Untervermietung

Untervermietung; gewerbliche Weitervermietung; Zwischenmietvertrag; Bestimmbarkeit des Mietgegenstandes; Kündigungsermächtigung des Erwerbers; Kündigung wegen fehlender Untervermietungserlaubnis; Nutzungsentschädigung trotz Eigentumserwerbs des Untermieters

Der Mietgegenstand ist zumindest hinreichend bestimmbar, wenn der (Unter-) Mietvertrag hinsichtlich der vermieteten Flächen auf einen zwischen dem Eigentümer und dem Vermieter geschlossenen Nutzungsvertrag Bezug nimmt.

2. In der kaufvertraglichen Übertragung aller Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf einen Erwerber kann dessen Ermächtigung zur Kündigung im eigenen Namen gesehen werden.

3. Der Untermieter kann sich auf die fehlende Erlaubnis zur jahrelang geduldeten Untervermietung nicht berufen, wenn er wusste, dass er sein eigenes Gebrauchsrecht aus einem Untermietverhältnis herleitet.

4. Der Anspruch auf Nutzungsentschädigung gegen den das vermietete Grundstück vorenthaltende Untermieter besteht auch nach dessen Eintragung als Eigentümer weiter, wenn der (ehemalige) Zwischenvermieter von dem Untermieter aus einem anderen Schuldverhältnis Herausgabe des Mietobjektes verlangen kann.

(Leitsätze der Redaktion)

1 Der Kl. begehrt im Berufungsverfahren von dem Bekl. rückständige Mieten sowie - nach Kündigung - Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz aus einem Mietverhältnis über eine Werkstatt in der ... Straße in W.

2 Die Werkstatt ist gelegen auf dem Grundstück ... Straße 27 mit der ursprünglichen Bezeichnung Flur 22, Flurstück 5/1 (2.512 m2), 5/5 (1.586 m2), 7/5 81 m2), 7/9 (36 m2). Eigentümer dieses Grundstückes war ursprünglich die Kirchengemeinde W., die Streithelferin.

3 Diese ist, nachdem der Bekl. ihr den Streit verkündet hat, dem Rechtsstreit mit Schriftsatz vom 17.8.2010 auf Seiten des Bekl. beigetreten.

4 Unter dem 15.3.1995 schlossen die Evangelische Kirchengemeinde und die Eheleute S. einen Erbbaurechtsvertrag betreffend die Flur 22, Flurstück 5/1 (2.512 m2) und Flurstück 5/3 (1.629 m2). Das Erbbaurecht wurde am 14.4.1999 in das Grundbuch eingetragen.

5 Am 3.12.2008 schloss der Bekl. mit der Streithelferin einen Kaufvertrag zum Erwerb des Grundbesitzes Flur 22, Flurstücke 575, 7/7, 7/9, /7/5. Gleichzeitig vereinbarten die Beteiligten unter Einbeziehung der Eheleute S. die Aufhebung des Erbbaurechtes. Am 2.10.2009 wurde der Bekl. als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen.

6 Der Kl. hatte mit der Streithelferin am 30.11.1981 einen Nutzungsvertrag betreffend die Flur 22 Flurstück 5 über eine - zum damaligen Zeitpunkt - bebaute Fläche von ca. 128 m2 und eine unbebaute Fläche von 770 m2 geschlossen. Dieser Vertrag hatte eine Laufzeit vom 1. Januar 1981 bis zum 31. Dezember 2011. Das Entgelt belief sich auf 123 Mark der DDR. Ob dieser Nutzungsvertrag durch einen Zusatzvertrag vom 1.1.1993 abgeändert wurde, ist zwischen den Parteien streitig.

7 Mit Vertrag vom 1.7.2005 vermietete der Kl. an den Bekl. die Geschäftsräume in der ... Straße 29 in W. zum Betrieb einer Werkstatt. Der Mietzins belief sich auf 320 € und war zum Ersten des Folgemonats zu begleichen. Unter dem 1.5.2008 stellte der Bekl. die Mietzahlungen ein, so dass der Kl. mit Schreiben vom 16.7.2008, dem Bekl. zugegangen am 17.8.2008, das Mietverhältnis fristlos kündigte.

