Unterteilung

Unterteilung; Wohnungseigentum; unrichtiger Grundbuchinhalt; unzulässige Grundbucheintragung; Grundbuch; Sondereigentum

1. Von der Unterteilung eines Wohnungseigentums dürfen nur die Räume erfaßt werden, die Sondereigentum dieses Wohnungseigentums sind. Weist der Unterteilungsplan und durch Bezugnahme darauf das Grundbuch Räume als Sondereigentum einer der neugebildeten Einheiten aus, die nach dem ursprünglichen Aufteilungsplan gemeinschaftliches Eigentum sind, so liegt insoweit eine ihrem Inhalt nach unzulässige Eintragung vor. Dabei kommt es nicht darauf an, ob bei der Eintragung des neugebildeten Wohnungseigentums nur auf die Unterteilungsbewilligung nebst Unterteilungsplan, oder auch auf die ursprüngliche Bewilligung und den ursprünglichen Aufteilungsplan Bezug genommen wird (Fortführung von BayObLGZ 1987, 390 [= WM 1988, 89]; 1995, 399 [= ZMR 1996, 285]).

2. Ob der durch die Unterteilung geschaffene Grundbuchinhalt im übrigen richtig oder unrichtig ist, richtet sich nach der Wirksamkeit des zugrunde liegenden materiell-rechtlichen Rechtsgeschäfts; diese ist wiederum nach § 139 BGB zu beurteilen.

Die Bet. sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage. Mit Teilungserklärung vom 7.7.1978 bildeten die damaligen Eigentümer des Grundstücks A und B zwei Wohnungseigentumsrechte, darunter einen Miteigentumsanteil von 800/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung samt Nebenräumen. Die Wohnung Nr. 1 wurde im Jahre 1979 veräußert und 1982 weiterveräußert; jetzt gehört sie den Beteiligten zu 3 und 4.

Mit notariell beurkundetem "Nachtrag zur Teilungserklärung vom 7.7.1978" teilten A und B am 27.1.1981 das Wohnungseigentum Nr. 2 in drei Wohnungseigentumsrechte auf. Unter anderem bildeten sie einen Miteigentumsanteil von 600/1.000, "verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung und den nicht zu Wohnzwecken dienenden, mit Nr. 2 bezeichneten Räumen (Garage, Keller, Keller/Hobbyraum, Dusche, Zählerraum, Müllbox)". In das Grundbuch wurde die neugebildete "Wohnung Nr. 2 laut Aufteilungsplan" ebenso wie die beiden anderen neugebildeten Einheiten, die nunmehr der Beteiligten zu 2 gehören, am 4.5.1981 "gemäß Bewilligung vom 27.1.1981" eingetragen. In dem zusammen mit dem Nachtrag eingereichten Aufteilungsplan zum Untergeschoß sind ein "Abstellraum/Hobbyraum" und ein mit "ZR" bezeichneter Raum sowie ein Raum außerhalb des Gebäudes (Müllbox) jeweils mit der Nr. 2 gekennzeichnet. Diese Kennzeichnung fehlte im ursprünglich eingereichten Aufteilungsplan bei den beiden erstgenannten Räumen; der Raum außerhalb des Gebäudes ist in dem ursprünglichen Plan nicht eingezeichnet.

Im Jahre 1985 überließ A die neugebildete Wohnung Nr. 2 seiner Ehefrau; nach Abschnitt 3 des notariellen Vertrags ("Schenkung") sind "mit vorstehender Überlassung die Ansprüche der Erwerberin gegen den Veräußerer aus Darlehensgewährung abgefunden und befriedigt ...; im übrigen erfolgt die Überlassung unentgeltlich"

Am 10.11.1988 trug das Grundbuchamt im Grundbuch des Wohnungseigentums Nr. 2 von Amts wegen zugunsten der anderen Wohnungseigentümer einen Widerspruch dagegen ein, daß der im neuen Aufteilungsplan als "Abstellraum/Hobbyraum" bezeichnete Raum dem neugebildeten Miteigentumsanteil von 600/1.000 als Sondereigentum zugeordnet ist.

Im Jahre 1989 veräußerte die Ehefrau des A die Wohnung Nr. 2 an den Beteiligten zu 1. Am 9.11.1995 trug das Grundbuchamt einen Amtswiderspruch dagegen ein, daß der Zählerraum ("ZR") und die Müllbox im Aufteilungsplan als zum Wohnungseigentum Nr. 2 gehörendes Sondereigentum ausgewiesen sind.

