Untervermietung

Untervermietung; Gebrauchsüberlassung; Aufnahmeklausel; Kündigung wegen unzulässiger Untervermietung

1. Unzulässige Untervermietung, wenn die Wohnung vollständig einem Dritten zum Gebrauch überlassen wird.

2. Die Erlaubnis, einen Untermieter "aufzunehmen", setzt vom Wortsinn her voraus, daß der Aufnehmende weiterhin in seiner Wohnung bleibt; eine solche Erlaubnis deckt nicht die vollständige Gebrauchsüberlassung an Dritte.

Zum Sachverhalt vgl. die Veröffentlichung der erstinstanzlichen Entscheidung in GE 5/1992, Seite 269. Das Landgericht hat im übrigen den Wortlaut der Untervermietungserlaubnis ebenso interpretiert wie wir in unserer damaligen Anmerkung zu dieser Entscheidung.

Die Kündigung des Kl. ist gemäß § 553 BGB berechtigt, weil die Bekl. zu 1) trotz vorangegangener Abmahnung die Wohnung weiterhin an die Bekl. zu 2) zum vollständigen Gebrauch überlassen hat, ohne daß dies vom Kl. zuvor genehmigt worden war. In Anbetracht des Vortrags der Parteien ist die Kammer gemäß § 286 ZPO davon überzeugt, daß die Bekl. zu 1) sowohl zum Zeitpunkt der Abmahnung als auch zum Zeitpunkt der Kündigung den Gebrauch der Wohnung vollständig an die Bekl. zu 2) überlassen hatte. Die Bekl. haben selbst das Schreiben der Bekl. zu 1) an den Kl. vom 26. Februar 1991 vorgetragen. In diesem Schreiben bat die Bekl. zu 1) den Kl. darum, an sie gerichtete Post an die Bekl. zu 2) unter der Adresse der streitgegenständlichen Wohnung zu schicken. Diesen Umstand würdigt die Kammer dahin, daß die Bekl. zu 1) ab Februar 1991 in der streitbefangenen Wohnung nicht mehr gewohnt hat. Darüber hinaus haben die Bekl. ihrerseits nicht ausreichend substantiiert dargelegt, daß ein Zimmer in der Wohnung noch immer von der Bekl. zu 1) genutzt worden wäre. Sie haben zwar vorgetragen, die Bekl. zu 1) übernachte noch immer häufiger, zumindest zweimal die Woche, in der Streitwohnung und habe dort auch noch Wäsche, Geschirr und dergleichen. Dieser Vortrag ist aber zu pauschal und damit nicht ausreichend substantiiert, denn die Bekl. hätten im einzelnen vortragen müssen, an welchen Tagen genau die Bekl. zu 1) in der Streitwohnung übernachtet haben soll und welche ihr gehörenden Sachen des täglichen Bedarfs sich konkret noch dort befinden. Demgemäß hatte die Kammer auch nicht den Beweisantritten der Bekl. nachzugehen, weil dies einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dargestellt hätte. Insbesondere brauchte auch nicht Beweis erhoben zu werden über die unter das Zeugnis des Ehemannes der Bekl. zu 1) gestellte Behauptung der Bekl., die Bekl. zu 1) halte sich an zwei bis drei Nächten pro Woche in der streitbefangenen Wohnung auf. Dieser Beweisantritt ist nicht erheblich, weil nicht ersichtlich ist, aufgrund welcher Umstände der benannte Zeuge, der ja nach dem Vortrag der Bekl. gerade dann nicht in der streitgegenständlichen Wohnung gewesen sein soll, wenn sich die Bekl. zu 1) dort aufgehalten haben will, soll bekunden können, ob und wann sich die Bekl. zu 1) in der benannten Wohnung aufgehalten hat. Die Be-hauptung ist im übrigen auch deswegen unsubstantiiert, weil das regelmäßige Getrenntleben von Eheleuten bei intakter Ehe als ganz ungewöhnlich erscheint. Der von den Bekl. nur ganz pauschal angegebene Grund - Förderung eines gedeihlichen Zusammenlebens - stellt keine schlüssige Erklärung dar.

Die vollständige Gebrauchsüberlassung der Wohnung an die Kl. zu 2) hat der Kl. durch das Schreiben vom 4. Februar 1988 nicht gestattet. Aus dem Wortlaut des Schreibens ergibt sich, daß der Kl. lediglich erlauben wollte, daß die Bekl. zu 1) zusammen mit der Bekl. zu 2) in der Streitwohnung wohnt. Das bedeutet, daß der Kl. gerade nicht erlauben wollte, daß die Bekl. zu 2) die Wohnung vollständig und allein nutzt. Dieser Wille des Kl. ergibt sich daraus, daß er der Bekl. zu 1) lediglich gestattete, die Bekl. zu 2) in die Wohnung "aufzunehmen". Jemanden aufnehmen setzt vom Wortsinn her aber voraus, daß der Aufnehmende, hier also die Bekl. zu 1), weiterhin in seiner Wohnung bleibt und nur den Aufzunehmenden, hier also die Bekl. zu 2), zu sich nimmt.

Wir hatten in der Ausgabe 5/1992 Seite 269 eine Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 4. Dezember 1991 veröffentlicht, in der das Amtsgericht die Auffassung vertreten hatte, bei einer unbeschränkt erteilten Untervermietungserlaubnis dürfe der Mieter die Wohnung insgesamt untervermieten. Der Vermieter hatte damals ganz offensichtlich einer Mieterin gestattet, eine weitere Mieterin "in ihre Wohnung aufzunehmen".

Wir hatten damals in einer Anmerkung zu dieser Entscheidung die Auffassung vertreten, daß sie deshalb falsch sei, weil die Formulierung ("aufnehmen") ein Verbleiben des bisherigen Mieters in der Wohnung voraussetze.

Mit genau dieser Begründung hob nun das Landgericht Berlin durch Entscheidung vom 10. September 1992 die Entscheidung auf.

Das Landgericht sah es als erwiesen an, daß die ursprüngliche Mieterin nicht mehr in der Wohnung wohnte, weil sie ihre Post an eine andere Adresse hatte leiten lassen.

Im übrigen müsse ein Mieter, so geht aus der Entscheidung hervor, der behauptet, weiter noch Teile einer Wohnung zu nutzen, im einzelnen vortragen, an welchen Tagen er die Wohnung nutzt und welche Sachen von ihm sich noch konkret in der Wohnung befinden.