Untervermietung einer Einzimmerwohnung, Partizipation des Vermieters am Untervermietungsgewinn

1. Es fehlt nicht deswegen am Verfügungsgrund für den Erlass einer einstweiligen Verfügung auf vorläufige Genehmigung einer beabsichtigten Untervermietung, weil der Anlass für die Untervermietung auf eine freiwillige Entscheidung des Hauptmieters (hier: Eingehen eines befristeten Arbeitsverhältnisses auf einem Kreuzfahrtschiff) zurückgeht.

2. Ein Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis setzt auch im Falle einer Einzimmerwohnung voraus, dass der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung unterzuvermieten beabsichtigt. Der Mieter muss daher deutlich machen, an welchem abgrenzbaren Bereich der Wohnung er weiterhin selbst unmittelbar Gewahrsam ausüben will.

3. Plant der Mieter aus der Untervermietung Erträge erzielen, die seine wohnungsbezogenen laufenden Aufwände (z. B. Miete einschließlich Nebenkosten, Strom, Telefon/Internet, Versicherungen) erheblich übersteigen, so beabsichtigt er mit der Wohnung zu wirtschaften und Gewinn zu erzielen. In der Erteilung der Untervermietungserlaubnis läge dann eine Erweiterung des dem Mieter versprochenen Mietgebrauchs zu Wohnzwecken, die dem Vermieter nicht ohne angemessene Mieterhöhung zuzumuten ist.

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin ist gemäß §§ 936, 922, 567 Abs. 1 Nr. 2 ZPO statthaft und auch im Übrigen zulässig, insbesondere nach § 569 ZPO form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist jedoch unbegründet. Das Amtsgericht hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß §§ 935, 940 ZPO im Ergebnis zu Recht zurückgewiesen.

Die Kammer teilt zwar die Ansicht des Amtsgerichts nicht, wonach es schon an einem Verfügungsgrund fehle. Die Erwägung, die Antragstellerin habe die Eilbedürftigkeit der Entscheidung selbst herbeigeführt, indem sie freiwillig entschieden habe, kurzfristig ein vorübergehendes Arbeitsverhältnis einzugehen, vermag die Entscheidung des Amtsgerichts nicht zu tragen. Die Antragstellerin weist zu Recht darauf hin, dass ihr ohne die vorgerichtlich mit hinreichendem zeitlichen Vorlauf von der Antragsgegnerin erbetene Erlaubnis Einnahmen aus dem angestrebten Untermietverhältnis endgültig zu entgehen drohen und überdies die Gefahr besteht, dass die in Aussicht genommene Untermieterin von der Anmietung der Wohnung Abstand nehmen wird. Auch das grundsätzliche Verbot einer Vorwegnahme der Hauptsacheentscheidung kann die Entscheidung des Amtsgerichts nicht tragen, da die Antragstellerin ausdrücklich eine auf den Zeitraum bis zur Hauptsacheentscheidung befristete vorläufige Erlaubnis erstrebt - und sie eine solche zeitliche Einschränkung der Untervermietung auch im Verhältnis zu der in Aussicht genommenen Untermieterin vereinbaren könnte.

Die angefochtene Entscheidung ist im Ergebnis gleichwohl zu bestätigen, da die Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin keinen Anspruch auf Erlaubnis der angestrebten Untervermietung hat.

Als Anspruchsgrundlage kommt allein § 553 BGB in Frage. Danach kann ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn daran nach Abschluss des Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse entsteht (§ 553 Abs. 1 Satz 1 BGB). Die Antragstellerin will aber nicht nur einen Teil des angemieteten Wohnraums, sondern die gesamte Einzimmerwohnung untervermieten. Einen solchen Anspruch sieht das Gesetz nicht vor. Auch der Bundesgerichtshof hat betont, dass ein Vermieter eine beabsichtigte Untervermietung nur erlauben muss, wenn der Hauptmieter „den Gewahrsam an dem Wohnraum nicht vollständig aufgibt“ (vgl. BGH, Urt. v. 11.6.2014 - VIII ZR 394/13 -, GE 2014, 489 ff.). Über diese gesetzliche Einschränkung kann nach Auffassung der Kammer auch deswegen nicht hinweggegangen werden, weil sie geeignet ist, den Erlaubnisanspruch des Hauptmieters auf solche Untermietverhältnisse zu beschränken, die er erforderlichenfalls nach §§ 549 Abs. 2, 573a Abs. 2 BGB kurzfristig wieder beenden kann.

Die Antragstellerin hatte vorgerichtlich mit Schreiben vom … August 2019 zwar lediglich die Erteilung „der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils“ der Wohnung verlangt. Anhand des vorgerichtlichen Schriftverkehrs ist aber nicht ersichtlich, an welchen Teilen der Wohnung die Antragstellerin auch während einer Untervermietung weiterhin Gewahrsam und unmittelbaren Besitz ausüben will, so dass die Antragsgegnerin das Begehren zu Recht dahin würdigte, die gesamte Einzimmerwohnung solle untervermietet werden. Auch im Rahmen des vorliegenden Verfahrens hat die Antragstellerin nicht deutlich gemacht, dass sie etwa nur einen Teil der Wohnung untervermieten und an abgrenzbaren Bereichen der Wohnung weiterhin selbst unmittelbar Gewahrsam ausüben wolle.

