Untervermietung

Untervermietung; Anspruch/auf Zustimmung zur Untervermietung; berechtigtes/Interesse; Interesse/berechtigtes; Wille/als berechtigtes Interesse; Wohngemeinschaft; Wunsch/als berechtigtes Interesse; Zustimmung/zur Untervermietung

Dem Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Hat der Mieter - unbeschadet etwaiger Einwendungen des Vermieters aus dem Gesichtspunkt der Unzumutbarkeit gemäß § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB - bereits dann ein berechtigtes Interesse an der Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung im Sinne von § 549 Abs. 2 BGB, wenn er im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen Gründen mit Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will, gleichviel, ob es sich um Personen gleichen oder anderen Geschlechts handelt?

I. Der Kl. bewohnt aufgrund eines mit der Bekl. abgeschlossenen Mietvertrages vom 20. August 1981 eine Sechs-Zimmer-Wohnung im Hause der Bekl. Nach dem Mietvertrag war es dem Kl. gestattet, seine damalige Lebensgefährtin, Frau Dr. C., als Untermieterin aufzunehmen. Dazu heißt es im Mietvertrag wörtlich: "Die Untervermietung beschränkt sich auf Frau Dr. C."

Nachdem der Kl. sich von ihr getrennt hatte, nahm er seine neue Lebensgefährtin Frau G. in seine Wohnung auf; ferner begründete er eine Wohngemeinschaft mit dem Rechtsanwalt R. und der Angestellten P. Nach Angabe des Kl. bezogen Rechtsanwalt R. am 1. April 1982 und Frau P. am 1. August 1982 je ein Zimmer in der Wohnung. Unter dem 18. August 1982 teilte der Kl. dem Hausverwalter der Bekl. mit, daß Frau K. "nunmehr fest" in den von ihm bewohnten Räumen wohne. Der Kl. hat von der Bekl. unter anderem die Erlaubnis zur Untervermietung je eines Zimmers an die Angestellte P. und den Rechtsanwalt R. begehrt. Das Amtsgericht Charlottenburg hat die Klage insoweit abgewiesen. Mit der Berufung verfolgt der Kl. sein Begehren weiter. Er macht geltend:

Aufgrund der Erfahrungen in der Lebensgemeinschaft mit Frau Dr. C. sei er zu der Überzeugung gekommen, daß für ihn das Zusammenleben in einer ehelichen oder nichtehelichen Lebensgemeinschaft mit einer Lebensgefährtin "in der Zweisamkeit" nicht vorteilhaft sei. Er habe festgestellt, daß es für seine Lebensgestaltung wesentlich sei, im Zusammenleben mit anderen Menschen weitergehende soziale Auseinandersetzungen zu erfahren. Ihm sei daran gelegen, eine gemeinsame Lebensgestaltung nicht nur mit seiner Lebensgefährtin, sondern auch mit anderen Personen in Angriff zu nehmen. Hierbei ermögliche das räumliche Zusammenleben in einer Wohnung einen kontinuierlichen Austausch von Erfahrungen, wozu insbesondere auch berufliche Erfahrungen gehörten. Darüber hinaus sei eine Verfolgung gemeinsamer Interessen in der Freizeit möglich.

Seine Wohnung sei etwa 200 qm groß und habe außer den sechs Zimmern noch eine Kammer, ein Bad, eine Toilette, eine Küche und einen Korridor. Jeder der insgesamt vier Bewohner verfüge über ein eigenes Zimmer, Frau P. habe zwei nebeneinanderliegende Zimmer. Der sechste Raum diene den Bewohnern als Gemeinschaftsraum. Die Küche, das Bad und die Toilette würden gemeinschaftlich genutzt. Die Wohnräume seien mit den im Eigentum der jeweiligen Mitbewohner befindlichen Möbeln ausgerüstet; teilweise seien auch Möbel gemeinschaftlich eingekauft worden; dazu gehöre auch eine Waschmaschine. Die Kosten des Haushalte würden gemeinsam getragen. Lebensmittel schaffe man zum gemeinsamen Verzehr an.

