Untervermietung wegen eines Auslandseinsatzes

Zum Ausschluss des Anspruchs auf Genehmigung der teilweisen Gebrauchsüberlassung bei bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses latentem Überlassungsinteresse gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB (hier: naheliegende spätere Auslandseinsätze des Mieters von mehrjähriger Dauer).

Die klagenden Mieter begehren die Zustimmung zur teilweisen Gebrauchsüberlassung einer von dem Bekl. angemieteten Wohnung vom 1. Januar 2022 bis zum 28. Februar 2026. Der Bekl. verlangt widerklagend die Räumung und Herausgabe, Zahlung und Feststellung.

Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis verurteilt. Das berechtigte Interesse an der Untervermietung sei erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, da die Kl. bei dessen Abschluss noch nicht hätten sicher sein können, ihr gesamtes Berufsleben im Ausland zu verbringen. Die Widerklage sei hingegen unbegründet.

Die Berufung ist teilweise begründet.

Die Berufung ist begründet, soweit sie sich gegen die erstinstanzliche Stattgabe der Klage richtet. Den Kl. steht ein Anspruch auf Gestattung der teilweisen Gebrauchsüberlassung ab dem 1. Januar 2022 bis zum 28. Februar 2026 gegenüber dem Bekl. gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu.

Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. An diesen Voraussetzungen fehlt es bereits deshalb, weil ein berechtigtes Interesse der Kl. nicht erst „nach Vertragsschluss“, sondern bereits zuvor entstanden ist.

§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB soll mit der zeitlichen Einschränkung des berechtigten Interesses verhindern, dass der Mieter, der ein bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhandenes Interesse zur Überlassung eines Teils des Wohnraums mit Dritten gegenüber dem Vermieter verschweigt, die durch den Vertrag gesetzten Grenzen des vertragsgemäßen Gebrauchs unter Berufung auf eine zu gestattende Untervermietung unterläuft (vgl. BGH, Urt. v. 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, GE 2018, 385 = NZM 2018, 325, beckonline Tz. 56). Für den Ausschluss des Überlassungsanspruchs reicht es aus, dass das Überlassungsinteresse des Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits latent vorhanden ist (vgl. BGH, aaO). Jedenfalls um einen solchen Fall handelt es sich hier:

Das wirtschaftliche Interesse der Kl. an einer Deckung der ihnen in Berlin auch während ihrer berufsbedingten Auslandseinsätze erwachsenden Mietkosten und einer der Erzielung von Untermieteinnahmen dienenden Drittüberlassung der Mietsache war bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden, jedenfalls aber latent angelegt. Denn die Kl. waren schon vor Abschluss des Mietvertrages - und zum Teil langjährig - beruflich im Ausland tätig. Es bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein einziger Anhalt dafür, dass die beruflichen Auslandsentsendungen des für eine politische Stiftung tätigen Kl. zu 2) nach Vertragsschluss ein Ende finden würden, auch wenn der Zeitpunkt und zeitliche Umfang künftiger Einsätze nicht ausschließlich von den Dispositionen des Kl. zu 2), sondern im Wesentlichen von den Einsatzentscheidungen seines Arbeitgebers abhingen. Damit bestand aber auch kein Grund, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht von einem späteren wirtschaftlichen Interesse an der Erzielung von Untermieteinnahmen zur Deckung der in Berlin anfallenden Mietkosten auszugehen. Dass die Kl. sich nicht unmittelbar, sondern erstmals einige Zeit nach Vertragsschluss wieder langfristig und durchgängig berufsbedingt im Ausland aufgehalten haben, rechtfertigt keine ihnen günstigere Entscheidung. Denn dieser Umstand ist typischer Ausdruck einer bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses latent vorhandenen Anlage des Überlassungsinteresses, bei der nicht das spätere Ob des Interesses ungewiss ist, sondern lediglich der genaue Zeitpunkt, an dem es erstmals offen zutage treten wird. Deshalb kommt es für den Ausschluss des Überlassungsanspruchs auch nicht darauf an, ob der Mieter - so wie die Kl. - den erstmaligen Entschluss zur Aufnahme eines Dritten bereits unmittelbar nach Abschluss des Mietvertrages oder erst erhebliche Zeit danach fasst (vgl. Emmerich, in: BeckOGK BGB, Stand 1. April 2022, § 553 Rz. 14 m.w.N.).