8 Mit Schreiben vom 24.6.2009 kündigte der Bekl. vorsorglich den Nutzungsvertrag vom 30.11.1981 sowie den Zusatzvertrag von 1.1.1993 fristlos, hilfsweise fristgemäß.

9 Auch die Streithelferin kündigte mit Schreiben vom 25.6.2009 den Nutzungsvertrag vom 30.11.1981 sowie den Zusatzvertrag vom 1.1.1993 zum 31.12.2009.

[...]

21 Die Parteien streiten auch in der Berufungsinstanz weiter darüber, ob der Kl. von dem Bekl. für die Monate Mai und Juni 2008 rückständigen Mietzins und für die nachfolgenden Monate bis einschließlich 31.12.2011 Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz verlangen kann.

[...]

55 Der Bekl. bestreitet weiterhin ein Recht des Kl. auf Miete bzw. Nutzungsentschädigung. Der Kl. habe ihm gegenüber weder den Besitz eingeräumt noch ihm den Besitz und die Nutzungsmöglichkeit gewährt, denn er sei zu keiner Zeit Eigentümer oder berechtigter Nutzer der Flächen gewesen. Im Übrigen sei nicht er, sondern die Autohaus D. GmbH passiv legitimiert, die seit Anbeginn den Geschäftsbetrieb in den Räumen und auf dem Grundstück betreibe.

[...]

66 Die Berufung des Bekl. ist unbegründet. Die Berufung des Kl. und die Klageerweiterung haben teilweise Erfolg.

67 Hierbei geht der Senat von Folgendem aus:

1. 68 Die Parteien haben entgegen der Ansicht des Bekl. einen wirksamen Mietvertrag am 1.7.2005 geschlossen. Der Vertrag enthält die notwendige Einigung der Vertragsparteien über den Mietgegenstand, die Miethöhe und die Mietdauer und die konkreten Vertragspartner, die sich geeinigt haben. Hierbei ist die Bestimmbarkeit ausreichend.

69 Der Vertrag ist zwischen dem Kl. und dem Bekl. geschlossen zum Betrieb einer Werkstatt auf dem Grundstück ... Str. 27 in W. Er ist für die Zeit vom 1.7.2005 bis zum 31.12.2005 mit jeweiliger Verlängerung um 6 Monate, wenn das Mietverhältnis nicht spätestens 2 Monate vor Ablauf gekündigt wird. Ferner haben sich die Parteien auf einen Mietzins in Höhe von 320 € pro Monat geeinigt. Auch die vermietete Fläche ist aus dem Mietvertrag zu bestimmen. Unter der Vereinbarung des Mietzinses zu den Nebenkosten heißt es, dass diese das Entgelt für die Nutzung der bebauten und unbebauten Fläche laut Vertrag vom 30.11.1981 evangelische Kirche und Herr G., also die dort vereinbarten 123 Mark, beinhalte. Hieraus lässt sich entnehmen, dass der Kl. dem Bekl. (mindestens) genau die Fläche weitervermieten wollte, die er mit dem ursprünglichen Vertrag vom 30.11.1981 von der Streithelferin angemietet hatte und die unstreitig eine Teilfläche mit einer Größe von ca. 898 m2 darstellt. Der Mietgegenstand ist also jedenfalls bestimmbar, indem der Vertrag auf den Mietgegenstand des Vertrages vom 30.11.1981 zwischen der evangelischen Kirchengemeinde - der Streithelferin - und dem Kl. - Bezug nimmt. Dem Bekl. ist danach jedenfalls eine Fläche von ca. 898 m2 vermietet worden.

2. 70 Dass der Mietgegenstand darüber hinaus eine weitere Fläche von 688 m2, bzw. insgesamt eine Fläche von 1.629 m2 betraf, lässt sich dagegen nicht sicher feststellen. (wird ausgeführt)

79 2. Das Nutzungsverhältnis mit dem Kl. dauerte bis zum 31.12.2011 fort.

