Untervermietung

Untervermietung; Aufnahme von Familienangehörigen

1. Die Aufnahme von Familienangehörigen ist nur dann eine unberechtigte Untervermietung, wenn die Wohnung zur alleinigen Nutzung überlassen wird, was der Vermieter substantiiert darlegen und beweisen muß.

2. Bildaufzeichnungen, die unter Verletzung des Persönlichkeitsrechts entstanden sind, unterfallen einem Verwertungsverbot.

3. Der Mieter hat dann keinen Anspruch auf eine Untervermietungserlaubnis, wenn er auf Dauer seinen Lebensmittelpunkt auswärts begründet und eine Rückkehr in die Wohnung eher unwahrscheinlich ist.

(...) II. Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Kl. ist unbegründet, denn das Amtsgericht hat im Ergebnis zu Recht entschieden, daß die Kl. gegenüber den Bekl. keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß §§ 546 Abs. 1, 563, Abs. 1 BGB (bezüglich der Bekl. zu 1.) bzw. gemäß § 985 BGB (bezüglich der Bekl. zu 3. und 4.) hat. Zunächst kann allerdings noch nicht - entgegen der Auffassung des Amtsgerichts - davon ausgegangen werden, daß die Kl. einen Kündigungsanspruch verwirkt hätte. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob sich die Zeugin S. hinsichtlich des Tages, an dem ihr die Hauswartsfrau erzählt haben soll, daß die Bekl. zu 1. ausgezogen sei, im Datum geirrt hat oder nicht, denn selbst wenn die Mitteilung an die Hausverwaltung bereits im Jahre 2002 erfolgt sein sollte, folgt hieraus nicht, daß die Kl. ein Kündigungsrecht verwirkt hätte bzw. mit der Kündigung zu lange gewartet hätte. Eine Verwirkung scheidet schon deshalb aus, weil gegenüber den Bekl. kein Vertrauenstatbestand dahingehend geschaffen wurde, daß diese davon ausgehen konnten, daß die Kl. bzw. die Hausverwaltung bereits von einem angeblichen Auszug der Bekl. zu 1. und die unbefugte Gebrauchsüberlassung der kompletten Wohnung an die Bekl. zu 3. und 4. wußten. Die Kl. hat mit der Kündigung aber auch nicht zu lange gewartet, selbst wenn man unterstellt, daß die Hausverwaltung bereits im Sommer 2002 vom angeblichen Auszug der Bekl. zu 1. über die Hauswartsfrau Kenntnis erlangt hatte. Zwar hatte dann die Hauswartsfrau der Hausverwalterin S. im Jahr 2002 gesagt, daß die Bekl. zu 1. ausgezogen sei; die Zeugin S. hat die Bekl. zu 1. jedoch in der Folgezeit - wenn auch nur immer tagsüber - immer wieder gesehen, und von dieser hatte sie auch keine Meldung über einen Auszug ihrerseits erlangt. Außerdem wurde im Rahmen des Mangelbeseitigungsverlangens im Oktober 2002 seitens der Bekl. zu 1. dahin gehend argumentiert (...), daß sie auf Grund ihrer Krankheit während der Mängelbeseitigungsarbeiten nicht in der Wohnung verbleiben könne. Die Hausverwaltung und die Kl. hatten damit, auch wenn die Hauswartsfrau von einem Umzug berichtet hatte, keinen weiteren Anhaltspunkt hiervon tatsächlich auszugehen. Allein die Tatsache, daß aus der Wohnung Möbel, wenn auch unter Umständen in nicht unerheblichem Maße geräumt wurden, zwang nicht zur Annahme, die Bekl. zu 1. sei tatsächlich ausgezogen. Eine Verpflichtung zur Nachforschung, ob die Bekl. zu 1. nun tatsächlich ausgezogen war oder nicht, bestand unter diesen Umständen noch nicht. Da von einer Verwirkung eines Kündigungsrechtes nicht ausgegangen werden konnte, war Beweis darüber zu erheben, ob ein Fall der unberechtigten Untervermietung vorlag, der die Kl. zur Kündigung berechtigt hätte, § 543 Abs. 2 Nr. 2 2. Alt. BGB. Nach der vor der erkennenden Kammer durchgeführten Beweisaufnahme kann hiervon nicht ausgegangen werden. Eine unbefugte Gebrauchsüberlassung im Sinne des § 540 Abs. 1 BGB lag zu keinem Zeitpunkt vor. Daß die Bekl. zu 1. die Bekl. zu 3. und 4. in ihre Wohnung aufgenommen hat, stellt zunächst keine unzulässige Untervermietung dar. Der Sohn der Bekl. zu 1. und seine Familie sind zwar Dritte im Sinne der §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 2 2 Alt. BGB. Da der Sohn der Bekl. zu 1. Familienangehöriger ist, hatte die Bekl. zu 1. jedoch ein berechtigtes Interesse an dessen Aufnahme in die Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB und gegen dessen Aufnahme sowie den gleichzeitigen Einzug seiner

