Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; Aufnahme des volljährigen Bruders; Überbelegung

Ein berechtigtes Interesse gem. § 549 Abs. 2 BGB zur Überlassung ei-nes Teils der Wohnung an den aus der Türkei eingereisten Bruder liegt dann vor, wenn seine Aufnahme einer sittlichen Pflicht genügt.

Die Überlassung des halben Zimmers der von den Kl. innegehaltenen Wohnung an ihren Bruder berechtigte den Bekl. weder zu einer fristlosen Kündigung gemäß § 553, 549 BGB noch zu der hilfsweise ausgesprochenen fristgemäßen Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB.

Gemäß § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB ist der Mieter ohne die Erlaubnis des Ver-mieters nicht berechtigt, den Gebrauch der gemieteten Sache einem Drit-ten zu überlassen. § 549 Abs. 1 BGB gilt generell, also auch für die Miete von Wohnraum für die § 549 Abs. 2 BGB besondere Regelungen trifft (OLG Hamm in ZMR 1983, 49). Hierunter fällt auch die auf eine gewisse Dauer angelegte Überlassung des bloßen, unselbständigen Mitgebrauchs der Mietsache. Eine Ausnahme gilt nur für die Aufnahme der nächsten An gehörigen und der Bediensteten des Mieters in der Wohnung. Diese Per-sonen sind nicht Dritte i. S. d. § 549 BGB. Unter den zu diesem Personenkreis zählenden Familienangehörigen werden allgemein nur "nahestehende" oder "nächste" Angehörige verstanden. Geschwister gehören nicht zu den Personen, mit deren Aufnahme der Vermieter ohne weiteres zu rech-nen hat. Es kann nicht festgestellt werden, daß es nach der Verkehrsanschauung zu den selbstverständlichen Mieterrechten gehört, Geschwister aufzunehmen, wie dies in bezug auf den Ehegatten und die Kinder des Mieters regelmäßig der Fall ist. Findet sich im Mietvertrag kein Anhalt dafür, daß dem Bruder oder der Schwester des Mieters der Mitgebrauch der Wohnung eingeräumt sein soll, so sind diese als Dritte i. S. d. § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB anzusehen. Der Mieter ist daher ohne Erlaubnis des Vermieters grundsätzlich nicht befugt, seinen Bruder auf Dauer in die Woh-nung aufzunehmen (Rechtsentscheid des BayObLG vom 29.11.1983 - RE Miet 9/82 - in ZMR 1984, 87, 88).

Für die Kl. ist aber nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes In-teresse an der Überlassung eines Teils des Wohnraums an ihren Bruder i. S. d. § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB entstanden. Die Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB ist mieterschützend. Sie dient dem Schutz des Rechts des Mieters auf freie Enthaltung seiner Persönlichkeit (Artikel 2 Abs. 1 GG); auf die per-sönliche Lebensgestaltung des Mieters ist daher grundsätzlich Rücksicht zu nehmen (OLG Hamm, NJW 1982, 2876, 2879, 2880). Bei der Aufnahme von nahen Verwandten ist auch der Schutz der Familie gemäß Art. 6 GG zu beachten. Der im Gesetz nicht definierte Begriff des berechtigten In-teresses ist daher weit zu fassen. Darunter fällt jeder einleuchtende, ver-nünftige Grund, einschließlich höchstpersönlicher Motive, sofern sie nur nach Vertragsschluß entstanden und mit der Rechtsordnung vereinbar sind (OLG Hamm a.a.O.; Emmerich Sonnenschein, Miete, 4. Auflage 1988, Rdn. 11 zu § 549).

Die Kl. genügten hier mit der Aufnahme ihres Bruders, der im Januar 1989 aus der Türkei nach Berlin eingereist ist, um hier seine Ausbildung zu be-enden, einer sittlichen Pflicht. Zwar ist bei einem erwachsenen Angehörigen grundsätzlich davon auszugehen, daß dieser in der Lage ist, allein für seine Unterbringung zu sorgen. Aber die Kl. haben hier besondere Gründe dargelegt, die auf ein Bedürfnis für die Aufnahme des Bruders in ihrer Woh-nung schließen lassen. Die Kl. sind die einzigen näheren Angehörigen ihres Bruders, die in Berlin leben. Der aus der Türkei eingereiste Bruder be-durfte zunächst ihrer Hilfe, um sich in die ihm fremden Lebensverhältnisse einzugewöhnen; er bedurfte insbesondere eines Wohnraums, um seine Berufsausbildung erfolgreich beenden zu können. Daß die Kl. selbst nicht davon ausgingen, daß ihre Fürsorge und Hilfe auf Dauer notwendig sein würde, zeigt bereits der Umstand, daß sie ihren Bruder erfolgreich veranlaßt haben, sich anderweitig Wohnraum zu beschaffen. Das Bestreiten des Bekl. war insoweit unsubstantiiert; soweit der Bekl. sich darauf beruft, sein Hauswart habe ebenso wie seine Ehefrau den Bruder im Hause gesehen, reicht als Vortrag nicht aus, denn dabei kann sich der Bruder der Kl. auch besuchsweise in der Familie der Kl. aufgehalten haben. Bei dieser Gelegenheit mag er von dem Hauswart und der Ehefrau des Bekl. im Hause ge-sehen worden sein.

Der Anspruch der Kl. auf Erlaubniserteilung entfällt hier auch nicht deshalb, weil dem Bekl. die Aufnahme des Bruders der Kl. nicht zugemutet werden kann. Unzumutbarkeit ist nicht schon deswegen gegeben, weil der Dritte nicht zum Kreis derjenigen Personen gehört, mit deren Aufnahme der Vermieter schon bei Vertragsschluß rechnen mußte (OLG Hamm a.a.O., 2880).

Auch eine Überbelegung der Wohnung durch die Aufnahme des Bruders der Kl., die dem Bekl. die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis unzu-mutbar machen würde, ist hier nicht anzunehmen. Bei der Beantwortung der Frage, ob eine Überbelegung vorliegt, können die öffentlich rechtlichen Vorschriften des Wohnungsaufsichtsgesetzes ergänzend herangezogen werden (Urteil der Kammer in WM 1987, 2221, 2222). Nach § 7 Abs. 1 WoAufG Berlin vom 6. März 1973 (GVBl. Berlin 1973, 474) muß für jede Person eine Wohnfläche von 9 qm, für jedes Kind bis zu 6 Jahren min-destens eine solche von 6 qm vorhanden sein. Das ergibt im vorliegenden Fall eine für die Familie der Kl. notwendige Fläche von 54 qm; durch die Aufnahme des Bruders erhöhte sich der Bedarf auf 63 qm. Die insgesamt 87,24 qm große Wohnung der Kl. ist unter Berücksichtigung des dargelegten notwendigen Raumbedarfs und des Umstandes, daß die Wohnung von vornherein bereits an zwei Familien vermietet worden war, nicht als überbelegt anzusehen.