Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; berechtigtes Interesse; Krankenhausaufenthalt; Rehabilitationsverfahren

Gesamtuntervermietung bei krankheitsbedingter längerer Nichtnutzung.

Die Kl. ist Mieterin einer 2-Zimmer Wohnung. Im Januar 1992 erlitt die Kl. anläßlich eines Urlaubsaufenthaltes in Brasilien einen Verkehrsunfall, bei dem sie sich schwere Verletzungen zuzog. Sie befindet sich seit dem Frühjahr 1992 in intensiver ärztlicher Behandlung und wird sich nach der Entlassung aus dem Krankenhaus noch einer von der zeitlichen Dauer nicht abschätzbaren Rehabilitation unterziehen. In der Wohnung, die die Kl. vor dem Unfall zusammen mit ihrer Tochter bewohnte, befinden sich noch sämtliche ihr gehörenden Gegenstände und Möbel. Die Kl. beabsichtigt, nach einer Genesung wieder in die Wohnung zurückzukehren. Mit Schreiben vom 1. April 1992 wandte sich die zur Be-treuerin bestellte Mutter der Kl. an die Hausverwaltung des Bekl. und bat um die Erteilung der Erlaubnis, einen Teil der Wohnung für ein bis zwei Jah re untervermieten zu dürfen, um die finanziellen Belastungen für die Kl. zu vermindern. Die Beibehaltung der Wohnung sei auch für einen erfolgreichen Genesungsprozeß erforderlich, damit sie nach der Rehabilitation in eine vertraute Umgebung zurückkehren könne. Das ihr derzeit gewährte Krankengeld in Höhe von ca. 1.800 DM werde voraussichtlich ab Sommer 1993 nicht mehr weitergezahlt, so daß sie auf Einnahmen aus einer Unter-vermietung in Höhe von vorgesehenen 650 DM kalt monatlich angewiesen sei, um die Wohnung erhalten zu können.

Der Kl. steht kein Anspruch nach § 549 Abs. 2 BGB auf Erteilung der begehrten Untermieterlaubnis durch den Bekl. zu.

Zwar mag die Kl. ein berechtigtes Interesse an einer Untervermietung im Sinne des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB haben, das bedingt durch ihren ge-sundheitlichen Zustand nach ihrem Unfall Anfang des Jahres erst nach Ab-schluß des Mietvertrages zwischen den Parteien entstanden ist. Ein sol-ches ist denn auch bereits anzunehmen, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen, wobei ein wirt-schaftliches Interesse genügt (vgl. BGHZ 92, 213, 217 f.). So ist das Be-streben, bei einem plötzlich verringerten Einkommen mit den Einnahmen aus einer Untervermietung einen Teil der Mietzahlungsverpflichtungen ab-decken zu können, als ausreichend anzusehen (vgl. LG Berlin, GE 1986, 505). Auch ist es grundsätzlich nachvollziehbar, daß der Kl. angesichts der gegenwärtigen Wohnungssituation in Berlin daran gelegen ist, sich ihre von der Miete her durchaus attraktive Wohnung auf jeden Fall zu erhalten, selbst wenn nicht sicher ist, wann sie diese wieder wird nutzen können.

Voraussetzung für einen Anspruch nach § 549 Abs. 2 BGB ist jedoch die beabsichtigte Überlassung eines Teils des Wohnraumes (vgl. Palandt/Putzo, Anm. 3 a zu § 549 BGB), während ein Mieter keinen Anspruch dar-auf hat, die Wohnung vollständig einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen (vgl. zuletzt LG Berlin, GE 1992, 1219). Einer solchen kompletten Überlassung der Wohnung kommt die von der Kl. geplante Vermietung aber gleich. Zwar hat sie lediglich beantragt, die Untervermietung eines Zimmers ihrer Zwei Zimmer-Wohnung zu genehmigen. Doch kommt es letztlich nicht auf den gestellten Antrag an, sondern auf die faktischen Aus wirkungen der konkreten Untervermietung. Bereits dem Begriff nach be-deutet eine Untervermietung stets nur die Einräumung des Mietbesitzes zum Mitgebrauch. Dabei kann als wahr unterstellt werden, daß sich sämt liche Möbel und andere Dinge des privaten Besitzes der Kl. in der Streit-wohnung befinden. Es mag weiter sein, daß die Kl. vorhat, ein Zimmer der Wohnung verschlossen zu lassen, so daß dieses dem Zugriff ihres pro-spektiven Untermieters nicht ausgesetzt ist. Auch ist die Behauptung der Kl. nicht zu widerlegen, daß sie plant, ab und zu während ihrer Zeit der Re-habilitation die Wohnung aufzusuchen. Doch ändert dies nichts an dem Umstand, daß während der Zeit der - überwiegenden - Abwesenheit der Kl. dem Untermieter praktisch die gesamte Wohnung zur Verfügung steht. Diese Verfügungsmöglichkeit besteht unabhängig davon, ob der Untermieter nur einen Raum mit persönlichen Gegenständen ausstatten kann und ob es ihm möglich ist, den weiteren Raum der Wohnung überhaupt zu betreten. Dies schlägt sich auch im von der Kl. beabsichtigten Mietzins nieder, der nicht die Hälfte, sondern drei Viertel der derzeit zu zahlenden Kalt-miete für die Wohnung ausmacht.

Mit einem Sonderfall des § 549 BGB hatte sich das Amtsgericht Schöneberg in seiner Entscheidung vom 10. Dezember 1992 zu beschäftigen:

Der Mieter von Wohnraum hat bei Vorliegen eines berechtigten Interesses einen Anspruch auf Untervermietung eines Teils der Wohnung; die Untervermietung der Wohnung insgesamt kann er jedoch gegen den Widerspruch des Vermieters nicht verlangen. Die Klägerin, Mieterin einer Zwei-Zimmer-Wohnung, hatte während eines Urlaubsaufenthalts in Südamerika einen Verkehrsunfall mit schweren Verletzungen erlitten, so daß eine Rehabilitation von ungewisser Dauer in stationärer Behandlung nötig wurde. Um sich die Wohnung zu erhalten, bat sie den Vermieter um Erlaubnis zur Untervermietung - im Ergebnis erfolglos.

Das Amtsgericht meinte, da eine eigene Nutzung durch die Mieterin der Wohnung ausscheide, liege eine Überlassung der Wohnung im ganzen vor, auch wenn die Möbel der Mieterin in der Wohnung blieben und ein Zimmer abgesperrt sein sollte.

Sicherlich ein Grenzfall; man hätte dies auch anders sehen können.