Unterschiedliche Flächenangaben bei Abrechnungseinheit

Unterschiedliche Flächenangaben bei Abrechnungseinheit; Ausnahmen vom Gebot der jährlichen Abrechnung über Betriebskosten; Rumpfabrechnung; Teilabrechnung; Betriebskostenabrechnung; Eigentümerwechsel; Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode; formelle Wirksamkeit

1. Bei einer Betriebskostenabrechnung, in der mehrere Gebäude oder Gebäudeteile einer Wohnungseigentumsanlage zu einer - je nach Betriebskostenart unterschiedlichen - Abrechnungseinheit zusammengefasst werden, betrifft die Frage, ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, nicht die („formelle") Wirksamkeit, sondern die (inhaltliche) Richtigkeit der Abrechnung (im Anschluss an das Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118).

2. Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist grundsätzlich jährlich über Betriebskosten abzurechnen, so dass eine Abrechnung nur für eine kürzere Periode eine unzulässige Teilabrechnung darstellt.

3. Bei sachlichen Gründen kann eine zeitliche Aufspaltung (Teilabrechnung) gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, z. B. bei Eigentümerwechsel oder Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode.

(Leitsätze zu 2. und 3. von der Redaktion)

1 Die Parteien streiten über die Nachzahlung von Betriebskosten für die Jahre 2006 und 2007.

2 Die Bekl. sind seit dem 16. April 2000 Mieter einer seit dem 1. Februar 2006 der Kl. gehörenden Eigentumswohnung in M., I.-Ring 22. Die Wohnung ist Bestandteil der Wohnungseigentumsanlage M.-Str. 1-21/I.-Ring 22-38, die insgesamt 203 Wohnungen in mehreren Gebäuden mit 20 Hauseingängen umfasst. Die Parteien schlossen aus Anlass des Vermieterwechsels am 15. Januar 2006 einen neuen Mietvertrag für die Zeit ab 1. Februar 2006. In § 3 des Vertrags ist geregelt, dass die Bekl. für die im Vertrag näher bezeichneten Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten haben, über die jährlich abzurechnen ist.

3 Die Kl. hat mit ihrer Klage Ausgleich der Nachforderungen aus den von der Hausverwaltung erstellten Betriebskostenabrechnungen vom 28. Dezember 2007 für das Abrechnungsjahr 2006 in Höhe von 1.167,60 € und vom 22. Juli 2008 für das Abrechnungsjahr 2007 in Höhe von 956,76 € begehrt. Das Amtsgericht hat der Klage in Höhe von 846,71 € nebst Zinsen stattgegeben und sie im Übrigen abgewiesen. Die Berufung der Kl., mit der diese ihre Nachforderungen für das Jahr 2006 noch in Höhe von 1.164,25 € und für das Jahr 2007 in Höhe von 939,68 € - insgesamt 2.103,93 € nebst Zinsen - aufrechterhalten hat, ist ohne Erfolg geblieben. Auf die Anschlussberufung der Bekl. hat das Landgericht die Klage insgesamt abgewiesen. Dagegen wendet sich die Kl. mit ihrer vom Berufungsgericht zugelassenen Revision, mit der sie ihre im Berufungsrechtszug geltend gemachten Ansprüche weiterverfolgt.

4 Die Revision hat Erfolg.

I. 5 Das Berufungsgericht hat zur Begründung seiner Entscheidung im Wesentlichen ausgeführt:

6 Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 stünden der Kl. nicht zu, weil beide Abrechnungen wegen formeller Mängel unwirksam seien.