Die Parteien streiten darüber, ob die Entschließung des Kl., zur Begründung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft weitere Personen in seine Wohnung aufzunehmen, als ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 549 Abs. 2 BGB anzusehen ist. Die Zivilkammer 61 des Landgerichts Berlin möchte diese Frage verneinen, sieht sich jedoch durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Hamm vom 17. August 1982 - 4 Re Miet 1/82 (GE 1982, S. 985) daran gehindert. Es hat dem Kammergericht durch Beschluß vom 7. November 1983 folgende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

"Hat der Mieter bereits dann ein berechtigtes Interesse zur Aufnahme eines Dritten gemäß § 549 Abs. 2 BGB, wenn er mit diesem im Rahmen seiner Lebensgestaltung aus persönlichen Gründen eine - nach seiner Behauptung - auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft begründen will?"

II. Die Vorlage ist nach Art. III Abs. 1 Satz 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980 zulässig.

Das Landgericht will als Berufungsgericht in einer materiellen Rechtsfrage, die sich aus einem Mietrechtsverhältnis über Wohnräume ergibt, von dem Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm vom 17. August 1982 abweichen. Es kann dahinstehen, inwieweit hierbei zu prüfen ist, ob die vorgelegte Rechtsfrage für die Entscheidung des Landgerichts erheblich ist (vgl. hierzu Baumbach-Albers, Zivilprozeßordnung, 41. Aufl., Anh. zu § 544 ZPO, Anm. 3, Thomas-Putzo, ZPO, Vorbem. VII vor § 511 Anm. 4 mit den dortigen Nachweisen); denn die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage ist zu bejahen.

Der dem Landgericht vorliegende Berufungsrechtsstreit weist zwar die Besonderheit auf, daß der Kl. mit seiner neuen Lebensgefährtin eine Wohngemeinschaft begründet hat, die nicht Gegenstand des Rechtsstreits ist, und daß der Streit der Parteien sich auf die von der Bekl. verweigerte Zustimmung zur Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung des Kl. beschränkt. Demgegenüber hatte sich das Oberlandesgericht Hamm in seinem Beschluß vom 17. August 1982 nach dem dort mitgeteilten Sachverhalt mit der Frage zu befassen, ob der Wunsch zur Aufnahme eines Dritten zur Begründung einer Wohngemeinschaft ein berechtigtes Interesse des Mieters begründet. Der Unterschied im Sachverhalt verändert jedoch die zu entscheidende Rechtsfrage nicht; zu ihrer Beantwortung kann die Richtigkeit der vom Oberlandesgericht Hamm vertretenen Rechtsmeinung nicht etwa dahingestellt bleiben. Dies folgt daraus, daß die vom Oberlandesgericht Hamm im Rechtsentscheid selbst verwendete Formulierung "Aufnahme eines Dritten" sich ersichtlich an den Gesetzeswortlaut anlehnt; dort ist aber Dritter sowohl im Singular als auch im Plural zu verstehen. Da der dem Oberlandesgericht Hamm vorliegende Sachverhalt nur Anlaß bot, sich mit dem Interesse des Mieters an der Aufnahme eines einzelnen Dritten zu befassen, ist die Frage, ob die Aufnahme mehrerer Personen begehrt werden kann, zwar nicht ausdrücklich entschieden worden. Aus der Begründung des Beschlusses des Oberlandesgerichts Hamm ist jedoch nicht zu ersehen, daß sich der Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Aufnahme einer Person beschränken soll. In dem Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm wird hierzu ausgeführt, daß das Interesse des Mieters auch immer dann anzuerkennen sei, wenn er im Rahmen seiner persönlichen Lebensgestaltung den Wunsch habe, in Zukunft nicht mehr allein, sondern mit einem anderen Menschen zusammenzuleben. Ausgangspunkt für den Anspruch des Mieters ist hiernach dessen Alleinsein und das Begehren des Mieters, diesen Zustand zu beenden. Ob letzteres durch die Aufnahme einer oder mehrerer Personen erreicht wird, hängt von der Person des Mieters ab, der nicht mehr allein sein will; die zu entscheidende Rechtsfrage (Auslegung der Worte "berechtigtes Interesse" in § 549 Abs. 2 BGB) wird hierdurch inhaltlich nicht berührt.

