Unterverbriefung

Unterverbriefung; Scheingeschäft; Schwarzgeld

Der Notar darf die Einreichung einer von ihm beurkundeten Auflassung eines Grundstücks beim Grundbuchamt verweigern, wenn es für den Notar in hohem Maße wahrscheinlich ist, daß der beurkundete Kaufvertrag wegen Unterverbriefung als Scheingeschäft nichtig ist und der gewollte Vertrag nur durch die Eintragung ins Grundbuch gültig würde.

I. Der Beteiligte zu 3 verkaufte mit notariellem Vertrag vom 16.12.1996 den Beteiligten zu 1 und 2 zu Miteigentum nach gleichen Bruchteilen mehrere Grundstücke in D. Im Vertrag wurde ein Kaufpreis von 2.300.000 DM beurkundet. In Nummer III des Vertrags wurde vereinbart, daß sich die Vertragsteile über den Eigentumsübergang an den Grundstücken einig sind und die Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch beantragen. Zur Sicherung des Kaufpreisanspruchs räumten die Käufer dem Verkäufer eine Sicherungshypothek in Höhe des Kaufpreises von 2.300.000 DM ein. Ferner wiesen die Beteiligten den Notar unwiderruflich an, die Eintragung der Auflassung erst zu beantragen, wenn ihm der Verkäufer schriftlich bestätigt hat, daß der Kaufpreis einschließlich der Zinsen voll bezahlt ist. In Nummer IV des notariellen Vertrags bewilligte der Verkäufer die Eintragung einer Auflassungsvormerkung. Der Kaufpreis sollte erst fällig sein nach Eintragung der Auflassungsvormerkung und nach Vorliegen der Gläubigererklärungen und der Grundpfandrechtsbriefe, die zur Lastenfreistellung erforderlich sind, sowie nach Vorliegen der behördlichen Eintragungsvoraussetzungen.

Am Tag nach der Beurkundung verlangte der Verkäufer von den Käufern die sofortige Zahlung des nach seiner Behauptung vereinbarten Kaufpreises. Mit Schriftsatz vom 18.12.1996 legten die Verfahrensbevollmächtigten des Verkäufers dar, auf Wunsch der Käufer sei nur ein Kaufpreis von 2.300.000 DM beurkundet worden, tatsächlich sei aber ein Kaufpreis von 4.300.000 DM vereinbart worden. Der Betrag von 2.000.000 DM habe bar bei Vertragsabschluß übergeben werden sollen. Dabei sei der Verkäufer getäuscht worden, indem die Käufer im Banksafe nicht den vor der Beurkundung vorgezeigten Geldkoffer für ihn hinterlegt hätten, sondern einen äußerlich gleichen Koffer, der aber nur Zeitschriften enthalten habe. Die Käufer bestreiten, daß ein höherer Kaufpreis vereinbart worden sei. Die Täuschung mit dem Koffer sei vom Verkäufer erfunden. Sie verlangen daher, daß der Notar den von ihm beurkundeten Vertrag vollziehe. Dieser lehnte mit Schreiben vom 9.1.1997 die Vorlage der Urkunden beim Grundbuchamt ab, weil eine Mitwirkung bei Handlungen, die unerlaubten Zwecken dienten, verlangt werde. Es lägen ihm sachlich begründete Hinweise für eine Unterverbriefung im notariellen Vertrag vor.

Die Käufer erhoben hiergegen Beschwerde und beantragten, den Notar anzuweisen, den notariellen Vertrag zu vollziehen, hilfsweise die Eintragung der Auflassungsvormerkung zu veranlassen. Am 7.4.1997 wurde auf Antrag der Käufer die Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen. Mit Beschluß vom 15.5.1997 wies das Landgericht die Beschwerde zurück. Hiergegen und gegen die Festsetzung des Beschwerdewerts auf 4.300.000 DM richtet sich die weitere Beschwerde der Käufer.

II. Die weitere Beschwerde ist gemäß § 15 Abs. 1 Satz 3 BNotO, §§ 27, 29 FGG zulässig. Die Beschwerdebefugnis der Beteiligten zu 1 und 2 folgt aus der Zurückweisung der Erstbeschwerde. Das Rechtsmittel ist aber unbegründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt, der Notar habe die Vollziehung des Kaufvertrags begründet verweigert. Widerspreche einer der Beteiligten nachträglich dem Vollzug der Urkunde, dürfe der Notar seine Vollzugstätigkeit nur aufschieben, wenn ihm der Beteiligte einen ausreichend substantiierten Anfechtungs- oder Unwirksamkeitsgrund des notariell beurkundeten Vertrags vortrage, dem der andere Teil nicht oder nur mit fadenscheinigen Behauptungen zu entgegnen versuche. Im vorliegenden Fall sei das Vorbringen des Verkäufers in Verbindung mit dem nachträglich erlangten privaten Wissen des Notars genügend detailliert und substantiiert und daher geeignet gewesen, massive Zweifel an der Wirksamkeit des beurkundeten Geschäfts zu wecken. Nach dem Vorbringen des Verkäufers sei über den im notariellen Vertrag vereinbarten Kaufpreis von 2.300.000 DM zusätzlich die Zahlung von 2.000.000 DM vereinbart worden, die dem Verkäufer in einem Koffer bar übergeben werden sollten. Dieser habe aber durch ein geschicktes Täuschungsmanöver nur einen Koffer mit wertlosen Zeitschriften erhalten, weshalb er die Nichteinhaltung des Vertrags sofort am nächsten Morgen telefonisch beanstandet habe. Die Käufer hätten diese Darstellung des Verkäufers schlicht bestritten, aber keinen stichhaltigen Grund dafür nennen können, weshalb der Verkäufer so umgehend den Kaufvertrag habe annullieren wollen. Ergänzend hat das Beschwerdegericht ausgeführt, daß die im Beschwerdeverfahren eingeholte Stellungnahme des Steuerberaters des Verkäufers und die Beiziehung der Protokolle über die Zeugenaussagen in den Ermittlungsverfahren gegen die Vertragsbeteiligten das Vorbringen des Verkäufers erhärtet hätten. Insbesondere die schriftliche Stellungnahme des Steuerberaters des Verkäufers habe dessen Darstellung bestätigt. Diese Feststellungen reichten aus, um die Beschwerde gegen den Bescheid des Notars zurückzuweisen. Der Hilfsantrag habe sich ohnehin durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung auf Antrag der Käufer erledigt.

