Untervermietung einer Einzimmerwohnung

1. Der Wohnraummieter hat bei berechtigtem Interesse einen Anspruch auf Gestattung der Untervermietung eines Teils der Wohnung; der Antrag auf Gestattung muss konkret angeben, welcher abgrenzbare Bereich der Wohnung in seinem Gewahrsam verbleiben soll (Anschluss an LG Berlin GE 2021, 945).

2. Eine teilweise Überlassung liegt nicht schon dann vor, wenn der Mieter persönliche Sachen in einem Schrank lagert und einen Wohnungsschlüssel behält (gegen LG Berlin GE 2022, 582).

3. Ein Anspruch auf Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung kann nur ausnahmsweise nach Treu und Glauben bestehen, wobei die wirtschaftlichen Verhältnisse des Mieters darzulegen und die Höhe der Untermiete sowie die Bereitschaft zur Zahlung eines Untermietzuschlags zu berücksichtigen sind.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Genehmigung einer Untervermietung.

Der Kl. mietete ab dem 1.10.2016 die Einzimmerwohnung B.straße, VH, 3. OG Mitte. Das einzige Zimmer hat eine Größe von rund 15 m2, die Wohnung insgesamt ca. 30 m2.

Mit Schreiben vom 9.8.2022 begehrte der Kl. wegen eines zeitlich begrenzten Engagements als Schauspieler in Bamberg die Erlaubnis zur Untervermietung der Wohnung an Frau K. für die Dauer vom 1.9.2022 bis zum 31.8.2024. Diese wurde nicht erteilt.

Der Kl. behauptet, für die Zeit der begehrten Untervermietungserlaubnis ein Engagement als Schauspieler in Bamberg zu haben, dass er für diese Zeit weiteren Wohnraum in Bamberg mie­ten müsse und danach nach Berlin zurückkehren wolle. Er behauptet ferner, nicht die ganze Wohnung werde untervermietet. Seine Möbel und persönlichen Sachen verblieben in der Wohnung und würden nicht mitvermietet. Er behalte auch einen Schlüssel für die Wohnung, um jederzeit Zugriff auf seine Sachen zu haben.

II. Dem Kl. steht […] kein Anspruch auf die Genehmigung der Untervermietung gemäß § 553 Abs. 1 BGB zu. Die Norm betrifft lediglich die Konstellation, in der ein Mieter einem Dritten einen Teil seines Wohnraums zum Gebrauch überlässt. Der Kl. begehrt vorliegend jedoch der Sache nach die Genehmigung, die gesamte Wohnung an Frau K. zu überlassen. Ein solcher Anspruch auf eine entsprechende Genehmigung ist in § 553 BGB nicht vorgesehen. Die Wohnung verfügt nur über ein Zimmer, so dass vorliegend nicht nur ein abgrenzbarer und definierbarer Teil der Wohnung überlassen wird, sondern die gesamte Wohnfläche. Das Gericht hat hierzu im ersten Verhandlungstermin ausführlichst erörtert, dass es in keiner Weise nachvollziehbar ist, dass der Kl. behauptet, seine in der Wohnung verbliebenen Möbel seien nicht mit an Frau K. vermietet worden. Das Gericht hat konkret ausgeführt, dass es nicht ohne substantiierte Darlegung der Umstände nachvollziehbar ist, dass der Kl. seine Möblierung in der Wohnung lässt, die Wohnung vermietet, dann aber meint, die Möbel seien nicht mitvermietet. Auf die in der ersten Verhandlung sehr konkret aufgeworfenen Fragen, wie die Nutzung dann konkret aussehen soll - sind alle Möbel des Kl. an die Wand geräumt, und daneben stehen eigene Möbel der Untermieterin?; stehen die Möbel des Kl. weiter im Zimmer wie zuvor, und die Untermieterin hat keine eigenen Möbel, sitzt also daneben auf dem Fußboden? - ist auch nach dem Einspruch in keiner Weise eingegangen worden. Auch die Tatsache, dass der Kl. noch eigene Sachen in der Wohnung haben mag - so ja auch seine Möbel - und über einen Schlüssel für die Wohnung verfügt, ergibt sich nur, dass er bei Bedarf Zugriff auf einzelne Gegenstände ausüben kann, aber nicht, dass Frau K. nur ein (zudem: definierter) Teil der Nutzung zugewiesen worden wäre. Wie bereits erörtert, zielt der Vortrag des Kl., seine Möbel seien nicht mitvermietet, ersichtlich darauf ab, den unzutreffenden Eindruck zu erwecken, dass es sich um eine Teilüberlassung i.S.d. § 553 BGB handele.