7 Die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 seien in Bezug auf die nach einem Quadratmeterschlüssel abgerechneten Kostenpositionen formell unwirksam, weil über diese Betriebskosten abgerechnet worden sei, ohne die Zusammensetzung der zugrunde gelegten Gesamtflächen und damit den Verteilungsschlüssel „Quadratmeter" hinreichend zu erläutern. Gegen die Zusammenfassung mehrerer Anwesen zu einer Abrechnungseinheit bestünden zwar vorliegend keine grundsätzlichen Bedenken, da in dem Mietvertrag keine gegenteilige Vereinbarung enthalten sei. Aus der klägerischen Abrechnung vom 28. Dezember 2007 ergebe sich auch hinreichend deutlich, dass es sich vorliegend um eine Abrechnungseinheit handele, die aus den Anwesen M. -St. 1-21 sowie I.-Ring 22-38 bestehe. Allerdings werde in der Abrechnung nicht erläutert, wie groß die einzelnen Anwesen seien. Aus den Angaben zu den einzelnen Kostenpositionen folge lediglich, dass die Fläche des Anwesens I.-Ring 22, in dem die Bekl. wohnten, eine Gesamtfläche von 623 m2 aufweise (Kostenposition „Strom Allgemein"), die Anwesen I.-Ring 22, 24 und 26 zusammen über eine Gesamtfläche von 1.617,36 m2 verfügten (Kostenposition Müll) sowie sämtliche Anwesen zusammen eine Gesamtfläche von 14.065,66 m2 hätten. Somit werde lediglich die Größe des Anwesens I.-Ring 22 offengelegt, die Größe der übrigen 19 Anwesen - die Wirtschaftseinheit bestehe aus insgesamt 20 Anwesen - werde hingegen nicht mitgeteilt. Ohne die Flächenangabe für jedes einzelne Anwesen, das Teil der Abrechnungseinheit sei, seien die in der Abrechnung aufgeführten unterschiedlichen Gesamtflächenangaben und somit die Art des Verteilungsschlüssels jedoch nicht nachvollziehbar.

8 Die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 sei auch insoweit formell unwirksam, als die Kl. innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist in Bezug auf die Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" nicht ordnungsgemäß abgerechnet habe. Die Abrechnung vom 28. Dezember 2007 weise für die Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" Gesamtkosten in Höhe von 177.076,27 € und einen auf die Bekl. entfallenden Anteil in Höhe von 1.823,43 € aus. Die Zusammensetzung dieser Summe und der Umlageschlüssel würden aus der Abrechnung selbst nicht deutlich. Auch aus der in der Abrechnung enthaltenen Bezugnahme auf die den Bekl. vorliegenden, von dem Unternehmen M. B. am 16. August 2007 jeweils für den Zeitraum vom 1. bis 31. Januar 2006 und vom 1. Februar bis 31. Dezember 2006 erstellten Abrechnungen werde dies für einen durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieter nicht ohne Weiteres deutlich. Denn die in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 genannte Summe von 1.823,43 € werde in den Abrechnungen von M. B. nicht erwähnt. Vielmehr ergebe sich diese Summe erst aus der Addition der in den Abrechnungen von M. B. ausgewiesenen Beträge. Damit genüge die Kl. nicht ihrer Abrechnungspflicht gemäß § 259 BGB. Es sei nicht Aufgabe des Empfängers der Nebenkostenabrechnung, den Kostenanteil erst zu errechnen. Vielmehr müsse der in der Nebenkostenabrechnung ausgewiesene Betrag unmittelbar in den in Bezug genommenen Abrechnungen als Summe genannt werden, andernfalls sei die Abrechnung nicht nachvollziehbar.

9 Bei dieser Sachlage seien die geltend gemachten Nachforderungen für die Abrechnungsjahre 2006 und 2007 unbegründet, ohne dass es dafür auf die weiteren zwischen den Parteien streitigen Fragen ankomme.

II. 10 Diese Beurteilung hält rechtlicher Nachprüfung nicht stand. Der Kl. kön­nen die geltend gemachten Nachforderungen aus den Betriebskostenab­rechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht mit der vom Berufungsgericht ge­gebenen Begründung versagt werden. Entgegen der Auffassung des Be­rufungsgerichts sind die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 nicht aus den vom Berufungsgericht angeführten Gründen unwirksam.

11 Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, dass der Nachzahlungsanspruch eines Vermieters aus einer Betriebskostenabrechnung voraussetzt, dass dem Mieter innerhalb der einjährigen Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB eine formell ordnungsgemäße Abrechnung zugegangen ist. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung nach der Rechtsprechung des Senats, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Ob die Betriebskostenabrechnung die formellen Voraussetzungen erfüllt, die an ihre Wirksamkeit zu stellen sind, richtet sich danach, ob der Mieter in der Lage ist, die zur Verteilung anstehenden Kostenpositionen zu erkennen und anhand des ihm mitgeteilten Verteilerschlüssels den auf ihn entfallenden Anteil an diesen Kosten rechnerisch nachzuprüfen (Senatsurteile vom 25. November 2009 - VIII ZR 323/08 -, juris, Tz. 11; vom 19. November 2008 - VIII ZR 295/07 -, GE 2009, 189 = WuM 2009, 42, Tz. 21 f.; vom 9. April 2008 - VIII ZR 84/07 -, GE 2008, 795 = WuM 2008, 351, Tz. 16). Diesen Anforderungen genügen die Betriebskostenabrechnungen der Bekl. für die Jahre 2006 und 2007.

