Unterschriftserfordernis bei Vermietermehrheit

Unterschriftserfordernis bei Vermietermehrheit; Schriftform

Schließen zwei Vermieter, die beide im Eingangstext des schriftlichen Vertrages als Vermieter bezeichnet werden, einen Immobilienmietvertrag ab, unterschreibt aber nur einer von ihnen die Vertragsurkunde, so ist die gemäß § 566 BGB erforderliche Schriftform jedenfalls dann nicht gewahrt, wenn die Vollmacht des Unterzeichners nicht aus objektiven außerhalb der Urkunde liegenden Umständen hervorgeht.

Die Kl. verlangen von dem Bekl. die Zahlung rückständiger Miete. Die Parteien streiten, ob er zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt war. Die Kl., in dem schriftlichen "Mietvertrag über ge-werbliche Räume und Grundstücke" vom 9.9.1994 als "Grundstücks-gesellschaft. L.-Straße. Dr. med. dent. B. S. und R. G." bezeichnet, ver-mieteten dem Bekl. im Dachgeschoß des Hauses eine Nutzfläche von 79,5 m2 als Wohnbüro, bestehend aus Wohnraum, Schlafraum, Wohn-/Arbeitsbereich (Kochen/Essen/Arbeiten), Bad und WC sowie zwei Abstellräumen. Das Mietverhältnis begann am 1.12.1993; das Vertragsende war für den 31.12.2003 vereinbart (§ 4 Abs. 1).

Bis einschließlich Juni 1996 zahlte der Bekl. monatlich 1.121.25 DM, danach nichts mehr. Unter dem 30.8.1996 schrieb er an den Kl. zu 1):

"Hiermit möchte ich Ihnen bekanntgeben, daß für mich das Mietverhältnis am 31.8.1996 beendet ist. Darum möchte ich Sie bitten, die Wohnung am 31.8.1996 um 14.00 Uhr abzunehmen ..."

Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.9.1996 wiesen die Kl. die Kündigung zurück. Auf Aufforderung des Senats legten beide Parteien das jeweilige Original des in ihren Händen befindlichen Mietvertrages vor. Die von den Kl. zur Akte gereichte Vertragsurkunde enthält neben der Unterschrift des Bekl. auch die Unterschriften des Kl. zu 1) sowie der Kl. zu 2), letztere mit dem Namenszug "S.". Die vom Bekl. vorgelegte Urkunde trägt neben seiner Unterschrift die des Kl. zu 1).

Vom Senat auf Bedenken gegen die Wahrung des Schriftformerfordernisses nach § 566 BGB hingewiesen, behaupten die Kl., daß der Kl. zu 1) als Vertreter auch für seine Ehefrau, die Kl. zu 2), gehandelt habe, was dem Bekl. auch bekannt gewesen sei. Dies folge aus dem Inhalt des Mietvertrages und den dem Bekl. bei Mietvertragsunterzeichnung bekannten Umständen. Die Kl. zu 2) habe sich aus der Verwaltung des Mietobjektes herausgehalten. Sämtlichen Schriftverkehr bezüglich der streitgegenständlichen Mietangelegenheit habe allein der Kl. zu 1) mit dem Bekl. geführt.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist überwiegend begründet. Er schuldet den Kl. keine rückständige Miete, weil seine Kündigung vom 30.8.1996 das Mietverhältnis zum 30.11.1996 beendete (§ 565 Abs. 2 Satz 1 BGB). (...)

bb) Der Mietvertrag entspricht nicht dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB, weil nur einer der beiden Vermieter den Mietvertrag unterschrieben hat.