Davon ausgehend kann es dahinstehen, ob das von den Kl. geltend gemachte wirtschaftliche Interesse überhaupt hinreichend gewichtig wäre, um gemäß § 553 Abs. 1 BGB einen Genehmigungsanspruch zu begründen (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 17. März 2022 - 67 S 286/21, GE 2022, 470 = WuM 2022, 278, beckonline Tz. 13 ff.). Daran bestehen allerdings nicht nur wegen des beklagtenseits behaupteten Jahreseinkommens des Kl. zu 2) in Höhe von 150.000 € und der von dessen Arbeitgeber während eines Auslandseinsatzes gewährten monatlichen Unterkunftskostenzulage von 3.642 € Zweifel. Das für einen Genehmigungsanspruch erforderliche Gewicht des behaupteten wirtschaftlichen Interesses steht auch deshalb in Frage, weil die Kl. nicht nur Mieter der streitgegenständlichen Wohnung, sondern darüber hinaus auch noch Eigentümer einer weiteren Wohnung in Berlin sind, die sie anders als die von dem Bekl. angemietete Wohnung nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern ausschließlich zur Erzielung ihrer „Altersvorsorge“ dienender Mieteinnahmen nutzen.

Im Übrigen ist die Berufung unbegründet.

Der auf die Feststellung der fehlenden Berechtigung zur Untervermietung gerichtete Widerklageantrag ist unzulässig, soweit er sich in einer bloßen Negation des klägerischen Leistungsantrags erschöpft (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urt. v. 4. Juli 2013 - VII ZR 52/12, NJW-RR 2013, 1105, beckonline Tz. 11 m.w.N.). Soweit er darüber hinausgeht, ist er unbegründet. Denn ein zukünftiger Anspruch der Kl. auf Erteilung der Erlaubnis zur teilweisen Gebrauchsüberlassung aus anderen als den hier streitgegenständlichen Gründen ist nicht durch den Vergleichsschluss im vorangegangenen Rechtsstreit (LG Berlin - 67 S 324/18) ausgeschlossen. Die Parteien haben mit der dort getroffenen vergleichsweisen Vereinbarung nur eine Regelung für den im Vorprozess streitgegenständlichen Zeitraum getroffen. Ein Anhalt für die Vereinbarung eines generellen Ausschlusses des Rechts zur teilweisen Gebrauchsüberlassung aus anderen als den hier streitgegenständlichen Gründen besteht unter Zugrundelegung der Auslegungsparameter der §§ 133, 157 BGB nicht. Ob die Mietvertragsparteien die aus § 553 Abs. 1 BGB erwachsenden Ansprüche des Mieters überhaupt im Rahmen eines Prozessvergleichs beschränken können oder ob der Wirksamkeit eines entsprechenden Vergleichs nicht § 553 Abs. 3 BGB entgegenstünde, bedarf davon ausgehend keiner Entscheidung. Auch das hat das Amtsgericht im Ergebnis zutreffend erkannt.

Das Amtsgericht hat die Widerklage auch im Übrigen zu Recht abgewiesen. Die Kammer nimmt insoweit auf die zutreffenden und die Angriffe der Berufung vollständig erschöpfenden Gründe der angefochtenen Entscheidung, denen nichts hinzuzufügen ist, Bezug.