Die Frage, ob der Wunsch zur Aufnahme einer Person zur Begründung einer Wohngemeinschaft ein berechtigtes Interesse des Mieters gemäß § 549 Abs. 2 BGB begründet, geht vom Standpunkt der vom Landgericht vertretenen Rechtsauffassung aus logisch der im Berufungsrechtsstreit zu entscheidenden Frage voraus, ob der Mieter in diesem Zusammenhang vom Vermieter die Zustimmung zur Aufnahme mehrerer Personen in die Wohnung verlangen kann. Wenn die vom Landgericht vertretene Rechtsauffassung zutrifft, daß die Vorstellungen des Mieters über eine sinnvolle Lebensgestaltung nicht das berechtigte Interesse im Sinne von § 549 Abs. 2 BGB zu begründen vermögen, kommt es nicht mehr darauf an, ob eine oder mehrere Personen in die Wohnung des Mieters aufgenommen werden sollen.

Die Entscheidungserheblichkeit der Vorlagefrage wird schließlich auch nicht dadurch berührt, daß die herrschende Meinung die Vorschrift des § 549 BGB nur auf die Überlassung zum sogenannten selbständigen Gebrauch anwendet (vgl. hierzu Voelskow in Münchener Kommentar, Bürgerliches Gesetzbuch, § 549 Rdnr. 7; Emmerich in Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 549 Rdnr. 4; Schade/Schubart, Soziales Miet- und Wohnrecht, Kommentar, § 549, Anm. 2). Nach dem Vorbringen des Kl. ist jedenfalls ein selbständiger Gebrauch der in die Wohnungsgemeinschaft aufgenommenen Personen - sieht man von seiner jetzigen Lebensgefährtin ab - zu bejahen, da diese zum alleinigen Gebrauch jeweils ein bzw. zwei Zimmer besitzen und der Kl. von der Benutzung dieser Räume ausgeschlossen ist.

III. Die Vorlage an den Bundesgerichtshof erfolgt nach Art. III Abs. 1 Satz 3 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21. Dezember 1967 in der Fassung des Änderungsgesetzes vom 5. Juni 1980. Der Senat möchte die Vorlagefrage aus denselben Gründen wie das Landgericht Berlin verneinen und will deshalb von dem Beschluß des Oberlandesgerichts Hamm vom 17. August 1982 abweichen.

Der Senat ist der Auffassung, daß der bloße Wille des Mieters zu der in der Vorlagefrage beschriebenen Lebensgestaltung das nach § 549 Abs. 2 BGB erforderliche "berechtigte Interesse" nicht zu begründen vermag; die dem entgegenstehende Rechtsauffassung ist nicht allein mit dem Wortlaut und dem Zweck des Gesetzes zu vereinbaren.

Die Prüfung der Anspruchsvoraussetzungen nach § 549 Abs. 2 Satz 1 erster Halbsatz BGB kann sich nicht darauf beschränken, ob der Mieter den Wunsch oder Willen hat, im Rahmen seiner persönlichen Lebensgestaltung künftig nicht mehr allein, sondern mit einem anderen Menschen zusammenzuleben. Diese Auslegung scheitert bereits an der Interpretation des Tatbestandsmerkmals "Interesse".