Insoweit ist auch darauf hinzuweisen, dass der Mieter bereits in seinem Antrag auf Genehmigung der Untervermietung deutlich machen müsste, welchen abgrenzbaren Bereich der Wohnung er vermieten und welchen anderen abgrenzbaren Bereich der Wohnung er selbst mit unmittelbarem Gewahrsam nutzen möchte (LG Berlin, Beschluss vom 9.9.2019, 64 T 65/19; zum Erfordernis der Definierung des vorgesehenen räumlichen Nutzungskonzepts ebenso auch LG Berlin, Beschluss vom 15.7.2021, 67 S 87/21, bei juris). Dementsprechend hätte der Kl. auch in seinem Klageantrag den zur Nutzung zu überlassenden Teil der Wohnung definieren müssen. Er hat den Antrag jedoch lediglich allgemein dahingehend gestellt, dass ihm die Untervermietung „eines Teils“ der Wohnung genehmigt werden solle. Welcher Teil dies angesichts der Umstände sein sollte, ist aber auch dem Antrag nicht zu entnehmen.

4. Das Gericht folgt dem Kl. auch nicht darin, dass er einen einklagbaren Anspruch auf die Überlassung der gesamten Wohnung an Frau K. habe.

Die Auffassung, dass der Mieter auch einen Anspruch auf die Genehmigung der Überlassung der gesamten Wohnung habe, wenn auf Seiten des Mieters ein berechtigtes Interesse daran besteht, folgt nicht aus § 553 BGB, der ausdrücklich nur auf einen Wohnungsteil abstellt. Die Bekl. hat auch aus den Gesetzgebungsmaterialien zitiert und daraus zu Recht hergeleitet, dass der Gesetzgeber einen solchen Anspruch bewusst nicht geregelt hat. Soweit z. B. das Landgericht Berlin (Beschluss vom 14.2.1994, 67 S 297/93) ausführt, dass es vernünftig und nachvollziehbar ist, wenn ein Mieter für die Dauer einer berufsbedingten Abwesenheit einen Teil (!) der Wohnung vermieten will, weil ihm nicht zugemutet werden kann, die Wohnung zu kündigen, ist dies zwar der Intention nachnachvollziehbar. Das Argument zielt jedoch letztlich, ohne dass dies in der Entscheidung so formuliert wird, nur auf ein großes Verständnis für die Lage des Mieters ab. Dies ist zwar grundsätzlich richtig, berechtigt das Gericht aber nicht, von der durch den Gesetzgeber bewusst vorgegebenen Beschränkung der Untervermietungsmöglichkeiten abzuweichen. Ein Anspruch könnte sich daher nach hiesigem Dafürhalten allenfalls dann ergeben, wenn die Verweigerung des Vermieters sich als Verstoß gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) darstellen würde. Die Voraussetzungen hierfür kann das Gericht jedoch hier nicht erkennen. Denn um sichauf Treu und Glauben zu berufen, müsste der Kl. zunächst auch sein eigenes wirtschaftliches Interesse umfassend darlegen und unter Beweis stellen. Die Bekl. hat substantiiert bestritten, dass der Kl. lediglich über das Engagement am Theater in Bamberg und damit lediglich über ein Monatseinkommen in von ihm dargelegter Höhe von 2.000 € verfüge. Sie hat auch darauf hingewiesen, dass dem Kl. in Zeiten, in denen er nicht am Theater eingesetzt ist, eine Vielzahl weiterer Einkommensmöglichkeiten, auch jenseits des Theaters, zur Verfügung stehen - so beim Film, als Synchronsprecher etc. -, und dass er auf seiner Homepage selbst darauf eingehe, dass er Wohnmöglichkeiten in Köln, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Dresden, Wien und Brandenburg habe. Der Kl. hat daraufhin nur näher ausgeführt, in welchem Umfang er am Theater in Bamberg anwesend sein muss, nicht aber, was er beruflich in den sonstigen Zeiten macht. Darauf, warum er auf seiner Website ausdrücklich seine räumliche Flexibilität in vielen Städten darstellt, ist er überhaupt nicht eingegangen. Soweit und solange der Kl. seine Einkünfte nicht umfassend offenlegt, kann das Gericht auch nicht darauf abstellen, dass er lediglich 2.000 € monatlich vereinnahmt. Ohne umfassende Angaben ist es dann aber auch nicht möglich abzuwägen, ob es im vorliegenden Fall nach § 242 BGB in Betracht käme, dem Bekl. den Vorwurf eines Verstoßes gegen Treu und Glauben vorzuhalten, wenn er der Untervermietung nicht zustimmt.

Zudem kann es im Rahmen von Treu und Glauben nicht unberücksichtigt bleiben, dass der Kl. mit der Untervermietung mehr Einnahmen erzielt, als er selbst als Miete zahlen muss, und gleichwohl nicht bereit ist, an den Bekl. zu 1. einen monatlichen Untermietzuschlag von gerade 40 € zu zahlen. Denn auch auf Seiten des Kl. ist der Grundsatz von Treu und Glauben zu beachten: Wenn der Bekl. zu 1., wie er es vorliegend sogar getan hat, damit einverstanden ist, über seine gesetzlich geregelten Pflichten hinaus die gesamte Wohnung an Dritte zu überlassen, verstößt es gleichfalls gegen Treu und Glauben, wenn der Kl. meint, dass der Bekl. dies vollkommen ohne Gegenleistung hinnehmen müsse.

