Untervermietung

Zu den Voraussetzungen des Anspruchs auf Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nehmen die Bekl. auf Zustimmung der Untervermietung von zwei Zimmern an zwei Untermieter in Anspruch.

Mit Mietvertrag vom 10.1.2010 mieteten die Kl. sowie eine weitere Mitmieterin die Wohnung von der Rechtsvorgängerin der Bekl. Die weitere Mitmieterin ist mit Nachtrag vom 24.9/7.10.2013 einvernehmlich aus dem Mietvertrag ausgeschieden.

Mit eMail vom 24.5.2016 baten die Kl. die Hausverwaltung der Bekl. um Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern der WG an. Beruf, Geburtsdatum und aktuelle Anschrift der Interessenten waren angegeben. Die beabsichtigte Untervermietung wurde damit begründet, die finanzielle Situation der Kl. etwas zu entlasten und wieder eine lebendigere WG zu etablieren.

Mit eMail vom 9.6.2016 bat die Hausverwaltung der Bekl. die Kl. um Übersendung der ausgefüllten Formblätter zur Selbstauskunft für Mietinteressenten und Untermieter. Ob die Kl. der Hausverwaltung diese Selbstauskunft übersandt haben, steht zwischen den Parteien im Streit.

Die Kl. übersandten der Bekl. - insoweit unstreitig - Meldebestätigungen, Kopien der Personalausweise und im Rechtsstreit Untermietvertragsentwürfe sowie Kopien der Aufenthaltsgestattung.

Die Kl. behaupten, auch der Kl. zu 3) sei im Juli 2016 ausgezogen, so dass sich die Mietbelastung für die Kl. zu 1) und zu 2) entsprechend erhöht habe.

Sie beantragen, die Bekl. zu verurteilen, der Untervermietung von zwei Zimmern nebst Mitbenutzung von Küche und Bad zuzustimmen.

Die Bekl. beantragt, die Klage abzuweisen und behauptet, die Belegung der Wohnung führe zu einer Erhöhung der Abnutzung. Eine Zustimmung zur Untervermietung scheide ferner aus dem Grunde aus, dass die Mieter ihr zu keinem Zeitpunkt die Zahlung eines Untermietzuschlages angeboten hätten. Ohnehin käme, nachdem der Mietvertrag mit vier Personen geschlossen wurde und eine Mieterin ausgeschieden ist, allenfalls eine Zustimmung zur Untervermietung an eine Person in Betracht.

I. Die Kl. haben gegen die Bekl. einen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung von zwei Zimmern der 5-Zimmer-Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB.

Hiernach kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraums an einen Dritten verlangen, wenn für ihn hieran nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entsteht. Dies gilt nach Satz 2 der Vorschrift nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

1. Untervermietung eines Zimmers

1) Vorliegend ergibt sich der Anspruch der Kl. auf Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers der 5-Zimmer-Wohnung bereits daraus, dass die Wohnung ursprünglich an eine Wohngemeinschaft, bestehend aus vier Personen, vermietet wurde, aktuell aber nur noch - selbst bei Unterstellung, dass der Kl. zu 3) weiterhin dort lebt - die Kl. (also drei Personen) als Mieter in der Wohnung leben.

