Untervermietung und Änderung der Lebensumstände

Das berechtigte Interesse des Mieters an der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis setzt voraus, dass es erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Mieter) verlangen die Erteilung einer Untermieterlaubnis für den namentlich benannten Untermieter P.-W. St.; der Kl. zu 2) zog zum 1. Juni 2019 aus einer Wohngemeinschaft aus, welche er zusammen mit dem jetzt vorgesehenen Untermieter P.-W. St. geführt hatte. Die Kl. tragen vor, mit dem wohnungssuchenden P.-W. St. eine Wohnungsgemeinschaft bil­den zu wollen, um sich finanziell zu entlasten und Unterstützung bei der Betreuung ihres am 12. April 2016 geborenen Sohnes zu haben. Der Wunsch sei nach Abschluss des Mietvertrages entstanden.

Die Bekl. vertritt die Auffassung, dass aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Einzug des Kl. zu 2. und dem Ansinnen, P.-W. St. in die Wohnung mit aufzunehmen, davon auszu­gehen sei, dass die Absicht, die Wohngemeinschaft in der streitgegenständlichen Wohnung fortzuführen, von Anfang an bestand, die Bekl. hierüber aber nicht in Kenntnis gesetzt wurde. Keine der Interessen, welche die Kl. anführten, seien nach Abschluss des Mietvertrages am 13. Mai 2019 entstanden.

Die Kl. haben gegenüber der Bekl. keinen Anspruch auf Erteilung der beantragten Untervermietungsgenehmigung. Ein solcher Anspruch ergibt sich insbesondere nicht aus § 553 BGB. Hiernach kann der Mieter von Wohnraum vom Vermieter verlangen, dass dieser die teilweise Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gestattet, wenn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. An die Feststellung des berechtigten Interesses sind geringe Anforderungen zu stellen; es ist bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter einen vernünftigen Grund für die Aufnahme des Dritten in die Wohnung vorbringen kann (vgl. Weidenkaff in Palandt, 79. Auflage 2020, § 553 BGB, Rn. 4). Die Umstände, welche dem vernünftigen Grund zugrunde liegen, dürfen aber zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorgelegen haben, wobei es nicht darauf ankommt, wann der Mieter oder gar der Dritte den Entschluss zur Aufnahme des Letzteren in seine Wohnung fasst (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, 14. Aufl. 2019, BGB § 553 Rn. 11). Die Situation des Mieters muss sich von der Situation des Mieters zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses deutlich unterscheiden (BeckOGK/Emmerich, 1.7.2020, BGB § 553 Rn. 14).

Die vorstehend dargestellten Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass sich die Lebensumstände der Kl. nach Abschluss des Mietvertrages verändert hätten. Weder die finanziellen Verhältnisse noch das unterstellte Betreuungsbedürfnis des gemeinsamen Sohnes der Kl. hat sich seit dem Vertragsabschluss verändert. Es ist lediglich so, dass die Kl. und der avisierte Untermieter den Entschluss zur Bildung einer gemeinsamen Wohngemeinschaft nach dem Abschluss des Mietvertrages gefasst haben, was jedoch nicht ausreichend ist.

Selbst wenn man die Lebensverhältnisse des avisierten Untermieters in die Betrachtung mit einbeziehen sollte, wogegen mit Rücksicht auf den Wortlaut von § 553 BGB erhebliche Bedenken bestehen, ergibt sich keine andere Beurteilung, denn auch für Herrn P.-W. St. hat sich - soweit ersichtlich - nach Abschluss des Mietvertrages für die hier streitgegenständliche Wohnung objektiv nichts geändert. Dass die Wohngemeinschaft mit dem Kl. zu 2. enden würde und er diese mit einem anderen Mieter fortführen oder sich nach einer anderen Wohnung, die er alleine finanzieren kann, umsehen muss, muss ihm vor dem 13.5.2019 klar gewesen sein. Auch hier ist es lediglich so, dass P.-W. St. nach diesem Zeitpunkt den Entschluss gefasst haben mag, bei den Kl. einzuziehen.

rechtskräftig

Das berechtigte Interesse des Mieters an der Erteilung einer Untervermietungserlaubnis setzt voraus, dass es erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein muss.

Die klagenden Mieter verlangen eine Untermieterlaubnis für den namentlich benannten Untermieter P.-W. St., der noch kurz vorher mit dem Kläger zu 2) in einer Wohngemeinschaft gelebt hatte, aus der dieser ausgezogen war. Die Kläger möchten mit dem jetzt wohnungssuchenden P.-W. St. eine Wohnungsgemeinschaft bilden, um sich finanziell zu entlasten und Unterstützung bei der Betreuung ihres dreijährigen Sohnes zu haben. Die Beklagte vermutet aufgrund des engen zeitlichen Zusammenhangs zwischen dem Einzug des Klägers zu 2. und dem Ansinnen, P.-W. St. als Untermieter aufzunehmen, dass die Absicht, die Wohngemeinschaft in der streitgegenständlichen Wohnung fortzufüh­ren, von Anfang an bestand.

Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungsgenehmigung. Das notwendige berechtigte Interesse des Mieters an der Untervermietung muss nach Abschluss des Mietvertrages entstanden sein. Ein berechtigtes Interesse ist zwar bereits dann anzunehmen, wenn der Mieter einen vernünftigen Grund für die Aufnahme des Dritten in die Wohnung vorbringen kann. Die Umstände, welche dem vernünftigen Grund zugrunde liegen, dürfen aber zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch nicht vorgelegen haben, wobei es nicht darauf ankommt, wann der Mieter oder gar der Dritte den Entschluss zur Aufnahme des Letzteren in seine Wohnung fasst.

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich, dass sich die Lebensumstände der Kläger nach Abschluss des Mietvertrages verändert hätten – weder die finanziellen Verhältnisse noch das unterstellte Betreuungsbedürfnis des Sohnes der Kläger hat sich seit dem Vertragsabschluss verändert. Es ist lediglich so, dass die Kläger und der avisierte Untermieter den Entschluss zur Bildung einer gemeinsamen Wohngemeinschaft nach dem Abschluss des Mietvertrages gefasst haben; das reicht nicht.