Untervermietung, Untervermietungserlaubnis, Verweigerung, Sonderkündigungsrecht

Eine Verweigerung der Untervermietungserlaubnis liegt auch dann vor, wenn der Vermieter sie nur unter Auflagen oder Bedingungen erteilt. Die Dauer der vom Mieter beabsichtigten Untervermietung ist bei der Zumutbarkeit der Untervermietung nicht zu berücksichtigen.

Die Kl. begehrt vom Bekl. die Bezahlung rückständiger Mietzinsen. Die Kl. ist Eigentümerin einer Drei-Zimmer Wohnung. Der Bekl. war Mieter dieser Wohnung. Das Mietverhältnis begann zum 1.10.1992 und war befristet bis zum 30.9.1997. Die monatliche Kaltmiete betrug zuletzt infolge eines Nachtrags zum Mietvertrag v. 2.8.1996 1.000 DM. Für die Nebenkosten waren monatlich 300 DM zu entrichten. § 9 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"1. Der Mieter darf die Mieträume nur mit vorheriger Zustimmung des Vermieters untervermieten."

Am 12.12.1996 heiratete der Bekl. seine derzeitige Ehefrau, die zwei Kinder in die Ehe mitbrachte. Da ihm die Wohnung der Kl. deshalb zu klein erschien, teilte er der Kl. mit Schreiben des Mietervereins Stuttgart und Umgebung e. V. vom 14.2.1997 mit, daß er das Mietverhältnis vorzeitig beenden wolle und zum einen nach einem Nachmieter Ausschau halte, zum anderen an die Möglichkeit einer Untervermietung der Wohnung denke. Für die Erteilung der grundsätzlichen Zustimmung der Kl. zur Untervermietung setzte der Bekl. der Kl. Frist bis zum 24.2.1997. Am 24.2.1997 teilte die Kl. dem Bekl. auf dessen telefonische Nachfrage hin unter anderem mit, sie wisse noch nicht, was mit der Wohnung letztendlich geschehen solle, weshalb ihr eine Untervermietung bis zum 30.9.1997 nicht zumutbar sei. Außerdem suche sie sich ihre Mieter selbst. Mit Schreiben v. 26.2.1997 kündigte der Bekl. das Mietverhältnis zum 31.5.1997. Die Kündigung wurde von der Kl. mit Schreiben v. 3.3.1997 zurückgewiesen. Der Bekl. bezahlte den Mietzins nebst Nebenkosten bis einschließlich Mai 1997 und ließ der Kl. Ende Mai 1997 die Wohnungsschlüssel zukommen.

Die Kl. verlangt vom Bekl. noch die Bezahlung des Mietzinses für die Monate Juni bis September 1997 nebst jeweils 300 DM für die monatlichen Nebenkosten. Die Kl. behauptet, der Bekl. habe schon beim Aushandeln des Nachtrags zum Mietvertrag von der bevorstehenden Heirat gewußt. Sie ist der Ansicht, da die Restlaufzeit des Vertrags lediglich noch vier Monate betragen habe, sei es ihr nicht zumutbar gewesen, einen Untermieter/Ersatzmieter zu akzeptieren und gegebenenfalls noch Probleme mit der Räumung der Wohnung hinzunehmen. Im übrigen sei sie zur Erteilung der Zustimmung zur Untervermietung nicht verpflichtet, wenn ihr die Person des Untermieters nicht bekannt sei.

Der Bekl. behauptet, er habe der Kl. beim Telefonat am 24.2.1997 sogar einen konkreten Untermieter benannt, den er noch am selben Nachmittag habe vorstellen wollen, was die Kl. jedoch mit dem Bemerken, sie wolle keinen Untermieter, abgelehnt habe. Er ist der Ansicht, er sei aus zwei Gründen zur Kündigung der Wohnung berechtigt gewesen: Zum einen habe ein wichtiger Grund vorgelegen, weil die Wohnung für seine Familie zu klein geworden sei. Zum anderen sei die Kündigung gemäß § 549 Abs. 1 BGB wegen der verweigerten Zustimmung zur Untervermietung gerechtfertigt.