Aus dem schriftlichen Mietvertrag ergibt sich, dass die Rechtsvorgängerin der Bekl. die Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermietet hat. In diesem Mietvertrag wurde die gesamte Wohnung an die drei Kl. und eine weitere Mitmieterin, ohne dass diesen bestimmte Zimmer zugewiesen worden waren, in einem einheitlichen Vertrag vermietet. Bei den Mietern handelt es sich offensichtlich erkennbar um Einzelpersonen, nicht um einen Familienverband. Aus der Mietvertragsbestimmung ergibt sich, dass die Gesamtzahl der Personen, die die Wohnung beziehen, vier Personen beträgt. Der wesentliche Inhalt des Mietvertrages ist demnach eine bestimmte Gesamtzahl von Personen, die die Wohnung nutzen können, ohne dass hier auf bestimmte Personen abgestellt worden ist. Auch wenn in dem Vertrag die Mietparteien nicht ausdrücklich als Mitglieder einer Wohngemeinschaft bezeichnet worden sind, ergibt sich aus dem Rubrum des Vertrages, dass die Mieter eine Wohngemeinschaft bildeten. Denn der Vertrag wurde nicht mit einer Einzelperson oder mit zwei Personen einer Lebensgemeinschaft abgeschlossen, sondern mit vier Personen, die bei Vertragsabschluss zwischen 27 und 34 Jahre alt waren und bisher nicht gemeinsam gewohnt hatten. Kennzeichnend für eine Wohngemeinschaft ist das Zusammenziehen mehrerer noch junger Leute in eine Wohnung, wie es hier erfolgt ist (vgl. auch LG Hamburg, Urteil vom 10.8.1995, 334 S 38/95 = WuM 1995, 697). Aus diesen Umständen ergibt sich, dass zwischen den Parteien eine Vermietung an eine Wohngemeinschaft Vertragsinhalt geworden ist, und dass die Möglichkeit besteht, dass Mitglieder der Wohngemeinschaft ausgewechselt werden (vgl. auch LG München I, Urteil vom 24.6.1981, 31 S 694/81 = WuM 1982, 189).

Bei der Vermietung an eine Wohngemeinschaft besteht auf Mieterseite auch ohne eine ausdrückliche Regelung in dem Vertrag das Recht, dass ein Mitglied ausscheidet und ein neues Mitglied in den Vertrag eintritt, wobei der Vermieter berechtigt ist, dem Eintritt eines neuen Mieters zu widersprechen, wenn dieser für ihn nicht zumutbar ist (vgl. LG Hamburg, aaO. m.w.N.).

Wenn dies der Fall ist, besteht - gleichsam als ein Minus - nach hier vertretener Ansicht aber auch ein Anspruch der Mieter auf Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers an einen Untermieter. Denn die verbleibenden Mieter können nicht verpflichtet sein, anstelle des ausgezogenen WG-Mitbewohners einen neuen Hauptmieter mit aufzunehmen. Vielmehr steht es ihnen offen, sofern die weiteren Voraussetzungen erfüllt sind, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten. Der Vermieter kennt bei Abschluss des Mietvertrages das Interesse seiner Vertragspartner, die Zahl der Mieter gleich zu halten, damit die Miete gemeinsam aufgebracht und eine zu große wirtschaftliche Belastung des einzelnen Wohngemeinschaftsmitglieds vermieden wird. Er weiß, dass Studenten gegebenenfalls die Universität wechseln, sie jedenfalls nach Beendigung des Studiums verlassen und so die Notwendigkeit des Austauschs der Mitglieder entsteht, und er erklärt sich bei Vertragsschluss mit diesem Austausch einverstanden. In solchen Fällen ist daher ein nach Abschluss des Mietvertrages entstandenes berechtigtes Interesse i. S. v. § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB an der gewünschten Vertragsveränderung von den Mietern nicht darzutun (vgl. auch LG Karlsruhe, Urteil vom 10.5.1991, 9 S 588/90 = WuM 1992, 45 zu § 549 BGB a. F.).

2) Auch die weiteren Voraussetzungen des § 553 Abs. 1 BGB in Bezug auf die Untervermietung eines Zimmers sind erfüllt. Das Interesse, ein Zimmer unterzuvermieten, ist erst nach Abschluss des Mietvertrages entstanden, da das Wohngemeinschaftsmitglied … erst 2,5 Jahre nach Mietbeginn ausgezogen ist.

