Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; Lebensmittelpunkt; Schweigen; Hausverwaltung

1. Der Mieter hat nur dann einen Anspruch auf Untervermietung eines Teils der Wohnung, wenn er dort seinen Lebensmittelpunkt behält.

2. Das ist bei einer Abwesenheit von voraussichtlich vier Jahren nicht der Fall, da die Wohnung nur auf Vorrat für die Rückkehr gehalten wird und nur dazu dient, die Möbel zu lagern.

3. Ein Schweigen der Hausverwaltung auf die Bitte des Mieters um Erlaubnis zur Untervermietung kann nicht als Zustimmung gewertet werden.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Räumungsanspruch aus § 556 Abs. 1 bzw. Abs. 3 BGB zu, denn das Mietverhältnis zwischen den Kl. und dem Bekl. zu 1. ist durch die Kündigung vom 9. August 1994 beendet worden. Zu Recht geht das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung davon aus, daß die vorgenannte Kündigung als ordentliche, fristgemäße Kündigung gemäß § 564 b Abs. 1 BGB wirksam ist. Der Bekl. zu 1. verletzte seine mietvertraglichen Verpflichtungen nicht unerheblich, indem er die streitbefangene Wohnung an die Bekl. zu 2. überließ, ohne daß dies von einer Einwilligung der Kl. gedeckt war. Im Zeitpunkt der Kündigungserklärung lag eine Erlaubnis zur Untervermietung nicht mehr vor, denn die mit Schreiben der Hausverwaltung vom 9. März 1993 erteilte Genehmigung zur Gebrauchsüberlassung an Bettina W. ist zum 31. März 1994 befristet worden. Da der Bekl. zu 1 selbst in seinem Schreiben vom 7. März 1993 klare zeitliche Vorgaben nicht gemacht hat, sondern um eine Untermieterlaubnis für die Zeit seiner Versetzung ins Ausland bat, ist die Tatsache der Befristung durch die Hausverwaltung nicht zu beanstanden, denn sie war berechtigt, Klarheit hinsichtlich der Nutzungsverhältnisse zu schaffen. Soweit der Bekl. zu 1. auf sein Schreiben vom 14. März 1993 verweist, in dem er erneut um Erteilung der Untermieterlaubnis für die gesamte Zeit seiner Versetzung (voraussichtlich vier Jahre) bat und hinzufügte, daß er - sollte er bis zum 29.3.1993 keine Nachricht von der Hausverwaltung erhalten haben - davon ausgeht, daß der Untervermietung für die Dauer der Versetzung zugestimmt werde, kann er hieraus keine für ihn günstigen Rechtsfolgen ableiten. Die Hausverwaltung der Kl. hat auf dieses Schreiben nicht mehr reagiert. Ihrem Schweigen kann eine Erklärungswirkung nicht beigemessen werden. Ein Schweigen kann dann die Verwirkung einer Willenserklärung haben, wenn der Schweigende verpflichtet gewesen wäre, seinen gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen (vgl. Palandt/Heinrichs, Einf. vor § 116 Rn. 8). Dies ist vorliegend selbst in Ansehung der Tatsache, daß die Parteien im Rahmen des Mietverhältnisses aufgrund des Charakters als Dauerschuldverhältnis in besonderer Weise gehalten sind, Rücksicht aufeinander zu nehmen, nicht der Fall. Von einer Verpflichtung der Hausverwaltung, ihren gegenteiligen Willen zum Ausdruck zu bringen, hätte lediglich dann ausgegangen werden können, wenn es zwischen den Parteien im Rahmen der bisherigen Korrespondenz zu einem Mißverständnis gekommen wäre. Ein solches war aus Sicht der Hausverwaltung nicht gegeben, denn ihr Schreiben vom 9. März 1993 war eindeutig. Auch mußte sich die Hausverwaltung nicht durch die Ankündigung, ein Schweigen werde als Zustimmung gewertet, zu einer Reaktion zwingen lassen. Auf den Grundsatz von Treu und Glauben kann sich der Bekl. zu 1. in diesem Zusammenhang gleichfalls nicht berufen, denn es ist im Rahmen von Mietverhältnissen keinesfalls üblich, daß eine mangelnde Reaktion vermieterseits auf Zustimmung schließen läßt. Der Anregung des Beklagtenvertreters, über die Frage des Schweigens auf eine Bitte um Erteilung einer Untermieterlaubnis einen Rechtsentscheid einzuholen, konnte nicht gefolgt werden, denn die Voraussetzungen des § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO sind nicht erfüllt. Eine grundsätzliche Bedeutung dieser Frage vermag die Kammer nicht zu erkennen.