. Der Sohn der Bekl. zu 1. und seine Familie sind zwar Dritte im Sinne der §§ 540 Abs. 1, 543 Abs. 2 Nr. 2 2 Alt. BGB. Da der Sohn der Bekl. zu 1. Familienangehöriger ist, hatte die Bekl. zu 1. jedoch ein berechtigtes Interesse an dessen Aufnahme in die Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 BGB und gegen dessen Aufnahme sowie den gleichzeitigen Einzug seiner Lebensgefährtin nebst Kind, hatte die Kl. auch nichts einzuwenden. Eine Überbelegung lag nicht vor. Eine unberechtigte Untervermietung hätte deshalb nur vorgelegen, wenn die Bekl. zu 1., nachdem der ehemalige Bekl. zu 2. ausgezogen war, die Wohnung den Bekl. zu 3. und 4. zur alleinigen Nutzung überlassen hätte. Ein Wechsel der Vertragsparteien auf der Mieterseite hatte insoweit nicht stattgefunden und gemäß § 553 Abs. 1 BGB hat der Mieter nur bezüglich der Überlassung eines Teils der Wohnung Anspruch auf Genehmigung der Untervermietung. Ein Anspruch auf Überlassung der Wohnung insgesamt besteht nicht. Auszugehen ist ferner von der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 92, 213, 219), wonach als berechtigtes Interesse zur Untervermietung jedes, auch höchstpersönliche Interesse des Mieters von nicht ganz unerheblichem Gewicht anzusehen ist, das mit der geltenden Rechts- und Sozialordnung in Einklang steht. Berechtigt ist der Mieter daher zur Daueraufnahme solcher Personen, mit denen er sein Leben und seine Wohnung teilen will, wobei entscheidend ist, daß die aufgenommenen Personen in den Haushalt des Mieters integriert werden (LG Cottbus, ZMR 1995, 30, 31; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rdnr. 238). Nach der Gesetzesbegründung zu § 553 BGB (BT-Drs. 14/4553) ist Hauptanwendungsfall des berechtigen Interesses die Aufnahme des Lebenspartners und damit stellt sich die Regelung primär als Korrektiv dafür dar, daß auch mit der Aufnahme des Lebenspartners eine Gebrauchsüberlassung an einen Dritten vorliegt. Daraus folgt, daß es nicht Sinn und Zweck der Regelung ist, daß der Gesichtspunkt des gemeinsamen Wohnens völlig in den Hintergrund tritt und allein wirtschaftliche Interessen reichen für die Überlassung der Wohnung nicht aus. Unter diesen Umständen hat die Rechtsprechung das Merkmal des Lebensmittelpunkts als Abgrenzungskriterium entwickelt (so auch Urteil der Kammer in GE 2005, 126). Einerseits trägt es dem Interesse des Mieters Rechnung, der an seinem Lebensmittelschwerpunkt die Frage, mit wem er die Wohnung bewohnen möchte anhand seiner Vorlieben selbst beantworten möchte und berücksichtigt andererseits die gesetzliche Grundregelung, wonach die Untermiete grundsätzlich untersagt ist.

Demgegenüber kann auch nicht angeführt werden, daß in der heutigen Zeit das Vorhalten mehrerer Wohnungen im Interesse des Mieters ist und durchaus nichts ungewöhnliches ist, denn der Gesetzgeber hat auch bei der Neuregelung des Mietrechts an der Auffassung, das Untermiete grundsätzlich nicht zulässig ist, festgehalten.

Die Behauptung des Vermieters, die Wohnung sei insgesamt überlassen worden, muß jedoch von diesem substantiiert dargelegt und bewiesen werden (vgl. LG Berlin, MM 1993, 109) und diesen Beweis hat die Kl. nicht zu führen vermocht.