Sowohl im allgemeinen Sprachgebrauch als auch in der juristischen Terminologie ist der Begriff "Interesse" weder mit den Begriffen "Wunsch" und "Wille" identisch, noch ergibt sich ein Interesse' ausschließlich aus einer bestimmten Willensbildung. Vielmehr wird stets zwischen objektiven und subjektiven Elementen des Interesses unterschieden. So verstand bereits Heck unter "Interesse" nicht nur das aktuelle Begehren, sondern darüber hinaus das latente, im Unterbewußtsein befindliche, auf Anreiz hervortretende Begehren einschließlich derjenigen Verhältnisse, die ein solches Begehren normalerweise verursachen (Philipp Heck, Begriffsbildung und Interessenjurisprudenz, Tübingen, 1932, Seite 36, 37). Auch der moderne Sprachgebrauch erkennt die Abhängigkeit der sogenannten subjektiven Interessen von bestimmten Verhältnissen im tatsächlichen Bereich an, indem davon ausgegangen wird, daß das Vorhandensein objektiver Interessen erst zur Entstehung des subjektiven Bewußtseins führt, wonach subjektive Interessen eines Individuums demzufolge nicht einfach gegeben sind oder rein zufällig entstehen, sondern vielmehr systematisch durch die objektiven Bedingungen, von denen die Entfaltungsmöglichkeiten des Individuums abhängen, bestimmt werden (vgl. Balbus, Elemente einer Theorie des Interesses, in "Interesse und Gesellschaft", R. Piper & Co. Verlag München).

Nach der vom Oberlandesgericht Hamm in seinem Beschluß vom 17. August 1982 vertretenen Rechtsauffassung reicht eine Änderung des subjektiven Interesses des Mieters zur Begründung des Anspruchs auf Zustimmung des Vermieters zur Aufnahme eines Dritten gemäß § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB aus. Denn es bleibt jedem Mieter, der eine Wohnung allein bewohnt, unbenommen, seinen Wunsch zu bekunden, nicht mehr allein leben und wohnen zu wollen. Da das Gesetz verlangt, daß das Interesse erst nach Vortragsabschluß entsteht, würde hiernach eine Änderung des Interesses des Mieters im subjektiven Bereich ausreichen.

Demgegenüber ergibt sich aus der Begründung des von der Bundesregierung eingebrachten Entwurfs des Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften, daß der Gesetzgeber die subjektive und objektive Seite des Interesses mit dem Tatbestandsmerkmal "berechtigtes Interesse" gemeint hat. Denn es wird in der Begründung des Entwurfs ausdrücklich darauf hingewiesen, daß nach der Fassung des § 549 Abs. 2 BGB der Mieter die Umstände, aus denen sich sein (dringendes) Interesse ergibt, darzulegen und zu beweisen hat. Hiernach kann es nicht ausreichen, daß der Mieter nur seinen Willen an der Aufnahme einer weiteren Person zu erklären hat; vielmehr geht der Gesetzgeber davon aus, daß auch die tatsächlichen Umstände, die diesen Willen im einzelnen begründen, dargetan und im Streitfall bewiesen werden müssen. Denn nur bezüglich des Vortrags von Tatsachen kann von einer Darlegungs- und Beweislast die Rede sein (vgl. hierzu: Bundestagsdrucksache IV 806, Seite 9; Bundestagsdrucksache IV 2195, Seite 3/4; Roquette, Das Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs 1966, § 549 Rdnr. 25; Pergande, Wohnraummietrecht, München 1968, § 549 Anm. 3; Voelskow a. a. O., Rdnr. 31; Landgericht Berlin in GE 1982, Seite 1043 und in GE 1982, Seite 617).

Die Beschränkung des Interessenbegriffs auf das rein subjektive Interesse widerspricht auch der Rechtssystematik des Schuldrechts. So wird das Tatbestandsmerkmal "Interesse" in anderen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs wie z. B. in den §§ 325 Abs. 1 Satz 2 und 326 Abs. 2 BGB ausschließlich im Sinne des objektiven Interesses verstanden. In § 683 BGB sind "Interesse" und "Wille" als zwei kumulativ zu prüfende Tatbestandsmerkmale aufgeführt, wodurch das objektive Interesse deutlich von dem bloß subjektiven Interesse abgegrenzt wird.

