Untervermietung mit Gewinnabsicht und Verstoß gegen Mietpreisbremse

1. Ein Vermieter muss nach § 553 BGB einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf das Wohnungsinventar entfällt, wenn der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst infolge und i.V.m. der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist.

2. Ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis rechtswidrig verweigert, kann eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden Erlaubnis stützen. Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation aber den Mieter; stand ihm ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis tatsächlich nicht zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann. Darauf, ob der Vermieter die Erlaubnis aus rechtlich zu billigenden Gründen verweigerte oder sich für die konkrete Ausgestaltung des Untermietvertrages gar nicht interessierte, obwohl allein dessen Konditionen die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis rechtfertigen können, kommt es nicht an.

Die Kl. als Vermieter nimmt den Bekl. zu 1. auf Räumung und Herausgabe der ihm seit März 2009 vermieteten Zweizimmerwohnung in Anspruch. Sie stützt sich auf ihre Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022, der der Vorwurf zugrunde liegt, dass der Bekl. zu 1. die gesamte Wohnung unerlaubt und auch noch nach Abmahnung vollständig untervermietet habe. Der Bekl. zu 1. hatte die Wohnung unstreitig seit Februar 2020 an die Bekl. zu 2. und zu 3. untervermietet, die im Verlaufe des Berufungsverfahrens ausgezogen sind; die Kl. und die Bekl. zu 2. und zu 3. haben die gegen diese gerichtete Räumungsklage daraufhin übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Die Kl. habe eine Untervermietung durch schlüssiges Verhalten erlaubt; diese Erlaubnis hätte sie nur aus wichtigem Grund widerrufen können, einen solchen aber nicht aufzeigen können. Außerdem habe der Bekl. zu 1. gemäß § 553 BGB Anspruch auf Erteilung der mit Schreiben vom 21. Januar 2022 erbetenen Untervermietungserlaubnis gehabt, da er sich wegen seines vorübergehenden Auslandaufenthalts auf ein berechtigtes Interesse an der anteiligen Untervermietung der Wohnung habe stützen können. Dem stehe nicht entgegen, dass er den Bekl. zu 2. und zu 3. die Benutzung aller Wohnräume zugestanden habe; der Bekl. zu 1. habe persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen und über Wohnungsschlüssel verfügt, sodass er weiterhin Mitgewahrsam an der Wohnung ausgeübt habe und keine vollständige Untervermietung der Wohnung vorliege.

Die Kl. macht mit der Berufung u. a. geltend, dass die Art und Weise der Untervermietung auch gegen die Rechtsordnung verstoßen habe und mithin in der praktizierten Form nicht genehmigungsfähig gewesen sei. Der Bekl. zu 1. habe sich von den Bekl. zu 2. und zu 3. eine Grundmiete von 962 € monatlich versprechen und zahlen lassen, während er selbst nur 460 € zu zahlen gehabt habe. Die Untermietvereinbarung verstoße gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB, und die Kl. sei ohnehin nicht verpflichtet, dem Bekl. die Erwirtschaftung von Gewinnen aus der Vermietung der Wohnung zu ermöglichen. Soweit der Bekl. zu 1. vortrage, nunmehr wieder in der Wohnung zu leben, verweist die Kl. darauf, dass er weiterhin ausschließlich in der K.straße 19 gemeldet sei, wo unstreitig seine Eltern wohnen. Tatsächlich sei daher anzunehmen, dass der Bekl. die Wohnung nicht selber nutze, sondern sie weiterhin gewinnträchtig untervermiete.

