Untervermietung

Untervermietung; Untervermietungserlaubnis; Erlaubnis; Verweigerung; Sonderkündigungsrecht

Bittet der Mieter den Vermieter unter Setzung einer angemessenen Frist (hier: zwei Wochen) um Erteilung der Untervermietungserlaubnis, so gilt Schweigen des Vermieters innerhalb dieser Frist als Verweigerung der Erlaubnis.

Durch schriftlichen Vertrag v. 30.3.1995 mietete der Bekl. von der Kl. als gewerbliche Zwischenmieterin die Wohnung Nr. 107. Das Mietverhältnis sollte vereinbarungsgemäß vom 1.6.1995 bis zum 31.5.2000 dauern. Die als Staffelmiete vereinbarte Kaltmiete erhöht sich nach Nr. 3 der Anlage zum Mietvertrag zum 1.6. eines Jahres, erstmals zum 1.6.1996. Ende November 1995 war der Bekl. an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses interessiert. Zu diesem Zweck kündigte er mit Schreiben v. 28.11.1995 zum 31.1.1996. Gleichzeitig benannte er der Kl. einen Interessenten, Herrn G., für die Übernahme der Wohnung. Mit Schreiben v. 29.11.1995 lehnte die Kl. die Kündigung ab, bestätigte aber die Aufhebung des Mietverhältnisses zum 31.5.2000 und teilte dem Bekl. mit, daß die Firma X.-Immobilien mit der Weitervermietung beauftragt sei und der Bekl. sich mit dem zuständigen Makler in Verbindung setzen möge, falls er einen solventen Nachmieter nachweisen könne. Nachdem der Bekl. Ende Januar 1996 ausgezogen und die Wohnung übergeben hatte, bat er die Kl. mit Anwaltsschreiben v. 16.2.1996 unter Fristsetzung bis zum 29.2.1996 um Zustimmung zu einer Untervermietung an ordentliche und solvente Mietinteressenten. Weil klägerseits binnen gesetzter Frist keine Äußerung einging, kündigte der Bekl. mit weiterem Anwaltsschreiben v. 29.2.1996 den Mietvertrag erneut, diesmal unter Hinweis auf § 549 BGB zum 30.4.1996. Mit Schreiben v. 28.2.1996 lehnte die Kl. eine Untervermietung der Wohnung ausdrücklich ab. Gleichzeitig erklärte sie jedoch ihre Bereitschaft, die Wohnung zum nächstmöglichen Termin an einen Dritten zu vermieten.

Mit der Klage begehrt die Kl. u. a. Zahlung des Mietzinses für die Zeit von April und Mai in Höhe von jeweils 1.085,75 DM sowie für die Zeit von Juni bis einschließlich September 1996 in Höhe von jeweils 1.140,75 DM.

Der Bekl. schuldet der Kl. Zahlung des rückständigen Mietzinses für die Monate April und Mai 1996 in Höhe von je 1.085,75 DM aus § 535 S. 2 BGB. Bis zum 31.5.1996 bestand zwischen den Parteien ein wirksamer Mietvertrag über die Wohnung Nr. 107. Das Mietverhältnis ist entgegen der Auffassung des Bekl. nicht bereits zum 31.1.1996 durch sein Schreiben v. 28.11.1995 beendet worden. Dieses Schreiben enthält keine wirksame Kündigung, denn der Mietvertrag war bis zum 31.5.2000 befristet abgeschlossen worden, und dem Bekl. stand auch kein außerordentliches Kündigungsrecht zu.

Der Mietvertrag ist auch nicht etwa durch die Benennung des Mietinteressenten G. vorzeitig beendet worden. Zwar ist in § 6 des Mietvertrages eine Ersatzmieterklausel zwischen den Parteien vereinbart worden, welche dem Mieter unter den dort genannten Voraussetzungen ein befristetes außerordentliches Kündigungsrecht gewährt. Der Bekl. hat jedoch nicht substantiiert vorgetragen, daß er der Kl. oder der von ihr mit der Weitervermietung beauftragten Firma X.-Immobilien drei wirtschaftlich und persönlich zuverlässige Ersatzmieter vorgeschlagen habe, die bereit gewesen wären, in den Mietvertrag für den Rest der Dauer einzutreten. Soweit der Bekl. vorträgt, er habe ständig mit der Firma in Kontakt gestanden, ist dies unsubstantiiert.