Schließlich ergibt auch die rechtssystematische Einordnung der Regelung des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB, daß es sich bei dem Begriff "berechtigtes Interesse" um ein objektiv begründetes Interesse handeln muß, das durch Tatsachen belegbar ist und sich nicht auf die bloße Willensbildung beschränkt. Die Regelung des § 549 Abs. 2 BGB setzt voraus, daß die Untervermietung und die dort geregelte Gebrauchsüberlassung an einen Dritten nicht mehr im Rahmen des vertragsmäßigen Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter liegen. Die Zustimmung des Vermieters wird erforderlich, weil die Aufnahme eines Dritten durch den Mieter eine Vertragsänderung erfordert. Würde die hiernach erforderliche Zustimmung des Vermieters zur Vertragsänderung allein von der Bekundung eines hierauf gerichteten Willens des Mieters abhängen, so wäre dies eine mit dem übrigen Vertragsrecht nicht zu vereinbarende Durchbrechung des Grundsatzes der vertraglichen Bindung. Da der Anspruch auf Zustimmung des Vermieters nur dann gegeben ist, wenn das berechtigte Interesse für den Mieter nach Abschluß des Mistvertrages entstanden ist, handelt es sich letztlich um einen gesetzlich besonders geregelten Fall der Änderung der Geschäftsgrundlage. Eine Änderung der Geschäftsgrundlage ist nach der Rechtsprechung jedoch nur in solchen Fällen anzunehmen, in denen eine Änderung der bei Vertragsschluß vorliegenden, besonderen oder allgemeinen "Verhältnisse" eingetreten ist; eine bloße Willensänderung des betreffenden Geschäftspartners reicht hierzu niemals aus (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 42. Aufl., § 242 Anm. 6 A).

Auch nach dem Gesetzeszweck kann der Interessenbegriff des § 549 Abs. 2 BG B sich nur auf ein nach Vertragsabschuß entstandenes, objektives Interesse beziehen. Während die bis zum Abbau der Wohnungszwangswirtschaft geltende Regelung des § 29 Mieterschutzgesetz ausschließlich auf zwangswirtschaftlichen Erwägungen beruhte, hat der Gesetzgeber mit der Regelung des § 549 Abs. 2 BGB einen billigen Ausgleich der Interessen von Vermieter und Mieter angestrebt (vgl. Bundestagsdrucksache IV/1806, Seite 9). Ein Interessenausgleich setzt grundsätzlich den Vergleich der objektiven Interessen beider Vertragsparteien voraus. Die Interessenabwägung beschränkt sich nicht, soweit die Interessen des Vermieters betroffen sind, auf die Ausnahmetatbestände nach § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB, deren Voraussetzungen vom Vermieter zu beweisen sind. Dies ergibt sich daraus, daß nur ein berechtigtes Interesse dem Mieter den Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung gemieteten Wohnraums an einen Dritten gibt. Da nach der Begründung des Gesetzentwurfs ausdrücklich kein öffentliches Interesse (wie bei der Wohnungszwangswirtschaft) maßgebend sein soll, sondern ein Interessenausgleich der Parteien des Mietvertrages angestrebt wird, kann sich die Frage der Berechtigung des Interesses nur an den Verhältnissen beider Vertragsparteien orientieren, wobei ein berechtigtes Interesse des Mieters zu bejahen ist, wenn dessen Interessen gegenüber den Interessen des Vermieters überwiegen.

Würde sich die Berücksichtigung des Interesses des Vermieters auf die unter dem Begriff der Unzumutbarkeit nach § 549 Abs. 2 Satz 1 erster Halbsatz BGB festgelegte Ausnahmeregelung beschränken, käme dem Tatbestandsmerkmal "berechtigtes Interesse" auf seiten des Mieters keine Bedeutung mehr zu, da hierfür ein Maßstab fehlen würde und dem Interesse des Vermieters damit ausreichend Genüge getan wäre, daß er einem Mißbrauch der Befugnis des Mieters mit den Einwänden des wichtigen Grundes in der Person des Dritten, der Überbelegung und der Unzumutbarkeit entgegentreten könnte.