Weiterhin steht dem Kündigungsrecht der Kl. ein Anspruch des Bekl. zu 1. auf Erlaubniserteilung nicht entgegen. Nach § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse für diese Gebrauchsüberlassung entsteht. Die vom Bekl. zu 1. vorgetragenen Gründe, wie die Notwendigkeit der Beaufsichtigung der Wohnung und sein besonderes Interesse aufgrund der von ihm durchgeführten umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen, sind ohne Zweifel verständlich und nachvollziehbar, dennoch vermögen sie einen Anspruch aus § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB nicht auszulösen. Die Vorschrift geht grundsätzlich von dem Fall aus, daß der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behält und er lediglich aufgrund nach Abschluß des Mietvertrages eingetretener Umstände eine weitere Person in die Wohnung aufnimmt. Bei einer Abwesenheit von voraussichtlich vier Jahren wird der Lebensmittelpunkt jedoch anders als bei einer kurzfristigeren vorübergehenden Abwesenheit eindeutig verlagert. Die Wohnung wird auf Vorrat für die Rückkehr gehalten und dient letztlich für den Zeitraum der Abwesenheit nur dazu, die Möbel zu lagern. Die besondere Verbundenheit des Bekl. zu 1. mit der Wohnung aufgrund der Renovierungsmaßnahmen ist rechtlich nicht schutzwürdig. Ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung kann auch nicht daraus hergeleitet werden, daß die Wohnung beaufsichtigt werden muß, denn eine Beaufsichtigung erfordert nicht die permanente Anwesenheit einer Person in der Wohnung. Soweit auch wirtschaftliche Interessen für den Wunsch des Bekl. zu 1. auf Erteilung einer unbefristeten Untermieterlaubnis von Belang sein sollten, so sind diese nach der Rechtsprechung der Kammer unbeachtlich (vgl. LG Berlin, Urteil vom 15. Februar 1993, GE 1993, 651).

Den Bekl. war gemäß § 721 Abs. 1 ZPO eine Räumungsfrist zu gewähren, die unter Berücksichtigung der Interessen der Parteien bis zum 31. Oktober 1995 bestimmt worden ist. Da der Mietzins stets geleistet wird und es sich überdies um eine ordentliche Kündigung handelt, die das Mietverhältnis zum 30. Juni 1995 beenden wird, ist ein überwiegendes Interesse der Kl. an einer umgehenden Räumung der Wohnung nicht erkennbar. Den Bekl. hingegen ist angesichts der angespannten Lage auf dem Berliner Wohnungsmarkt ausreichend Zeit zur Wohnungssuche einzuräumen, die unter Berücksichtigung der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse - soweit dem Gericht bekannt - nicht länger als zwei bis drei Monate dauern dürfte.

Ein Mieter wollte für die Zeit seiner Versetzung ins Ausland, die voraussichtlich vier Jahre betragen sollte, die Wohnung behalten und - offenbar zum Teil - untervermieten. Er teilte dies der Hausverwaltung mit und schrieb, wenn er bis zu einem bestimmten Zeitpunkt keine Antwort erhalten hätte, gehe er von der Zustimmung aus. Die Verwaltung reagierte nicht; nach Abschluß eines Untermietvertrages ging dem Mieter eine fristgerechte Kündigung nach § 564 b BGB zu.

Das Landgericht Berlin hielt mit Urteil vom 22. Mai 1995 die Kündigung für wirksam. Schweigen gelte grundsätzlich nicht als Zustimmung; im übrigen habe der Mieter keinen Anspruch gehabt auf Genehmigung der Untervermietung, da er seinen Lebensmittelpunkt aus der Wohnung verlagern wollte. Der Vermieter müsse aber nicht hinnehmen, daß die Wohnung auf Vorrat gehalten und nur zum Abstellen der Möbel genutzt werde.

Hinzuweisen ist dabei noch auf den Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts (GE 1995, 693), wonach sogar bei Vorliegen eines Anspruchs des Mieters auf Erlaubnis der Untervermietung eine Pflichtverletzung vorliegt, wenn die Gebrauchsüberlassung vor ausdrücklicher oder stillschweigender Erlaubniserteilung erfolgt.