Die Kl. kann vom Bekl. keinen Mietzins nebst Nebenkosten gemäß § 535 Satz 2 BGB für die Monate Juni bis September 1997 verlangen. Das zwischen den Parteien am 17.8.1992 begründete Mietverhältnis ist durch die form- und fristgerechte Kündigung des Bekl. v. 26.2.1997 wirksam zum 31.5.1997 beendet worden.

a) Die Kündigung des Bekl. ist gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB wirksam. Danach ist der Mieter unter Einhaltung der gesetzlichen Frist zur Kündigung berechtigt, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigert, es sei denn, es liege ein wichtiger Grund in der Person des Untermieters vor. Schon nach dem eigenen Vortrag der Kl. hat sie dem Bekl. die Untervermietung verweigert. Danach teilte sie dem Bekl. mit, sie wisse noch nicht, was mit ihrer Wohnung geschehen solle. Es sei möglich, daß ihr Neffe dort einziehe, möglicherweise werde sie die Wohnung auch verkaufen. Eine Untervermietung für so kurze Zeit (vier Monate) sei ihr nicht zumutbar. Sie könne erst Stellung zur Frage einer Untervermietung nehmen, wenn ihr ein entsprechender Untermieter vorgestellt werde. Sie suche sich ihre Mieter selbst. Diese Äußerung durfte der Bekl. als Verweigerung der Untervermietung werten, da die Kl. auch nicht grundsätzlich bereit war, sich dazu zu äußern, ob sie einer Untervermietung nun zustimme oder nicht. Primär hatte die Kl. die spätere Verwendung der Wohnung vor Augen und wollte aus diesem Grund keine bindende und eindeutige Erklärung abgeben. Die Erklärung der Kl., sie könne erst Stellung nehmen, wenn ihr der Untermieter bekannt sei, kann auch nicht als grundsätzliche Zustimmung ausgelegt werden, da sie letztlich, auch noch in der mündlichen Verhandlung, immer die Auffassung vertrat, es lohne sich nicht, die Wohnung für nur vier Monate unterzuvermieten. Eine Zustimmung unter dem Vorbehalt, es sich doch noch einmal anders zu überlegen, gibt es nicht. Eine Verweigerung der Erlaubnis liegt vielmehr auch dann vor, wenn der Vermieter sie nur unter Auflagen oder Bedingungen erteilt (vgl. BGH MDR 1972, 862).

Der Bekl. war vor diesem Hintergrund auch nicht verpflichtet, der Kl. einen Untermieter vorzustellen: Lehnt der Vermieter von vornherein und generell ab, die Untervermietung zu erlauben, ohne daß diese schon nach dem Mietvertrag zulässig ausgeschlossen ist, so kann der Mieter kündigen, ohne einen Untermieter benannt zu haben (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, IV 485). Aus der Formulierung des Gesetzestextes "sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt", kann nicht geschlossen werden, daß als Voraussetzung für die Kündigung gemäß § 549 Abs. 1 BGB dem Vermieter zwingend ein Untermieter präsentiert werden muß. Diese Einschränkung des Kündigungsrechts dient zwar dem Schutz des Vermieters, der sich nicht auf einen völlig ungeeigneten Untermieter einlassen muß, sie führt aber nicht dazu, daß der Mieter auch im Falle einer grundsätzlichen Verweigerung der Untervermietung, wie vorliegend der Fall, trotzdem noch unter Umständen mühsam und kostenintensiv einen Untermieter suchen muß. Eine solche Untermietersuche ist dem Mieter nicht zumutbar. Diese Rechtsauffassung führt auch nicht dazu, daß einer vorgeschobenen Kündigung gemäß § 549 Abs. 1 BGB Tür und Tor geöffnet werden würde, da der Mieter, sobald der Vermieter seine grundsätzliche Bereitschaft, einen Untermieter zu akzeptieren, kundgetan hat, seinerseits in Zugzwang gerät und dem Vermieter einen geeigneten Untermieter präsentieren muß. Ist er dazu nicht in der Lage, läuft auch sein Sonderkündigungsrecht ins Leere. Hätte die Kl. also die verlangte Zustimmung erteilt, und hätte der Bekl. sodann, wie von ihr vermutet, im Anschluß gar keinen geeigneten Kandidaten gefunden, wäre der Bekl. auch nicht zur Kündigung berechtigt gewesen.

Die Kl. kann sich auch nicht darauf berufen, es sei unzumutbar gewesen, die Wohnung für nur vier Monate unterzuvermieten. Zum einen macht der Gesetzestext durch die Anknüpfung an die Person des Dritten klar, daß einziges Kriterium für die Zumutbarkeit der Untervermietung lediglich Umstände in der Person des Untermieters sein können. Zum anderen darf nicht unberücksichtigt bleiben, daß die Kl., nicht wie im Fall der Stellung eines Ersatzmieters, nicht Vertragspartnerin des Untermieters wird, so daß sie die Länge der Untervermietung grundsätzlich nicht tangiert und deshalb auch nicht unzumutbar sein kann.