Der Bekl. verteidigt das angefochtene Urteil. Inzwischen sei er aus dem Ausland - nach Kanada, Guatemala und Mexico zuletzt aus den USA - zurückgekehrt und zusammen mit seiner Lebensgefährtin, der als Zeugin benannten M., wieder in die Wohnung eingezogen. Er legt dazu eine Immatrikulationsbescheinigung der Beuth Hochschule sowie einen BAFöG-Bescheid vor. Er habe nach den Vereinbarungen im Untermietvertrag jederzeit Zugang zur Wohnung gehabt und seinen Mitgewahrsam nie aufgegeben. Nur wegen der Pandemie habe er die Wohnung während seiner zwischenzeitlichen Berlinaufenthalte im Zeitraum der Untervermietung nicht auch zum Übernachten, sondern nur zum Zugriff auf seine dort befindlichen Sachen aufgesucht. Die Untermietvereinbarung verstoße auch nicht gegen §§ 556d ff. BGB. Die Kl. übersehe, dass den Bekl. zu 2. und zu 3. nicht nur die hochwertige Möblierung und Wohnungsausstattung einschließlich Geschirrspüler und Waschmaschine, sondern auch noch zwei Fahrräder zur Nutzung überlassen worden sei; außerdem habe die Untermiete auch noch die auf die Wohnung entfallenden Rundfunkgebühren umfasst.

Die Berufung ist begründet. Der Bekl. ist der Kl. gemäß § 546 Abs 1 BGB zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verpflichtet, denn das Mietverhältnis ist aufgrund der Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 beendet, und zwar gemäß §§ 573 Abs. 2 Nr. 1, 573c BGB spätestens seit dem 30. November 2022. Weder hatte die Kl. die Untervermietung an die Bekl. zu 2. und zu 3. über Dezember 2020 hinaus genehmigt noch hatte der Bekl. Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung in der tatsächlich praktizierten Form, nämlich zu den zwischen den Bekl. vereinbarten Bedingungen. Die Kl. steht zu Recht auf dem Standpunkt, dass sie dem Bekl. die Erwirtschaftung von Gewinnen aus der Vermietung der Wohnung nicht ermöglichen und ihm erst recht nicht erlauben musste, die Wohnung unter Verstoß gegen die Bestimmungen über die „Mietpreisbremse“ gemäß §§ 556d ff. BGB unterzuvermieten.

a) Die Kammer sieht von einer Beweisaufnahme ab und geht zugunsten des Bekl. zu 1. davon aus, dass sich sein ursprünglich nur bis Anfang 2020 geplanter Auslandsaufenthalt, auch wegen der Covid-Pandemie, immer wieder verlängert und er sich deshalb seit Mitte 2018 durchgehend im Ausland aufgehalten habe, er nun jedoch am 8. April 2023 wieder dauerhaft nach Berlin und in die Wohnung zurückgekehrt sei. Ein berechtigtes Interesse an der vorübergehenden anteiligen Untervermietung der Wohnung für diesen Zeitraum i.S.d. § 553 Abs. 1 BGB ist ihm unter diesen Umständen nicht abzusprechen.

b) Der Kündigungsgrund nach § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt dann nicht deswegen vor und ein Anspruch des Bekl. auf Erteilung der - unstreitig rechtzeitig mit eMail vom 28. Januar 2020 für den Zeitraum bis Dezember 2020 erbetenen - Untervermietungserlaubnis scheitert nicht daran, dass der Bekl. entgegen § 553 Abs. 1 BGB nicht nur einen Teil, sondern die ganze Wohnung untervermietete. Zum einen hat der Bundesgerichtshof ausweislich einer bisher bloß vorliegenden Pressemitteilung zum Verfahren BGH - VIII ZR 109/22 - mit Urteil vom 13. September 2023 die Entscheidung der Zivilkammer 67 (LG Berlin - 67 S 7/22 -, Urt. v. 7.4.2022, GE 2022, 582 f., zitiert nach juris) bestätigt, wonach auch eine Einzimmerwohnung i.S.d. § 553 BGB „teilweise“ untervermietet werden kann, wenn der Hauptmieter Mitgewahrsam an der Wohnung behält, indem er etwa einen Wohnungsschlüssel behält und persönliche Sachen in der Wohnung zurücklässt, auf die die Untervermieter vereinbarungsgemäß nicht zugreifen dürfen. Zum anderen hatte die Kl. für den Zeitraum von Mitte 2018 bis Januar 2020, also über einen Zeitraum von rund eineinhalb Jahren, die nun als solche gerügte praktisch „vollständige Untervermietung“ der Wohnung erlaubt und musste aufgrund der eMail vom 28. Januar 2020 davon ausgehen, dass auch die neuen Untermieter wiederum die ganze Wohnung sollten nutzen dürfen. Nachdem sie weder auf die Bitte zur Erteilung einer Untervermietungserlaubnis reagierte noch sogar nach der Besichtigung der Wohnung am 6. August 2021 den Bekl. gerade deswegen rügte, weil er nicht nur einen Teil, sondern die ganze Wohnung untervermietete, musste der Bekl. zunächst nicht damit rechnen, dass die Kl. die Untervermietung gerade wegen ihres konkreten Umfangs ablehnen könnte.