Auch unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben, § 242 BGB, kommt das Gericht hier zu keinem anderen Ergebnis. Aus Treu und Glauben kann sich ausnahmsweise die Verpflichtung des Vermieters ergeben, den Mieter nicht mehr länger an einem noch längerfristigen Vertrag festzuhalten. Voraussetzung dafür ist jedoch unter anderem, daß der Mieter erhebliche Gründe hat, vorzeitig aus dem Vertrag auszuscheiden, und ihm nicht zuzumuten ist, die ordentliche Beendigung des Vertrages abzuwarten. Diese Voraussetzung ist vorliegend nicht erfüllt, weil keinerlei Tatsachen seitens des Bekl. vorgetragen wurden, die das Vorliegen erheblicher Gründe oder der Unzumutbarkeit der Vertragsfortsetzung verdeutlichen könnten.

Ein weitergehender Anspruch der Kl. auf Zahlung von Mietzins für die Zeit von Juni 1996 bis einschließlich September 1996 aus § 535 S. 2 ist nicht gegeben, da das Mietverhältnis durch die wirksame Kündigung des Bekl. v. 29.2.1996 gemäß § 549 Abs. 1 S. 2 BGB zum 31.5.1996 beendet wurde. Das Kündigungsrecht des Bekl. gemäß § 549 Abs. 1 S. 2 BGB ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß es der Bekl. unterlassen hat, einen konkreten Untermieter zu benennen. Wenn der Vermieter schon generell die Erlaubnis verweigert, hat der Mieter keine Möglichkeit und auch keinen Grund mehr, einen konkreten Untermieter anzubieten, da eine generelle Verweigerung des Vermieters jeden einzelnen möglichen Untermieter erfaßt. Ausweislich der Erklärung v. 28.2.1996 hat die Kl. endgültig und abschließend, ohne Ansehung eines etwaig noch zu bezeichnenden Untermieters, die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert. Unstreitig ging diese Erklärung dem Bekl. jedoch erst nach Ablauf der vom Bekl. für die Erteilung der Erlaubnis gesetzten Frist (29.2.1996) und nach Absendung seines Kündigungsschreibens v. 29.2.1996 zu. Bereits durch ihr Schweigen innerhalb der ihr vom Bekl. gesetzten Frist hat die Kl. die Erlaubnis verweigert im Sinne von § 549 Abs. 1 S. 2. Denn die Untervermietungserlaubnis gilt auch als verweigert, wenn der Vermieter sich innerhalb einer angemessenen Frist auf die Bitte zur Erlaubniserteilung nicht äußert. Vorliegend hatte der Bekl. eine Frist von zwei Wochen veranschlagt, dies ist angesichts der Umstände angemessen. Das Schweigen der Kl. auf das Schreiben des Bekl. ist zwar nur als konkludente, aber dennoch eindeutige Verweigerung der erbetenen Erlaubnis zur Untervermietung zu werten. Andernfalls hätte es jeder Vermieter in der Hand, allein durch sein Schweigen auf entsprechende Anfragen der Mieter das vom Gesetz vorgesehene Sonderkündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 S. 2 BGB hinfällig zu machen. Der Inhalt des Schreibens v. 28.2.1996 bestätigt im übrigen die oben vorgenommene Auslegung.

Maßgeblicher Zeitpunkt für den Beginn der zu beachtenden gesetzlichen Kündigungsfrist war damit der Zugang des Schreibens des Bekl. v. 29.2.1996 bei der Kl., wobei eine tatsächliche Vermutung zugunsten des Bekl. dafür spricht, daß die Kündigung vor Ablauf des 3. Werktages des Monats März, der auf einen Dienstag, den 5.3. fiel, bei der Kl. einging. Gemäß §§ 549 Abs. 1 S. 2, 565 Abs. 1 Nr. 3, Abs. 5 BGB galt eine dreimonatige Kündigungsfrist, die entgegen der Auffassung der Bekl. nicht am 30.4.1996, sondern am 31.5.1996 ablief.