Unterschiedlich große Vergleichswohnungen

Unterschiedlich große Vergleichswohnungen; falscher Ausgangsmietzins unschädlich; Teilgewerbezuschlag nicht zu berücksichtigen

1. Ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG ist nicht deshalb unwirksam, weil die Ausgangsmiete falsch berechnet wurde.

2. Für eine Wohnung mit Teilgewerbezuschlag kann als Begründungsmittel eines Mieterhöhungsverlangens auf Vergleichswohnungen mit reiner Wohnraumnutzung verwiesen werden.

Die Kl. hat gegen den Bekl. für beide Wohnungen jeweils Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung um die aus dem Urteilstenor ersichtlichen Beträge gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG.

Die Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 23. April 1997 sind wirksam. Zwar hat die Kl. jeweils einen unzutreffenden Ausgangsmietzins zugrunde gelegt, denn sie hat auf die seit dem 30. Juni 1994 vereinbarte Bruttokaltmiete von 1.326 DM für die Wohnung zu 1. und von 1.555 DM für die Wohnung zu 2. Betriebskostenzuschläge hinzugesetzt, die auf unwirksamen Betriebskostenerhöhungen um 100,65 DM bzw. 117,40 DM vom 18. Juni 1996 beruhen. Diesen Erhöhungen lagen insofern falsche Berechnungen zugrunde, als die Kl. übersehen hatte, daß in den vorangegangenen Mieterhöhungen vom 17. Januar 1994, denen der Bekl. zugestimmt hatte, bereits höhere Betriebskosten enthalten waren, so daß den Betriebskosten per 1. Mai 1996 nicht ein Betriebskostenansatz per 1. Mai 1993 gegenübergestellt werden konnte. Die in der Ausgangsmiete enthaltenen Betriebskosten waren für den Bekl. erkennbar. Er wußte, daß er diese nicht schuldete, denn die Klage auf Zahlung der Erhöhungsbeträge aus der - unwirksamen - Betriebskostenerhöhung für die Monate Juli bis September 1996 war durch rechtskräftiges Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 17 C 572/96 - vom 21.4.1997 abgewiesen worden. Unschädlich ist hierbei, daß der falsche Ausgangsmietzins zu falschen Endbeträgen der verlangten Bruttokaltmieten geführt hat. Für die Wirksamkeit der Erhöhungserklärung genügt es nach allgemeiner Ansicht, wenn zumindest die Erhöhungsbeträge nachvollziehbar bezeichnet sind (vgl. dazu Palandt-Putzo, BGB, 57. Aufl., § 2 MHG Rdn. 22).

Das Mieterhöhungsverlangen ist auch nicht deshalb unwirksam, weil die Kl. als Begründungsmittel unter anderem drei Vergleichswohnungen in einer Größe von 95 qm, 105 qm und 163 qm genannt hat, während die streitgegenständlichen Wohnungen ca. 162 qm bzw. 189 qm aufweisen. Abgesehen davon, daß sich die Kl. nicht nur auf drei Vergleichswohnungen berufen hat, sondern außerdem noch das einschlägige Mietspiegelfeld L 3 zur Begründung aufgeführt hat, können auch die beiden kleineren Wohnungen zum Vergleich herangezogen werden. Es genügt, wenn die Wohnungen "im großen und ganzen" annähernd vergleichbar sind (so Staudinger Emmerich, Mietrecht 13. Aufl. § 2 MHG Rn. 63).

Auch der Mietspiegel kennt keine Begrenzung, soweit die Wohnungen größer als 90 qm sind. Das trifft hier sowohl auf die streitgegenständlichen Wohnungen als auch auf die Vergleichswohnungen zu. Die Vergleichbarkeit entfällt auch nicht deshalb, weil keine der Vergleichswohnungen teilgewerblich vermietet worden ist. Bei der Beurteilung der hier geforderten Erhöhung der Bruttokaltmieten hat der für die teilgewerbliche Nutzung der Wohnungen geforderte Sonderzuschlag außer Betracht zu bleiben. Das Miethöhegesetz gilt grundsätzlich nur für Wohnungsmieten. Sonderzuschläge für eine Sondernutzung sind außerhalb des Verfahrens nach § 2 MHG geltend zu machen (so BayObLG in WuM 1986, 205/206). Daraus folgt, daß für Wohnungsmietverhältnisse, wie sie hier Streitgegenstand sind, die ortsübliche Vergleichsmiete gemäß § 2 MHG ohne diese Zuschläge zu ermitteln ist. Soweit Sternel (Mietrecht 3. Aufl. III 605 d) mit Rücksicht auf die Einheit auch eines Mischmietverhältnisses eine unterschiedliche Rechtsanwendung ablehnt, überzeugen seine Argumente, daß damit auch die Schutzvorschriften zugunsten des Mieters etwa bei einer Änderungskündigung und anderen Vermieterkündigungen aufgehoben wären, nicht. Im Gegenteil würde eine Einbeziehung der Sondernutzungszuschläge die Anwendung des Miethöhegesetzes, etwa bei der Begründung eines Mieterhöhungsverlangens, das dann nur auf ein Sachverständigengutachten gestützt werden könnte, unzulässig einschränken.

Die Vermieterin hatte im Mieterhöhungsverlangen für eine teilgewerblich genutzte Wohnung mit Vergleichswohnungen begründet und dabei eine falsche Ausgangsmiete angegeben. Eine vorangegangene Mieterhöhung wegen gestiegener Betriebskosten war nämlich unwirksam.

Mit Urteil vom 30. Juni 1998 hielt das Landgericht Berlin dies für unschädlich, da es allein auf eine nachvollziehbare Bezeichnung der Erhöhungsbeträge ankomme. Das hat im Ergebnis auch das Kammergericht (GE 1997, 1221) so gesehen. Unschädlich war auch, daß die Mieterhöhung für eine teilgewerblich genutzte Wohnung verlangt wurde (mit überwiegender Wohnraumnutzung), während die Vergleichswohnungen einen Mietzins ohne Teilgewerbezuschlag enthielten. Es wäre in der Tat ein übertriebener Formalismus, hier nur teilgewerblich genutzte Wohnungen als Vergleichswohnungen zuzulassen, zumal im Streitfall der Nachweis der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete ohnehin nicht mit Vergleichswohnungen zu führen ist.