Untervermietung

Untervermietung; Untermiete

Bei einer unerlaubten Untervermietung ist der Hauptmieter verpflichtet, den die Hauptmiete überschießenden Untermietzins an den Vermieter herauszugeben.

In dem Gewerbemietverhältnis der Parteien heißt es u. a.:

"Der Mieter übernimmt die für die Nutzung des Ladens notwendigen Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten.

Als Ausgleich und Absicherung seiner Investitionen erhält der Mieter einen langjährigen Mietvertrag zu günstigem Mietpreis: Vertrag 8 Jahre, Anfangsmiete ca. 13,00 DM pro qm Laden, 3,50 DM pro qm Keller. Die Miete steigt jährlich um 10 %. Eine generelle Untervermietung ist ausgeschlossen, es ist jedoch möglich, an eigene Firmen und Gesellschaften, an denen der Mieter beteiligt ist, zeitweise Teile des Ladens unterzuvermieten."

Mit Schreiben vom 18. Februar 1994 kündigten die Kl. das Vertragsverhältnis fristlos.

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der geltend gemachte Anspruch der Kl. auf Räumung und Herausgabe ist begründet gem. § 556 BGB, der Anspruch auf Zahlung aus positiver Vertragsverletzung i. V. m. § 281 BGB.

Im Verhalten des Bekl. liegt ein wichtiger Grund gem. § 554 a BGB. Der Schwerpunkt der ihm vorzuwerfenden Vertragsverletzung liegt nicht in der unerlaubten Untervermietung, sondern in der Täuschung der Kl. durch den Bekl. über dessen wahre Absichten bei Vertragsschluß. Dadurch ist das Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien dauerhaft zerstört.

Eine Täuschung durch den Bekl. liegt vor. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag kann nur so verstanden werden, daß dem Bekl. ausschließlich die Untervermietung an Firmen gestattet war, an welchen er beteiligt ist. Indem der Bekl. als solche Firma die Fa., an welcher er unstreitig nicht beteiligt ist, angegeben hat, hat er die Kl. bewußt getäuscht, um sich selbst in den Genuß eines zusätzlichen Gewinnes aus der Untervermietung zu bringen.

Daß im Vertrag nur die Untervermietung an Firmen gemeint sein kann, an welchen der Bekl. beteiligt ist, folgt bereits aus der Tatsache, daß Gewinne aus der Vermietung der streitbefangenen Räume allein der Gemeinschaft gebühren, eine Vermietung an Dritte durch die Gemeinschaft und nicht durch einen Teilhaber/Gesellschafter allein vorgenommen würde. Darüber hinaus sprechen auch der Vertragswortlaut sowie die sonstigen Umstände bei der Vertragsdurchführung für die oben genannte Auslegung der Untervermietungsklausel. Es handelte sich bei allen im Mietvertrag aufgeführten Firmen um solche aus dem Bereich Film und Video, auf welchem der Bekl. tätig war. Zudem haben die beiden erstgenannten Firmen den Namen des Bekl. mit Zusatz als Firmennamen, so daß auf dessen Beteiligung geschlossen werden kann. Unstreitig hat auch ein Firmenschild der ... vor den Räumen gehangen, obwohl diese Firma dort nicht tätig war. Schließlich hat der Bekl. die von den Kl. vorgetragenen Absprachen bezüglich des Mietvertrages im Schriftstück (Vereinbarung der Eigentümer über zukünftige Vermietungen) vom 1.2.1993 mit seiner Unterschrift bestätigt.

Der Zahlungsanspruch ist begründet aus positiver Vertragsverletzung i. V. m. § 281 BGB. Der Bekl. hat - wie bereits ausgeführt - eine schuldhafte Vertragspflichtverletzung (Unterlassung) begangen, welche in den gesetzlichen Regeln der Leistungsstörung nur unvollkommen behandelt wird. Den Kl. ist durch die Untervermietung zwar kein Schaden entstanden, der Bekl. hat aber aufgrund dieser Vertragsverletzung den überschießenden Untermietzins erhalten. Im Rahmen der Vertragsverletzung durch Unterlassen sind die §§ 280 ff., 286 ff. BGB analog anzuwenden.

Ein Schadenersatzanspruch aus dieser sog. positiven Vertragsverletzung wie auch aus jeder anderen Rechtsgrundlage scheitert im Falle des durch unerlaubte Untervermietung erlangten überschießenden Untermietzinses nach h. A. (BGH Urt. v. 20.5.1964 in NJW 1964 S. 1853) am Fehlen eines korrespondierenden Schadens. Dem ist im wesentlichen zu folgen. Zwar mag in Einzelfällen ein entsprechender Schaden gegeben sein, z. B. wenn die unberechtigte Untervermietung zu einer stärkeren Abnutzung der Räume führt, im Regelfall wird aber ein Schaden nicht vorhanden sein. Keinesfalls entspräche der erzielte überschießende Untermietzins einem denkbaren Schaden des Hauptvermieters.