3) Es ist auch nicht ersichtlich, dass der Anspruch auf Erlaubniserteilung nach § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeschlossen wäre. Hiernach besteht ein Anspruch auf Erlaubniserteilung nicht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.

a) Einen wichtigen Grund in der Person der Untermietinteressenten hat die Bekl. weder vorgetragen noch ist ein solcher sonst ersichtlich.

b) Auch eine Überbelegung der Wohnung ist nicht erkennbar. Eine solche liegt angesichts einer Gesamtwohnfläche von 132,76 m2, die sich gemäß Mietvertrag auf 5 Zimmer, 1 Küche, 1 Bad/WC, 1 Korridor/Diele aufteilt, nicht vor (vgl. auch LG Bonn, Urteil vom 20.8.2015, 6 S 38/15, zit. n. juris). Der Einschätzung der Bekl., dass die streitgegenständliche Wohnung durch 4 bis 5 Personen (je nachdem, ob der Kl. zu 3] weiterhin dort wohnt) überbelegt worden wäre, vermag das Gericht nicht zu folgen. So wird etwa eine 2-Zimmer-Wohnung mit einer Wohnfläche von ca. 65 m2 als ein für eine kleine Familie (d. h. drei Personen) ausreichendes Raumangebot angesehen - auch unter Berücksichtigung der allgemein gestiegenen Anforderungen an die Größe der zur Verfügung stehenden Wohnfläche (vgl. etwa LG Hamburg, Urteil vom 6.4.2000, 333 S 177/99 = WuM 2002, 93).

c) Es ist nicht ersichtlich, dass die Gebrauchsüberlassung an die Untermietinteressenten unzumutbar wäre. Insoweit wäre auch unerheblich, wenn keiner der Untermietinteressenten zur Aufbringung der Gesamtmiete in der Lage wäre. Denn es geht bei § 553 BGB nicht um die Erlaubnis zu einem Mieterwechsel. Die Bekl. behält auch bei Erteilung der Untervermietungserlaubnis die Kl. als (alleinige) Vertragspartner und demnach alleinige Schuldner der monatlichen Miete (vgl. auch LG Bonn, aaO.). Insofern ist bereits nicht ersichtlich, warum ein berechtigtes Interesse der Bekl. bestehen sollte, genaue Detailinformationen über die Berufe der Untermietinteressenten zu erhalten.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ist auch der Umstand, dass die vorgeschlagenen Untermieter Ausländer sind (bzw. einer von ihnen Araber und einer von ihnen „vermutlich jüdischen Glaubens“ ist), keiner, der die Überlassung aus sonstigen Gründen für die Bekl. unzumutbar macht. Den von der Bekl. formulierten Erfahrungssatz, dass in Wohngemeinschaften mit arabischen Mitbewohnern und solchen jüdischen Glaubens regelmäßig erhebliches Konfliktpotential gegeben ist, kann das Gericht so pauschal nicht teilen (vgl. zu einem ähnlichen Fall auch LG Hamburg, aaO.).

Die Gestattung der Untervermietung ist der Bekl. auch nicht aus dem Grunde unzumutbar, dass ihr zu wenig Informationen über die Untermietinteressenten zur Verfügung stünden.

Z. T. wird in der Rechtsprechung angenommen, dass der Mieter im Regelfall keine weiteren Informationen über den Untermieter geben muss als dessen Namen. Insbesondere hat der Vermieter hiernach keinen Anspruch auf Vorlage des Untermietvertrages oder auf Auskunft über die Höhe des Untermietzinses (vgl. LG Berlin, Urteil vom 13.10.1992, 64 S 209/92 = MM 1993, 109).

