Untervermietung

Untervermietung; Mietzuschlag; Untermietzuschlag; Mietzins; Nettokaltmiete

Der Untermietzuschlag (§ 549 Abs. 2 Satz 2 BGB) ist nicht Bestandteil des Mietzinses im Sinne des § 2 MHG.

Die Bekl. bewohnt aufgrund eines zwischen den Parteien bestehenden Wohnraummietvertrages als Mieterin eine Wohnung. Die monatliche Nettokaltmiete beträgt seit 1.6.1997 652,53 DM.

Mit befristeter Erlaubnis der Kl. hat die Bekl. die Wohnung ab 1.5.1998 untervermietet. Für die Untervermietung haben die Parteien ab 1.5.1998 einen gemeinsam mit der monatlichen Miete zu erhebenden "Mietzuschlag" von 50 DM vereinbart.

Die Kl. erbat mit Schreiben v. 3.9.1998 unter Hinweis auf höhere Nettokaltmieten von 15 benannten Vergleichswohnungen Zustimmung Nettokaltmietenerhöhung auf monatlich 761,83 DM ab 1.12.1998 zuzüglich - wie bisher - Vorauszahlung für Betriebskosten, Vorauszahlung für Heizungs- und Warmwasserkosten und "Sonstige Zuschläge 50 DM", nämlich dem vereinbarten Untervermietzuschlag.

Das AG München sah das Mieterhöhungsverlangen v. 3.9.1998 als wirksam an. Der Einwand der Bekl., das Mieterhöhungsbegehren sei unwirksam, weil es falsche Angaben zum Quadratmeterpreis der Wohnung enthalte, da es den Untermietzuschlag von 50 DM bei der Mieterhöhung nicht als Bestandteil des Mietzinses berücksichtige, greife nicht.

1. Der vom Vermieter verlangte Zuschlag für die Untervermietung ist regelmäßig nicht Bestandteil des Mietzinses im Sinne des § 2 MHG, auch wenn der Wortlaut der Regelung des § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB vorsieht, daß der Vermieter unter den dort bezeichneten Voraussetzungen die Erteilung der Untervermieterlaubnis davon abhängig machen kann, daß sich der Mieter mit einer angemessenen "Erhöhung des Mietzinses" einverstanden erklärt.

a) Der entscheidende Grund für die unterschiedliche Bestimmung des Begriffsinhalts von "Mietzins" in beiden Vorschriften liegt weniger in dem äußerlichen Aspekt der Befristung der Untervermieterlaubnis im streitgegenständlichen Fall und damit der zeitlichen Begrenzung der "Erhöhung des Mietzinses" im Sinne des Begriffsgebrauchs des § 549 Abs. 2 Satz 2 BGB um den vereinbarten Untervermietzuschlag von monatlich 50 DM, auf die das AG begründend abhebt. Sie ist vielmehr wesentlich und ausschlaggebend dadurch begründet, daß Sachgrund des Untervermietzuschlags Umstände sind, die nicht die objektiven Wohnwertmerkmale nach § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG des vermieteten Wohnraums betreffen, sondern die Art (und gegebenenfalls auch das Maß) der aufgrund der Vermieterlaubnis erweiterten Möglichkeit vertragsgemäßer Wohnraumnutzung ohne Änderung der jene Wohnwertmerkmale konstituierenden Sachgegebenheiten des Wohnraums selbst, insbesondere seines baulichen Bestands.

b) Wegen dieses kategorialen Unterschiedes kann sich das Rechtsmittel auch nicht mit Erfolg auf die auch von der Kammer in ständiger Rechtsprechung (so im Urteil v. 12.4.1995, 14 S 2511/95 [= WM 1996, 43]) vertretene (herrschende) Rechtsansicht berufen, daß ein Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG ab Fälligkeit integrierender Bestandteil des geschuldeten Mietzinses wird (Barthelmess, WKSchG, 5. Aufl., § 3 MHG Rn. 1 a m.w.N.) und deshalb bei nachfolgenden Mieterhöhungen gemäß § 2 MHG nicht mehr getrennt von der Miete in Ansatz gebracht werden darf, sondern in die Miete, die erhöht werden soll, einzurechnen ist.

2. Die Auffassung der Kammer über die Behandlung des im Streitfall vereinbarten Untervermietzuschlags bei der Mieterhöhung nach § 2 MHG steht im Einklang mit den vom BayObLG in dem RE v. 25.3.1986 (RES VI § 10 MHG Nr. 7 = BayObLGZ 1986, 78 = WM 1986, 205) vertretenen Rechtsansichten. Sie findet in den Gründen dieses Beschlusses eine zusätzliche Stütze. Diesen zufolge sind nur die Miete für Wohnraum dem Verfahren nach § 2 MHG unterworfen, nicht aber zusätzliche Entgelte, die für eine andere Nutzung gezahlt werden sollen (dort: Zuschlag für gewerbliche Nutzung).