Die Aussage des erstinstanzlich vernommenen Zeugen H., der den Hauseingang der W.-straße über einen längeren Zeitraum gefilmt hat, konnte nicht verwertet werden, weil er diesen ohne Einwilligung der Bekl. zu 1. gefilmt hat. Ein solcher Eingriff ist nur gerechtfertigt, wenn die Überwachung zur Abwehr von schwerwiegenden Beeinträchtigungen des Eigentümers des Grundstückes erforderlich ist und drohende Rechtsverletzungen auf andere Weise nicht zu verhindern sind (vgl. BGH, NJW 1995, 1955; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1998, 241; OLG Karlsruhe, WM 2000, 128; KG, NJW 2002, 2799). Im vorliegenden Fall ergibt die Abwägung jedoch kein das Persönlichkeitsrecht der Bekl. zu 1. überragendes Interesse der Kl. Dies ist allenfalls dann der Fall, wenn es um die Aufklärung von erheblichen Straftaten geht (OLG Karlsruhe, NJW 2002, 2799), was vorliegend aber gar nicht der Fall war. Bildaufzeichnungen, die unter Verletzung des Persönlichkeitsrechts entstanden sind, unterfallen einem Verwertungsverbot (vgl. Greger-Zöller, ZPO, 24. Aufl., § 286 Rdnr. 15 b; Baumbach/Lauterbach/Albers/Hartmann, ZPO, 60. Aufl., § 286 Rdnr. 31 und Übers § 371 Rdnrn. 12 f.).

Nach der vor der Kammer durchgeführten Vernehmung der Zeugin S. kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Bekl. zu 1. die streitgegenständliche Wohnung vollständig aufgegeben und den Bekl. zu 3. und 4. allein überlassen hat. (wird ausgeführt)

Daß die Bekl. zu 1. eingeräumt hat, zeitweise sich nicht in der streitgegenständlichen Wohnung aufgehalten zu haben, rechtfertigt ebenfalls nicht die Annahme, sie hätte diese aufgegeben. Zwar hat ein Mieter dann keinen Anspruch auf Untermieterlaubnis, wenn er auf Dauer seinen Lebensmittelpunkt woanders begründet und eine Rückkehr in die Wohnung eher unwahrscheinlich ist (vgl. LG Berlin, GE 1994, 703), daß eine dauerhafte Aufgabe der Wohnung stattgefunden hat, hat die Kl. jedoch nicht beweisen können und liegt vorliegend auch nicht auf der Hand. Selbst wenn die Bekl. zu 1. zeitweise gleichzeitig die Wohnung in der W.-straße genutzt hat, so ist zu berücksichtigen, daß sich diese in der unmittelbaren Nähe der streitgegenständlichen Wohnung befindet, so daß die Bekl. zu 1. ohne weiteres beide Wohnungen gleichzeitig nutzen konnte. Selbst wenn die Bekl. zu 1. in dieser Zeit nur tagsüber in der streitgegenständlichen Wohnung zugegen gewesen sein sollte, rechtfertigt dies gerade nicht die Aufgabe dieser Wohnung im ganzen. Ihr Leben gestaltete die Bekl. zu 1. dann nur in der Form, daß sie sie zusammen mit den Bekl. zu 3. und 4. nutzte, und zwar neben der Wohnung in der W.-straße. Im Hinblick auf die räumliche Nähe ist ein gleichzeitiges Nutzen beider Wohnungen auch nicht ausgeschlossen.

Soweit die Zivilkammer 64 in GE 2001, 1133 entschieden hat, daß ein ein- bis zweimaliger Besuch in der Woche nicht ausreicht, um von einer weiteren Nutzung durch den Mieter auszugehen, führt diese Entscheidung für den vorliegenden Fall nicht zu einer anderen Beurteilung. Daß sich die Bekl. zu 1. nur ein- bis zweimal in der streitgegenständlichen Wohnung aufgehalten hat, hat die Kl. durch die vor der Kammer durchgeführte Beweisaufnahme gerade nicht bewiesen. Auch daß sich die Bekl. zu 1. nur noch besuchsweise in der streitgegenständlichen Wohnung aufhielt, was nach LG Berlin, Zivilkammer 62, WM 1991, 483, bei Überlassung der Wohnung an Dritte zu einer unerlaubten Gebrauchsüberlassung führen soll, konnte durch die Kl. nicht bewiesen werden. (...)