c) Ist dem Bekl. danach eine unerlaubte Untervermietung für den Zeitraum bis einschließlich Dezember 2020 jedenfalls nicht als hinreichender Kündigungsgrund i.S.d. § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB vorwerfbar, so könnte die Kündigung des Mietverhältnisses auch nicht darauf gestützt werden, dass er sich für den Zeitraum ab Januar 2021 zunächst gar nicht mehr um eine Untervermietungserlaubnis bemühte. Nachdem die Kl. auf seine eMail vom 28. Januar 2020 nicht reagiert hatte, er mit der eMail vom 13. November 2020 ausdrücklich darauf hinwies, dass die Wohnung untervermietet war und die Kl. anlässlich ihrer Besichtigung der Wohnung am 6. August 2021 die Untermieter sogar kennengelernt und das konkrete Ausmaß der Untervermietung festgestellt hatte, ohne zunächst Bedenken gegen die Untervermietung zu erheben, durfte der Bekl. wenn nicht das fortdauernde Einverständnis der Kl., so jedenfalls ihre stillschweigende Duldung der andauernden Untervermietung voraussetzen.

d) Zwar änderte sich dies aufgrund des Abmahnschreibens vom 12. Januar 2022, mit dem die Kl. auf die bis dahin unterbliebene Genehmigung der neuerlichen Untervermietung hinweisen ließ. Doch wurde der Bekl. daraufhin sofort tätig, wies mit Schreiben vom 21. Januar 2022 auf sein fortbestehendes Interesse an einer weiteren Untervermietung hin und bat um deren befristete Genehmigung für ein weiteres Jahr.

Die Kündigungserklärung vom 28. Februar 2022 ist materiell gleichwohl wirksam und führte zur Beendung des Mietverhältnisses, da dem Bekl. ein Anspruch auf Erlaubnis der konkret praktizierten Untervermietung nicht zustand.

aa) Zwar bestehen - anders als im Hinweis in der Ladungsverfügung ausgeführt - nach der oben schon in Bezug genommenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs über die zulässige teilweise Untervermietung einer Einzimmerwohnung keine Bedenken mehr gegen die nach Einschätzung der Kl. „unbeschränkte Untervermietung der gesamten Wohnung“. Der Bekl. hatte nach dem Untermietvertrag noch Mitgewahrsam an der Wohnung inne, da er sich ein Recht zum jederzeitigen Zutritt zur Wohnung sowie Besitz an einem Satz der Wohnungsschlüssel vorbehielt; neben den mitvermieteten Möbeln und weiterem Hausrat geht die Kammer zu seinen Gunsten davon aus, dass er vereinbarungsgemäß auch noch persönliche Gegenstände und Kleidungsstücke in der Wohnung verwahrte, auf die die Untermieter keinen Zugriff hatten.

