Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; Auslandsaufenthalt; Verlegung des Lebensmittelpunktes; Umzug

Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung, wenn er auf Dauer seinen Lebensmittelpunkt woanders begründet und eine Rückkehr in die Wohnung eher unwahrscheinlich ist.

Die statthafte (§ 511 ZPO), form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 516, 518, 519 ZPO) Berufung der Kl. ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat deren Klage auf Zustimmung zur Untervermietung zu Recht abgewiesen.

Gemäß § 549 Abs. 2 BGB kann der Mieter die Erteilung der Untermieterlaubnis für einen Teil der Wohnung verlangen, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Nach dem Rechtsentscheid des BGH vom 3. Oktober 1984 (VIII ARZ 2/84, GE 1985, 85) setzt dies voraus, daß der Mieter vernünftige, nachvollziehbare Gründe hat, die auch höchstpersönlicher Natur sein können.

Insoweit tragen die Kl. vor, sie wollten die derzeitige Wohnung in Berlin trotz ihres Umzuges nach A.-L. beibehalten, weil sie sich noch nicht endgültig entschieden hätten, ob sie dort wohnen bleiben oder nach Berlin zurückkehren wollen, und weil sie bis zur endgültigen Entscheidung häufiger nach Berlin reisen wollten, um die bestehenden sozialen und beruflichen Kontakte zu erhalten.

Diese Motivation der Kl. ist zwar an sich nachvollziehbar. Jedoch kann sie bei der hier gegebenen Sachlage ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 549 Abs. 2 BGB nicht begründen, da sie vom Schutzzweck der Vorschrift nicht gedeckt ist.

Auszugehen ist hierbei von dem Vertragszweck, der dahingeht, daß der Mieter die angemietete Wohnung zum dauernden Wohngebrauch nutzen und hier seinen Lebensmittelpunkt einrichten kann. Zu diesem Zweck wird ihm die Wohnung auch vom Vermieter vermietet. Der Lebensmittelpunkt kann vorübergehend woanders liegen, wie etwa wegen eines Auslandsaufenthaltes (LG Berlin, MM 1986, 249), wegen eines krankheits- oder eines berufsbedingten anderweitigen Aufenthaltes (LG Berlin, MM 1992, 284; GE 1993, 653; GE 1981, 439; MM 1992, 109).

In diesen Fällen besteht ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis, wenn der Mieter ernsthaft beabsichtigt, in die Wohnung wieder zurückzukehren und dort wieder seinen Lebensmittelpunkt zu haben, auch wenn der Zeitpunkt noch nicht feststehen mag (so im Fall LG Berlin, GE 1993, 653). Eine andere Beurteilung ist aber geboten, wenn der Mieter die Wohnung als seinen Lebensmittelpunkt bereits aufgegeben hat und eine ernsthafte Rückkehrabsicht nicht besteht. Denn in diesem Fall dient die Untervermietung nicht dem Zweck, dem Mieter die Wohnung als Lebensmittelpunkt zu erhalten, sondern stellt eine unzulässige Vorratshaltung dar, die von dem Schutzzweck des § 549 Abs. 2 BGB nicht gedeckt ist (vgl. auch LG Berlin, GE 1983, 909; LG Berlin, WM 1991, 483; GE 1993, 651; AG Schöneberg, GE 1991, 191; AG Tiergarten, GE 1987, 523).

So ist es auch hier. Die Kl. erklären ausdrücklich, daß die Rückkehr nach Berlin überhaupt ungewiß ist. Die Rückkehr erscheint auch nach den Umständen eher unwahrscheinlich, da die Kl. an ihrem jetzigen Wohnort ein Eigenheim errichten und nicht ersichtlich ist, inwiefern überhaupt in beruflicher Hinsicht Vorkehrungen getroffen worden sind, um eine Rückkehr nach Berlin offenzuhalten. Selbst wenn die Kl. wieder nach Berlin zurückziehen sollten, kann aber nicht davon ausgegangen werden, daß die Kl. für diesen Fall ernsthaft vorhätten, in die streitbefangene Wohnung zurückzukehren. Dagegen spricht schon die Größe und Ausstattung der ofenbeheizten 70 m2 großen Zweizimmer-Parterrewohnung, in die die Kl., die beide von Beruf Ärzte sind, mit ihren beiden Kindern zurückkehren müßten, nachdem sie zwischenzeitlich einen Hausstand in einer größeren Dreizimmerwohnung oder möglicherweise inzwischen bereits in dem errichteten Eigenheim gehabt haben. So tragen die Kl. auch selbst vor, daß sie die Wohnung bei einer Rückkehr jedenfalls als Ausgangspunkt für die Suche nach einer größeren Wohnung nutzen könnten. Eine Rückkehr zum dauernden Wohngebrauch mit der Familie wäre aber auch damit nicht verbunden.

Der Handel mit Wohnungen treibt schon die seltsamsten Blüten.

Ein Arztehepaar wollte mit seinen beiden Kindern aus der ofenbeheizten Zweizimmerwohnung in eine größere Wohnung oder ein Haus nach Westdeutschland ziehen. Die Zweizimmerwohnung in Berlin wollte es untervermieten und meinte, es bestünde immerhin die Möglichkeit, daß sie nach Berlin zurückkehren würden, weswegen sie ein berechtigtes Interesse an der Erlaubnis durch den Vermieter hätten.

Das sah das Landgericht Berlin in seinem Urteil vom 11. April 1994 anders. Wer seinen Lebensmittelpunkt auf Dauer woanders einrichtet, muß auch die Wohnung aufgeben, wenn er sie nicht als Zweitwohnung behalten will. Die Weitergabe an einen Untermieter braucht der Vermieter jedenfalls nicht zu dulden.