Selbst wenn man der engeren Auffassung, welche z. T. in der Literatur vertreten wird, folgte, wären die Kl. hier ihrer Informationspflicht nachgekommen. Nach dieser Ansicht ist die Angabe folgender Daten erforderlich: der Name des Untermieters, dessen Anschrift, das Geburtsdatum, der Beruf, die vom Untermieter beabsichtigte Art der Nutzung der Räume, die Höhe des Untermietzinses, die Laufzeit des Untermietvertrags und etwaige Kündigungsmöglichkeiten (vgl. hierzu Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 12. Auflage 2015, § 553, Rn. 16 und § 540, Rn. 68). Die Kl. haben die Untermietvertragsentwürfe eingereicht. Aus diesen ergeben sich sämtliche relevanten vertragsbezogenen Daten. Auch die personenbezogenen Daten wurden mitgeteilt.

2. Untervermietung eines weiteren Zimmers

Die Kl. können gemäß § 553 Abs. 1 BGB von der Bekl. die Erlaubnis zur Gebrauchsüberlassung eines weiteren Zimmers der 5-Zimmer-Wohnung an einen Dritten verlangen, da für sie hieran nach Abschluss des Mietvertrags ein berechtigtes Interesse entstanden ist.

1) Als berechtigt i. S. d. § 553 Abs. 1 BGB ist jedes Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechtsordnung im Einklang steht (BGH, Urteil vom 11.6.2014, VIII ZR 349/13 = NJW 2014, 2717 m.w.N.). Ein derartiges Interesse liegt im vorliegenden Fall darin, dass die Kl. - was die Bekl. nicht in Abrede stellt - beabsichtigen, wieder zu einer lebendigen Wohngemeinschaft zurückzukehren und diese aufrechtzuerhalten.

Denn zu den berechtigten Interessen i.S.d. Vorschrift gehört grundsätzlich die Entscheidung eines Mieters, sein Privatleben „innerhalb der eigenen vier Wände“ nach seinen Vorstellungen zu gestalten, auch dann, wenn er etwa - wie hier - mit einem Dritten eine auf Dauer angelegte Wohngemeinschaft bilden möchte (vgl. BGH, Rechtsentscheid in Mietsachen vom 3.10.1984, VIII ARZ 2/84 = NJW 1985, 130). Die Kl. haben das Recht, innerhalb ihrer Wohnung ihr Privatleben nach ihren Vorstellungen zu gestalten, ihnen steht auch das aus Artikel 1 Abs. 1, 2 Abs. 1 Grundgesetz abgeleitete und geschützte Recht zu, nicht mehr allein, sondern in einer Gemeinschaft mit anderen zu leben (vgl. BGH, RE vom 3.10.1984, aaO.). Nach dem Vortrag der Kl., der von der Bekl. nicht substantiiert bestritten worden ist, wollen sie aus sozialen und gruppendynamischen Gründen eine Wohngemeinschaft mit einem Dritten bilden. Derartige Motivationen stehen mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung durchaus im Einklang, sie werden durch das allgemeine Persönlichkeitsrecht auch geschützt (vgl. auch AG Wedding, Urteil vom 7.9.1989, 12 C 318/89 = GE 1990, 549). Durch den Auszug der ehemaligen Mitmieterin (und ggf. - was an dieser Stelle offen bleiben kann - des Kl. zu 3.) ist auf Kl.seite ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entstanden, um es den in der Wohnung verbliebenen Kl. erneut zu ermöglichen, in einer Wohngemeinschaft zu leben (vgl. auch LG Hamburg, Urteil vom 9.4.1992, 307 S 363/91 = WuM 1992, 432). Soweit der Bekl.vertreter pauschal behauptet, dies lasse befürchten, dass „zusätzliche erhebliche Geräusch- und Lärmimmissionen“ entstehen werden, kann dem nicht gefolgt werden. Die Kl. haben nicht vorgetragen, einen Club o. a. in der Wohnung eröffnen zu wollen. Alleine das durch das Grundgesetz geschützte Recht der Kl., in einer Wohngemeinschaft leben zu wollen, heißt nicht, dass es hierdurch zu einer erhöhten Lärmkulisse kommen wird, zumal die Bekl. auch nichts dazu vorträgt, dass es in der Vergangenheit irgendwelche Beschwerden gegeben hätte. Warum aufgrund des Einzugs von zwei erwachsenen Menschen ohne weitere Anhaltspunkte zu befürchten sein soll, dass es zu „erhöhten Lärmimmissionen“ kommen soll, erschließt sich hier nicht.

