Untervermietung

Untervermietung; Umfang bei unbeschränkt erteilter Erlaubnis; Überlassung der gesamten Wohnung

Bei unbeschränkt erteilter Untervermietungserlaubnis darf der Mieter auch die Wohnung insgesamt untervermieten.

Der Mietvertrag zwischen den Parteien enthielt die übliche Klausel zur Untervermietungserlaubnis. Der Bekl. zu 1) wurde von der Hausverwaltung gestattet, die Bekl. zu 2) "in ihre Wohnung aufzunehmen", wie es in dem Tatbestand der Entscheidung heißt. In der Folgezeit nutzte die Bekl. zu 2) (Untermieterin) die Wohnung alleine. Der Kl. (Vermieter) kündigte deshalb fristlos mit der Begründung, eine (erlaubte) Untervermietung sei nur dann gegeben, wenn die Bekl. zu 1) selbst noch ständig in den gemieteten Räumen wohne. Das AG hielt die Klage für unbegründet.

Dem Kl. steht ein Kündigungsgrund nach § 553 BGB nicht zu. Die Bekl. zu 1) überließ die von ihr gemietete Wohnung nicht un befugt der Bekl. zu 2). Die Bekl. zu 1) hat vertragstreu gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrages die Zustimmung des damaligen Eigentümers zur Untervermietung an die Bekl. zu 2) eingeholt. Der damalige Eigentümer der Mietsache, dessen Rechtsnachfolger der Kl. ist, hat der Untervermietung an die Bekl. zu 2), vertreten durch die damalige Hausverwaltung, wirksam zu-gestimmt. Eine inhaltliche Beschränkung der Befugnis der Bekl. zu 1) zur Untervermietung ist nicht erfolgt. Sie ist vielmehr unbedingt und unbefristet erteilt worden. Insbesondere ist die Zustimmung zur Untervermietung nicht mit einer auflösenden Bedingung des Verbleibs der Bekl. zu 1) in der Wohnung verbunden worden.

Gemäß § 8 Nr. 2 des Mietvertrages bedarf der Widerruf der Zustimmung zur Untervermietung durch den Vermieter eines wichtigen Grundes. Selbst wenn die Bekl. zu 1), wie der Kl. behauptet, nicht mehr in der streitbefangenen Wohnung wohnen würde, wäre dies nicht ein den Widerruf der Zustimmung zur Untervermietung rechtfertigender wichtiger Grund. Denn der Kl. als Erbe des damaligen Eigentümers muß die seinerzeit unbeschränkt erteilte Zustimmung zur Untervermietung an die Bekl. zu 2) gegen sich gelten lassen. Eine Einschränkung der Untermieterlaubnis lediglich auf einen Teil der Wohnung ist nicht erfolgt.

Anmerkung: Aus der Entscheidung geht leider nicht der konkrete Wortlaut des Schreibens hervor, mit dem die Untervermietung erteilt wurde. Sollte es - was der Wortlaut des Tatbestandes der Entscheidung nahelegt - nur um die Erlaubnis gegangen sein, einen Untermieter "in die Wohnung aufzunehmen", ist die Entscheidung falsch. Denn dann ist inhaltlich die Untervermietungserlaubnis einschränkend dahingehend erteilt worden, daß das Verbleiben des Mieters in der Wohnung vorausgesetzt war.

Der Anspruch des Mieters auf Untervermietung ist nach § 549 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) zum einen daran geknüpft, daß für den Mieter nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung entsteht. Wie man inzwischen weiß, wird von der Rechtsprechung praktisch jedes vernünftige Interesse, einen Dritten in die Mietwohnung aufzunehmen, als Anlaß für die Erteilung einer Untervermietungserlaubnis bewertet. Untervermietung bedeutet aber grundsätzlich, daß der bisherige Mieter in der Wohnung verbleibt, denn er ist ja der Vertragspartner des Vermieters, nicht der Untermieter. Die Untervermietungserlaubnis ist also letztlich auch daran gekoppelt, daß der Vermieter in seinem bisherigen Vertragspartner weiter die Gewähr dafür hat, daß mit der Wohnung vernünftig umgegangen wird. Doch Vorsicht ist geboten, wie die Entscheidung des Amtsgerichts Charlottenburg vom 4. Dezember 1991 zeigt.

In dem vom AG Charlottenburg entschiedenen Fall war, wie dem Tatbestand zu entnehmen war, einer Mieterin die Erlaubnis erteilt worden, eine Untermieterin in die Wohnung aufzunehmen.

Das Amtsgericht wertete diese Äußerung als "unbeschränkt erteilte Zustimmung zur Untervermietung", die auch das Recht des Mieters beinhalte, die Wohnung selbst überhaupt nicht mehr zu nutzen und sie insgesamt dem Untermieter zu überlassen.

Wir halten diese Entscheidung für falsch (s. Anmerkung).

Um allerdings dem einen oder anderen Richter solche Auslegungslücken nicht mehr zu öffnen, sollten Untervermietungserlaubnisse künftig entsprechende Einschränkungen enthalten. Der Vermieter könnte also auf eine entsprechende Bitte um Untervermietung folgendes antworten:

Musterschreiben

"Sehr geehrter Herr Mieter,

auf Ihre Bitte vom ..., mit Frau Fröhlich eine auf Dauer angelegte Lebensgemeinschaft zu begründen, gebe ich hiermit meine Zustimmung zur Untervermietung unter folgender Bedingung:

Die Untervermietungserlaubnis wird nur für einen Teil des Wohnraumes erteilt.

Ich weise Sie darauf hin, daß ich einer Untervermietung der gesamten Wohnung unter keinen Umständen zustimme.

Mit freundlichen Grüßen

Max Vermieter"