Die Antragstellerin hat nach Auffassung der Kammer auch deswegen keinen Anspruch auf die begehrte Erlaubnis, weil es der Antragsgegnerin im Sinne des § 553 Abs. 2 BGB nicht zuzumuten ist, einer teilweisen Untervermietung zuzustimmen, ohne dass die Antragstellerin sich mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärt. Die Antragstellerin strebt Untervermietungserträge in Höhe von … € monatlich an, denen monatliche Aufwände in Höhe von allenfalls … € (… € Hauptmiete, … € Strom, … € Telefon und Internet, … € Hausrat-, Haftpflicht- und Fahrradversicherung) gegenüberstehen. Soll die Antragsgegnerin es der Antragstellerin mithin durch die begehrte Erlaubnis ermöglichen, nicht nur die laufenden Kosten der Wohnung abzudecken, sondern mit der Wohnung zu wirtschaften und einen erheblichen Gewinn in der Größenordnung von mehr als 50 % der Hauptmiete zu erzielen, so läge darin eine Erweiterung des der Antragstellerin versprochenen Mietgebrauchs zu Wohnzwecken, die der Antragsgegnerin nicht ohne angemessene Mieterhöhung zuzumuten ist.

Ein Mieter kann sich auch durch einstweilige Verfügung eine vorläufige Untervermietungserlaubnis erstreiten, selbst wenn er mit dem Eingehen eines befristeten Arbeitsverhältnisses auf einem Kreuzfahrtschiff den Grund für die Eilbedürftigkeit selbst gesetzt hat, so das Landgericht Berlin. Und weiter: Der Anspruch auf Erteilung der Untervermietungserlaubnis setzt auch im Falle einer Einzimmerwohnung voraus, dass der Hauptmieter nur einen Teil der Wohnung untervermieten will und deutlich macht, welche abgrenzbaren Bereiche der Wohnung er weiterhin selbst unmittelbar nutzen will. Die ZK 64 bestätigte außerdem ihre Grundhaltung zum Untervermietungszuschlag: Plant der Mieter, aus der Untervermietung Erträge erzielen, die seine wohnungsbezogenen laufenden Aufwände (z. B. Miete einschließlich Nebenkosten, Strom, Telefon/Internet, Versicherungen) erheblich übersteigen, so beabsichtigt er mit der Wohnung zu wirtschaften und Gewinn zu erzielen. In der Erteilung der Untervermietungserlaubnis läge dann eine Erweiterung des dem Mieter versprochenen Mietgebrauchs zu Wohnzwecken, die dem Vermieter nicht ohne angemessene Mieterhöhung zuzumuten ist.

Die Mieterin versuchte, per einstweiliger Verfügung die Erlaubnis zur Untervermietung ihrer Wohnung durchzusetzen. Das Amtsgericht hielt den Antrag für unbegründet, weil die Mieterin die Eilbedürftigkeit der Entscheidung selbst herbeigeführt habe, indem sie freiwillig kurzfristig ein vorübergehendes Arbeitsverhältnis auf einem Kreuzfahrtschiff angenommen hatte. Das Landgericht teilte die Entscheidung der Vorinstanz, allerdings mit anderer Begründung.

Die Erwägung, die Antragstellerin habe die Eilbedürftigkeit der Entscheidung selbst herbeigeführt, indem sie freiwillig entschieden habe, kurzfristig ein vorübergehendes Arbeitsverhältnis einzugehen, führe nicht zur Zurückweisung ihres Antrages. Sie weise zu Recht darauf hin, dass ihr ohne die vorgerichtlich mit hinreichendem zeitlichen Vorlauf von der Antragsgegnerin erbetene Untervermietungserlaubnis Einnahmen aus dem angestrebten Untermietverhältnis endgültig zu entgehen drohten und überdies die Gefahr bestehe, dass die interessierte Untermieterin abspringe. Der Antrag der Mieterin kollidiere auch nicht mit dem grundsätzlichen Verbot einer Vorwegnahme der Hauptsache, da die Antragstellerin nur eine auf den Zeitraum bis zur Hauptsacheentscheidung befristete vorläufige Erlaubnis erstrebe.

Im Ergebnis sei die Entscheidung des AG aber richtig, da die Antragstellerin keinen Anspruch auf Untervermietungserlaubnis habe. Nach § 553 BGB könne ein Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen. Die Antragstellerin wolle aber die gesamte Einzimmerwohnung untervermieten. Einen solchen Anspruch sehe das Gesetz nicht vor.

Die Antragstellerin habe vorgerichtlich zwar lediglich die Erteilung „der Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils“ der Wohnung verlangt. Anhand des vorgerichtlichen Schriftverkehrs sei aber nicht ersichtlich, an welchen Teilen der Wohnung die Antragstellerin auch während einer Untervermietung weiterhin Gewahrsam und unmittelbaren Besitz ausüben wolle. Auch im Rahmen des vorliegenden Verfahrens habe die Antragstellerin nicht deutlich gemacht, dass sie etwa nur einen Teil der Wohnung untervermieten und an abgrenzbaren Bereichen der Wohnung weiterhin selbst unmittelbar Gewahrsam ausüben wolle. Die Antragstellerin habe aber auch deswegen keinen Anspruch auf die begehrte Erlaubnis, weil es der Antragsgegnerin nicht zuzumuten sei, einer teilweisen Untervermietung zuzustimmen, ohne dass die Antragstellerin sich mit einer angemessenen Erhöhung der Miete einverstanden erklärt. Die Antragstellerin strebe Untervermietungserträge an, die nicht nur die laufenden Kosten der Wohnung abdecken, sondern einen erheblichen Gewinn in der Größenordnung von mehr als 50 % der Hauptmiete ermöglichen würden. Darin läge eine Erweiterung des vereinbarten Mietgebrauchs zu Wohnzwecken, die der Antragsgegnerin nicht ohne angemessene Mieterhöhung zuzumuten sei.