Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; wirtschaftliche Interessen

1. Wirtschaftliche Interessen des Mieters an der Untervermietung begründen keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung, wenn anderweitig Wohnraum zur Verfügung steht.

2. Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des potentiellen Untermieters begründen keinen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung.

Die Kl. können von der Bekl. die begehrte Erlaubnis zur Untervermietung nicht verlangen, denn sie haben ein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraumes an Dritte entsprechend § 549 Abs. 2 BGB nicht dargelegt. Die Kl. haben nach dem Kauf ihres Hauses ihren Lebensmittelpunkt nach Kladow verlegt. Es bleibt grundsätzlich ihnen überlassen, die Mietwohnung als Zweitwohnung zu unterhalten und diese nur als Schlafstätte unter der Woche für den Kl. zu 2) zu nutzen. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des Gesetzes erwächst ihnen hieraus jedoch nicht. Dies wäre lediglich dann gegeben, wenn aufgrund der Veränderung wirtschaftlicher oder fa-miliärer Verhältnisse der Mieter darauf angewiesen ist, die Wohnung mit Dritten zu teilen. Auch kann der Wunsch des Mieters, eine Wohngemeinschaft zu bilden, für ein anspruchsbegründendes Interesse ausreichen. Der hier allein geltend gemachte wirtschaftliche Gesichtspunkt ist unbeachtlich, da es den Kl. freisteht, die Wohnung aufzugeben, denn zum Wohnen benötigen sie die Wohnung nicht. Die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse der Familie des Bruders des Kl. zu 2) waren daher nicht zu berücksichtigen.

Anmerkungen: 1. Das vorstehende Urteil ist in seiner Kürze von grundsätzlicher Bedeutung für den Vermieter. Es verneint einen Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis aus rein wirtschaftlichen Erwägungen und stellt klar, daß der Wohnungsbedarf des Untermieters kein relevanter Aspekt in der Interessenabwägung im Rahmen des § 549 Abs. 2 BGB ist.

2. Der Mieter muß sein berechtigtes Interesse an der Gebrauchsüberlassung darlegen (Palandt/Putzo, BGB, § 549 Rdnr. 14). Das Interesse darf nicht auf die Überlassung des gesamten Wohnraums gerichtet sein (Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, III.

A Rdnr. 1020; Palandt/Putzo, BGB, § 549 Rdnr. 14). Es kann in der Veränderung der wirtschaftlichen oder familiären Verhältnisse des Mieters liegen (BGHZ 92, S. 213). 3. Es klagte der Mieter gegen den Vermieter auf Gestattung der Untervermietung. Der Mieter und seine Familie hatten in einem Stadtteil von Berlin ein Eigenheim erworben und begehrten die Untervermietungserlaubnis zugunsten von Familienmitgliedern, die in beengten Wohnverhältnissen lebten. Zur Begründung führte der Kläger aus, der Untermieter erfülle die Anforderungen für einen Wohnberechtigungsschein mit Dringlichkeit. Er selbst wolle ein halbes Zimmer für gelegentliche Übernachtungen nutzen, da die Wohnung erheblich näher zu seinem Arbeitsplatz liege als sein Haus.

Erstinstanzlich war der Kläger mit seinem Begehren durchgedrungen. Das Landgericht wies die Klage in der Berufungsinstanz ab, da der Kläger keine berechtigten Interessen vorgetragen hatte. Der wirtschaftliche Aspekt rei-che nicht aus und die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Untermieters seien nicht zu berücksichtigen.

4. Das Urteil schließt aus, daß sich Mieter mit eher fadenscheinigen Argu-menten Wohnraum sichern und untervermieten, ohne hinreichende eigene Interessen geltend zu machen. Zumal in der kommunalen Wohnungswirtschaft muß eine restriktive Untervermietungspraxis geübt werden (Österreich privilegiert seine gemeinnützigen Wohnungsbauträger weitaus stärker als die Bundesrepublik Deutschland. Dort können gemeinnützige Wohnungsgesellschaften die Untervermietung generell ausschließen; vgl. § 5 Abs. 2 Mietrechtsgesetz vom 12. November 1981 [BGBl. Nr. 520/1981]), denn anderenfalls wird dem sozialen Wohnungsmarkt dringend benötigter Wohnraum entzogen. Die Sozialbindung wird unterlaufen. Es entsteht ein Schattenmarkt. Dies zu verhindern liegt nicht nur im Inter-esse der kommunalen Wohnungswirtschaft, sondern auch im Interesse der Wohnungssuchenden, die über keine Kontakte zu Vormietern verfügen. Letztlich beinhaltet das Urteil damit einen Teil soziale Gerechtigkeit.

5. Daß die Wertungen des deutschen Rechts nicht unumstritten sind, belegt ein Blick auf das Mietrecht anderer Staaten. Die Überlassung der ge-samten Mietsache ist in Österreich ebenso ein wichtiger Grund gegen die Gestattung der Untervermietung wie die unverhältnismäßige Mietabschöpfung durch den Mieter (§ 11 Abs. 1 Nr. 1 Mietrechtsgesetz vom 12. November 1981 [BGBl. Nr. 520/1981]). In der Schweiz und der Türkei ist dagegen die Überlassung der gesamten Mietsache generell zulässig, soweit dadurch nicht eine dem Vermieter nachteilige Veränderung bewirkt wird (Art. 264 Abs. 1 Obligationenrecht [OR]; ebenso Art. 259 Türkisches Obligationenrecht [Borclar Kanunu]). In Frankreich ist die Untervermietung ebenfalls generell statthaft, es sei denn, sie wird vertraglich ausgeschlossen (siehe Art. 1717 Code Civil). In Japan besteht ein durchsetzbarer An-spruch auf Gestattung der Untervermietung, wenn dem Vermieter kein Nachteil erwächst (Igarashi, Einführung in das japanische Recht, 1990, S. 103; § 9 a Grundstücksbenutzungsrecht).

RA Götz-Sebastian Hök

Nach § 549 Abs. 2 BGB hat der Mieter von Wohnraum Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur teilweisen Untervermietung bei Vorliegen eines berechtigten Interesses. Die Rechtsprechung legt dies sehr weit aus; es reicht jedes berechtigte Interesse, sofern es nach Vertragsschluß entstanden ist und es sich um einen vernünftigen und einleuchtenden Grund handelt (BGH, NJW 1985, 130). Das können auch wirtschaftliche Interessen sein.

In dem vom Landgericht Berlin kürzlich entschiedenen Fall hatten die Mieter einer Wohnung in der Innenstadt ein Eigenheim in Kladow erworben und waren dorthin umgezogen. Die Mietwohnung sollte an einen Verwandten überlassen werden, wobei - mehr oder weniger formell - die Eigenheimer einen Teil der Wohnung noch nutzen wollten. Anderenfalls hätte eine unzulässige Untervermietung der Wohnung im Ganzen vorgelegen, auf die der Mieter keinen Anspruch hat.

Nachdem der Vermieter die Zustimmung zur Untervermietung verweigert hatte, klagten die Mieter dagegen und waren beim Amtsgericht zunächst erfolgreich. Dem schob das Landgericht einen Riegel vor und meinte, die Mieter könnten zwar selbstverständlich die Wohnung weiterhin als Zweitwohnung nutzen; ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung scheide nach dem Umzug in das Einfamilienhaus jedoch aus.