12 1. Mit Recht hat sich das Berufungsgericht nicht die Auffassung des Amtsgerichts zu eigen gemacht, nach der die Betriebskostenabrechnungen der Bekl. für die Jahre 2006 und 2007 deshalb unwirksam seien, weil die Kosten für Kaltwasser und Abwasser nicht gesondert ausgewiesen, sondern unter einer Position zusammengefasst worden seien. Der Vermieter darf, wie der Senat nach Erlass des Berufungsurteils entschieden hat, die Kosten für Frischwasser und Schmutzwasser bei der Betriebskostenabrechnung jedenfalls dann in einer Summe zusammenfassen und einheitlich abrechnen, wenn die Umlage dieser Kosten einheitlich nach dem durch den Zähler erfassten Frischwasserverbrauch vorgenommen wird (Senatsurteil vom 15. Juli 2009 - VIII ZR 340/08 -, GE 2009, 1038 = WuM 2009, 516, Tz. 19). Das ist hier unstreitig der Fall.

13 2. Zu Unrecht beanstandet das Berufungsgericht jedoch, dass in den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 die Abrechnung der Kostenpositionen, die nach dem Anteil der Wohnfläche abgerechnet werden, nicht nachvollziehbar sei, weil nicht die Einzelflächen aller 20 Anwesen, aus denen die Wohnungseigentumsanlage bestehe, angegeben seien. Nach der Rechtsprechung des Senats sind bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten, soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, regelmäßig folgende Mindestangaben in die Abrechnung aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und - soweit erforderlich - Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen (Senatsurteile vom 25. November 2009, aaO., und vom 19. November 2008, aaO.). Nichts anderes gilt, wenn bei einer größeren Wohnungseigentumsanlage - wie hier - mehrere Gebäude oder Gebäudeteile für bestimmte Betriebskosten in zulässiger Weise zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst werden (vgl. dazu Senatsurteil vom 20. Juli 2005 - VIII ZR 371/04 -, GE 2005, 1118 = NJW 2005, 3135, unter II 3 a). Den genannten Anforderungen genügen die Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007, soweit in ihnen die Umlegung bestimmter Kostenpositionen nach dem Anteil der Wohnfläche erfolgt ist.

14 a) Die Abrechnungen der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 und 22. Juli 2008 setzen für die nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegenden Betriebskosten die Fläche der von den Bekl. gemieteten Wohnung (82,36 m2) ins Verhältnis zu der für die jeweilige Kostenposition maßgeblichen Gesamtfläche. Damit enthalten die Abrechnungen sowohl die Angabe des Verteilungsschlüssels als auch die für die Errechnung des Anteils des Mieters erforderliche Angabe der Gesamtfläche, zu der die Wohnfläche des Mieters ins Verhältnis zu setzen ist. Als maßgebliche Gesamtfläche ist für die Position „Strom allgemein" die Gesamtfläche der im Gebäude I.-Ring 22 gelegenen Wohnungen (623 m2), für die Position „Strom allgemein/Außenanlage" die Gesamtfläche der in den Gebäuden I.-Ring 22, 24 und 26 gelegenen Wohnungen (1.617,36 m2) und für die übrigen Positionen die Gesamtfläche aller 203 Wohnungen der Wohnungseigentumsanlage (14.065,66 m2) angegeben. Aus diesen Angaben und den in der Abrechnung angegebenen Gesamtkosten der jeweiligen Betriebskosten lässt sich der in der Abrechnung angegebene Anteil der Bekl. an der betreffenden Betriebskostenposition ohne Weiteres rechnerisch nachvollziehen. Ob die der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten maßgeblich sind und ob die insoweit angesetzten Flächenangaben zutreffen, berührt nicht die Wirksamkeit, sondern allein die Richtigkeit der Abrechnung (vgl. Senatsurteil vom 20. Juli 2005, aaO., unter II 3; vom 28. Mai 2008 - VIII ZR 261/07 -, GE 2008, 855 = NJW 2008, 2260, Tz. 11 ff., 13).

