Untervermietungserlaubnis

Untervermietungserlaubnis; Untermieterbenennung; Vollstreckungstitel

1. Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung setzt voraus, daß der Untermieter konkret benannt worden ist.

2. Kein vollstreckungsfähiger Inhalt eines Urteils gem. § 894 ZPO, das von einer Bedingung abhängt.

Das AG hat die bekl. Mieter verurteilt, der kl. Mieterin die Untervermietungserlaubnis zu erteilen, "sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der der Erteilung der Erlaubnis entgegensteht". Die Kl. hatte, nach Auszug ihres für die Miete mit aufkommenden Lebensgefährten und dem Tod ihres Kindes die Untervermietungserlaubnis allgemein verlangt, ohne den in Aussicht genommenen Untermieter konkret zu benennen. Als Gründe hatte sie ihr niedriges Einkommen (nach Abzug der Miete noch 1.063 DM) und ihren labilen psychischen Zustand geltend gemacht. Die Berufung der Vermieter hatte z.T. aus formalen, z.T. aus materiell-rechtlichen Gründen Erfolg.

Die Berufung der Bekl. ist zulässig und hat auch in der Sache Erfolg.

Die Klage ist unzulässig, denn der Kl. fehlt insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis. Eine Verurteilung mit dem Antrag der Kl. hätte keinen vollstreckungsfähigen Inhalt, § 894 ZPO. Nach dieser Vorschrift gilt eine Willenserklärung nach Rechtskraft als abgegeben. Deshalb muß das Urteil eindeutig ergeben, welche Erklärung des Schuldners abgegeben worden sein soll, die hierzu einen ganz bestimmten Inhalt haben muß (Baumbach-Lauterbach-Hartmann, § 894 ZPO Anm. 1). Hier steht aber die Wirkung der von der Kl. begehrten Erklärung unter dem Vorbehalt von Einwendungen der Bekl., die in der Person eines noch nicht bezeichneten Dritten liegen, ohne daß diese aus dem Urteil ersichtlich sind. § 894 Abs. 1 Satz 2 ZPO sieht jedoch nur vor, daß die Wirksamkeit einer Willenserklärung von einer Gegenleistung des Gläubigers, nicht aber von anderen Bedingungen abhängig ist. Die Klage hätte im übrigen auch in der Sache selbst keinen Erfolg gehabt. Ein Anspruch der Kl. auf Zustimmung zur Untervermietung gemäß § 549 Abs. 2 BGB setzt neben einem berechtigten Interesse der Kl. - das hier unterstellt werden kann - weiter voraus, daß in der Person des beabsichtigten Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar macht (Palandt-Putzo § 549 BGB Anm. 2 b bb; Sternel, Mietrecht, Rdnr. II 2 155). Diese Frage kann aber nicht ohne die Benennung des Untermieters entschieden werden, was sich mindestens im Wege der Auslegung aus dem zur Abgabe der entsprechenden Erklärung verpflichtenden Urteil ergeben muß.

Eine andere Auslegung läßt der eindeutige Wortlaut der Vorschrift in § 549 BGB nicht zu. Hinzu kommt, daß es sich in Abs. 2 der Vorschrift um eine zwingende Ausnahme für Wohnräume von dem in Absatz 1 geregelten Grundsatz handelt (regelmäßig kein Anspruch des Mieters auf Untervermietung) und Ausnahmevorschriften grundsätzlich eng auszulegen sind. Insoweit kann sich die Kammer nicht der Auffassung der Entscheidung des Landgerichts Berlin - ZK 64 (NJW-RR 1990, 457) anschließen, die im übrigen zur Frage der Vollstreckbarkeit eines derartigen Urteilstenors keine Stellung nimmt.

Die Klage wäre auch nicht als Feststellungsantrag in bezug auf das berechtigte Interesse der Kl. zulässig. Es fehlt insoweit das Rechtsschutzbedürfnis an der alsbaldigen Feststellung eines Rechtsverhältnisses zwischen den Parteien, § 265 Abs. 1 ZPO. Da etwaige Einwendungen der Bekl. gegen die Person des Untermieters hiervon gerade nicht berührt werden und gegebenenfalls in einem weiteren Rechtsstreit zu klären sind, kann in diesem Verfahren dann auch die Frage des berechtigten Interesses entschieden werden, falls dies streitig sein sollte. Für eine vorherige Entscheidung besteht kein anerkennenswertes Bedürfnis, zumal nur die Umstände bis zur jetzigen Entscheidung zu berücksichtigen sind und diese sich evtl. in Zukunft anders darstellen können, so daß dann möglicherweise ein berechtigtes Interesse der Kl. entfällt.

Insoweit hätte eine jetzige Entscheidung auch keine Bindungswirkung, so daß über diese Frage gegebenenfalls noch einmal zu entscheiden wäre, und sei es im Wege einer Zwangsvollstreckungsklage.