80 Der Nutzungsvertrag von 1981 ist bis zu dessen Beendigung durch Zeitablauf am 31.12.2011 nicht wirksam gekündigt worden.

a) 81 Auf das Nutzungsverhältnis sind die Regelungen des BGB über die außerordentliche Kündigung anwendbar, wobei offen bleiben kann, ob der Vertrag dem Schuldrechtsanpassungsgesetzt unterliegt.

82 Sofern auf das Nutzungsverhältnis das Schuldrechtsanpassungsgesetz anwendbar ist (§ 1 Abs. 1 Nr. 3 SchRAnpG), sind die Regelungen über die außerordentliche Kündigung anwendbar, soweit sich aus dem Gesetz nichts anderes ergibt. Ansonsten ergibt sich eine Anwendbarkeit unmittelbar aus Art. 232 § 2 EGBGB. Dem Inhalt nach handelt es ich bei dem streitgegenständlichen Vertrag um ein (Gewerbe-) Mietverhältnis, nicht um einen Vertrag nach §§ 312 ff. ZGB. Vertragsgegenstand ist nicht ein Erholungsgrundstück. Bereits im Nutzungsvertrag ist die Nutzung zum Betrieb einer Pkw-Waschanlage genannt.

b) 83 Da, wie ausgeführt, der Nutzungsvertrag von 1981 weiterhin Gültigkeit hatte, kommt es auf die Kündigungserklärungen bezüglich des Nutzungsvertrages von 1993, insbesondere auf die ordentliche Kündigung der Streithelferin vom 25.6.2009 nicht an.

c) 84 Auch die fristlosen Kündigungen des Bekl. haben nicht zu einer Beendigung des Nutzungsverhältnisses geführt.

aa) 85 Die Kündigung des Bekl. vom 29.4.2009 ist unwirksam.

86 Der Bekl. konnte zu diesem Zeitpunkt nicht - wie im Schriftsatz vom 29.4.2009 geschehen - im eigenen Namen eine fristlose Kündigung aussprechen. Dies war ihm frühestens zum 1.5.2009 aufgrund der vertraglichen Regelung in § 6 des Kaufvertrages vom 30.12.2008 möglich.

87 Soweit er die Kündigung auch im Namen der evangelischen Kirchengemeinde - der Streithelferin - erklärt hat, fehlt es bereits an jedem Vortrag dazu, dass er hierzu bevollmächtigt war.

bb) 88 Auch die - fristlose - Kündigung durch den Bekl. vom 24.6.2009 hat nicht zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses geführt.

89 Insoweit dürfte zwar das Kündigungsrecht bereits vor Eintragung des Bekl. als Eigentümer auf ihn übergegangen sein. Die Übertragung aller Rechte und Pflichten aus einem Mietverhältnis auf einen Erwerber beinhaltet zwar nicht zwangsläufig auch die Ermächtigung zur Ausübung des Kündigungsrechtes (vergl. insoweit OLG Celle, NZM 2000, 93; Palandt/ Weidenkaff, BGB, 73. Aufl., § 566, Rn. 6). In der neueren Rechtsprechung wird allerdings in der zitierten Vereinbarung zunehmend eine Ermächtigung des Erwerbers zur Ausübung des Kündigungsrechtes im eigenen Namen gesehen (vergl. Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearbeitung 2011, § 566 Rn. 32 m.w.N.).

90 Die Kündigung war zum einen aber rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB).

91 Der Bekl. war aufgrund des Mietverhältnisses mit dem Kl. verpflichtet, das im Vertrag mit der Streithelferin vereinbarte Nutzungsentgelt in Höhe von 123 DM als Bestandteil der Nebenkosten zu entrichten, entweder, so trägt es der Kl. vor, direkt an diese oder jedenfalls an den Kl. Dann aber kann er die Kündigung des Nutzungsvertrages nicht auf einen Verzug des Kl. mit der Zahlung gerade dieses Nutzungsentgeltes, zu dessen Zahlung er selbst im Verhältnis zum Kl. aus dem zwischen ihnen bestehenden Mietvertrag verpflichtet war, stützen.

