Untersagung der unberechtigten Untervermietung

Untersagung der unberechtigten Untervermietung; einstweilige Verfügung; fehlende Untervermietungserlaubnis

Durch einstweilige Verfügung kann dem Mieter die unberechtigte Überlassung der Mieträume an dritte Personen untersagt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Verfügungskl. vermietete mit schriftlichem Vertrag vom 22.3.2010 Gewerberäume in der F. Allee in Berlin an die Verfügungsbekl. zum Zwecke des Betriebes eines Cafés bzw. einer Bar/Lounge. In § 12 des Mietvertrages wird bestimmt, dass eine Untervermietung in jedem Einzelfall der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf. Die Verfügungsbekl. unterwarf sich durch notarielle Erklärung vom 31.3.2010 der sofortigen Zwangsvollstreckung bezüglich einer Räumungs- und Herausgabeverpflichtung der Mieträume in einem jeden Fall der Mietvertragsbeendigung.

Die Verfügungsbekl. geriet in Mietrückstand. Die Verfügungskl. kündigte das Mietverhältnis im Februar 2012, erwirkte gegen sie vor der Kammer (12 O 182/12) am 6.8.2012 wegen der bis Juni 2012 unbeglichenen Mieten ein Zahlungsurteil über mehr als 9.900 € bei einer Monatssollmiete von 1.113,84 € und erteilte einen Zwangsvollstreckungsauftrag aus der notariellen Urkunde vom März 2010 bezüglich des Rückerhalts der Mieträume.

Nachdem der Gerichtsvollzieher mit Schreiben vom 17.7.2012 der Verfügungsbekl. die Zwangsräumung am 10.8.2012 angekündigt hatte, teilte ihm eine Frau ..., bei der es sich um die Lebensgefährtin des Geschäftsführers der Verfügungsbekl. handelt, mit Schreiben vom 5.8.2012 mit, dass sie über die Mieträume am 26.3.2012 einen Pachtvertrag mit der Verfügungsbekl. geschlossen habe und dort seit April 2012 ein Restaurant betreibe. Der Gerichtsvollzieher führte die Zwangsvollstreckung daraufhin nicht durch. Eine Untervermieterlaubnis der Verfügungskl. existiert nicht; sie nimmt Frau ... gerichtlich auf Räumung und Herausgabe in Anspruch (LG Berlin 12 O 513/12); die Verfügungsbeklagte betreibt eine Zwangsvollstreckungsabwehrklage (LG Berlin 12 O 469/12).

Die Verfügungskl. befürchtet, dass die Verfügungsbekl. einen weiteren Zwangsvollstreckungsversuch durch unerlaubte Untervermietung erneut unterlaufen werde.

Die Verfügungskl. hat antragsgemäß die einstweilige Verfügung vom 17.8.2012 erwirkt, auf die verwiesen wird, in der der Verfügungsbekl. unter Androhung von Ordnungsmitteln untersagt wurde, die Mieträume an Dritte unterzuvermieten oder Dritten in sonstiger Weise zum selbständigen Allein- oder Mitgebrauch zu überlassen.

Nach dem Widerspruch der Verfügungsbekl. beantragt die Verfügungskl., die einstweilige Verfügung vom 17.8.2012 aufrecht zu erhalten.

Die Verfügungsbeklagte beantragt, die einstweilige Verfügung aufzuheben und den Antrag auf ihren Erlass zurückzuweisen. Sie meint, dass das Erfordernis eines eigenen Räumungstitels gegen einen Dritten, der im Vollstreckungstitel nicht namentlich bezeichnet werde, durch das Untervermietverbot unterlaufen werde.

Die einstweilige Verfügung ist gemäß §§ 936, 925 Abs. 2 ZPO zu bestätigen. Der ihr zugrunde liegende Antrag ist zulässig und nach §§ 935, 940 ZPO begründet.

Der Verfügungsanspruch ergibt sich aus § 12 des Mietvertrages der Parteien. Danach bedarf die Untervermietung in jedem Einzelfall der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Verfügungskl., die sie in Bezug auf Frau ... unstreitig nicht erteilt hat, mangels entsprechender Information auch nicht hätte erteilen können und im Hinblick auf den erfolglos gebliebenen Zwangsvollstreckungsauftrag auch nicht erteilen muss. Zwar darf der Vermieter eine Untervermieterlaubnis nicht willkürlich und nicht ohne Prüfung der Interessen seines Vertragspartners verweigern, hier kommt eine derartige Interessenabwägung jedoch weder im Fall der Untervermietung an Frau ... noch in einem etwaigen neuen Einzelfall in Betracht, weil das Mietverhältnis der Parteien unstreitig beendet ist. Selbst wenn kein zu einer fristlosen Kündigung berechtigender Rückstand nach § 543 Abs. 2 BGB bestünde oder bestanden hätte, ist die Verfügungskl. nicht verpflichtet, eine Untervermieterlaubnis zu erteilen, weil dadurch der Sinn und Zweck der notariellen Zwangsvollstreckungsunterwerfung der Verfügungsbekl. in die Räumung und Herausgabe der Mieträume vereitelt werden würde, denn einen Untervermieter betrifft dieser Titel nicht. Die Verfügungskl. ist unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt gehalten, sich dieses Titels durch eine Untervermieterlaubnis faktisch zu begeben und schon gar nicht im Hinblick auf den titulierten Zahlungsanspruch gegen die Verfügungsbekl. Die Verfügungsbekl. hat daher jegliche Untervermietung zu unterlassen.

