Untersagung einer unzulässigen Untervermietung

Untersagung einer unzulässigen Untervermietung; Nutzung von zu Hotelbetrieb überlassenen Räumen als Fremden- oder Asylantenheim

Im Wege der einstweiligen Verfügung kann dem Mieter eine vertragswidrige Untervermietung untersagt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Berufung der Verfügungsbekl. unterliegt der Zurückweisung durch Beschluss gemäß § 522 Abs. 2 ZPO. Eine mündliche Verhandlung ist nicht geboten. Das Rechtsmittel hat nach einstimmiger Überzeugung des Senats offensichtlich keine Aussicht auf Erfolg. Die Rechtssache hat auch keine grundsätzliche Bedeutung, und weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Berufungsgerichts durch Urteil. [...]

2) Der Umstand, dass die „zum Betrieb eines Hotels" überlassenen Mieträume von der Verfügungsbekl. bereits in der Vergangenheit durch sogenannte „Zimmerkontingentverträge" unter anderem mit dem Landkreis Potsdam‑Mittelmark zur Beherbergung insbesondere von Auszubildenden und Schülern oder von Firmenmitarbeitern genutzt worden sind, führt nicht dazu, die Nutzung der Räume zum Zwecke einer Asylbewerberunterkunft als vertragsgemäße Nutzung anzusehen. Die Verfügungskl. ist auch nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehalten, eine Nutzung hinzunehmen.

Die Vertragsparteien sind frei, eine eng definierte Art der gewerblichen Nutzung als allein zulässigen Gebrauch des Mietobjekts zu bestimmen (vgl. Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts‑ und Wohnraummiete, 3. Aufl. Rn. III. A 998 f.; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet‑, Pacht- und Leasingrechts, 10. Aufl., 685 ff.). Eine Änderung, Erweiterung oder Einschränkung des vereinbarten Mietgebrauchs kann grundsätzlich keine der Vertragsparteien einseitig vornehmen. Bei einem gewerblichen Mietverhältnis kann die Ausweitung oder Veränderung des Gewerbebetriebs ausnahmsweise vom Vermieter als vertragsgemäße Nutzung hinzunehmen sein, wenn diese zur Wahrung berechtigter Interessen des Mieters erforderlich ist, sie sich im Rahmen des Vertragszwecks hält und deren Duldung dem Vermieter nach den Grundsätzen von Treu und Glauben zumutbar ist (vgl. BGH, ZMR 1954, 211; NJW 1957, 1833; Kraemer in Bub/Treier aaO.). Das ist hier im Hinblick auf die beabsichtigte Nutzung der Mieträume als Asylbewerberunterkunft nicht der Fall.

Die von der Verfügungskl. in der Vergangenheit geduldete Nutzung der Hotelräume zu einer auch längerfristigen Beherbergung von Auszubildenden, Schülern, Firmenmitarbeitern und anderen Personen im Rahmen von sogenannten „Zimmerkontinentverträgen" dürfte dazu geführt haben, dass solche Nutzungen auch künftig als vertragsgemäßer Gebrauch hinzunehmen sind. Die nunmehr beabsichtigte Nutzung der Räume als Unterkunft für Asylbewerber stellt aber einen vom Hotelbetrieb - auch mit der Ausprägung im Sinne vorgenannter Kontingentnutzungen - verschiedenen Nutzungszweck dar. Wie der Senat bereits im Hinweisbeschluss vom 14.5.2013 ausgeführt hat, werden Asylbewerber mangels eigener Wohnung in Gemeinschaftsunterkünften untergebracht und sind grundsätzlich verpflichtet, in der ihnen zugewiesenen Unterkunft zu wohnen (§ 53 Abs. 1 und 2 AsylVfG). Hierin besteht der wesentliche Unterschied zu einem Beherbergungsbetrieb. Der öffentlich‑rechtliche Pflichtenkreis des Hoheitsträgers bei der Versorgung von Asylbewerbern und die den Asylbewerber treffende Pflicht, eine zugewiesene Unterkunft zu nehmen, geben der Unterbringung von Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft ein gänzlich anderes Gepräge, als es eine Beherbergung von Gästen, sei es auch im Rahmen von Kontingentnutzungen, aufweist. Dabei kommt es nicht entscheidend darauf an, ob dem Hoheitsträger die Räume auf privatrechtlicher oder öffentlich‑rechtlicher Grundlage zur Verfügung stehen. Die Unterbringung der Asylbewerber, die den tatsächlichen Gebrauch der Mietsache darstellt, weist aufgrund des insoweit bestehenden öffentlich‑rechtlichen Verhältnisses Besonderheiten auf, die mit sonstigen Beherbergungen nicht vergleichbar sind (vgl. auch OLG Hamm, NJW 1992, 916; Kraemer in Bub/Treier, aaO. Rn. III. A 999 m.w.N.; Wolf/Eckert/Ball aaO. Rn. 688). Das gilt insbesondere für die privatrechtliche Durchsetzung des Hausrechts.