Der Beteiligte zu 1 hat im Februar 1997 Beschwerde gegen die beiden Arntswidersprüche eingelegt, er beantragt, diese zu löschen. Grundbuchrechtspfleger und -richter haben nicht abgeholfen, das LG hat das Rechtsmittel mit Beschluß vom 21.7.1997 zurückgewiesen. Der Beteiligte zu 1 hat dagegen weitere Beschwerde eingelegt.

II. Das zulässige Rechtsmittel des Beteiligten zu 1 hat in der Sache keinen Erfolg. ...

2. Die weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1 führt zur Anweisung an das Grundbuchamt, die Eintragungen bei den 1981 neugebildeten Wohnungseigentumsrechten gemäß § 53 Abs. 1 Satz 2 GBO als inhaltlich unzulässig zu löschen, soweit sie sich auf die drei im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Räume beziehen. Da das Rechtsbeschwerdegericht die inhaltliche Unzulässigkeit einer Eintragung von Amts wegen beachten muß, ist die Löschung anzuordnen, auch wenn der Beschwerdeführer mit seinem Rechtsmittel ein anderes Ziel erstrebt; das Verbot der Schlechterstellung des Beschwerdeführers gilt hier nicht (vgl. BayObLGZ 1984, 239 [246] m. w. N.).

a) Das nunmehr im Grundbuch eingetragene Wohnungseigentum Nr. 2 ist durch Unterteilung des früheren Wohnungseigentums Nr. 2 entstanden. Wie das LG zutreffend ausführt, konnte an den drei Räumen durch die Unterteilung kein Sondereigentum entstehen; diese Räume hatten nach der ursprünglichen Aufteilung bei Begründung des Wohnungseigentums nicht zum Wohnungseigentum Nr. 2 gehört, sondern waren - soweit es sie überhaupt schon gegeben hatte - nach der Beschreibung im Grundbuch und der Kennzeichnung im Aufteilungsplan nicht Sondereigentum, sondern gemeinschaftliches Eigentum. Eine Unterteilung kann jedoch rechtlich nur solche Räume erfassen, die zum Sondereigentum des aufgeteilten Wohnungseigentums gehören (BayObLGZ 1987, 390 [398]).

b) Die Ausweisung der drei Räume als Sondereigentum im Unterteilungsplan und damit im Grundbuch (§ 8 Abs. 2 Satz 1, § 7 Abs. 3, Abs. 4 Nr. 1 WEG) macht das Grundbuch nicht nur unrichtig; sie stellt vielmehr eine inhaltlich unzulässige Eintragung dar (vgl. dazu allgemein Demharter, GBO, 22. Aufl., § 53 Rdn. 42 ff.). Das jetzige Wohnungseigentum Nr. 2 ist, wie sich aus dem Grundbuch ergibt, durch die Unterteilung eines größeren Wohnungseigentums entstanden. Eine Unterteilung kann nur die Räume erfassen, die zum Sondereigentum des unterteilten Wohnungseigentums gehört haben. Entsprechend können auch nur diese Räume im Unterteilungsplan behandelt werden. Hier weist dieser Plan Räume, die nicht zum Wohnungseigentum Nr. 2 gehörten, sondern gemeinschaftliches Eigentum sind, nunmehr als Sondereigentum der neugebildeten Wohnung Nr. 2 aus. Damit verlautbart das Grundbuch insoweit einen Rechtszustand, den es als Ergebnis einer Unterteilung nicht geben kann. Zur Bestimmung dessen, welche Räume von der Unterteilung erfaßt werden können und müssen, ist ein Vergleich mit dem ursprünglichen Aufteilungsplan erforderlich; insoweit muß dieser Plan zur Bestimmung des jetzigen Grundbuchinhalts mit herangezogen werden. Dabei ist es entgegen der Ansicht von Rapp (Staudinger/Rapp, WEG, 12. Aufl., § 6 Rdn. 4) nicht entscheidungserheblich, ob bei der Eintragung der Unterteilung auf beide Eintragungsbewilligungen und auf den alten und neuen Aufteilungsplan Bezug genommen wird oder wie im vorliegenden Fall nur auf die Unterteilungsbewilligung und den Unterteilungsplan. Auch ohne nochmalige ausdrückliche Bezugnahme auf die frühere Eintragungsbewilligung gibt der ursprüngliche Aufteilungsplan als nach wie vor aktueller Grundbuchinhalt Auskunft darüber, welche Räume in die Unterteilung einbezogen werden durften und ob auch alle Räume im Sondereigentum wiederum als Sondereigentum ausgewiesen sind. Ist dies nicht der Fall, handelt es sich um eine inhaltlich unzulässige Eintragung. Die inhaltliche Unzulässigkeit ergibt sich auch aus dem Widerspruch, der in der Kennzeichnung eines Raums als gemeinschaftliches Eigentum im ursprünglichen, als Sondereigentum im neuen Aufteilungsplan liegt (vgl. zu allem BayObLGZ 1987, 390 [393 ff.]; 1995, 399 [402 ff.] = ZMR 1996, 285 - hier hat sich der Senat auch mit der Kritik von Röll, in: MittBayNot 1988, 22 ff. auseinandergesetzt; BayObLG, Rpfleger 1988, 256).