92 Darüber hinaus bestand kein Zahlungsverzug mit mehr als zwei aufeinanderfolgenden Nutzungsentgelten.

93 Das jährliche Nutzungsentgelt betrug nach dem Vertrag von 1981 123 Mark der DDR, ab dem Beitritt belief es sich nach übereinstimmendem Vortrag beider Parteien auf 123 DM. Hierbei verblieb es nach den obigen Ausführungen bis zur Beendigung des Vertrages. Gezahlt wurden nach dem eigenen Vortrag des Bekl. im Einverständnis mit der damaligen Eigentümerin, der Streithelferin, durch den Zeugen S. für den Kl. für die Jahre 1993 und 1994 insgesamt 8.145, DM, was gemäß § 267 BGB zur Erfüllung führte. Damit war, selbst wenn ab dem Jahr 1996 keine Zahlungen mehr erfolgt sein sollten, das Nutzungsentgelt für die gesamte verbleibende Vertragsdauer bereits abgegolten.

94 Der Vertrag konnte vom Bekl. auch nicht wegen fehlender Erlaubnis zur Untervermietung fristlos gekündigt werden.

95 Zwar kann die fehlende Erlaubnis des Vermieters zur Untervermietung einen Grund zur fristlosen Kündigung darstellen (§§ 543 Abs. 2 Nr. 2, 540 BGB).

96 Der Bekl. kann sich aber nicht auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung berufen (§ 242 BGB).

97 Die Streithelferin hat die Untervermietung an den Bekl. über mehrere Jahre geduldet. Der Bekl. seinerseits war zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages mit der Streithelferin seit 2005 selbst Mieter und Nutzer des Grundstückes aufgrund des streitgegenständlichen Mietvertrages mit dem Kl. Ausweislich des § 6 des Kaufvertrages mit der Streithelferin wusste der Bekl. auch, dass der Kl. seinerseits das Grundstück nicht als Eigentümer, sondern als Nutzungsberechtigter aufgrund eines Vertrages von 1981 nutzte, er, der Bekl., sein eigenes Gebrauchsrecht also aus einem Untermietverhältnis ableitete. Unter diesen Umständen ist es als rechtsmissbräuchlich anzusehen, wenn der Untermieter, nachdem er selbst einen Kaufvertrag über das Mietobjekt abgeschlossen hat, den - weiterhin bestehenden Hauptmietvertrag bzw. - hier - Nutzungsvertrag unter Hinweis auf die fehlende Genehmigung zur Untervermietung, von der er selbst jahrelang profitiert hat, kündigt.

98 Auch die im Rahmen der Berufungsbegründung vom 20.12.2010 erneut ausgesprochene fristlose Kündigung des Bekl. entfaltet aus den genannten Gründen ebenfalls keine Wirksamkeit.

3. 99 Der Bekl. ist auch passivlegitimiert.

100 Soweit der Bekl. meint, er sei nicht passivlegitimiert, sondern die Autohaus D. GmbH, ist dies schon deshalb ohne Belang, weil nicht der tatsächliche Nutzer der Werkstatt bzw. der Fläche den Mietzins schuldet, sondern er im Verhältnis zum Kl. als dessen Vertragspartei. Der Bekl. hat ja auch unstreitig den vereinbarten Zins in Höhe von 320 € bis zum Monat April 2008 gezahlt und erst den Mietzins ab Mai 2008 nicht mehr. Entsprechend ist auch sein Vorbringen dazu, der Kl. habe ihm nicht den Besitz an der Mietsache verschaffen können, nicht nachvollziehbar. Der Kl. war unstreitig nicht Eigentümer des Grundstücks bzw. der Grundstückteilfläche, sondern seinerseits nur Mieter der Streithelferin auf der Grundlage des Vertrages vom 31.11.1981. Der mit dem Bekl. geschlossene Vertrag war also ein sogenannter Untermietvertrag, dessen Gültigkeit nicht davon abhängig war, ob er hierzu berechtigt gewesen ist oder nicht. Jedenfalls bis zum Jahre 2008 und auch danach hat der Bekl. nicht behauptet, dass die evangelische Kirchengemeinde ihm gegenüber Ansprüche wegen der Nutzung der Teilfläche und der darauf befindlichen Gebäude erhoben hätte. Es lag also auch kein Rechtsmangel vor, wie das Landgericht bereits in seinen Entscheidungsgründen ausgeführt hat. Da ja das Grundstück nach eigenem Vorbringen des Bekl. jedenfalls auch von der von ihm und wohl seinem Bruder gemeinsam betriebenen GmbH genutzt wurde, muss der Bekl. von dem Kl. in den Besitz des Ganzen gesetzt worden sein, denn wie sollte die Nutzung durch den Bekl. bzw. seiner Firma sonst seit Jahren möglich gewesen sein. Hierfür spricht ja letztendlich auch die jahrelange Zahlung des Mietzinses.

