Untervermietung

Untervermietung; Erlaubnisanspruch bei einjährigen Auslandsaufenthalt

Anspruch auf Untervermietung bei einjährigem berufsbedingtem Auslandsaufenthalt.

Die Kl. (Mieter) begehren die Untermieterlaubnis für zwei Räume der von den Bekl. gemieteten Wohnung. Sie begründen ihr berechtigtes Interesse an der Untervermietungserlaubnis mit einem (beabsichtigten) Auslandsaufenthalt in Australien. Die Bekl. meinen, die Betreuung der Wohnung sei nicht gewährleistet, die Kl. seien im Grunde genommen ein Jahr lang nicht erreichbar. Das AG hielt den Anspruch auf Ertei-lung der Untervermietungserlaubnis für begründet.

Die Kl. haben - wenn auch vorprozessual und noch im Termin mit einem auf ihre beruflichen Belange gesetzten Akzent - geltend gemacht, einen einjährigen Auslandsaufenthalt in Australien verbringen zu wollen. Nun mag dahinstehen, was von dem nicht sonderlich greifbar gewordenen Berufsbezug zu halten ist, den die Kl. für ihr Anliegen herzu-stellen suchen. Als berechtigt im Sinne des § 549 Abs. 2 S. 1 BGB ist nämlich jedes, auch höchstpersönliche Interesse von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung im Einklang steht (LG Berlin [Zivilkammer 61] Urt. v. 7. Dezember 1987 GE 1988, 143 mit Hinweis auf BGH RiM 2, 1469 ff.). Hierunter aber fällt ohne weiteres auch der - offenbar ernsthafte - Wunsch der Kl., ein Jahr im Ausland zu verbringen (s. LG Berlin [Zivilkammer 65] Urt. v. 14. Januar 1986 MM 1986 S. 249). Die Annahme der Bekl., es seien nur Umstände zu berücksichtigen, "auf die die Mieter keinen Einfluß haben", kann nicht ge-teilt werden. § 549 Abs. 2 S. 1 BGB enthält keine derartige ungeschriebene Schranke, die Wertungen aus § 570 Satz 1 BGB können auf den Er-laubnisanspruch nicht übertragen werden.

Die Kl. wollen auch nicht - was nicht durchsetzbar wäre - die gesamte Woh-nung untervermieten, wie die Bekl. meinen. Daß die Kl. ein Zimmer der Wohnung zum Unterstellen ihrer Möbel und für den Fall vorzeitiger Rückkehr weiter für sich in Anspruch nehmen wollen, reicht für die Annahme weiterer Eigennutzung aus (vgl. auch LG Berlin [Zivilkammer 63] MM 1981 Heft 1 S. 3). Insofern kommt es auch - das entspricht den gewandelten Maßstäben bei der Anerkennung des berechtigten Interesses auch im Zusammenhang mit Auslandsaufenthalten - nicht darauf an, ob die Kl. etwa alle zwei bis drei Wochen in Berlin nach dem Rechten sehen (vgl. LG Berlin a.a.O.).

Da der Mieter einer Wohnung ohnehin weder allgemein noch im Falle der Untervermietung verpflichtet ist, den ihm nach § 535 Satz 1 BGB zu er-möglichenden Gebrauch der Mietsache auch auszuüben (s. § 552 Satz 1 BGB), sich eine Kontrolle selbst oder durch Vertrauenspersonen schon wegen der in § 549 Abs. 3 BGB noch einmal unterstrichenen strengen Haf-tung allenfalls empfehlen mag, besteht auch sonst kein Grund, die von den Kl. vorübergehend auf bloße Mobiliarunterbringung zurückgenommene Eigennutzung rechtlich etwa als völlige Gebrauchsaufgabe einzustufen.

Es ist nach dem Gesagten auch unrichtig, wenn die Bekl. meinen, Unter-vermietung liege nur dann vor, wenn der Hauptmieter die Wohnung gleich-zeitig weiterbewohnt. Eine solche Einschränkung ist im Gesetz nicht vor gesehen. Sie ist auch nicht durch andernfalls unberücksichtigte Belange des Vermieters nahegelegt. Soweit es dem Vermieter auf Erreichbarkeit des Hauptmieters ankommt, kann dieser dem Anliegen des Vertragspartners durch Erteilung einer Vollmacht für eine ihrerseits erreichbare Vertrauensperson Rechnung tragen. Das entspricht der umgekehrten Praxis vieler Vermieter, dem Mieter als ständigen Ansprechpartner Hausverwaltungen zu benennen. Hier haben die Kl. im Termin dem in Aussicht ge-nommenen Untermieter Vollmacht "in mietrechtlichen Angelegenheiten jeglicher Art" erteilt. Damit ist auch die von den Bekl. geltend gemachte Sorge um "Blumengießen und Posterledigung" gegenstandslos. Soweit die Bekl. als "ungesichert" ansehen, "ob die Mietzahlungen bei einer mög-lichen Erlaubnis ergehen" (a.a.O.), ist das kein spezifisches Problem der Untermiete. Immerhin bleibt den Bekl. bei Zahlungsverzug der Kl. der Weg der fristlosen Kündigung nebst Räumungsklage, die auch den Untermieter träfe (§ 556 Abs. 3 BGB), und im übrigen der Zugriff auf die in der Woh-nung verbleibende Habe der Kl. aufgrund des Vermieterpfandrechts (§ 559 Satz 1 BGB).

Was schließlich die Rüge der Bekl. angeht, die Kl. hätten den in Aussicht genommenen Untermieter nicht namentlich benannt, so steht das dem er-hobenen Anspruch der Kl. hier nicht entgegen. Richtig ist, daß es dem Mie-ter grundsätzlich obliegt, den Namen seines Kandidaten anzugeben, da-mit der Vermieter prüfen kann, ob Gründe in dessen Person einen wichti-gen Grund zur Verweigerung der Untermieterlaubnis geben, ggf. auch, ob der Wohnraum übermäßig belegt würde. Das gilt aber dann nicht, wenn der Vermieter zu erkennen gegeben hat, daß seine Weigerung mit Fragen der Person oder etwaigen Überbelegung gar nichts zu tun hat, sondern ander-weitig motiviert ist, der Vermieter die Erlaubnis also "bereits allgemein ver-weigert" (s. LG Berlin [Zivilkammer 63] Urt. v. 9. Oktober 1987 GE 1988, 33). Denn der Vermieter kann dem Mieter im Prozeß nicht das Fehlen von Informationen entgegensetzen, auf die er bei seiner Entscheidung erkennbar gar nicht abstellen will (Verbot widersprüchlichen Verhaltens, § 242 BGB; vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 49. Auflage [1990] § 242 Anm. 4 B 4). So liegt es hier. Die Bekl. haben durch ihre Hausverwaltung den Kl. im Brief vom 22. November 1989 bündig mitteilen lassen, daß der Bekl. zu 1.) "mit einer Untervermietung nicht einverstanden" sei. Damit müssen sie es sich, zumal ihre prinzipielle Ablehnung auch im Rechtsstreit sichtbar geworden - insoweit also nicht etwa Hauptsachenerledigung eingetreten - ist, gefallen lassen, daß die Kl. in erster Linie die abstrakte Erteilung der Untermieterlaubnis beanspruchen.