Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; Wohngemeinschaft

1. Der Auszug von Mitmietern einer Wohngemeinschaft vermag jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung zu begründen, wenn diese eine wesentliche wirtschaftliche Entlastung mit sich bringt.

2. Zur Untervermietungserlaubnis bei Zerfall einer Wohngemeinschaft.

Die - insgesamt vier - Kl. begehren die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis. Zwei der Kl. sind aus beruflichen Gründen verzogen, die restlichen beiden Kl. begehren die Untervermietungserlaubnis für zwei Zimmer nebst anteiliger Bad- und Küchenbenutzung. Die Wohnung besteht insgesamt aus sechs Zimmern, einer Kammer, zwei Küchen, drei Korridoren, zwei Bädern und einer Toilette. Für 49 % der Fläche ist eine gewerbliche Nutzung vereinbart. Das AG Schöneberg (Abteilung 7) hat die Klage auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis abgewiesen und gemeint, der Fall eines Zerfalls einer Wohngemeinschaft durch naturbedingte Veränderungen (z. B. durch Tod, Auszug heranwachsender Kinder etc.) sei anders zu beurteilen als der hier vorliegende Zerfall einer Wohngemeinschaft, bei der die ausgezogenen Mieter rechtlich nach wie vor Mieter blieben und daher gesamtschuldnerisch auch verpflichtet seien, den Mietzins zu zahlen. Die verbleibenden Mieter seien also keineswegs gezwungen, den Mietzins allein bezahlen zu müssen. Sie könnten deshalb aus dieser Argumentation kein berechtigtes Interesse für eine Untervermietung herleiten. Der bloße Wunsch, im Innenverhältnis nicht mehr allein für die Miete aufkommen zu müssen, reiche für ein berechtigtes Interesse nicht aus (so auch LG Berlin, MDR 1982, 850). Das Landgericht folgte der Argumentation nicht und gab der Berufung statt.

Die Kammer ist mit der wohl herrschenden Meinung der Auffassung, daß der Auszug von Mitmietern jedenfalls dann ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung zu begründen vermag, wenn eine Untervermietung eine wesentliche wirtschaftliche Entlastung mit sich bringt (für ein berechtigtes Interesse bei Auszug von Mitmietern etwa LG Berlin, ZK 64, NJW-RR 1990, 457; LG Hamburg WM 1989, 510; a. A. LG Berlin, ZK 61, MDR 1982, 850 f. und hierauf gestützt Putzo in Palandt, Bürgerliches Gesetzbuch, 55. Aufl., § 549 BGB Rdnr. 14). Denn es macht aus der Sicht des verbleibenden Mieters keinen Unterschied, ob ein Mitmieter etwa durch Tod nicht mehr zur Zahlung des Mietzinses beitragen kann oder ob der Mitmieter etwa für den an der Wohnung festhaltenden Mieter überraschend auszieht.

Daß die beabsichtigte Untervermietung die Kl. zu 1. und 2. wirtschaftlich erheblich entlastet, haben sie substantiiert durch Vorlage ihres Einkommensbescheides für 1994 vorgetragen. Für eine Darstellung der Einkommensverhältnisse zur Zeit der Anmietung der Wohnung sowie der Einkommensverhältnisse der Kl. zu 3. und 4. bestand demgegenüber keine Veranlassung, da ohne gegenteiligen Vortrag der Bekl. ohne weiters davon auszugehen ist, daß beim Auszug einer von zwei Familien die Möglichkeiten der verbleibenden Familie zum Aufbringen des Mietzinses sich relativ verschlechtern. Demgegenüber kann die Bekl. nicht mit Erfolg einwenden, daß die Kl. zu 3. und 4. auch nach ihrem Auszug zur Zahlung des Mietzinses weiterhin verpflichtet sind. Denn dies trifft zwar im Außenverhältnis zur Bekl. zu. Im Innenverhältnis der Kl. zueinander müssen sich die Kl. zu 1. und 2. aber auf eine abweichende Vereinbarung im Sinne von § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB einlassen, da nur sie, nicht aber die Kl. zu 3. und 4. einen Nutzen aus der vormals gemeinsamen Wohnung ziehen.

(...)