Nach § 126 BGB ist die Vertragsurkunde von den Parteien zu unterschreiben, deren Willenserklärung schriftlich niederzulegen ist, wobei es bei mehrfacher Ausfertigung des Vertrages genügt, wenn jede Par-tei das für den Vertragsgegner bestimmte Exemplar unterschreibt (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Lea-singrechts, 8. Aufl., Rz. 101 ). Geben auf Vermieterseite mehrere die auf Vertragsschluß abzielenden Willenserklärungen ab, so sind die Er-klärungen der mehreren Vermieter in Schriftform abzugeben. Dies erfordert grundsätzlich die Unterschrift sämtlicher - hier beider - Vermieter (vgl. BGH v. 22.2.1994 - LwZR 4/93, BGHZ 125, 175 = MDR 1994, 579 = NJW 1994, 1649; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rz. 105). Für einen etwaigen Grundstückserwerber, dessen Informationsbedürfnis die in § 566 BGB vorgeschriebene Schriftform vorrangig dient, ist von wesentlicher Bedeutung, wer als Vermieter den Vertrag abgeschlossen hat, denn er tritt nur in das Mietverhältnis ein, wenn Vermieter und Grundstücksei-gentümer identisch sind. Auch der Beweisfunktion und dem Schutz vor Übereilung, denen die Schriftform des § 566 BGB ebenfalls dient (BGH v. 24.9.1997 - XII ZR 234/95, BGHZ 136, 357 = MDR 1998, 31 [A] = NJW 1998, 58; v. 24.6.1998 - XII ZR 195/96, BGHZ 139, 123 = MDR 1998, 1216 = NJW 1998, 2664 = GE 1998, 1084), ist nur genügt, wenn beide Vermieter den Vertrag unterschreiben. Insbesondere schließt dies den späteren Einwand eines der Vermieter aus, der andere habe den Vertrag ohne sein Wissen oder gegen seinen Willen abgeschlossen.

Den Anforderungen an die Schriftform genügen die bei Vertragsschluß gefertigten Urkunden nicht. Insoweit ist festzustellen, daß die Kl. zu 2) bei Vertragsschluß keine Vertragsurkunde unterzeichnet hat. Die dem Bekl. überlassene Urkunde hat sie nicht unterschrieben. Die von den Kl. nach dem Termin vom 29.5.2000 eingereichte Vertragsurkunde wurde in dieser Form nicht bei Vertragsschluß gefertigt; vielmehr wurden die Unterschriften nachgeholt. Dies ergibt sich einmal daraus, daß die Kl. zu 2) mit dem Namen "S." unterzeichnete, obwohl sie diesen Namen zur Zeit des Vertragsabschlusses nicht trug. Zum anderen haben die Kl. mit der Klageschrift eine Ablichtung des schriftlichen Mietvertrages vorgelegt; auffällig sind dort handschriftliche Zusätze mit Telefonnummern vor § 1. In der nachfolgend überreichten Vertragsurkunde sind diese Zusätze zwar ausradiert, aber noch zu erkennen. Die Radierung belegt, daß die Kl. eine Ablichtung der ihnen bei Klageerhebung vorliegenden Urkunde, die sie nicht unterschrieben hatten, eingereicht haben.

Vorliegend können sich die Kl. nicht mit Erfolg darauf berufen, die Schriftform sei gewahrt, weil der Kl. zu 1) zugleich in Vertretung der Kl. zu 2) unterschrieben habe. Diese Vollmacht mag vorgelegen haben und bei der späteren Vertragsdurchführung aktuell geworden sein. Anhaltspunkte, die die Auslegung zulassen, die Kl. zu 2) habe den Kl. zu 1) zum Vertragsabschluß bevollmächtigt, sind weder aus dem Vertragstext noch aus der Unterschrift des Kl. zu 1) noch aus sonstigen bei Vertragsschluß erkennbaren Umständen ersichtlich. Dabei kann dahinstehen, ob bei Eheleuten die Unterschrift eines Ehepartners zur Wahrung des Schriftformerfordernisses ausreicht. Denn die Kl. waren zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses noch nicht verheiratet. Vermieter ist laut Vertrag die "Grundstücksgesellschaft L.-Straße, Dr. med. dent. B. S. und R. G.". Als Gesellschafter bürgerlichen Rechts waren die Kl. zum Abschluß des Mietvertrages nur gemeinschaftlich berechtigt (§ 709 Abs. 1 BGB). Eine gesetzliche Vertretungsbefugnis des Kl. zu 1) für die Kl. zu 2) bestand nicht. Vielmehr spricht der Grundsatz des § 709 Abs. 1 BGB gegen seine Bevollmächtigung. Soweit die Kl. ihre interne Aufgabenverteilung und die grundsätzliche Verwaltungs- und Vertretungsbefugnis des Kl. zu 1) darlegen und auf die dem Vertragsschluß nachfolgende Korrespondenz verweisen, so sind dies - anders als die Lage des Mietobjekts - nicht objektive Umstände, die sich den Vertragsparteien und/oder einem Dritten ohne weiteres erschließen.

