Untervermietung

Untervermietung; Anspruch/auf Zustimmung zur Untervermietung; berechtigtes/Interesse; Interesse/berechtigtes; Wille/als berechtigtes Interesse; Wohngemeinschaft; Wunsch/als berechtigtes Interesse; Zustimmung/zur Untervermietung

Dem Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Hat der Mieter - unbeschadet etwaiger Einwendungen des Vermieters aus dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit gemäß § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB - bereits dann ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung im Sinne von § 549 Abs. 2 BGB, wenn er im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen Gründen mit Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will, gleichviel, ob es sich bei den Dritten um Personen gleichen oder anderen Geschlechts handelt?

Der Senat ist der Auffassung, daß der bloße Wille des Mieters zu der in der Vorlagefrage beschriebenen Lebensgestaltung das nach § 549 Abs. 2 BGB erforderliche "berechtigte Interesse" nicht zu begründen vermag; die dem entgegenstehende Rechtsauffassung ist nicht mit dem Wortlaut und dem Zweck des Gesetzes zu vereinbaren.

Die Prüfung der Anspruchsvoraussetzungen nach § 549 Abs. 2 erster Halbsatz BGB kann sich nicht darauf beschränken, ob der Mieter den Wunsch oder Willen hat, im Rahmen seiner persönlichen Lebensgestaltung künftig nicht mehr allein, sondern mit einem anderen Menschen zusammenzuleben. Diese Auslegung scheitert bereits an der Interpretation des Tatbestandsmerkmals "Interesse".

Sowohl im allgemeinen Sprachgebrauch als auch in der juristischen Terminologie ist der Begriff "Interesse" weder mit den Begriffen "Wunsch" und "Wille" identisch, noch ergibt sich "ein Interesse" ausschließlich aus einer bestimmten Willensbildung. Vielmehr wird stets zwischen objektiven und subjektiven Elementen des "Interesses" unterschieden. So verstand bereits Heck unter "Interesse" nicht nur das aktuelle Begehren, sondern darüber hinaus das latente, im Unterbewußtsein befindliche, auf Anreiz hervortretende Begehren einschließlich derjenigen Verhältnisse, die ein solches Begehren normalerweise verursachen (Philipp Heck, Begriffsbildung und Interessenjurisprudenz, Tübingen, 1932, Seite 36, 37). Auch der moderne Sprachgebrauch erkennt die Abhängigkeit der sogenannten subjektiven Interessen von bestimmten Verhältnissen im tatsächlichen Bereich an, indem davon ausgegangen wird, daß das Vorhandensein objektiver Interessen erst zur Entstehung des subjektiven Bewußtseins führt, wonach subjektive Interessen eines Individuums demzufolge nicht einfach gegeben sind oder rein zufällig entstehen, sondern vielmehr systematisch durch die objektiven Bedingungen, von denen die Entfaltungsmöglichkeiten des Individuums abhängen, bestimmt werden (vgl. Balbus, Elemente einer Theorie des Interesses, in "Interesse und Gesellschaft", R. Piper & Co Verlag München).

Nach der vom Oberlandesgericht Hamm in seinem Beschluß vom 17. August 1982 vertretenen Rechtsauffassung reicht eine Änderung des subjektiven Interesses des Mieters zur Begründung des Anspruchs auf Zustimmung des Vermieters zur Aufnahme eines Dritten gemäß § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aus. Denn es bleibt jedem Mieter, der eine Wohnung allein bewohnt, unbenommen, seinen Wunsch zu bekunden, nicht mehr allein leben und wohnen zu wollen. Da das Gesetz verlangt, daß das Interesse erst nach Vertragsabschluß entsteht, würde hiernach eine Änderung des Interesses des Mieters im subjektiven Bereich ausreichen.

Demgegenüber ergibt sich aus der Begründung des von der Bundesregierung eingebrachten Entwurfs des Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften, daß der Gesetzgeber die subjektive und objektive Seite des Interesses mit dem Tatbestandsmerkmal "berechtigtes Interesse" gemeint hat. Denn es wird in der Begründung des Entwurfs ausdrücklich darauf hingewiesen, daß nach der Fassung des § 549 Abs. 2 BGB der Mieter die Umstände, aus denen sich sein (dringendes) Interesse ergibt, darzulegen und zu beweisen hat. Hiernach kann es nicht ausreichen, daß der Mieter nur seinen Willen an der Aufnahme einer weiteren Person zu erklären hat; vielmehr geht der Gesetzgeber davon aus, daß auch die tatsächlichen Umstände, die diesen Willen im einzelnen begründen, dargetan und im Streitfall bewiesen werden müssen. Denn nur bezüglich des Vortrages von Tatsachen kann von einer Darlegungs- und Beweislast die Rede sein (vgl. hierzu: Bundestagsdrucksache IV 806 Seite 9; Bundestagsdrucksache IV/2195 Seite 3/4; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuches 1966, § 549 Rdnr. 25; Pergande, Wohnraummietrecht, München 1968, § 549 Anm. 3; Voelskow a.a.O., Rdnr. 31; Landgericht Berlin in GE 1982, Seite 1043 und in GE 1982, Seite 617).

Die Beschränkung des Interessenbegriffs auf das rein subjektive Interesse widerspricht auch der Rechtssystematik des Schuldrechts. So wird das Tatbestandsmerkmal "Interesse" in anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches wie z. B. in den §§ 325 Abs. 1 Satz 2 und 326 Abs. 2 BGB ausschließlich im Sinne des objektiven Interesses verstanden. In § 683 BGB sind "Interessen" und "Wille" als zwei kumulativ zu prüfende Tatbestandsmerkmale aufgeführt, wodurch das objektive Interesse deutlich von dem bloß subjektiven Interesse abgegrenzt wird.