15 b) Das Berufungsgericht legt nicht dar, welchen Sinn es hätte haben sollen, in der Abrechnung auch die jeweilige Gesamtwohnfläche aller 20 ein­zelnen Gebäude oder Gebäudeteile der Wohnungseigentumsanlage mit­zuteilen. Für die Errechnung des flächenabhängigen Anteils der Bekl. an den Betriebskosten kommt es nur auf die Angabe der Gesamtfläche der Ge­bäude oder Gebäudeteile an, die in der Abrechnung für die jeweilige Be­triebskostenposition zu einer Wirtschaftseinheit zusammengefasst wor­den sind. Diese Gesamtflächen sind in den Betriebskostenabrechnungen angegeben.

16 3. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts ist die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 auch nicht im Hinblick auf die Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" unwirksam. Der in der Abrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 insoweit ausgewiesene Kostenanteil der Bekl. in Höhe von 1.823,43 € wird zwar in dieser Abrechnung selbst nicht erläutert, ist aber aufgrund der in der Abrechnung enthaltenen Bezugnahme auf die Abrechnungen von M. B., die den Bekl. bereits vorlagen, gedanklich und rechnerisch nachvollziehbar.

17 a) Die am 16. August 2007 von M. B. erstellte Jahresabrechnung 2006 für die Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" ist aufgegliedert in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und den Zeitraum vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits. In dieser Aufgliederung der Betriebskosten für Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser in zwei einander ergänzende Zeiträume, die durch den zum 1. Februar 2006 erfolgten Eigentumswechsel veranlasst war, liegt kein Verstoß gegen das in § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB geregelte Gebot jährlicher Abrechnung.

18 Eine nach dieser Bestimmung unzulässige Teilabrechnung liegt vor, wenn der Vermieter anstelle einer Gesamtabrechnung für das Abrechnungsjahr lediglich für einen Teil des Abrechnungsjahres über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten abrechnet (vgl. OLG Düsseldorf, ZMR 2002, 46; Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, 9. Aufl., § 556 BGB Rn. 302). Ein solcher Fall ist hier nicht gegeben. Die Hausverwaltung der Kl. hat mit ihrer Abrechnung vom 28. Dezember 2007 eine Gesamtabrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten für das Abrechnungsjahr 2006 und keine Teilabrechnung über die Vorauszahlungen für nur einen Teil des Jahres vorgenommen. Auch die Abrechnungen von M. B. für die Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser", auf die die Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 Bezug nimmt, erfassen das gesamte Abrechnungsjahr 2006. In ihnen ist lediglich die Ermittlung des Kostenanteils der Bekl. in zwei einander ergänzende Zeitabschnitte des Abrechnungsjahres aufgegliedert worden. Darin liegt keine nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB unzulässige Teilabrechnung über die Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Eine solche zeitliche Aufgliederung des Kostenanteils des Mieters an einer bestimmten Betriebskostenposition kann durch sachliche Gründe gerechtfertigt oder sogar notwendig sein, wie etwa im Falle von Preissteigerungen während der Abrechnungsperiode. Ein hinreichender sachlicher Grund für eine solche Aufgliederung ist auch - wie hier - bei einem Eigentümerwechsel gegeben, um eine interne Abrechnung von Betriebskosten zwischen dem alten und dem neuen Vermieter innerhalb des laufenden Abrechnungsjahres zu ermöglichen.

19 b) Die Betriebskostenabrechnung der Hausverwaltung vom 28. Dezember 2007 für das Jahr 2006 ist auch nicht, wie das Berufungsgericht gemeint hat, unter dem Gesichtspunkt unwirksam, dass die Abrechnungen von M. B. aufgrund ihrer Aufgliederung der Kostenposition „Heizung/Warm-/Kalt-/Abwasser" in den Zeitraum vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits so unübersichtlich wären, dass der Mieter sie nicht mehr nachvollziehen könnte. Das Berufungsgericht beanstandet insoweit lediglich, dass der in der Betriebskostenabrechnung vom 28. Dezember 2007 als Kostenanteil der Bekl. genannte Betrag von 1.823,43 € in den Abrechnungen von M. B. nicht ausdrücklich genannt ist. Dies trifft zwar zu, bedeutet aber nicht, dass dieser Betrag für den Mieter nicht nachvollziehbar und damit die Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2006 hinsichtlich dieser Kostenposition unwirksam wäre. Denn für den durchschnittlich gebildeten Mieter ist aus den Abrechnungen von M. B. ohne Weiteres zu erkennen, dass es sich bei dem in der Betriebskostenabrechnung genannten Betrag von 1.823,43 € um die Summe der beiden deutlich ausgewiesenen Endbeträge (212,99 € und 1.610,44 €) aus den in Bezug genommenen Abrechnungen von M. B. für die Zeit vom 1. bis zum 31. Januar 2006 einerseits und vom 1. Februar bis zum 31. Dezember 2006 andererseits handelt. Angesichts dessen musste die Addition der beiden Beträge nicht in der Abrechnung selbst vorgenommen werden.

