Untervermietung

Untervermietung; Zustimmung; Kündigung; Sonderkündigungsrecht

Der Mieter hat kein Sonderkündigungsrecht wegen verweigerter Einwilligung des Vermieters in eine Untervermietung, wenn der Mieter nur ganz allgemein eine Zustimmung zur Untervermietung begehrt hatte und der Vermieter eine gesetzte Antwortfrist unbeachtet ließ. Ein solches setzt ein nahezu rechtsmißbräuchliches, willkürliches und jedenfalls vertragswidriges Verhalten des Vermieters voraus.

Die Kl. vermietete gemäß schriftlichem Vertrag v. 31.8.1984 der Bekl. eine Wohnung in ihrem Hause. Das Mietverhältnis begann am 15.9.1984. Während der Mietzeit rügte die Bekl. Mängel der Wohnung, und anschließend kam es zu Verhandlungen zwischen den Parteien mit dem Ziel einer einverständlichen Beendigung des Mietverhältnisses, die jedoch nicht erfolgte.

Die Bekl. erwarb eine Eigentumswohnung. Mit Schreiben v. 27.2.1997 bat sie die Kl., einer Untervermietung der Wohnung zuzustimmen. Zur Zustimmung setzte sie der Kl. eine Frist bis zum 10.3.1997.

Die Kl. teilte mit Anwaltsschreiben v. 21.3.1997 mit, daß man über eigenen Vorschlag v. 21.2.1997 verhandeln könne. Daraufhin kündigte die Bekl. mit Schreiben v. 17.4.1997 das Mietverhältnis zum 31.7.1997 wegen verweigerter Untervermietung und zog dann aus.

Die Kl. verlangt u.a. restliche Mietbeträge von August bis zum 15.12.1997.

Ein Kündigungsrecht der Bekl. wegen durch die Kl. verweigerter Untervermietung gemäß § 549 Abs. 1 S. 2 BGB (vgl. diesbezüglich das Kündigungsschreiben der Bekl. v. 27.2.1997 und v. 17.4.1997) bestand insoweit nicht, als § 549 Abs. 1 BGB voraussetzt, daß die Person des Untermieters bereits bekannt ist und dem Vermieter vorgestellt wurde; insoweit besteht eine entsprechende Pflicht des Mieters zur Benennung des Dritten gegenüber dem Vermieter (vgl. Palandt, § 549 Rn. 7; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 111. Rn. 1016). Das Kündigungsrecht des Mieters im Sinne von § 549 Abs. 1 S. 2 BGB soll dann entstehen, wenn sich die Verweigerung zur Einwilligung durch den Vermieter als nahezu rechtsmißbräuchlich, willkürlich und jedenfalls vertragswidrig darstellt. Im vorliegenden Fall hat aber die Bekl. im Schreiben v. 27.2.1997 nur ganz allgemein eine Zustimmung der Kl. zu einer gegebenenfalls in unbestimmter Zukunft durchzuführenden Untervermietung begehrt. Dabei ist auch der Umstand zu berücksichtigen, daß die Bekl. wegen des Erwerbs einer Eigentumswohnung zum 31.8.1997 aus dem streitgegenständlichen Objekt ausziehen wollte. Die Verweigerung einer solch allgemeinen, unbestimmten Einwilligungserklärung begründet aber kein Kündigungsrecht des Mieters im Sinne von § 549 Abs. 1 S. 2 BGB, denn ein solches Kündigungsrecht soll nur eingreifen, wenn der Vermieter aus rechtsmißbräuchlichen und willkürlichen Gründen dem konkret zu begründenden Interesse des Mieters an einer Untervermietung entgegentritt. Ein solcher Sachverhalt ist aber im vorliegenden Fall - wie ausgeführt - gerade nicht ersichtlich.