Abgesehen von Vorstehendem hat die Verfügungsbekl. auch nicht vorgetragen und glaubhaft gemacht, dass sie als gewerbliche Mieterin im Sinne eines betrieblichen Erfordernisses auf die Ausweitung der Nutzung der Räume über den bisher praktizierten Gebrauch angewiesen ist. So ist nicht ersichtlich, dass und aus welchen Gründen der bisherige Gebrauch der Mietsache den berechtigten Erwerbszwecken ihres Betriebs nicht mehr gerecht werde.

3) Der Verfügungsgrund ist aus den Erwägungen des Hinweisbeschlusses des Senats vom 14.5.2013 gegeben.

Ohne die einstweilige Verfügung hat die Verfügungskl. zu besorgen, dass die Verfügungsbekl. den vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache aufgrund des von ihr geschlossenen Vertrages beginnt. Die drohende vertragswidrige Nutzung kann durch einstweilige Verfügung abgewendet werden (vgl. Fischer in Bub/Treier aaO. Rn. VIII 118; Zöller/Vollkommer, ZPO, 29. Aufl., § 940 Rn. 8 „Mietrecht").

Für die Beurteilung, dass der Verfügungskl. wesentliche wirtschaftliche Nachteile im Hinblick auf den Betrieb ihrer internationalen Privatschule drohen, ist es nicht von ausschlaggebender Bedeutung, ob die laufenden Schulverträge kurzfristig oder nur längerfristig beendet werden können. Wirtschaftliche Nachteile drohen in gleichem Maße in Bezug auf den Neuabschluss von Schulverträgen. Abgesehen davon ist ein drohender Nachteil nicht deshalb unwesentlich, weil er sich den Umständen nach erst in einer bestimmten Zeitspanne wirtschaftlich niederschlägt.

Die Besorgnis der Verfügungskl., dass Eltern ihre Kinder von der Schule abmelden werden, wenn auf demselben Grundstück eine Asylbewerberunterkunft eingerichtet wird, ist nicht deshalb als unbegründet anzusehen, weil nach unwidersprochenem Vorbringen der Verfügungsbekl. ausschließlich Akademiker in der Gemeinschaftsunterkunft untergebracht werden sollen. Es kommt nicht darauf an, ob Abmeldungen aus objektiver Sicht als begründet oder unbegründet erscheinen. Ausschlaggebend ist allein, ob der Verfügungskl. Abmeldungen objektiv drohen. Hiervon ist nach der eidesstattlichen Versicherung des Geschäftsführers der Verfügungskl. mit Rücksicht auf die Klientel der von ihr betriebenen Privatschule, für deren Besuch ein jährliches Schuldgeld von durchschnittlich 13.500 € zu zahlen ist, auszugehen.

Im Wege der einstweiligen Verfügung kann dem Mieter eine vertragswidrige Untervermietung untersagt werden. Sieht der Mietvertrag vor, dass die Räumlichkeiten zum ausschließlichen Betrieb eines Hotels vermietet werden, wobei Untervermietung gestattet ist, so ist eine Untervermietung an Flüchtlinge und Asylbewerber nicht mehr von der im Vertrag eingeräumten Untervermietungserlaubnis gedeckt.

