Untervermieterlaubnis

Untervermieterlaubnis; Untermiete; Sonderkündigungsrecht; Schweigen

Das Schweigen des Vermieters auf eine generelle Anfrage des Mieters, in der niemand als in Aussicht genommener Untermieter benannt ist, ist nicht als Verweigerung der Untervermietungserlaubnis zu deuten.

Die Parteien streiten mit Klage und Widerklage um die Beendigung eines bis zum 31.12.2002 befristeten Mietverhältnisses. Mit Schreiben v. 20.6.1996 wandte sich die Kl. über den örtlichen Mieterverein u. a. mit folgendem Begehren an den Bekl.: "Rein vorsorglich ... wäre Frau M. (Kl.) gehalten, die Wohnung insgesamt unterzuvermieten. D. h., es würde kein neues Mietverhältnis mit Ihnen begründet werden, sondern Frau M. selbst würde die Wohnung insgesamt an Dritte vermieten. Dies deshalb, weil sie unbedingt zu ihrer Tochter ... nach F. ziehen muß, da ... Wir gehen davon aus, daß Sie jedenfalls einer in Aussicht gestellten Untervermietung insoweit zustimmen." Als sich der Bekl. nicht meldete, ließ ihn die Kl. unter dem 15.7.1996 erneut anschreiben: "Wir rufen nochmals die Anfrage bezüglich der Untervermietung in Erinnerung. Sollten Sie sich nunmehr bis zum 29.7.1996 nicht geäußert haben, ob Sie mit einer Untervermietung einverstanden sind, muß Frau M. davon ausgehen, daß Sie die Untervermietungserlaubnis generell verweigern." Nachdem sich der Bekl. wiederum nicht äußerte, kündigte die Kl. die Wohnung mit Schreiben v. 2.8.1996 unter Berufung auf § 549 Abs. 2 BGB. Sie verlangt nunmehr Zahlung von 13.000 DM als Entschädigung für "bauliche Veränderungen" in der Mietwohnung, wobei sie sich auf eine besondere Absprache in dem Mietvertrag stützt. Der Bekl. begehrt demgegenüber die Feststellung, daß der Mietvertrag durch die Kündigung v. 2.8.1996 nicht beendet ist. Das AG Friedberg hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Die dagegen gerichtete Berufung der Kl. hat das LG als unbegründet zurückgewiesen.

Das Sonderkündigungsrecht des § 549 Abs. 1 S. 2 BGB wegen Verweigerung der Untervermieterlaubnis steht dem Mieter ausnahmsweise auch ohne die an sich erforderliche (KG RE WM 1992, 350 f.; Palandt-Putzo, BGB, 58. Aufl., § 549 Rz. 7) konkrete Benennung des in Aussicht genommenen Untermieters zu, wenn der Vermieter schon auf eine generelle Anfrage erklärt, er werde die beabsichtigte Untervermietung auf jeden Fall ablehnen (KG neg. RE, WM 1996, 696, 698; LG Berlin NZM 1999, 405 [= WM 1988, 725]; LG Hamburg NZM 1998, 1003, jeweils m.w.N.). Eine ganz andere Frage ist aber, ob ein Vermieter, der auf eine mit Fristsetzung verbundene Aufforderung zur Erteilung der Untermieterlaubnis nicht reagiert, deren Verweigerung erklärt (§§ 133, 157 BGB). Dies wird bejaht, sofern die Aufforderung den in Aussicht genommenen Untermieter hinreichend konkret benennt (OLG Hamm OLGR 1992, 275; LG Berlin NZM 1999, 405, 406 [= WM 1998, 725]), aber verneint, wenn der Vermieter um eine generelle Gestattung ersucht wird, bei der die Person des Untermieters nicht feststeht (Bub/Treier Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rz. 215; Palandt-Putzo, § 549 Rz. 9). Der weitergehenden Auffassung des LG Nürnberg-Fürth (WM 1995, 587) kann nicht gefolgt werden. Das Gesetz gesteht dem Mieter kein generelles, die Person des Untermieters ganz in sein Belieben stellendes Recht zur Untervermietung zu (Kammer WM 1997, 368, 369 = ZMR 1997, 421). Ein Mieter, der seinen Vermieter dennoch um eine solche generelle Zustimmung ersucht, darf dessen Schweigen - anders als eine ausdrücklich erklärte Weigerung - nicht gleich dahin verstehen, damit sei die Gestattung der Untervermietung für jeden möglichen Einzelfall abgelehnt. Nach Treu und Glauben unter Berücksichtigung der Verkehrssitte kann er nämlich nur erwarten, daß sich sein Vertragspartner mit einem solchen Zustimmungsbegehren auseinandersetzt, das den gesetzlichen Anforderungen des Rechts auf Untervermietung genügt, das also den Mitwirkungsinteressen des Vermieters durch Benennung des in Aussicht genommenen Untermieters gerecht wird.

Vorliegend hat die Kl. bei den der Kündigung v. 2.8.1996 zugrunde liegenden Aufforderungen an den Bekl., einer Untervermietung zuzustimmen, die Person des in Aussicht genommenen Untermieters in keiner Weise benannt. Demgemäß durfte sie das Schweigen des Bekl. zu diesen Aufforderungen nicht als Verweigerung einer jeden Untermieterlaubnis verstehen. Im Schreiben v. 5.8.1996 hat sich der Bekl. durch seinen Prozeßbevollmächtigten dann zwar ausdrücklich zu einer Untervermietung der Wohnung geäußert. Ob in diesem Schreiben, das nach Zugang der Kündigung v. 2.8.1996 verfaßt wurde, eine generelle Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung zu sehen ist, kann aber dahinstehen. Die Kl. hat auch in der Berufungsinstanz nicht vorgetragen, das Schreiben v. 5.8.1996 zum Anlaß einer (erneuten) Kündigung wegen unberechtigter Verweigerung der Untervermieterlaubnis genommen zu haben.