Unterschiedliche Flächenangaben bei Abrechnungseinheit

Unterschiedliche Flächenangaben bei Abrechnungseinheit; Verteilung der Strom- und Müllkosten in Betriebskostenabrechnung; Hauswartkosten; Aufzugskosten; Vorwegabzug für Gewerbe

Eine Betriebskostenabrechnung ist trotz Angabe verschiedener Flächen nicht formell unwirksam, wenn sie verständlich bleibt. Ob die Flächen richtig angegeben sind, ist eine Frage der materiellen Begründetheit. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. verlangt von der Bekl. noch die Nachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen 2004 bis 2007. Die Kl. hält die Betriebskostenabrechnungen für formell und materiell wirksam und begründet.

Die Bekl. ist der Auffassung, aufgrund verschiedener Bodenflächenanteile seien die Betriebskostenabrechnungen formell unwirksam. Sie wendet sich des Weiteren gegen die Positionen Aufzug und Hauswartskosten, aus denen sich nach ihrer Auffassung ein Vorwegabzug nicht hinreichend ergebe. Des Weiteren wendet sie ein, der Wasserverbrauch sei nicht zutreffend abgelesen bzw. berechnet worden. Die Gartenpflegekosten seien nicht richtig verteilt worden, die Sperrmüllkosten sowie die Wartungsleistungen seien nicht umlagefähig. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Die Verwendung von fünf verschiedenen Verteilerschlüsseln sei für den durchschnittlichen Mieter nicht nachvollziehbar.

Sämtliche Betriebskostenabrechnungen sind formell wirksam. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs mangelt es einer Betriebskostenabrechnung dann an der formellen Ordnungsmäßigkeit, wenn entweder der Verteilerschlüssel als solcher aus sich heraus nicht verständlich ist (BGH vom 9.4.2008 - VIII ZR 84/07 -, GE 2008, 795) oder wenn vor Anwendung des Verteilerschlüssels die über ihn zu verteilenden Gesamtkosten noch durch einen internen Rechenschritt um nicht umlagefähige Kosten zu bereinigen sind, ohne dass dieser Rechenschritt offengelegt wäre (BGH vom 31.10.2007 - VIII ZR 261/06 -, GE 2007, 1186). Der BGH begründet diese Auffassung damit, dass in diesen Fällen der Mieter allein schon mangels Verständlichkeit des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die Gesamtkosten außerhalb der dann erteilten Abrechnung vorab bereinigt worden sind, außerstande sei, die getätigte Abrechnung aus sich heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Wenn jedoch dem Mieter bestimmte Werte bezogen auf einen Flächenanteil mitgeteilt werden, sei die mögliche inhaltliche Unrichtigkeit der einer Betriebskostenverteilung zugrunde gelegten Werte lediglich eine Frage der materiellen Berechtigung. Auch etwaige Differenzen zwischen einzelnen Betriebskostenabrechnungen und ihren jeweiligen Zeiträumen im Hinblick auf die Angaben zur Gesamtfläche führen nicht zur formellen Unwirksamkeit; denn der Vermieter muss in seinen Rechenwerken nur die im Abrechnungszeitraum angefallenen und deshalb zur Abrechnung stehenden Betriebskosten des jeweiligen Abrechnungsjahres erfassen, zusammenstellen und unter Abzug der jeweils geleisteten Vorauszahlungen auf die einzelnen Mieter verteilen. Deshalb wird den formellen Anforderungen genügt, wenn die in diesem Jahreszeitraum angefallenen Betriebskosten in ihren Einzelangaben wie auch in ihrer Gesamtheit klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich abgerechnet sind, so dass sie sich einem durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter gedanklich und rechnerisch erschließen und er dadurch in die Lage versetzt wird, den auf das Abrechnungsjahr bezogenen Abrechnungssaldo des Vermieters nachzuprüfen. Eines Abgleichs mit anderen Abrechnungszeiträumen bedarf es hierfür nicht, so dass Schwankungen und Abweichungen für die formelle Wirksamkeit ohne Bedeutung sind (BGH vom 28.5.2008 - VIII ZR 261/07 -, GE 2008, 855). Nur wenn die Abrechnung unverständlich ist, handelt es sich um einen formellen Mangel, der zu ihrer Unwirksamkeit führt. Wenn also der Verteilerschlüssel aus sich selbst heraus ohne Erläuterung unverständlich ist, weil er ein rechnerisches Produkt ist, dessen Zustandekommen der Mieter nicht erkennen kann, führt er zur formellen Unwirksamkeit der hiermit abgerechneten Positionen (BGH vom 9.4.2008 - VIII ZR 84/07 -, GE 2008, 795).

So liegt es hier nicht: Denn die Angabe verschiedener Flächen ist nicht deshalb unverständlich, weil es sich um im Einzelnen nicht erläuterte Flächenangaben handelt. Eine Flächenangabe ist aus sich heraus nicht erläuterungsbedürftig. Zudem sind in den streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnungen die einzelnen Grundstücke in einer Legende dargestellt, so dass die Bekl. allenfalls deren Richtigkeit bestreiten könnte, was sie indes nicht tut, zumal sie hierfür zunächst Einsicht in die entsprechenden Betriebskostenunterlagen nehmen müsste.

Auch die weiteren Einwände der Bekl. greifen nicht durch.

