Untervermietung

Untervermietung; Unzumutbarkeit wegen Auslandsaufenthalt

1. Die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung kann dem Vermieter nicht zugemutet werden, wenn der (Haupt-)Mieter aufgrund eines Auslandsaufenthalts nicht ausreichend erreichbar ist.

2. Bei der Zurückbehaltung nur eines Raumes einer Wohnung zum Unterstellen persönlicher Habe des (Haupt-)Mieters kann nicht mehr von einer Teilvermietung gesprochen werden; es handelt sich dabei um eine Untervermietung der gesamten Wohnung.

Die Kl. begehren von der Bekl. die Erlaubnis zur Untervermietung ihrer Vierzimmerwohnung für die Zeit ihrer zweijährigen Abwesenheit (Aufenthalt auf Jamaika). Sie begehren die Untermieterlaubnis für drei, mindestens aber zwei Zimmer ihrer Wohnung. Das Amtsgericht hat der Kl. stattgegeben, die Berufung der Vermieterin hatte jedoch Erfolg.

Die Berufung hat Erfolg, da die Kl. keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten Untervermietungserlaubnis haben.

Mit dem Hauptantrag konnten die Kl. schon deshalb nicht erfolgreich sein, da bei einer Zurückbehaltung nur eines Raumes der Wohnung um persönliche Habe unterzustellen, von einer Teilvermietung nicht mehr gesprochen werden kann. In diesem Fall muß von einer Untervermietung der ganzen Wohnung ausgegangen werden, so daß § 549 Abs. 1 BGB eingreift (vgl. Staudinger, Emmerich 11. Aufl. § 549 Rd. 42).

Mit dem Hilfsantrag konnten die Kl. ebenfalls nicht durchdringen. Zar begehren die Kl. hier nur eine Teiluntervermietung, so daß § 549 Abs. 2 BGB anzuwenden ist. Voraussetzung für die Erlaubnis des Vermieters zur Gebrauchsüberlassung eines Teils des Wohnraumes durch den Mieter an Dritte ist das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Untervermietung. Die Kl. haben zwar vorgetragen, daß sie durch den Aufenthalt auf Jamaika Einkommenseinbußen hinzunehmen haben. Es ist jedoch nicht substantiiert und unter Beweisantritt dargetan worden, inwieweit konkret sich die wirtschaftlichen Verhältnisse dahingehend verschlechtern werden, daß ein Erhalt der Wohnung ohne Untervermietung nicht weiterhin möglich ist.

Es mag für die Kl. ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung sein, sich die Wohnung zu erhalten, um diese nach ihrer Rückkehr aus dem Ausland wieder zu beziehen. Soweit sie Teile der Wohnung bei Besuchern in Berlin nutzen wollen, erscheint ein Interesse an der Untervermietung schon zweifelhaft, da sie hier Verwandte haben und sich gegebenenfalls dort während dieser Zeit aufhalten können.

Aber nach § 548 Abs. 2 BGB kann der Mieter von dem Vermieter auch bei dem Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Untervermietung u. a. dann nicht die Erlaubnis hierzu verlangen, wenn dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung nicht zugemutet werden kann. Das ist der Fall.

Durch die große Entfernung der Kl. bei ihrem Auslandsaufenthalt sind sie für die Bekl. nicht ausreichend erreichbar, um Fragen des Mietverhältnisses hinreichend klären zu können. Untermieter stehen zu der Bekl. nicht in einem Vertragsverhältnis. Der Prozeßbevollmächtigte der Kl. und die Eltern des Kl. zu 1. können auch nicht in für die Bekl. zumutbarer Weise Sorge tragen, daß im Hinblick auf Untermieter ihre Interessen als Vermieterin gewahrt werden. Insbesondere sind diese nicht ständig in der Lage, um auf Untermieter, wie es die Kl. als Vertragspartner der Bekl. wären, tatsächlich und wirkungsvoll einzuwirken. Im übrigen kann auch nicht sichergestellt werden, daß tatsächlich nur zwei Zimmer nebst Nebengelassen von Untermietern genutzt werden. Diese sind über einen rd. zwei Jahre dauernden Zeitraum allein in der Wohnung. Auch der Prozeßbevollmächtigte der Kl. und die Eltern des Kl. zu 1) können nicht gewährleisten, daß ständig nur die Räume genutzt werden, die den Untermietern überlassen werden sollen, und nicht die gesamte Wohnung.