5. Eine andere Bewertung folgt auch nicht aus dem Schriftsatz des Kl. vom 3.5.2023, der aber erst in der letzten mündlichen Verhandlung überreicht wurde, in dem er erstmals konkret ausführt, dass er persönliche Sachen in einem verschlossenen Schrank aufbewahre. Das Gericht folgt insoweit nicht der Auffassung des Landgerichts Berlin, Urteil vom 7.4.2022, 67 S 7/22, dass eine nur teilweise Überlassung des Wohnraums schon dann vorliege, wenn der Untervermieter einen Schlüssel für die Wohnung behalte und persönliche Sachen in einem einzelnen Möbelstück lagere. Viele Vermieter behalten einen Schlüssel für die Wohnung. Darauskann aber nach hiesiger Auffassung nicht geschlossen werden, dass der Vermieter den eigenen Gewahrsam an der Wohnung nicht umfassend aufgibt. Allein die Tatsache, dass der Vermieter sich theoretisch jederzeit Zutritt zur Wohnung verschaffen könnte, kann qualitativ nicht begründen, dass die Wohnung als nur teilweise vermietet zu gelten hat. Sonst müsste jeder Mieter, der seine gesamte Wohnung untervermieten will, lediglich einen Schlüssel einbehalten, um unter § 553 BGB zu fallen. Das Gericht hält es auch nicht für zutreffend, anzunehmen, dass ein einzelnes abgeschlossenes Möbelstück sogleich dazu führt, dass es sich nur um eine teilweise Überlassung von Wohnraum i.S.d. § 553 BGB handelt. § 553 BGB stellt darauf ab, dass der Hauptmieter die Wohnung noch selbst nutzt - und daher, was dem Interesse des Hauptvermieters entspricht, die Wohnung auch selbst vertragsgemäß nutzt und schützt - und nur ein abgegrenzter Teil der Wohnung durch Dritte genutzt wird. Dieser Zweck der Norm wäre in keiner Weise gewahrt, wenn die Wohnung faktisch dauerhaft doch allein durch den Untermieter genutzt wird und dieser lediglich keinen Zugriff auf ein einzelnes Möbelstück hat. […]

Nach § 553 BGB kann der Wohnraummieter nur die Genehmigung zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen; ausgehend von der großzügigen Rechtsprechung des BGH (GE 2014, 998) soll das auch bei einer Einzimmerwohnung möglich sein, wenn der Mieter noch einen verschlossenen Schrank und einen Wohnungsschlüssel behält (LG Berlin GE 2022, 582). Das Amtsgericht Wedding folgt eher dem Wortlaut des Gesetzes.

Der Mieter einer Einzimmerwohnung beantragte für die Dauer seines Engagements als Schauspieler in Bamberg die Genehmigung der Untervermietung für zwei Jahre und behauptete, Möbel und Sachen blieben in der Wohnung und er behalte auch einen Wohnungsschlüssel.

Das Amtsgericht Wedding wies die Klage ab. Nach der Rechtsprechung der 64. und 67. Kammer des Landgerichts Berlin müsse schon im Antrag auf Genehmigung angegeben sein, inwieweit der Mieter Gewahrsam an der Wohnung behalte. Daran fehle es hier; der Antrag auf Genehmigung der Untervermietung „eines Teils der Wohnung“ reiche nicht.

Es reiche auch nicht, wenn der Mieter vortrage, er bewahre persönliche Sachen in einem verschlossenen Schrank auf und behalte einen Wohnungsschlüssel; das genüge nicht für eine teilweise Überlassung des Wohnraums, wie in § 553 BGB geregelt.

Ein Anspruch auf Überlassung der gesamten Wohnung komme ausnahmsweise nur nach Treu und Glauben in Betracht, wobei die Einkommensverhältnisse des Mieters zu berücksichtigen seien, ebenso wie der Umstand, dass die beabsichtigte Untermiete höher sei als die Miete, der Mieter aber einen Untermietzuschlag ablehne.

In der immer wieder zitierten Entscheidung des BGH hatte sich der Mieter der Mehrzimmerwohnung die Nutzung eines Zimmers vorbehalten; die Annahme, bei einer Einzimmerwohnung könne der Mieter auch einen Teil der Wohnung im Gewahrsam behalten (so etwa AG Mitte GE 2021, 189 und die überwiegende Meinung der Mietrechtskommentare), ist unzutreffend (Bieber in Münchener Kommentar Rn. 6 zu § 553 BGB). Ein Anspruch auf Genehmigung auch in diesen Fällen mag rechtspolitisch sinnvoll sein (Oberndorfer, AnwZert MietR 13/2023, Anm. 1), erfordert aber eine Änderung des Gesetzes (so auch Bieber, jurisPR-MietR 16/2022, Anm. 1).