Der Verfügungsgrund ist ebenfalls erfüllt und liegt in der Abwehr und Vorbeugung einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung der Verfügungskl. durch die Machenschaften der Verfügungsbekl. Die Verfügungskl. hat ein schützenswertes rechtliches Interesse daran, dass ihr titulierter Räumungs- und Herausgabeanspruch nicht durch eine reale oder nur vorgetäuschte unerlaubte Untervermietung vereitelt wird. Wenn die Verfügungsbekl. meint, dass ihr Einwendungen gegen die notarielle Zwangsvollstreckungsunterwerfung gemäß § 767 ZPO zustehen, hat sie diese gerichtlich geltend zu machen. Es stellt aber ein allzu leicht durchschaubares und unredliches Verhalten dar, wenn der Mieter von Gewerberäumen trotz hoher Mietschulden und trotz der Kündigung oder trotz einer konkret absehbaren Kündbarkeit die Mietsache behalten will und versucht, sich der Zwangsräumung durch eine unerlaubte und bis zur Räumungsankündigung auch nicht offen gelegte Untervermietung an einen Freund, Verwandten oder - wie hier - an die Lebensgefährtin des Geschäftsführers zu entziehen. Darin liegt nicht nur ein allgemein bekannter und verbreiteter Trick, sondern eine bewusste Schädigung des Vermieters, dem die Rückgabe der Mietsache dadurch vorenthalten werden soll. Dem kann die Verfügungskl. hier im Wege der einstweiligen Verfügung entgegenwirken, um einer Wiederholung dieses vertragswidrigen Verhaltens der Verfügungsbekl. vorzubeugen.

Da sich das Unterlassungsgebot einer nochmaligen unerlaubten Untervermietung oder Gebrauchsüberlassung an einen Dritten gegen die Verfügungsbekl. als (ehemalige) Mietvertragspartei richtet, wird durch die einstweilige Verfügung auch kein Räumungstitel gegen den Dritten geschaffen. Die Widerspruchsbegründung der Verfügungsbekl. geht daher an der Rechtslage vorbei. [...]

Da die einstweilige Verfügung selbst Vollstreckungstitel nach § 929 ZPO ist und dieses Urteil die einstweilige Verfügung bestätigt, bedarf es keines Ausspruchs über die vorläufige Vollstreckbarkeit (Umkehrschluss aus § 708 Nr. 6 ZPO, vgl. Zöller/Herget, 29. Aufl., Rn. 8 zu § 708 ZPO).

Durch einstweilige Verfügung kann dem Mieter die unberechtigte Überlassung der Mieträume an dritte Personen untersagt werden.

Im Geschäftsraummietvertrag war in § 12 geregelt, dass eine Untervermietung in jedem Einzelfall der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedurfte. Weil die Mieterin, die sich in einer notariellen Erklärung für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses der sofortigen Zwangsvollstreckung hinsichtlich der Räumung und Herausgabe unterworfen hatte, in Zahlungsverzug geriet, kündigte die Vermieterin im Februar 2012 fristlos und beauftragte einen Gerichtsvollzieher mit der Räumung. Dieser führte die Zwangsvollstreckung nicht durch, weil die Mieterin ihm mitgeteilt hatte, dass die Räumlichkeiten im März 2012 an eine dritte Person (Lebensgefährtin des Geschäftsführers der Mieterin), die dort ein Restaurant betreibe, verpachtet worden seien. Nachdem die Vermieterin gegen diese Räumungs- und Herausgabeklage erhoben hatte und die Mieterin die Vollstreckungsabwehrklage gegen die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde betreibt, beantragt sie den Erlass einer einstweiligen Verfügung, mit der der Mieterin eine erneute Untervermietung untersagt wird.

Das LG Berlin gab dem Antrag statt, der Widerspruch der Mieterin hatte keinen Erfolg. Der Unterlassungsanspruch folge aus § 12 des Mietvertrages. Ein Anspruch auf Erteilung einer Erlaubnis zur Untervermietung bestehe nicht, weil einerseits das Mietverhältnis beendet sei und andererseits Sinn und Zweck der notariellen Unterwerfungserklärung vereitelt werden würde. Der für den Erlass der einstweiligen Verfügung erforderliche Verfügungsgrund liege „in der Abwehr und Vorbeugung einer vorsätzlichen sittenwidrigen Schädigung ... durch die Machenschaften der Verfügungsbeklagten". In deren Verhalten liege „nicht nur ein allgemein bekannter und verbreiteter Trick, sondern eine bewusste Schädigung des Vermieters, dem die Rückgabe der Mietsache dadurch vorenthalten werden soll".

Wenn das Mietverhältnis beendet war, gab es zum Zeitpunkt der Untervermietung kein Vertragsverhältnis mehr und damit keinen § 12, auf den der Unterlassungsanspruch gestützt werden konnte. § 862 Abs. 1 BGB scheidet als Anspruchsgrundlage aus, weil verbotene Eigenmacht nur gegenüber dem unmittelbaren Besitzer begangen werden kann, die Vermieterin aber nur mittelbare Besitzerin der Mieträume war. In Betracht käme deshalb nur eine aus § 242 BGB folgende nachvertragliche Verpflichtung der Mieterin, die darin besteht, alles zu unterlassen, was den Vertragsinhalt zu Lasten der Vermieterin nachträglich beeinträchtigen könnte (vgl. im Einzelnen zu nachwirkenden Treuepflichten MünchKommBGB/Ernst, 6. Aufl., § 280 Rn. 109 ff.; BGH, Urt. v. 6. Mai 2009 - XII ZR 137/07, GE 2009, 775, zur „Versorgungssperre" nach beendetem Vertragsverhältnis). Weil die Anspruchsgrundlage wenig „griffig" erscheint, sollte der Mietvertrag Regelungen auch für den Fall der Beendigung des Mietverhältnisses enthalten: Dann handelt es sich um eine sog. Vertragsfortwirkung, aus der ohne Weiteres ein entsprechender Unterlassungsanspruch hergeleitet werden kann.