Das berechtigte Interesse zur Untervermietung aus wirtschaftlichen Gründen wäre dann entfallen, wenn die Bekl. ihrerseits eine Vertragsänderung angeboten hätte, die bei Wahrung der Interessen der Kl. zu 1. und 2. zu der durch die Untervermietung beabsichtigten wirtschaftlichen Entlastung geführt hätte. Dies ist hier nicht der Fall. Zwar hat die Bekl. den Kl. zu 1. und 2. den Umzug in eine im selben Haus liegende Zwei Zimmer-Wohnung angeboten und auch, die ursprünglich aus zwei Wohnungen gebildete Wohnung der Kl. bei Anpassung des Mietvertrags wieder so aufzuteilen, daß zwei selbständige Wohnungen mit jeweils drei Zimmern entstehen. Dies läßt aber das Interesse an einer Untervermietung nicht entfallen, weil die Kl. substantiiert vorgetragen haben, daß sie lediglich zwei Zimmer untervermieten möchten, während die übrigen vier Zimmer als Wohnzimmer, Schlafzimmer der Kl. zu 1. und 2. sowie als jeweils eigenes Zimmer für den Sohn und die Tochter der Kl. genutzt werden sollen. Auf die zwischen den Parteien streitige Frage, ob eine getrennte Unterbringung von Sohn und Tochter bereits früher erfolgt ist, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an, da für den Wegfall des Untervermietungsinteresses darauf abzustellen ist, ob das Angebot der Bekl. dem derzeitigen Interesse an einer getrennten Unterbringung der Kinder gerecht wird.

Vier Mieter hatten sich zu einer Wohngemeinschaft zusammengeschlossen und gemeinsam eine außergewöhnlich große Sechs-Zimmer-Wohnung, die aus ursprünglich zwei selbständigen Drei-Zimmer-Wohnungen entstanden war, gemietet. 1995 zogen zwei der vier Mieter aus, ohne daß es zu einer Änderung des Mietvertrages gekommen wäre. Alle vier Mieter verlangten die Erteilung einer Untermieterlaubnis. Sie begründeten den Wunsch damit, daß die in der Wohnung verbleibenden Mieter nicht imstande seien, die Wohnungsmiete allein aufzubringen.

Die beklagte Vermieterin war zum Zeitpunkt, als die Untervermietungserlaubnis verlangt wurde, noch nicht als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen, sondern erst gut zwei Monate später. Nach Eintragung als Eigentümerin ins Grundbuch bot die beklagte Vermieterin an, die Sechs-Zimmer-Wohnung, die aus der Zusammenlegung zweier Wohnungen entstanden war, wieder zu trennen mit der Möglichkeit, den Mietvertrag auf die eine der beiden entstehenden Hälften zu beschränken.

Das Amtsgericht Schöneberg (Abteilung 7) wies die Klage auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis ab. Das Amtsgericht begründete seine Entscheidung - zutreffend, wie wir meinen - mit folgender Überlegung: Der vorliegende Fall des Auseinanderbrechens einer Wohngemeinschaft sei anders zu beurteilen als der Normalfall, wo aufgrund naturbedingter Veränderungen, wie z. B. Tod oder Auszug heranwachsender Kinder, die Zahl der Nutzer reduziert würde.

Beim Zerfall einer Wohngemeinschaft dagegen würden, selbst bei Auszug einzelner Mitglieder der Wohngemeinschaft, alle, auch die ausgezogenen, weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet sein, weshalb man daraus auch keine Argumentation für ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung herleiten könne.

Das Landgericht Berlin hat allerdings in der Berufung diese Auffassung des Amtsgerichts nicht geteilt, sondern in seiner Entscheidung vom 16. Juli 1996 auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis erkannt.

Bringe eine Untervermietung eine wesentliche wirtschaftliche Entlastung mit sich, lasse sich damit ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung begründen, erklärte die Kammer in Übereinstimmung mit der herrschenden Rechtsprechung.

Dem Einwand, daß die ausgezogenen Mieter ja weiterhin für die Mietzahlung einzustehen hätten, begegnete das Landgericht mit dem Hinweis, daß dies nur im Außenverhältnis zum Vermieter zutreffe. Im Innenverhältnis müßten sich aber die verbleibenden Mieter auf eine abweichende Vereinbarung im Sinne von § 426 Abs. 1 Satz 1 BGB einlassen, da nur sie, nicht aber die ausgezogenen Mieter, einen Nutzen aus der vormals gemeinsamen Wohnung zögen.