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer muss ein Vermieter es einem Mieter aber jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen (LG Berlin - 64 S 266/18 -, Urt. v. 21.8.2019, GE 2019, 1639, zitiert nach juris). Die Kammer hält ferner die Rechtsprechung der Zivilkammer 65 für zutreffend, wonach ein Mieter von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung hat, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist (LG Berlin - 65 S 221/21 -, Urt. v. 26.4.2022, GE 2022, 741 ff., zitiert nach juris). Beide Aspekte bedingen schon jeweils für sich genommen, dass die Kl. dem - wenn auch im Grundsatz berechtigten - Begehren des Bekl. zu 1., die Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zum Teil untervermieten zu dürfen, angesichts der konkreten Untervermietungsvereinbarung vorliegend nicht nachkommen musste.

Der Bekl. zu 1. kann dem nicht i.S.d. in § 543 Abs. 3 BGB kodifizierten Abmahnerfordernisses erfolgreich entgegenhalten, dass die Kl. die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gar nicht auf die konkreten Mietkonditionen gestützt und ihn auf eine Verletzung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB überhaupt nicht hingewiesen habe. Denn der Bundesgerichtshof hat zwar entschieden, dass ein Vermieter, der die rechtzeitig erbetene und geschuldete Untervermietungserlaubnis nicht vertragsgemäß erteilt, eine Mietvertragskündigung nicht auf den bloßen Formmangel der fehlenden - aber rechtswidrig verweigerten - Erlaubnis stützen kann (BGH - VIII ZR 74/10 -, Urt. v. 2.2.2011, GE 2011, 401 f., zitiert nach juris). Der Entscheidung ist aber auch zu entnehmen, dass die erlaubnislose Untervermietung selbst dann eine Verletzung des Mietvertrages darstellt, wenn der Mieter letztlich Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat (vgl. BGH, aaO., Rn. 20). Das Risiko einer fehlerhaften Einschätzung der Rechtslage trifft in einer solchen Situation folglich allein den Mieter: Wird die rechtzeitig erbetene Untervermietungserlaubnis verweigert, so kann er die Untervermietung gleichwohl vornehmen, ohne eine Kündigung des Hauptmietverhältnisses fürchten zu müssen - falls er tatsächlich Anspruch auf Erteilung der Untermieterlaubnis hatte. Steht in solcher Konstellation aber nicht unzweifelhaft fest, dass dem Mieter die Untervermietungserlaubnis wirklich zusteht, wird er sich der Untervermietung tunlichst enthalten müssen und den Vermieter stattdessen auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis sowie ggf. auf Schadenersatz für entgangene Untervermietungserträge in Anspruch nehmen, statt erlaubnislos unterzuvermieten und den Bestand des Mietverhältnisses zu riskieren.

i) Angesichts der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete von ursprünglich 460 € und 497,35 € seit dem 1. September 2021 verschaffte die vereinbarte und von dem Bekl. zu 1. vereinnahme Grund-Untermiete von 962 € dem Bekl. einen monatlichen Roh-Gewinn von anfänglich mehr als 500 €, und immer noch deutlich über 450 € ab September 2021. Abgesehen davon, dass Gebührenschuldner des gemäß § 2 Abs. 1 RBStV im privaten Bereich für jede Wohnung zu entrichtenden Rundfunkbeitrags derjenige ist, der die Wohnung selbst bewohnt, sodass einerseits der im Ausland aufhältige Bekl. zu 1. tatsächlich keine Gebühren schuldete, andererseits seine Zahlung an die Gebühreneinzugszentrale die Gebührenschuld der Bekl. zu 2. und zu 3. nicht tilgen konnte, ändert der von dem Bekl. zu 1. getragene Monatsbetrag von 17,50 € nichts daran, dass er erheblichen Gewinn in der Größenordnung von nahezu 100 % der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete aus der Untervermietung erwirtschaftete. Soweit der Bekl. dem in der mündlichen Verhandlung entgegenzuhalten gesucht hat, der Gewinn sei tatsächlich geringer gewesen, weil die Parteien des Untermietverhältnisses die vertraglich vorgesehenen 1.100 € monatlich als pauschale Inklusivmiete behandelt hätten, hat die Kl. dies bestritten; konkrete Angaben zur Höhe der erzielten Gewinne hat der Bekl. ebenso unterlassen wie einen Beweisantritt.

Eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie und ein solches Wirtschaften mit der vermieteten Wohnung braucht der Vermieter dem Mieter ohne Partizipation an den Erträgen - die der Bekl. der Kl. aber nicht anbot - nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht zu ermöglichen (LG Berlin - 64 S 266/18 -, Urt. v. 21.8.2019, GE 2019, 1639, zitiert nach juris). Das Argument des Bekl. zu 1., er habe den Untermietern nicht nur die Mieträume, sondern auch seine Möbel und weiteren Hausrat einschließlich zweier Fahrräder zur Nutzung überlassen, steht dem nicht entgegen. Denn für sich genommen hätte der Bekl. zu 1. seine Möbel und das übrige Inventar nicht vermieten können; die Möglichkeit, überhaupt Mieteinnahmen für seinen Hausrat zu generieren, ergab sich für den Bekl. zu 1. vielmehr erst infolge und i.V.m. der Untervermietung der Wohnung.

ii) In der Höhe der Untermiete liegt überdies ein Verstoß gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB, sodass ein Anspruch des Bekl. auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch daran scheiterte, dass es sich bei der konkreten Untervermietung nicht um ein von der Rechtsordnung gebilligtes Vorhaben handelte (LG Berlin - 65 S 221/21 -, Urt. v. 26.4.2022, GE 2022, 741 ff., zitiert nach juris). Die von dem Bekl. geäußerten Bedenken gegen die Wirksamkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung teilt die Kammer ausweislich ihrer Entscheidung zu 64 S 230/22 (vgl. GE 2023, 399 ff.) nicht.

Selbst wenn dem Bekl. zu folgen wäre, dass auf Grundlage des Mietspiegels 2019 eine ortsübliche Nettokaltmiete von 680 € für die Wohnung zugrunde zu legen sei, ergäbe sich eine höchstzulässige Nettokaltmiete von 748 €, sodass die vereinbarte Grund-Untermiete - selbst abzüglich der mit abgegoltenen Rundfunkgebühren - immer noch rund 200 € zu hoch läge. Dass ein Zuschlag dieser Größenordnung für das mit vermietete Inventar auch nur annähernd angemessen wäre, legt der Bekl. nicht schlüssig dar und ist auch sonst nicht ersichtlich.

Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision des Bekl. zu 1. zuzulassen. Die Frage, ob ihm deswegen ein Anspruch auf Erteilung einer Untervermietungserlaubnis nicht zustand, weil er aus der Untervermietung Gewinne zu erzielen beabsichtigte und die Vereinbarung über die Untermiete überdies gegen die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB verstieß, hat grundsätzliche Bedeutung. In Rechtsprechung und Literatur ist schon umstritten, ob der Vermieter überhaupt Anspruch auf Offenlegung der vorgesehenen Konditionen des Untermietvertrages hat; es wird vertreten, dass sich die Informationspflichten des Hauptmieters allein nach dem Maßstab des § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB bestimmen und es den Hauptvermieter im Grundsatz nicht zu interessieren habe, welche Untervermietungserträge der Hauptmieter erzielen will (vgl. LG Berlin - 66 S 29/18 -, Urt. v. 19.12.2018, GE 2019, 126 ff., Rn. 33, zitiert nach juris).

nicht rechtskräftig; der Bekl. hat die zugelassene Revision eingelegt: BGH - VIII ZR 228/23 -

Ein Vermieter muss einem Mieter jedenfalls nicht ohne Beteiligung an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen; dabei steht einer Gewinnerzielung nicht entgegen, dass die Untermiete zum Teil auch auf das Wohnungsinventar entfällt, weil der Mieter Mieteinnahmen für seinen Hausrat überhaupt erst infolge und i.V.m. der Untervermietung der Wohnung generieren kann. Ein Mieter hat außerdem von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ nach §§ 556d ff. BGB vereinbar ist. Steht dem Mieter deshalb kein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis zu, so wird in der ihm vom Vermieter ausdrücklich verbotenen Untervermietung regelmäßig eine nicht unerhebliche schuldhafte Verletzung des Mietverhältnisses liegen, sodass der Vermieter den Hauptmietvertrag wirksam kündigen kann.