So hatten auch vorliegend die Kl. an den Bekl. zum im Mietvertrag vereinbarten Mietzins vermieten wollen. Hätte der Bekl. wie vorgesehen selbst genutzt, hätten die Kl. genau die Miete erhalten, welche sie auch bekommen haben. Hätte der Bekl. an eine eigene Firma zu höherem Mietzins untervermietet, hätten auch hieran die Kl. nicht partizipiert. Der vom Bekl. erzielte höhere Untermietzins ist daher nicht ein Schaden der Kl. Die Kl. haben auch nicht vorgetragen, daß sie z. B. einen konkreten anderen lukrativeren Mietvertrag hätten abschließen können, auf welchen sie durch den Vertrag mit dem Bekl. verzichtet haben oder irgendwelche schadensbegründenden sonstigen Umstände vorliegen. Ein Anspruch der Kl. auf den überschießenden Mietzins folgt aber aus der entsprechenden Anwendung des § 281 BGB.

Zwar stellt die Formulierung des § 281 BGB nur auf die Unmöglichkeit der Verpflichtung zum Handeln ab, diese entspricht aber von der Art und Intensität der Vertragsverletzung, wie auch hinsichtlich der Auswirkung für den Vertragspartner genau dem Verstoß gegen eine Unterlassungsverpflichtung, so daß auch in diesem Fall § 281 BGB anzuwenden ist (vgl. Schulz in AcP 105, 1 ff., S. 30 f.). Die Pflichtverletzung des Bekl., die vertragswidrige Untervermietung entspricht insofern dem Fall der Unmöglichkeit. Solange er vertragswidrig untervermietet hat, ist ihm das geschuldete Unterlassen der Untervermietung unmöglich.

Gem. § 281 BGB hat der Schuldner dasjenige, was er infolge des Umstandes, der die Leistung unmöglich macht, erlangt hat, an den Gläubiger herauszugeben.

Dem Bekl. war durch die Untervermietung die vertragsgemäße Unterlassung derselben unmöglich. Durch die unerlaubte Untervermietung erlangte der Bekl. den überschießenden Untermietzins, so daß dieser ein Surrogat für die Unmöglichkeit der Einhaltung der Unterlassungspflicht darstellt.

Die Argumente, die insbesondere Löwisch in Staudinger, Kommentar zum BGB, § 281 Rdn. 5 ff. gegen den Lösungsansatz von Schulz vorbringt, überzeugen nicht, jedenfalls nicht in den Fällen, in denen der Ersatz auf einen bestimmten Gegenstand bezogen bleibt und so einem Ausufern der Vorteilsabschöpfung vorgebeugt ist. So liegt es im Fall der verbotenen Untervermietung, in welchem der Mieter zwar nicht Ersatz für die Mietsache selber erlangt, wohl aber Ersatz für die bestimmte (verbotene) Nutzung der Mietsache. Der Zahlungsanspruch ist daher begründet aus positiver Vertragsverletzung i. V. m. § 281 BGB. Auf die Frage, ob der geltend gemachte Anspruch auf den überschießenden Untermietzins auch aus § 816 Abs. 1 BGB begründet wäre, wie dies in der juristischen Literatur überwiegend vertreten wird (vgl. Staudinger/Emmerich § 549 Rnr. 61; Wolf/Eckart Rnr. 348), kommt es insofern vorliegend nicht mehr an.

Es kommt immer wieder vor, daß Mieter ihre Wohnung ganz oder teilweise gewinnbringend untervermieten. Der Vermieter kann sich dann u. U. dagegen wehren, was bis zur fristlosen Kündigung gehen kann. Nach bisher einhelliger Auffassung hatte er aber keinen Anspruch gegen seinen Mieter auf Herausgabe des durch die unerlaubte Untervermietung erzielten Gewinns.

Das Landgericht Berlin sah das in seinem Urteil vom 1. Dezember 1994 anders. Die unerlaubte Untervermietung stelle eine positive Vertragsverletzung dar, und der Gläubiger (Vermieter) habe nicht nur einen Anspruch auf Schadensersatz (den er hier in der Tat nicht hat). Darüber hinaus sei der Mieter aber auch verpflichtet, den Gewinn aus der Untervermietung herauszugeben.

Das Urteil beruht auf zwei mehr oder weniger kühnen Analogien, denn die vom Gericht herangezogene Norm des § 281 BGB setzt eben nicht eine positive Vertragsverletzung des Schuldners voraus, sondern eine Unmöglichkeit. Darüber hinaus spricht das Gesetz von dem Ersatz "für den geschuldeten Gegenstand", den der Schuldner herausgegeben habe. Der Mieter schuldet jedoch nicht einen Gegenstand, sondern das Unterlassen der Untervermietung. Ob das Urteil des LG Nachahmer finden wird, ist daher zweifelhaft.