(... ) b) Die Entscheidung des Landgerichts ist frei von Rechtsfehlern.

(...)

(2) Das Landgericht hat das Vorbringen des Verkäufers über die Vereinbarung einer Unterverbriefung und über das Täuschungsmanöver mit dem "Schwarzgeldkoffer" als substantiierte Darlegung eines Nichtigkeitsgrundes gewürdigt, die durch die detaillierte schriftliche Stellungnahme des Steuerberaters und den Hinweis des Notars über sein privat erlangtes Wissen bestätigt worden sei. Denn trifft das Vorbringen zu, wäre der beurkundete Kaufvertrag gemäß § 117 Abs. 1 BGB, der Kaufvertrag mit dem tatsächlich vereinbarten Kaufpreis gemäß § 313 Satz 1, § 125 Satz 1 BGB nichtig. Das Landgericht hat die Entgegnung der Käufer als "fadenscheinig" beurteilt. Diese Würdigung läßt einen Rechtsfehler nicht erkennen. Gegen die Beurteilung der Glaubhaftigkeit der Sachdarstellung der Zeugen (vgl. BGH NJW 1991, 3284; Zimmermann ZPO 3. Aufl. § 286 Rn. 6 bis 9) wenden sich die Rechtsbeschwerdeführer ohne Erfolg. Die Beurteilung der Glaubhaftigkeit der Sachdarstellung obliegt dem Gericht der Tatsacheninstanz und ist im Rechtsbeschwerdeverfahren grundsätzlich nicht nachprüfbar (ständige Rechtsprechung; vgl. BayObLG NJW-RR 1996, 583 und BayObLG FamRZ 1990, 1162/1163; Jansen § 27 Rn. 19; Keidel/Kuntze FGG § 27 Rn. 47). Der vom Landgericht aus der Beweiswürdigung gezogene Schluß ist zumindest möglich. Da im Verfahren nach § 15 BNotO die Frage der Nichtigkeit des beurkundeten Kaufvertrags nicht abschließend zu klären ist, konnte das Beschwerdegericht auch darauf verzichten, wegen der einander widersprechenden Aussagen der Kaufinteressenten in den Ermittlungsverfahren zur Höhe des ihnen als Verhandlungsbasis genannten Kaufpreises weitere Ermittlungen durchzuführen.

Zu Recht hat das Landgericht angenommen, daß sich durch die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten der Käufer am 7.4.1997 die Beschwerde insoweit erledigt.

Daß Fernsehkrimis trotz der Meinung mancher Kritiker häufig aus dem Leben gegriffen sind, zeigt der Beschluß des Bayerischen Obersten Landesgerichts vom 28. November 1997. Der Verkäufer eines 4.300.000 DM teuren Grundstücks hatte mit dem Käufer vereinbart, daß nur 2.300.000 DM notariell als Kaufpreis beurkundet werden sollten, während 2.000.000 DM in bar in einem Koffer bei Vertragsabschluß zu übergeben seien. So geschah es auch, allerdings nur zum Schein.

Durch ein geschicktes Täuschungsmanöver des Käufers fand der Verkäufer in dem übergebenen Koffer Zeitschriften statt Geld.

Auf Protest des Verkäufers stritt der Käufer alles ab, während der Notar die ihm übertragene Mitwirkung beim Vollzug des Kaufvertrages ablehnte.

Zu Recht, wie das Bayerische Oberste Landesgericht befand. Bei einem Schwarzkauf ist der notarielle Kaufvertrag nichtig, und der Notar muß nicht dazu Beihilfe leisten, wenn er nachträglich über diese Umstände aufgeklärt wird. Hinzuzufügen wäre, daß der Notar das auch nicht darf, weil er sonst eine Amtspflichtverletzung begehen würde.

Pikant an dem entschiedenen Fall war allerdings der Umstand, daß der Käufer selbst inzwischen eine Auflassungsvormerkung hatte im Grundbuch eintragen lassen. Eine Beseitigung dieser Vormerkung nach § 886 BGB ist praktisch nur im Klagewege möglich, da das einfachere und schnellere Grundbuchverfahren voraussetzt, daß die Unrichtigkeit der Eintragung dem Grundbuchamt gegenüber durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden nachgewiesen wird (§ 29 GBO).

Merke: "Krumme Geschäfte sollte man nur mit ehrlichen Leuten machen oder, da dies ein Widerspruch in sich ist, am besten gar nicht."