101 Aufgrund dieser Feststellungen ergibt sich Folgendes:

4. 102 Da der Bekl. unstreitig die Mieten für die Monate Mai und Juni des Jahres 2008 nicht mehr bezahlt hat, stand dem Kl. das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung zu, die er auch entsprechend erklärt hat. Darüber hinaus stand ihm für die nicht mehr gezahlte Miete ein Anspruch aus § 535 Abs. 2 BGB auf Zahlung derselben zu.

103 Dies ergibt für die Monate Mai und Juni 2008 jeweils einen Betrag von 320 €, für den anteiligen Monat Juli einen Betrag von 175,48 €, insgesamt 815,48 €.

5. 104 Ab diesem Zeitpunkt hat er bis zur Beendigung des Nutzungsvertrages (aus dem Mietvertrag) einen Anspruch aus § 546 a BGB auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung.

a) 105 Dieser Anspruch endet nicht mit Eintragung des Bekl. in das Grundbuch als Eigentümer. Der Kl. hatte weiterhin als (ehemaliger) Vermieter des Bekl. von diesem als Mieter Anspruch auf Herausgabe des Mietobjektes und bei Vorenthaltung auf Nutzungsentschädigung, solange er selbst aufgrund des Nutzungsvertrages zur Nutzung des Objektes berechtigt war. Dass der Bekl. spätestens mit Erwerb des Eigentums an dem Objekt selbst in den Nutzungsvertrag eingetreten ist, er also gleichzeitig - aus dem übergegangenen Nutzungsvertrag - Vermieter des Kl. wurde - und als - gekündigter - Mieter Schuldner des Anspruchs aus § 546 a BGB war, ändert hieran nichts. Dadurch ist keine Konfusion eingetreten. Das Bestehen eines Schuldverhältnisses setzt voraus, dass Gläubiger und Schuldner verschiedene Personen sind, erlischt also dann, wenn sich Forderung und Schuld in einer Person vereinigen (Palandt/Grüneberg, BGB, 73. Aufl., vor § 361, Rn 4). Dies ist hier aber nicht der Fall, da es sich um zwei verschiedene Schuldverhältnisse handelt.

106 Im Übrigen hätte der Kl. ab Eigentumsübergang auf den Bekl. - dann gestützt auf den Nutzungsvertrag - auch einen Schadensersatzanspruch aus § 280 Abs. 1 BGB wegen Nichtüberlassung des Vertragsgegenstandes.

b) 107 Der Anspruch besteht nach § 546 a BGB in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

108 Diese beträgt für das überlassene Objekt monatlich insgesamt 659,91 €. (wird ausgeführt)

6. 152 Dieser Anspruch auf die Nutzungsentschädigung ist nicht aufgrund der bereits in erster Instanz erklärten hilfsweisen Aufrechnung des Bekl. untergegangen.