Hinsichtlich der unterschiedlichen Umlageflächen betreffend die Verteilung der Strom- und der Müllkosten sowie der Heizung hat die Kl. mit Schriftsatz vom 10.12.2009 dargestellt, aus welchen Gründen welche Fläche für diese Positionen zugrunde gelegt worden ist, ohne dass sich hieraus ergäbe, dass ein etwa vorgenommener Vorwegabzug nicht dargestellt worden sei. Denn die Kl. legt - je nach unterschiedlicher Teilnahme einzelner Flächen an bestimmten Betriebskostenpositionen - unterschiedliche Flächen zugrunde, so dass ein Vorwegabzug gerade nicht stattfindet. Bezüglich der Hauswartkosten hat die Kl. mit Schriftsatz vom 4.3.2009 dargestellt, dass es gesonderte Verträge mit der Firma O. für die Wartung, den Betrieb und die Instandhaltung gibt. Die Kl. hat des Weiteren die ordnungsgemäße Eichung der Wasserzähleruhren sowie den jeweils abgelesenen Verbrauch dargestellt, so dass sich die Bekl. nicht darauf zurückziehen kann, pauschal zu behaupten, die Ablesungen seien nicht ordnungsgemäß erfolgt.

Der Einwand der Bekl. hinsichtlich Beleuchtung/Strom geht ins Leere, weil - wie oben dargestellt - aufgrund der unterschiedlichen zugrunde gelegten Flächen ein Vorwegabzug hinsichtlich Gewerbe und Lager nicht vorgenommen ist. Das gilt auch für die Kostenart Niederschlagswasser.

Für die Aufzugskosten gilt das zu den Hauswartskosten bereits Ausgeführte, weil die diesbezüglichen Instandhaltungsarbeiten ebenfalls durch gesonderten Vertrag von der Firma O. ausgeführt werden.

Soweit die Kl. die Wasserkosten auf der Basis der Summe der Einzelzähler abrechnet und diese ins Verhältnis zur tatsächlich durch den Hauptwasserzähler entstandenen Summe und der auch durch die Wasserwerke abgerechneten Summe ins Verhältnis setzt, begegnet dies keinen Bedenken (BGH vom 20.11.2009 - VIII ZR 334/08 -, ZMR 2010, 282).

Soweit die Bekl. des Weiteren die Position Grundsteuerbescheid 2007 der Höhe nach anzweifelt, hätte es ihr oblegen, durch Einsichtnahme sich von dem Anfall der in Rechnung gestellten Kosten zu überzeugen. Im Übrigen hat die Kl. diesen nunmehr als Anlage zum Schriftsatz vom 30.4.2010 übersandt.

Auch die abgerechneten Sperrmüllkosten sind umlagefähig, weil hierfür genügt, dass es sich um Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts handelt, ohne dass es darauf ankommt, ob sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter entstanden sind (BGH vom 13.1.2010 - VIII ZR 137/09 -, GE 2010, 333).

Da mithin aufgrund der formell wirksamen und materiell berechtigten Betriebskostenabrechnungen die Erhöhung der Vorschüsse für den Zeitraum 2007 bis April 2008 zu Recht erfolgt ist, hat die Bekl. - nach übereinstimmender Erledigungserklärung betreffend dieser Vorschüsse - die Kosten gem. § 91 a Abs. 1 ZPO zu tragen.

Eine Betriebskostenabrechnung ist nicht deshalb formell unwirksam, weil verschiedene Flächen angegeben werden. Das gilt vor allem, wenn die einzelnen Grundstücke in einer Legende dargestellt werden.

Der Mieter meinte, aufgrund verschiedener Bodenflächenanteile sei die Betriebskostenabrechnung formell unwirksam. Er wandte sich des Weiteren gegen die Positionen Aufzug und Hauswartkosten, aus denen sich ein Vorwegabzug nicht hinreichend ergebe. Der Wasserverbrauch sei nicht zutreffend abgelesen und abgerechnet worden. Die Gartenpflegekosten seien nicht richtig verteilt worden, die Sperrmüllkosten sowie die Wartungsleistungen seien nicht umlagefähig. Beim AG hatte der Mieter Erfolg, beim LG nicht.

Das LG Berlin gab der Klage auf Betriebskostennachforderung statt. Nur wenn die Abrechnung unverständlich sei, handele es sich um einen formellen Mangel, der zur Unwirksamkeit führe. Dazu bezieht sich die Kammer auf die Urteile des BGH in GE 2008, 795 (unverständlicher Verteilerschlüssel) sowie in GE 2008, 855. Ein derartiger Fall liege nicht vor, denn die Angabe verschiedener Flächen sei nicht deshalb unverständlich, weil es sich um im Einzelnen nicht erläuterte Flächenangaben handele. Eine Flächenangabe sei aus sich heraus nicht erläuterungsbedürftig. Zudem seien in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung die einzelnen Grundstücke in einer Legende dargestellt, so dass der Mieter allenfalls die Richtigkeit bestreiten könnte, wozu er zunächst Einsicht in die Unterlagen hätte nehmen müssen. Bezüglich der Hauswartkosten habe der Vermieter dargestellt, dass es gesonderte Verträge mit einer Firma für die Wartung, den Betrieb und die Instandhaltung gebe. Die pauschale Behauptung, die Ablesung der Wasseruhren sei nicht ordnungsgemäß erfolgt, reiche nicht. Für die Aufzugskosten gelte das zu den Hauswartkosten Ausgeführte, weil die diesbezüglichen Instandsetzungsarbeiten ebenfalls durch gesonderten Vertrag ausgeführt würden.

Für die Sperrmüllkosten bezieht sich die Kammer auf die Entscheidung des BGH in GE 2010, 333.

Vgl. auch nebenstehend erläuterte Entscheidung des BGH.