III. 20 Da die Revision Erfolg hat, ist das Berufungsurteil aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO). Die nicht entscheidungsreife Sache ist an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1 ZPO), damit das Berufungsgericht die weiteren streitigen Fragen, die es nicht näher bezeichnet hat, entscheiden und die erforderlichen Feststellungen zur materiellen Berechtigung der Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2006 und 2007 treffen kann.

Der Vermieter darf mehrere Gebäude für eine Betriebskostenabrechnung zu einer Wirtschafts- und Abrechnungseinheit zusammenfassen. Für die formelle Wirksamkeit reicht die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und – soweit erforderlich – Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Der Anteil der Wohnfläche an der Gesamtfläche kann bei den einzelnen Betriebskostenarten unterschiedlich sein, ohne dass dies schon in der Abrechnung zu erläutern wäre, entschied der BGH.

Die Wohnung des Mieters lag in einer Wohnungseigentumsanlage; die Vermieterin hatte mehrere Anwesen zu einer Abrechnungseinheit zusammengefasst. Bei verschiedenen Betriebskostenarten, die nach der Wohnfläche abgerechnet wurden, waren unterschiedliche Verteilerschlüssel mit unterschiedlicher Gesamtfläche angegeben, ohne dass dies erläutert worden wäre. Das Landgericht hielt die Betriebskostenabrechnung für formell unwirksam.

Mit Urteil vom 23. Juni 2010 setzte der BGH seine Rechtsprechung fort, wonach möglicherweise unrichtige Angaben in der Betriebskostenabrechnung die formelle Wirksamkeit nicht berühren. Ob die in der Abrechnung zugrunde gelegten unterschiedlichen Bezugspunkte für die einzelnen Betriebskosten mit zutreffenden Flächenangaben ermittelt wurden, sei allein eine Frage der materiellen Richtigkeit der Abrechnung, was auch später im Rechtsstreit geklärt werden könne. Der BGH teilte auch die weiteren Bedenken des Landgerichts nicht, das eine unzulässige Teilabrechnung für die Heizkosten angenommen hatte, die wegen des Eigentümerwechsels zum 1. Februar aufgegliedert worden war in eine Abrechnung für Januar und für Februar bis Dezember. Dies sei hier durch sachliche Gründe gerechtfertigt.

Die formelle Unwirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung bedeutet, dass der Vermieter so behandelt wird, als ob er überhaupt keine Abrechnung erteilt hätte. Erläuterungen sind dann nicht möglich; nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 BGB können Nachforderungen nicht geltend gemacht werden. Ob die Angaben des Vermieters in der Abrechnung zutreffend sind, betrifft dagegen allein die inhaltliche Richtigkeit (materielle Wirksamkeit) der Abrechnung, die auch noch später geklärt werden kann. Eine Erläuterung des Verteilerschlüssels ist zur formellen Wirksamkeit nur ausnahmsweise erforderlich, etwa wenn der Vermieter die Betriebskosten nicht nach der Fläche, sondern nach „Personen x Tage" umgelegt hat (vgl. LG Berlin, GE 2009, 782, 980; Kinne, GE 2009, 748).

Bemerkenswert sind die Ausführungen des BGH zur Abrechnungsperiode. Während die herrschende Meinung § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB so interpretiert, dass die Abrechnung mindestens jährlich zu erfolgen hat, also auch kürzere Abrechnungsintervalle vereinbart werden können (Schmidt-Futterer-Langenberg Rn. 298 ff . zu § 556 BGB), spricht der BGH von einem gesetzlichen Gebot der jährlichen Abrechnung. Die von ihm angegebenen Zitate sind allerdings wenig überzeugend. Das OLG Düsseldorf (ZMR 2002, 46) begründet seine Auffassung, es gebe einen Grundsatz der Abrechnungseinheit, nicht. Langenberg (Rn. 302) nimmt eine unzulässige Teilabrechnung nur dann an, wenn im Mietvertrag die jährliche Abrechnung über alle Kosten vorgesehen ist. Auch der BGH hält jedoch bei sachlichen Gründen Teilabrechnungen („Rumpfjahr") für zulässig.