c) Die im neuen Aufteilungsplan erstmals als Sondereigentum ausgewiesenen Räume sind, wie das LG weiter zutreffend ausführt, im Zusammenhang mit der Unterteilung nicht von gemeinschaftlichem Eigentum in Sondereigentum übergeführt worden. Dazu hätte es, da es sich um die nachträgliche Einräumung von Sondereigentum handelt, nach § 4 Abs. 1 WEG der Einigung aller damaligen Wohnungseigentümer als Beteiligte in der Form der Auflassung und der Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch bedurft (BayObLGZ 1991, 313 [316 f.] m. w. N.; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 4 Rdn. 3). Der Eigentümer der Wohnung Nr. 1 hätte zwar bei der Einigung von den Eigentümern der Wohnung Nr. 2, die die Unterteilung vornahmen, vertreten werden können; doch fehlt sowohl für die Einigung selbst als auch für ein Handeln im fremden Namen jeder Anhaltspunkt in der notariellen Urkunde; das Grundbuchverfahren verlangt jedoch klare und eindeutige Erklärungen. Das Handeln "zugleich für den Wohnungseigentümer der Wohnung Nr. 1" in Abschnitt VII der Urkunde betrifft nur die Zuweisung eines Sondernutzungsrechts. Weiter fehlt die für die Begründung von Sondereigentum erforderliche Eintragung der Auflassung in das Grundbuch; durch die Einzeichnung der Nr. 2 im Unterteilungsplan bei Räumen, die gemeinschaftliches Eigentum sind, kann die Eintragung der Auflassung nicht ersetzt werden. Da die Umwandlung der drei Räume in Sondereigentum Voraussetzung für deren Einbeziehung in die Unterteilung war, hätte sie spätestens gleichzeitig mit dieser in das Grundbuch eingetragen werden müssen. Es kommt daher, wie das LG gleichfalls zutreffend feststellt, weder darauf an, wozu die vom Käufer der Wohnung Nr. 1 erteilte Vollmacht die Eigentümer der Wohnung Nr. 2 ermächtigte, noch darauf, daß die Zweitkäufer der Wohnung Nr. 1 im Herbst 1981 "die Erklärungen in der Nachtragsurkunde vom 27.1.1981" ausdrücklich genehmigten.

d) (1) Die inhaltliche Unzulässigkeit der Eintragung erfaßt unmittelbar nur die drei Räume, die im ursprünglichen Aufteilungsplan als gemeinschaftliches Eigentum bzw. als Teil des gemeinschaftlichen Grundstücks, im Unterteilungsplan als Sondereigentum ausgewiesen sind. Dies hätte die inhaltliche Unzulässigkeit der ganzen im Zusammenhang mit der Unterteilung bewirkten Eintragungen nur dann zur Folge, wenn dem Rest der Eintragungsvermerke ein wesentliches Erfordernis fehlte (BGH, NJW 1966, 1656 f.; BGH, WPM 1968, 1087 f.; BayObLGZ 1973, 21 [27]; KG, KGJ 42 A, 257 [260]; Demharter, Rdn. 58; KEHE/Eickmann, GBR, 4. Aufl., Rdn. 20; Meikel/Streck, GBR, 8. Aufl., Rdn. 121, jeweils zu § 53). Hier weist die Eintragung der neugebildeten Einheiten, wenn die drei zugleich als gemeinschaftliches und als Sondereigentum ausgewiesenen Räume unberücksichtigt bleiben, keinen Mangel, sondern alle Erfordernisse inhaltlich zulässiger und wirksamer Eintragungen aus. Der Miteigentumsanteil des früheren Wohnungseigentums Nr. 2 von 800/1.000 ist in vollem Umfang aufgeteilt, mit jedem daraus neugebildeten Anteil das Sondereigentum an bestimmten Räumen verbunden, und es sind alle Räume, die als Sondereigentum zum früheren Wohnungseigentum Nr. 2 gehörten, wiederum als Sondereigentum ausgewiesen.