153 Zum einen hat der Kl. bestritten, dass er die mit der evangelischen Kirchengemeinde - der Streithelferin - vereinbarte Miete nicht gezahlt hat. Vielmehr - so sein Vortrag - habe dies vertraglich immer den Untermietern oblegen. Zum einen wäre also der Bekl. erst einmal beweispflichtig dafür, dass und in welcher Höhe der Kl. seit dem Jahre 1997 keinen Mietzins mehr geleistet hat bzw. dieser auch nicht von seinen Untermietern an die Streithelferin geflossen ist und zum anderen könnte der Bekl. nur dann die Aufrechnung mit den - noch offenen - Mietzinsansprüchen erklären, wenn die Streithelferin diese an ihn abgetreten hätte.

154 Für eine Abtretung fehlt es aber an jedem Vortrag und diese ergibt sich auch nicht etwa aus dem Kaufvertrag vom 30.12.2008. Zum einen haben Mietzinsansprüche wegen des Erbbaurechtsvertrages, den die Streithelferin mit den Eheleuten S. über das von dem Kl. angemietete Grundstück geschlossen hatte, diesen zugestanden, wie die Streithelferin dem Kl. selbst mit Schreiben vom 31.12.1999 mitgeteilt hat. Dieses Vorbringen ist selbstverständlich insoweit zur Kenntnis zu nehmen, als der Anspruch auf den Mietzins aus der Eintragung des Erbbaurechts ins Grundbuch folgt und nicht etwa aufgrund des Schreibens der Kirchengemeinde an den Kl. begründet wird.

155 Auch wenn es im notariell beurkundeten Kaufvertrag heißt, zu § 2 „die Aufhebung des Erbbaurechts erfolgt mit wirtschaftlicher und schuldrechtlicher Wirkung zum 1.1.2009", wären Ansprüche, die bis dahin den Erbbauberechtigten zugestanden hätten, bis zum 31.8.2009 bei diesen verblieben und für die Zeit danach zunächst einmal bis zur Eintragung des Bekl. im Grundbuch auf die Streithelferin übergegangen. Auch wenn gemäß § 6 des notariell beurkundeten Kaufvertrages vom Tage der Kaufpreissicherstellung an die mit dem Eigentum verbundenen Rechte und Pflichten, Lasten und Nutzung einschließlich aller Verpflichtungen aus den dem Grundbesitz betreffenden Versicherungen sowie die allgemein Verkehrssicherungspflichten von dem Verkäufer auf den Käufer übergehen sollten und der Kaufpreis bereits am 30.4.2009 auf das Notaranderkonto der beurkundenden Notarin B. eingegangen war, sind damit nicht rückwirkend Rechte auf den Bekl. etwa auf rückständige Miete übergegangen, sondern frühestens die ab dem 1.5.2009 gegebenenfalls fällig werdenden Mieten. Soweit der Bekl. also bereits erstinstanzlich gegen den Mietzinsanspruch mit Ansprüchen der Streifhelferin aus dem Jahre 2006 die Aufrechnung erklärt hat und nachfolgend gegen die Ansprüche auf Nutzungsentschädigung mit Mietzinsansprüchen aus dem Jahre 2006 und weiter für das Jahr 2008 und erstrangig mit einem Teilbetrag in Höhe von 156,36 € aus der Pacht für 2009 die Aufrechnung erklärt hat, ging diese mangels Abtretung der Ansprüche von der Streithelferin an den Bekl. ins Leere.

In der kaufvertraglichen Übertragung aller Rechte und Pflichten aus einem Gewerbemietverhältnis auf einen Erwerber kann dessen Ermächtigung zur Kündigung im eigenen Namen gesehen werden. Der erwerbende Untermieter kann sich auf die fehlende Erlaubnis zur jahrelang geduldeten Untervermietung nicht berufen, wenn er wusste, dass er sein eigenes Gebrauchsrecht aus einem Untermietverhältnis herleitet.