Ferner liegt ein weiteres berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 Abs. 1 BGB in dem nachvollziehbaren wirtschaftlichen Interesse der Kl., jedenfalls einen Teil der Wohnung an einen Dritten zu vermieten, um so die Kosten zu verringern. Ein berechtigtes wirtschaftliches Interesse ist zu bejahen, wenn der Mieter durch die Untervermietung seine Wohnkosten reduzieren will (vgl. BGH, Urteil vom 23.11.2005, VIII ZR 4/05 = NJW 2006, 1200; LG Berlin, Beschluss vom 14.2.1994, 67 S 297/93 = NJW-RR 1994,1289). Es liegt auch vor, wenn sich der Mieter finanziell entlasten möchte (vgl. AG Köln, Urteil vom 23.6.1994, 215 C 36/94 = WuM 1995, 654). Es ist ersichtlich und von der Bekl. auch nicht substantiiert bestritten, dass die Kl., welche bei Mietbeginn die Miete durch vier Personen teilen konnten, nunmehr finanziell stärker belastet sind, nachdem die ehemalige Mitmieterin (und ggf. auch - was offen bleiben kann - der Kl. zu 3.) ausgezogen ist.

2) Auch die weiteren Voraussetzungen für einen Anspruch auf Erlaubniserteilung nach § 553 BGB sind erfüllt. Insbesondere bezog und bezieht sich die Gebrauchsüberlassung an die Untermietinteressenten nur auf einen Teil der Gesamtwohnung.

3) Schließlich ist auch das Interesse an der teilweisen Gebrauchsüberlassung der Wohnung an die Untermietinteressenten nach Abschluss des Mietvertrages entstanden. Denn hierzu haben die Kl. sich erst im Mai 2016, und damit deutlich nach Abschluss des Mietvertrages vom 10.1.2010 entschieden.

4) Auch § 553 Abs. 1 Satz 2 BGB steht dem Anspruch nicht entgegen: In der Person des Dritten liegt kein wichtiger Grund vor, der Wohnraum würde nicht übermäßig belegt, und es ist auch nichts dazu vorgetragen oder sonst ersichtlich, dass dem Vermieter die Überlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann. Diesbezüglich wird vollumfänglich auf die obigen Ausführungen (1.1.3) Bezug genommen.

5) Die Bekl. darf die Zustimmung zur Untervermietung auch nicht von einer Mieterhöhung gemäß § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen.

Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass die Wohnung ohnehin bei Vertragsschluss an vier Personen vermietet wurde. Insofern ist bezüglich der Untervermietung eines Zimmers schon nicht ersichtlich, warum hierfür ein Untermietzuschlag angemessen sein sollte.

Aber auch bezüglich der Untervermietung eines weiteren Zimmers könnte die Bekl. die Erteilung der Erlaubnis nur davon abhängig machen, dass die Mieter sich mit einer angemessenen Mieterhöhung einverstanden erklären, wenn ihr nur unter dieser Voraussetzung die Erlaubniserteilung zumutbar ist (§ 553 Abs. 2 BGB; vgl. auch Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl. 2009, Rn. VI 199). Dass dies der Fall ist, hat die Bekl. vorliegend nicht dargetan. Eine Erlaubniserteilung ist etwa auch ohne diese Bedingung (Mieterhöhung) zumutbar, wenn durch die Drittüberlassung weder eine stärkere Abnutzung noch eine höhere Belastung des Vermieters mit Betriebskosten zu befürchten ist (vgl. Sternel, aaO.), was insbesondere der Fall ist, wenn die Anzahl der bisherigen Bewohner in der Wohnung gleichbleibt.