Schließlich ergibt sich auch die rechtssystematische Einordnung der Regelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB, daß es sich bei dem Begriff "berechtigtes Interesse" um ein objektiv begründetes Interesse handeln muß, das durch Tatsachen belegbar ist und sich nicht auf die bloße Willensbildung beschränkt. Die Regelung des § 549 Abs. 2 BGB setzt voraus, daß die Untervermietung und die dort geregelte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nicht mehr im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter liegen. Die Zustimmung des Vermieters wird erforderlich, weil die Aufnahme eines Dritten durch den Mieter eine Vertragsänderung erfordert. Würde die hiernach erforderliche Zustimmung des Vermieters zur Vertragsänderung allein von der Bekundung eines hierauf gerichteten Willens des Mieters abhängen, so wäre dies eine mit dem übrigen Vertragsrecht nicht zu vereinbarende Durchbrechung des Grundsatzes der vertraglichen Bindung. Da der Anspruch auf Zustimmung des Vermieters nur dann gegeben ist, wenn das berechtigte Interesse für den Mieter nach Abschluß des Mietvertrages entstanden ist, handelt es sich letztlich um einen gesetzlich besonders geregelten Fall der Änderung der Geschäftsgrundlage. Eine Änderung der Geschäftsgrundlage ist nach der Rechtsprechung jedoch nur in solchen Fällen anzunehmen, in denen eine Änderung der bei Vertragsschluß liegenden, besonderen oder allgemeinen "Verhältnisse" eingetreten ist; eine bloße Willensänderung des betreffenden Geschäftspartners reicht hierzu niemals aus (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 42. Aufl., § 242 Anm. 6 A).

Auch nach dem Gesetzeszweck kann der Interessenbegriff des § 549 Abs. 2 BGB sich nur auf ein nach Vertragsabschluß entstandenes, objektives Interesse beziehen. Während die zum Abbau der Wohnungszwangswirtschaft geltende Regelung des § 29 Mieterschutzgesetz ausschließlich auf zwangswirtschaftlichen Erwägungen beruhte, hat der Gesetzgeber mit der Regelung des § 549 Abs. 2 BGB einen billigen Ausgleich der Interessen von Vermieter und Mieter angestrebt (vgl. Bundestagsdrucksache IV/1806, Seite 9). Ein Interessenausgleich setzt grundsätzlich den Vergleich der objektiven Interessen beider Vertragsparteien voraus. Die Interessenabwägung beschränkt sich nicht, soweit die Interessen des Vermieters betroffen sind, auf die Ausnahmetatbestände nach § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB, deren Voraussetzungen vom Vermieter zu beweisen sind. Dies ergibt sich daraus, daß nur ein berechtigtes Interesse dem Mieter den Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemieteten Wohnraums an einen Dritten gibt. Da nach der Begründung des Gesetzesentwurfs ausdrücklich kein öffentliches Interesse (wie bei der Wohnungszwangswirtschaft) maßgebend sein soll, sondern ein Interessenausgleich der Parteien des Mietvertrages angestrebt wird, kann sich die Frage der Berechtigung des Interesses nur an den Verhältnissen beider Vertragsparteien orientieren, wobei ein berechtigtes Interesse des Mieters zu bejahen ist, wenn dessen Interessen gegenüber den Interessen des Mieters überwiegen.

Würde sich die Berücksichtigung des Interesses des Vermieters auf die unter dem Begriff der Unzumutbarkeit nach § 549 Abs. 2 Satz 1 erster Halbsatz BGB festgelegten Ausnahmeregelung beschränken, käme dem Tatbestandsmerkmal "berechtigtes Interesse" auf seiten des Mieters keine Bedeutung mehr zu, da hierfür ein Maßstab fehlen würde und dem Interesse des Vermieters damit ausreichend Genüge getan wäre, daß er einem Mißbrauch der Befugnis des Mieters mit den Einwänden des wichtigen Grundes in der Person des Dritten, der Überbelegung und der Unzumutbarkeit entgegentreten könnte.

Wenn das berechtigte Interesse des Mieters bereits unter der Voraussetzung vorliegen sollte, daß der Mieter im Rahmen seiner Lebensgestaltung mit einem Dritten eine Wohngemeinschaft begründen will, müßte sich der Vermieter mit dieser Willensentschließung des Mieters abfinden und wäre seinerseits auf die Darlegung und den Nachweis angewiesen, daß dies aus seiner Sicht im Sinne der Ausnahmeregelung nach § 549 Abs. 2 Satz 2 zweiter Halbsatz BGB unzumutbar ist. Damit wäre im Ergebnis wieder der Zustand erreicht, wie er zur Zeit der Geltung des § 29 Mieterschutzgesetz bestand; dies kann aber nicht der Wille des Gesetzgebers gewesen sein, der die Wohnungszwangswirtschaft abbauen und ein auf Interessenausgleich aufgebautes soziales Mietrecht schaffen wollte.

Hiernach ergibt die Ausnahmeregelung nach § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB nicht, daß das Interesse des Vermieters bei der Prüfung der Berechtigung des Interesses des Mieters nicht zu berücksichtigen wäre; vielmehr zeigt die Ausnahmeregelung nur die äußersten Grenzen auf, bis zu der ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Aufnahme eines Dritten in Betracht kommt.

Soweit hiernach der Anspruch des Mieters nicht aufgrund der Ausnahmeregelung ausgeschlossen ist, setzt nach Auffassung des Senats der auf Zustimmung gerichtete Anspruch des Mieters eine Änderung der Interessenlage zugunsten des Mieters mit der Folge voraus, daß die Interessen des Mieters gegenüber den Interessen des Vermieters überwiegen.