dd) Mit der nachträglichen Unterschrift der Kl. zu 2) auf dem in ihren Händen befindlichen Vertragsexemplar konnten die Kl. den Verstoß gegen das Schriftformerfordernis nicht heilen. Zur Wahrung der Schriftform reicht das Unterzeichnen des Vertrages allein nicht aus. Die schriftliche Willenserklärung muß dem Vertragsgegner auch zugehen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Lea-singrechts, 8. Aufl., Rz. 101). Die Schriftform ist daher nicht gewahrt, wenn einer der Vermieter die Urkunde nach Kündigung des Mietvertrages unterschreibt, um die Schriftform nachträglich zu erfüllen.

ee) Der Bekl. verstößt nicht gegen Treu und Glauben, wenn er sich auf den Formmangel beruft. Zur Annahme eines Rechtsmißbrauchs genügt es nicht, daß die Parteien bei Abschluß des Mietvertrages übereinstimmend eine bestimmte Vertragsdauer wollten oder davon ausgingen. Gerade die langfristige Bindung ist es, deren Bestand von der Wahrung der Schriftform abhängt (BGH v. 29.10.1986 - VIII ZR 253/85, BGHZ 99, 54 = MDR 1987, 228 = WM 1987, 141 = NJW 1987, 948).

Eine Korrektur zur Vermeidung schlechthin untragbarer Ergebnisse kommt lediglich dann in Betracht, wenn die Parteien aus außerhalb der Urkunde liegenden Gründen zur Erfüllung der Schriftform verpflichtet sind oder eine Partei den durch eine Vertragsänderung bedingten Formmangel zur vorzeitigen Auflösung eines langjährigen Vertrages mißbraucht, obwohl sie durch die Vertragsänderung begünstigt wurde (BGH WM 1964, 148; BGHZ 65, 49 = MDR 1975, 923 = WM 1975, 824 = NJW 1975, 1653; OLG München ZMR 1996, 134). Das ist hier nicht der Fall.

Das Schriftformerfordernis bei einem langfristigen Mietvertrag bietet demjenigen, der sich daraus vorfristig lösen will, vielerlei Möglichkeiten. Eine Variante ist die des vom OLG Rostock entschiedenen Falls.

Eheleute waren im schriftlichen Mietvertrag als Vermieter angegeben; unterzeichnet hatte auf dem Mieterexemplar des Vertrages jedoch nur der Mann. Dieser führte allerdings auch später den Schriftverkehr. Auf dem Exemplar für die Vermieter unterzeichnete später auch die Frau als Vermieterin. Der Mieter kündigte vorzeitig.

Mit Urteil vom 25. September 2000 wies das OLG Rostock die Zahlungsklage der Vermieter ab und meinte, die Schriftform des § 566 BGB sei nicht eingehalten. Unterzeichnet habe lediglich der Mann ohne Vertretungszusatz. Das reiche nicht aus. Ob er in Vollmacht auch für die Frau habe handeln wollen, ergebe sich jedenfalls aus dem Vertrag nicht. Der spätere Schriftverkehr sei unerheblich. Auch die nachgeholte Unterzeichnung durch die jetzige Ehefrau auf dem Vermieterexemplar des Vertrages reiche nicht aus, da dies dem Mieter nicht als Willenserklärung zugegangen war.

Mietrechtsreform: (Wohl) keine Änderungen; jedenfalls nach dem Willen des Gesetzgebers sollte sich durch § 550 BGB nichts ändern. Der Vorsitzende Richter des OLG Rostock ist da allerdings anderer Meinung.