Wenn das berechtigte Interesse des Mieters bereits unter der Voraussetzung vorliegen sollte, daß der Mieter im Rahmen seiner Lebensgestaltung mit einem Dritten eine Wohngemeinschaft begründen will, müßte sich der Vermieter mit dieser Willensentschließung des Mieters abfinden und wäre seinerseits auf die Darlegung und den Nachweis angewiesen, daß dies aus seiner Sicht im Sinne der Ausnahmeregelung nach § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB unzumutbar ist. Damit wäre im Ergebnis wieder der Zustand erreicht, wie er zur Zeit der Geltung des § 29 Mieterschutzgesetz bestand; dies kann aber nicht der Wille des Gesetzgebers gewesen sein, der die Wohnungszwangswirtschaft abbauen und ein auf Interessenausgleich aufgebautes soziales Mietrecht schaffen wollte.

Hiernach ergibt die Ausnahmeregelung nach § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB nicht, daß das Interesse des Vermieters bei der Prüfung der Berechtigung des Interesses des Mieters nicht zu berücksichtigen wäre; vielmehr zeigt die Ausnahmeregelung nur die äußerste Grenze auf, bis zu der ein Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Zustimmung zur Aufnahme eines Dritten in Betracht kommt.

Soweit hiernach der Anspruch des Mieters nicht aufgrund der Ausnahmeregelung ausgeschlossen ist, setzt nach Auffassung des Senats der auf Zustimmung gerichtete Anspruch des Mieters eine Änderung der Interessenlage zugunsten des Mieters mit der Folge voraus, daß die Interessen des Mieters gegenüber den Interessen des Vermieters überwiegen.

Die Art der im Einzelfall zu berücksichtigenden Interessen ist nicht beschränkt; es können auf seiten beider Vertragsparteien wirtschaftliche und persönliche Interessen in Betracht kommen (a. A. LG Berlin in GE 1982, Seite 1043). Eine pauschale Bewertung der geltend gemachten, sich gegenüberstehenden Interessen verbietet sich schon deshalb, weil regelmäßig bestimmte tatsächliche Umstände, die jeweils für das Interesse des Mieters oder Vermieters sprechen, vorliegen werden. So wird der Mieter die mit einem sonst erforderlichen Wohnungswechsel verbundenen Schwierigkeiten und seine gegenüber dem Vermieter schwächere soziale Stellung in fast allen Fällen geltend machen können. Der Vermieter wird, ohne daß er die Voraussetzungen der Ausnahmetatbestände nach § 549 Abs. 2 Satz 1 zweiter Halbsatz BGB darlegen kann, häufig einwenden, daß eine größere Abnutzung der Mietsache bei Aufnahme weiterer Personen in die Wohnung eintritt, mehr Unruhe im Haus und andere Unbequemlichkeiten durch die Mehrbelastung entstehen. Beim Zusammenziehen von nicht miteinander verheirateten oder verwandten erwachsenen Personen wird das Interesse des Vermieters, die Zustimmung zu verweigern, auch noch gelegentlich damit begründet, daß dies seine bzw. die moralischen Gefühle seiner Familie und der übrigen Mieter verletze, seinen Ruf schädige und unter Umständen die Vermietbarkeit anderer Wohnungen des Hauses beeinträchtige (vgl. hierzu: LG Köln in ZMR 1974, Seite 141; LG Bonn in MDR 1976, Seite 844; AG Schöneberg in NJW 1979, Seite 2051). Diese Einwände des Vermieters werden ebensowenig pauschal abgetan werden können wie die Gründe, die der Mieter zur Berechtigung seines Interesses geltend macht.