Der Fall unterscheidet sich insoweit von den bisher vom Senat entschiedenen Fällen, in denen jeweils Sondereigentum des unterteilten Wohnungseigentums im Unterteilungsplan als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen war. Eine Lokalisierung des Eintragungsmangels auf bestimmte Räume oder auf bestimmte durch die Unterteilung entstandene Einheiten war dort nicht möglich. Die Löschung der im Zusammenhang mit der Unterteilung vorgenommenen Eintragung nur bei dem Raum, der Sondereigentum war, im Unterteilungsplan aber als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen wurde, hätte zur Folge gehabt, daß dieser Raum als Sondereigentum im Grundbuch eingetragen gewesen wäre (was auch der wirklichen Rechtslage entsprach). Dieses Sondereigentum wäre dann aber nicht mit einem Miteigentumsanteil verbunden gewesen, und dies hätte wiederum wegen § 6 Abs. 1 WEG gegen zwingendes Recht verstoßen und zu einer inhaltlich unzulässigen Eintragung geführt (vgl. BayObLGZ 1987, 390 [395]; 1995, 399 [404] = ZMR 1996, 285 - a. A. Staudinger/Rapp, a. a. O.). Die inhaltliche Unzulässigkeit erfaßte somit dort alle Räume, die nach wie vor als Sondereigentum eingetragen waren und bei deren Bildung durch Unterteilung der zum ursprünglichen Wohnungseigentum gehörende Miteigentumsanteil "aufgebraucht" worden war.

(2) Die Frage, ob die Eintragung von 1981 über die Unterteilung im übrigen unrichtig ist, da an den drei Räumen kein Sondereigentum begründet werden konnte, braucht hier nicht entschieden zu werden. Dies hängt von der Teilwirksamkeit oder völligen Nichtigkeit des materiellen Rechtsgeschäfts ab, dies wiederum gemäß § 139 BGB davon, ob anzunehmen ist, daß die damaligen Eigentümer die Unterteilung in dieser Weise, vor allem mit der Bildung von Miteigentumsanteilen in dieser Größe, auch vorgenommen hätten, wenn die drei Räume nicht Teil des neuen Wohnungseigentums Nr. 2 wurden (vgl. KG, KGJ 43 A, 223 f.). Im letzten Fall wäre das mit der Unterteilung vorgenommene Rechtsgeschäft insgesamt unwirksam und die darauf beruhenden Eintragungen, soweit sie nicht inhaltlich unzulässig sind, vorbehaltlich eines gutgläubigen Erwerbs, unrichtig.

e) Durch die Veräußerungen des Wohnungseigentums Nr. 2 in den Jahren 1985 und 1989 konnte nicht kraft guten Glaubens (§ 892 BGB) Sondereigentum an den drei Räumen erworben werden. Der an sich mögliche gutgläubige Erwerb des Sondereigentums an Räumen, die in Wirklichkeit gemeinschaftliches Eigentum sind (vgl. BayObLGZ 1995, 399 [401] = ZMR 1996, 285; Weitnauer, § 3 Rdn. 40; Staudinger/Rapp, a. a. O.), scheidet hier aus; denn eine inhaltlich unzulässige Eintragung kann nicht Grundlage für gutgläubigen Erwerb sein (BayObLGZ 1995, 399 [403] m. w. N.; Staudinger/Rapp, § 3 Rdn. 67).

3. Zum Zweck der Löschung wird in den Grundbüchern kenntlich zu machen sein, daß die drei Räume (Abstellraum/Boot bzw. Abstellraum/Hobbyraum, Zählerraum bzw. Raum "2 ZR" und Müllbox) nicht als Sondereigentum zum Wohnungseigentum Nr. 2 gehören; damit sind diese Räume aufgrund des ursprünglichen Aufteilungsplans wieder als gemeinschaftliches Eigentum ausgewiesen. Da eine inhaltlich unzulässige Eintragung nicht die Grundlage weiterer Eintragungen sein kann (BayObLGZ 1987, 390 [393]; 1995, 399 [403]; BayObLG, Rpfleger 1988, 256; Meikel/Streck, §53 Rdn. 123) und sich die beiden Widersprüche allein gegen die Eintragung der drei Räume als Sondereigentum, also gegen den inhaltlich unzulässigen Teil des ganzen Eintragungsvermerks richten, sind auch sie von Amts wegen zu löschen.