Liegt es bei Mietvertragsabschluss nahe, dass auf den Mieter aufgrund seiner beruflichen Situation spätere Auslandseinsätze von mehrjähriger Dauer zukommen, hat er keinen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein einziger Anhalt dafür besteht, dass die beruflichen Auslandsentsendungen des Mieters nach Vertragsschluss ein Ende finden würden.

Die klagenden Mieter begehren die Zustimmung zur teilweisen Gebrauchsüberlassung einer von dem Beklagten gemieteten Wohnung vom 1. Januar 2022 bis zum 28. Februar 2026. Die Kläger waren schon vor Abschluss des Mietvertrages – und zum Teil langjährig – beruflich im Ausland tätig. Es bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein einziger Anhalt dafür, dass die beruflichen Auslandsentsendungen des für eine politische Stiftung tätigen Klägers zu 2) nach Vertragsschluss ein Ende finden würden. Das AG hat den Beklagten zur Erteilung der Untervermietungserlaubnis verurteilt. Das berechtigte Interesse an der Untervermietung sei erst nach Mietvertragsabschluss entstanden, da die Kläger bei dessen Abschluss noch nicht hätten sicher sein können, ihr gesamtes Berufsleben im Ausland zu verbringen.

Die Berufung des Beklagten ist hinsichtlich der Untervermietungserlaubnis begründet; sie steht den Klägern nicht zu, weil ein berechtigtes Interesse der Kläger nicht erst „nach Vertragsschluss“, sondern bereits zuvor entstanden ist, weil es bereits „latent“ vorhanden war.

Das wirtschaftliche Interesse der Kläger an einer Deckung der ihnen in Berlin auch während ihrer berufsbedingten Auslandseinsätze erwachsenden Mietkosten und einer der Erzielung von Untermieteinnahmen dienenden Drittüberlassung der Mietsache war bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses vorhanden, jedenfalls aber latent angelegt. Denn die Kläger waren schon vor Abschluss des Mietvertrages – und zum Teil langjährig – beruflich im Ausland tätig. Es bestand zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses kein einziger Anhalt dafür, dass die beruflichen Auslandsentsendungen des für eine politische Stiftung tätigen Klägers zu 2) nach Vertragsschluss ein Ende finden würden, auch wenn der Zeitpunkt und zeitliche Umfang künftiger Einsätze nicht ausschließlich von den Dispositionen des Klägers zu 2), sondern im Wesentlichen von den Einsatzentscheidungen seines Arbeitgebers abhingen. Damit bestand aber auch kein Grund, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht von einem späteren wirtschaftlichen Interesse an der Erzielung von Untermieteinnahmen zur Deckung der in Berlin anfallenden Mietkosten auszugehen. Dass die Kläger sich nicht unmittelbar, sondern erstmals einige Zeit nach Vertragsschluss wieder langfristig und durchgängig berufsbedingt im Ausland aufgehalten haben, rechtfertigt keine ihnen günstigere Entscheidung. Denn dieser Umstand ist typischer Ausdruck einer bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses latent vorhandenen Anlage des Überlassungsinteresses, bei der nicht das spätere Ob des Interesses ungewiss ist, sondern lediglich der genaue Zeitpunkt, an dem es erstmals offen zutage treten wird.

Es kann offenbleiben, ob das von den Klägern geltend gemachte wirtschaftliche Interesse überhaupt hinreichend gewichtig wäre. Daran bestehen nicht nur wegen des beklagtenseits behaupteten Jahreseinkommens des Klägers zu 2) in Höhe von 150.000 € und der von dessen Arbeitgeber während eines Auslandseinsatzes gewährten monatlichen Unterkunftskostenzulage von 3.642 € Zweifel. Außerdem sind die Kläger nicht nur Mieter, sondern darüber hinaus auch noch Eigentümer einer Wohnung in Berlin, die sie, anders als die von dem Beklagten angemietete Wohnung, nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern ausschließlich zur Erzielung ihrer der „Altersvorsorge“ dienenden Mieteinnahmen nutzen.