Demzufolge bedarf die Abwägung der Interessen im Streitfall eines Eingehens auf die Einzelheiten. So wird es auf seiten des Mieters insbesondere darauf ankommen, welche Gründe ihn zur Aufnahme des Dritten in seine Wohnung veranlassen, wobei auch die Art der persönlichen Beziehung zu der aufzunehmenden Person von Bedeutung ist. Das Gesetz verlangt zwar keine Notlage, da das im Gesetzentwurf zunächst vorgesehene Tatbestandsmerkmal "dringendes Interesse" durch den Begriff des berechtigten Interesses ersetzt wurde (vgl. hierzu die Bundestagsdrucksachen IV 806 und IV 2195). Jedoch wird eine Notlage den Interessen des Mieters in jedem Falle mehr Gewicht verleihen als eine mehr willkürliche Motivation des Mieters zur Aufnahme des Dritten. Auf seiten des Vermieters werden die von ihm befürchteten Störungen und Beeinträchtigungen mehr Gewicht haben, wenn er und seine Familie selbst im Hause wohnen, als wenn dies nicht der Fall ist.

Auch in einem solchen Falle können die Interessen des Vermieters sich aus der Wahrnehmung der Interessen der übrigen Mieter des Hauses ergeben, zumal diese bei Störungen aller Art sich an den Vermieter halten.

Hieraus folgt, daß der Senat ein berechtigtes Interesse des Mieters an der Aufnahme eines Dritten in die Mietwohnung zur Begründung einer auf Dauer angelegten Wohngemeinschaft nicht grundsätzlich verneinen will, jedoch davon ausgeht, daß der Anspruch nur unter Würdigung der Belange des Vermieters unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls gegeben sein kann (so auch Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 4. Aufl., Anm. B 476, Seite 228). Diese Auslegung ist auch mit dem Grundrechtsteil des Grundgesetzes vereinbar. Die Grundrechte gelten als subjektiv öffentliche Rechte für das Privatrecht nicht unmittelbar, sondern wirken als grundlegende Rechtswerte durch die Auslegung über die Generalklauseln in das Privatrecht ein (vgl. BVerfG 7, 198; Dürig, Festschrift für Nawiasky 1976, Seite 157 ff.; Soergel-Siebert, BGB, 10. Aufl., § 242 Rdnr. 22 ff.). Das "berechtigte Interesse" im Sinne des § 549 Abs. 2 BGB ist eine solche Generalklausel.

Von Besonderheiten des Einzelfalles abgesehen, ergibt die Abwägung der grundrechtlichen Positionen von Mieter und Vermieter für keine der Parteien eine Vorrangstellung. Zwar ist richtig, daß der Vermieter sich nicht allein auf seine Vertragsfreiheit aus Art. 2 Abs. 1 GG sowie auf die freie Verfügbarkeit seines Eigentums gemäß Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG berufen kann. Der Gesetzgeber hat insoweit aufgrund einer Wertentscheidung durch die Regelung des § 549 Abs. 2 BGB das Recht das Vermieters auf Vertragsfreiheit im Rahmen des Gesetzesvorbehaltes nach Art. 2 Abs. 1 GG zulässigerweise eingeschränkt und hinsichtlich des Eigentums des Vermieters an der Mietwohnung eine verfassungskonforme, inhaltliche Beschränkung getroffen. Der Senat vermag jedoch dem Oberlandesgericht Hamm insoweit nicht zu folgen, als dieses davon ausgeht, daß das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Mieters bei der Interessenabwägung gegenüber dem Vermieter deshalb stärker schutzbedürftig sei, weil die Privatsphäre des Mieters betroffen sei, wenn der Vermieter Einfluß darauf nehme, ob der Mieter mit jemandem in einer Gemeinschaft zusammenleben könne. Es trifft zwar zu, daß auf seiten des Vermieters durch die Aufnahme eines Dritten nur dessen Individualsphäre betroffen sein kann. Der Einfluß des Vermieters auf die Privatsphäre des Mieters beschränkt sich jedoch auf die von ihm vermietete Wohnung. Der Vermieter kann demgegenüber eine eventuelle Beeinträchtigung seiner Individualsphäre nicht vermeiden, wenn er gezwungen ist, der Aufnahme des Dritten zuzustimmen. Daraus erfolgt, daß die grundrechtlichen Positionen von Mieter und Vermieter sich in der Wertigkeit im Grundsatz nicht wesentlich unterscheiden; nur die besonderen Umstände des Einzelfalls können eine andere Wertung erfordern.