Der Kläger begehrt im Berufungsverfahren von dem Beklagten rückständige Mieten sowie Nutzungsentschädigung bzw. Schadensersatz aus einem Mietverhältnis über eine Werkstatt. Eigentümer dieses Grundstückes war ursprünglich die Kirchengemeinde W., die am 3. Dezember 2008 das Grundstück an den Beklagten verkaufte, der am 2. Oktober 2009 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde. Der Kläger hatte mit der Kirchengemeinde bereits am 30. November 1981 einen Nutzungsvertrag über das teilbebaute Grundstück geschlossen. Dieser Vertrag hatte eine Laufzeit vom 1. Januar 1981 bis zum 31. Dezember 2011. Am 1. Juli 2005 vermietete der Kläger das Grundstück an den Beklagten. Unter dem 1. Mai 2008 stellte der Beklagte die Mietzahlungen ein, so dass der Kläger mit Schreiben vom 16. Juli 2008 das Mietverhältnis fristlos kündigte. Der Beklagte und die Kirchengemeinde kündigten ebenfalls vorsorglich den Nutzungsvertrag mit dem Kläger.

Das LG hat den Beklagten zur Zahlung von rückständigen Mieten für die Monate Juni bis Oktober 2008 in Höhe von 2.880 € sowie einer Nutzungsentschädigung für die Monate Juli 2008 bis einschließlich Juni 2010 in Höhe von monatlich 3.520 € verurteilt; die weitergehende Zahlungsklage sowie die Räumungsklage hat es abgewiesen. Hiergegen haben der Beklagte und der Kläger Berufung eingelegt.

Das OLG Brandenburg wies die Berufung des Beklagten zurück und gab der des Klägers teilweise statt.

Nach dessen Ansicht haben die Parteien am 1. Juli 2005 einen wirksamen Mietvertrag geschlossen. Das Nutzungsverhältnis mit dem Kläger habe bis zum 31. Dezember 2011 fortgedauert, weil der Nutzungsvertrag von 1981 bis zu dessen Beendigung durch Zeitablauf am 31. Dezember 2011 nicht wirksam gekündigt worden sei. Auch die Kündigungen des Beklagten hätten nicht zu einer Beendigung des Nutzungsverhältnisses geführt. Die Kündigung vom 29. April 2009 sei unwirksam, weil er frühestens zum 1. Mai 2009 aufgrund der vertraglichen Regelung in § 6 des Kaufvertrages vom 30. Dezember 2008 hätte kündigen können. Auch die – fristlose – Kündigung durch den Beklagten vom 24. Juni 2009 habe nicht zur Beendigung des Nutzungsverhältnisses geführt. Insoweit dürfte zwar das Kündigungsrecht bereits vor Eintragung des Beklagten als Eigentümer auf ihn übergegangen sein, weil die Übertragung aller Rechte und Pflichten aus dem Mietverhältnis als Ermächtigung des Erwerbers zur Ausübung des Kündigungsrechtes im eigenen Namen angesehen werden könne. Die Kündigung sei aber rechtsmissbräuchlich (§ 242 BGB) gewesen, weil sie nicht auf die fehlende Erlaubnis zur Untervermietung habe gestützt werden können.

Die Kirchengemeinde habe die Untervermietung an den Beklagten über mehrere Jahre geduldet. Ausweislich des § 6 des Kaufvertrages habe der Beklagte auch gewusst, dass der Kläger seinerseits das Grundstück nicht als Eigentümer, sondern als Nutzungsberechtigter aufgrund eines Vertrages von 1981 nutzte, er, der Beklagte, sein eigenes Gebrauchsrecht also aus einem Untermietverhältnis ableitete. Neben dem Mietzahlungsanspruch für die Monate Mai und Juni 2008 und anteilig für Juli stehe dem Kläger ab Zugang der fristlosen Kündigung vom 16. Juli 2008 ein Anspruch aus § 546 a BGB auf Zahlung einer Nutzungsentschädigung zu. Dieser Anspruch habe nicht mit Eintragung des Beklagten in das Grundbuch als Eigentümer geendet. Der Kläger habe vielmehr weiterhin als (ehemaliger) Vermieter des Beklagten von diesem als Mieter Anspruch auf Herausgabe des Mietobjektes und bei Vorenthaltung auf Nutzungsentschädigung, solange er selbst aufgrund des Nutzungsvertrages zur Nutzung des Objektes berechtigt gewesen sei.