Die Verfügungsklägerin (im Folgenden: Klägerin) betreibt auf ihrem Grundstück in Kleinmachnow eine „International School", die u. a. Kinder von Botschaftsangehörigen besuchen, für die teilweise Personenschutz vorgesehen ist. Auf dem Grundstück befinden sich ferner eine Waldorfschule und ein Waldorfkindergarten sowie eine öffentliche Grundschule.

Im März 2007 vermietete die Klägerin der Verfügungsbeklagten (im Folgenden: Beklagten) weitere auf dem Grundstück befindliche Räumlichkeiten zum ausschließlichen Betrieb eines Hotels, wobei Untervermietung gestattet war. Dementsprechend überließ die Beklagte die Mieträume mehrfach durch „Zimmerkontingentverträge" mit dem Landkreis Potsdam-Mittelmark zur Überlassung an Auszubildende, Schüler und Firmenmitarbeiter. Am 27. November 2012 schloss die Beklagte mit dem Landkreis einen „Beherbergungsvertrag", wonach ab dem 1. Dezember 2012 bis zum 31. Juli 2013 eine Unterbringung von Jugendlichen, Heranwachsenden, Auszubildenden, Flüchtlingen und Asylbewerbern in 20 Doppelzimmern in dem von der Klägerin gemieteten Objekt erfolgen sollte.

Nachdem die Klägerin hiervon erfahren hatte, widerrief sie die Erlaubnis zur Untervermietung in Bezug auf die Nutzung als Asylbewerberheim und beantragte den Erlass einer einstweiligen Verfügung, durch die der Beklagten die entsprechende Untervermietung untersagt werden sollte.

Das LG Potsdam erließ die beantragte einstweilige Verfügung am 30. November 2012 und bestätigte diese durch Urteil vom 11. Dezember 2012; die Berufung hatte keinen Erfolg. Das Brandenburgische OLG wies darauf hin, dass jedenfalls die nunmehr beabsichtigte Überlassung an Asylbewerber – auch, wenn es sich unstreitig ausschließlich um Akademiker handelte – nicht mehr von der im Vertrag eingeräumten Untermieterlaubnis (Hotel) gedeckt sei und deshalb ein Unterlassungsanspruch bestünde. Eine Änderung, Erweiterung oder Einschränkung des vereinbarten Mietgebrauchs könne grundsätzlich keine der Vertragsparteien einseitig vornehmen. Die beabsichtigte Nutzung als Unterkunft für Asylbewerber stelle einen von einem Hotelbetrieb unterschiedlichen Nutzungszweck dar. Ohne den Erlass der einstweiligen Verfügung drohten der Klägerin auch wirtschaftliche Nachteile in Form von „Abmeldungen"; hiervon sei nach der eidesstattlichen Versicherung des Geschäftsführers der Klägerin „mit Rücksicht auf die Klientel der von ihr betriebenen Privatschule, für deren Besuch ein jährliches Schuld(!)geld von durchschnittlich 13.500 € zu zahlen" sei, auszugehen.

Verfügungsanspruch (§ 935 ZPO): ja, siehe § 541 BGB; Verfügungsgrund (§ 940): Abwendung wesentlicher Nachteile, setzt Glaubhaftmachung voraus (§ 920 Abs. 2 ZPO), auch durch eidesstattliche Versicherung nach § 294 Abs. 1 ZPO. Das soll sich aus der eidesstattlichen Versicherung des Geschäftsführers der Klägerin ergeben: Bitte, wie soll der denn binnen weniger Tagen quasi eine Umfrage bei den Eltern der Schüler vorgenommen haben? Wie also soll zu befürchten sein, dass Abmeldungen erfolgen werden, weil Asylanten, und zwar ausschließlich Akademiker, von der Beklagten beherbergt werden? Offenbar ist es das Wort allein, das hier entscheidet: Asylant.