Dass sich durch die Aufnahme einer weiteren Person als in dem Mietvertrag vorgesehen (bei Zugrundelegung, dass der Kl. zu 3. weiterhin dort wohnt) eine - spür- oder messbare - stärkere Abnutzung der Mietsache ergibt, kann hier nicht gesehen werden. Die pauschale Behauptung des Bekl.vertreters, jede Mietpartei habe einen Lebensgefährten sowie einen entsprechenden Freundeskreis, so dass aufgrund der Untervermietung von einer ansteigende Bewohner- und Besucherzahl und damit Erhöhung der Abnutzung auszugehen sei, erfolgt ohne konkrete Anhaltspunkte ins Blaue hinein. Außerdem kommt es für die Frage nach der Abnutzung auf eine solche durch die Bewohner an. Soweit sich höhere Betriebskosten aufgrund der Untervermietung an eine weitere Person ergeben sollten, wären die Kl. aufgrund der mietvertraglichen Regelungen ohnehin verpflichtet, diese zu tragen. Insofern folgt auch daraus keine Unzumutbarkeit der Erlaubniserteilung ohne Untermietzuschlag.

Das Urteil des Amtsgerichts Neukölln ist nicht in Rechtskraft erwachsen; in der Berufungsinstanz wurde ein rechtskräftiger Vergleich geschlossen

Nach Abschluss des Mietvertrages kann für den Mieter ein „berechtigtes Interesse“ an einer Untervermietung entstehen. Die hierfür notwendige Erlaubnis des Vermieters kann eingeklagt werden. Welche Voraussetzungen insbesondere bei der Untervermietung an ein neues WG-Mitglied notwendig sind, erörtert ein sorgfältig begründetes Urteil des Amtsgerichts Neukölln.

Eine aus vier Personen bestehende WG hatte eine 132,76 m2 große 5-Zimmer-Wohnung angemietet. Nachdem eine Mitmieterin einvernehmlich aus dem Mietvertrag ausgeschieden war, baten die klagenden Mieter die Beklagte unter Hinweis auf ihre finanzielle Belastung und den Wunsch, wieder zu einer lebendigeren Wohngemeinschaft zurückzukehren, um Erlaubnis zur Untervermietung von zwei Zimmern der Wohnung an zwei bestimmte, namentlich unter Angabe des Geburtsdatums, des Berufs und der aktuellen Anschrift benannte Interessenten. Die Beklagte lehnte die Erlaubniserteilung u. a. ab, weil die Kläger keine Zahlung eines Untermietzuschlages angeboten hätten.

Das AG Neukölln gab der Klage auf Erlaubniserteilung statt. Der Anspruch der Kläger hinsichtlich des einen Zimmers ergebe sich bereits daraus, dass die Wohnung ursprünglich an vier Personen vermietet worden sei. Weder eine Überbelegung noch in der Person der Untermietinteressenten zur Ablehnung berechtigende Gründe lägen vor; dass es sich um einen Araber bzw. eine Person „jüdischen Glaubens“ handele, rechtfertige die Annahme von Konfliktpotential nicht. Weil auch die erforderlichen sonstigen Informationen über die beabsichtigten Untermieter erteilt worden seien, sei die Klage begründet. Soweit es das zweite Zimmer angehe, läge ebenfalls ein berechtigtes Interesse i. S. d. § 553 BGB vor. Die Kläger hätten das Recht, ihr Privatleben in der Wohnung nach eigenen Vorstellungen zu gestalten; hierzu gehöre auch die Absicht, aus „sozialen und gruppendynamischen Gründen“ eine WG mit einem Dritten zu bilden. Soweit die Beklagte die Zustimmung von einer Mieterhöhung abhängig mache, sei nicht erkennbar, dass ihr die Erlaubniserteilung nur unter dieser Voraussetzung zumutbar sei.