Die Klägerin nimmt den Beklagten auf Räumung und Herausgabe einer Zweizimmerwohnung in Anspruch, die der Beklagte vollständig untervermietet hat, wobei er persönliche Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hatte und auch weiter über Wohnungsschlüssel verfügte. Er selbst zahlte eine Grundmiete von 460 € monatlich und verlangte von den beiden Untermietern eine Grundmiete von 962 € monatlich. Das AG hatte die Klage abgewiesen; die Berufung des Klägers war erfolgreich.

Der Beklagte habe keinen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung in der von ihm konkret praktizierten Form gehabt. Zwar bestünden nach der Entscheidung des Bundesgerichtshofs (vgl. den Wortlaut der BGH-Entscheidung in dieser Ausgabe Seite 1141) über die zulässige teilweise Untervermietung einer Einzimmerwohnung keine Bedenken mehr gegen die hier vorliegende unbeschränkte Untervermietung der gesamten Wohnung, weil der Beklagte nach dem Untermietvertrag noch Mitgewahrsam an der Wohnung innehatte und sich ein Recht zum jederzeitigen Zutritt zur Wohnung sowie Besitz an einem Satz der Wohnungsschlüssel vorbehielt; neben den mitvermieteten Möbeln und weiterem Hausrat sei auch zu seinen Gunsten davon auszugehen, dass er vereinbarungsgemäß auch noch persönliche Gegenstände und Kleidungsstücke in der Wohnung verwahrte, auf die die Untermieter keinen Zugriff hatten.

Nach ständiger Rechtsprechung der Kammer müsse aber ein Vermieter es einem Mieter jedenfalls nicht ohne Partizipation an dem Ertrag erlauben, wirtschaftlichen Gewinn aus der Untervermietung zu erzielen. Die Kammer teile ferner auch die Rechtsprechung der Zivilkammer 65, wonach ein Mieter von vornherein keinen Anspruch auf Genehmigung einer Untervermietung habe, die ihrerseits nicht mit den Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ vereinbar sei. Beide Aspekte bedingten schon jeweils für sich genommen, dass die Klägerin dem – wenn auch im Grundsatz berechtigten – Untervermietungsverlangen angesichts der konkreten Untervermietungsvereinbarung nicht nachkommen musste. Daran ändere auch nichts, dass die Klägerin die Verweigerung der Untervermietungserlaubnis gar nicht auf die konkreten Mietkonditionen gestützt und den Beklagten auch nicht auf eine Verletzung der Vorschriften über die „Mietpreisbremse“ hingewiesen habe.

Angesichts der im Hauptmietverhältnis vereinbarten Nettokaltmiete von ursprünglich 460 € und 497,35 € seit dem 1. September 2021 habe die vereinbarte und vom Beklagten vereinnahmte Grund-Untermiete von 962 € dem Beklagten einen monatlichen Rohgewinn von anfänglich mehr als 500 € und immer noch deutlich über 450 € ab September 2021 verschafft. Eine wohnungswirtschaftliche Verwertung der Immobilie und ein solches Wirtschaften mit der vermieteten Wohnung brauche der Vermieter dem Mieter ohne Partizipation an den Erträgen – die der Beklagte aber nicht angeboten habe – nach ständiger Rechtsprechung der Kammer nicht zu ermöglichen.

Die Höhe der Untermiete verstoße überdies gegen die Vorschriften über die „Mietpreisbremse“, sodass ein Anspruch des Beklagten auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis auch daran scheiterte, dass es sich bei der konkreten Untervermietung nicht um ein von der Rechtsordnung gebilligtes Vorhaben handele.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Revision wurde zugelassen und vom Beklagten nach Mitteilung des Landgerichts auch eingelegt.