Unterpächter

Unterpächter; Beseitigungsanspruch; Einrichtungen; bauliche Änderung; Besitz; Gemeinschaftsfläche; Gartenbauverein; Kleingartenverein

1. Hat der Unterpächter Einrichtungen oder eine Änderung der baulichen Substanz nicht selbst veranlaßt, sondern bei Übernahme des Pachtobjekts bereits vorgefunden, ist er dem Hauptverpächter nach § 556 Abs. 3 BGB zur Beseitigung nicht verpflichtet.

2. Zu den Besitzverhältnissen an Gemeinschaftsflächen eines Kleingartenvereins.

1. Zu Recht hat das Landgericht einen Anspruch auf Abbruch des auf der Parzelle 26 des ehemaligen Kleingartengeländes befindlichen Gebäudes verneint, weil dieses unstreitig nicht vom Bekl. errichtet worden ist. Die von den Kl. dagegen ins Feld geführten Zitate aus Rechtsprechung und Literatur zur Räumungs- und Beseitigungspflicht des Pächters gegenüber seinem Verpächter aus §§ 581 Abs. 2, 556 Abs. 1 BGB sind für den hier allein in Betracht kommenden Anspruch aus §§ 4 Abs. 1 BKleingG, 581 Abs. 2, 556 Abs. 3 BGB nicht einschlägig.

Zwar wird die Ansicht vertreten, daß der Unterpächter verpflichtet sei, von ihm angebrachte Einrichtungen und bauliche Änderungen zu beseitigen (Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl., § 556 Rdn. 62; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., IV Rdn. 582; Wolf/Eckert, Gewerbliches Miet-, Pacht- und Leasingrecht, 7. Aufl., Rdn. 1357; anderer Ansicht aber: Schmidt-Futterer/ Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., Rdn. B 2901 291; Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., V Rdn. 47). Für den Fall, daß der Endpächter Einrichtungen oder eine Änderung des baulichen Zustands nicht selbst veranlaßt, sondern bei Überlassung des Pachtobjekts bereits vorgefunden hat, kommt eine Beseitigungspflicht aber nicht in Betracht. Sie wäre aus dem Zweck des § 556 Abs. 3 BGB nicht zu rechtfertigen. Der unmittelbare Herausgabeanspruch wurde aus praktischen Gründen geschaffen, um dem Vermieter, der nicht Eigentümer oder sonst dinglich Berechtigter ist, nach dem Ende des Hauptmietverhältnisses und unabhängig vom Fortbestand eines Untermietvertrags eine Rückforderung zu ermöglichen (vgl. Münchener Kommentar/Voelskow, BGB, 3. Aufl., § 556 Rdn. 25; Staudinger/Sonnenschein a. a. O. Rdn. 49, 50). Auch der Eigentümer hat aber neben dem Anspruch auf Herausgabe (§ 985 BGB) einen Beseitigungsanspruch nur gegen den Störer (§ 1004 BGB). Ist die Beeinträchtigung des Eigentums die Folge einer menschlichen Handlung, kommt als Störer nur derjenige in Betracht, auf dessen Willensbetätigung die Beeinträchtigung zurückzuführen ist (BGHZ 19, 126, 129; Palandt/Bassenge, BGB, 58. Aufl., § 1004 Rdn. 16). Bei einer Ausweitung des Beseitigungsanspruchs aus § 556 Abs. 3 über den Anwendungsbereich des § 1004 hinaus bekäme der Vermieter für seinen vertraglichen Beseitigungsanspruch gegen den Hauptmieter durch jede mehr oder weniger zufällige Untervermietung einen weiteren Schuldner hinzu, ohne daß hierfür eine innere Berechtigung erkennbar ist. Ob ein Beseitigungsanspruch in Betracht kommen würde, wenn der Bekl. durch Vertrag mit einem früheren Endpächter Einrichtungen oder Baulichkeiten übernommen hätte, kann dahingestellt bleiben, da die Kl. derartiges nicht behauptet haben und der Bekl. vertragliche Beziehungen zu früheren Pächtern bestritten hat.

Die in § 4 der Hauptpachtverträge von 1931 und 1934 zwischen den Rechtsvorgängern der Kl. und dem Rechtsvorgänger des Landesbundes der Gartenfreunde in H. e. V. ausdrücklich vereinbarte Rückbaupflicht ist für den Bekl. als Endpächter ebenfalls nicht verbindlich, da er an dem Hauptpachtverhältnis mit den Kl. nicht beteiligt war.

2. Zu Recht hat das Landgericht auch einen Anspruch gegen den Bekl. auf Übertragung seines Mitbesitzes an Gemeinschaftsflächen und -anlagen des Gartenbauvereins "Am F." verneint. Die insoweit jetzt abgegebene Erledigungserklärung der Kl., der der Bekl. widersprochen hat, führt nicht zur Feststellung der Erledigung, weil die Klage insoweit von vornherein unbegründet war. Der Bekl. hat nämlich den angeblichen Mitbesitz niemals erlangt. Der unmittelbare Alleinbesitz war aufgrund des erststufigen Unterpachtverhältnisses vom Landesbund der Gartenfreunde auf den Gartenbauverein übertragen worden (vgl. etwa Palandt/Bassenge § 854 Rdn. 12), so daß der Landesbund erststufiger und die Kl. zweitstufige mittelbare Besitzer wurden. Eine Übertragung des unmittelbaren Besitzes an den Gemeinschaftsflächen und -anlagen durch den Gartenbauverein an die Gesamtheit seiner Mitglieder in der Weise, daß diese unmittelbare (Mit-) Besitzer wurden und der Gartenbauverein sich auf einen (erststufigen) mittelbaren Besitz zurückzog, ist nicht ersichtlich und angesichts seiner Vereinsaufgaben wenig wahrscheinlich. Die bloße Benutzung der Gemeinschaftsflächen und -anlagen machte die Mitglieder auch nicht zu Mitbesitzern neben dem Gartenbauverein, solange der Alleinbesitz des Vereins anerkannt wurde und ein eigener Besitzwille fehlte (vgl. Palandt/Bassenge § 866 Rdn. 1 m. N.). Daß dieser Zustand sich in bezug auf den Bekl. geändert haben sollte, ist ebenfalls nicht ersichtlich.

Selbst wenn der Klageantrag dahin zu verstehen gewesen sein sollte, daß als "Mitbesitz" auch ein unselbständiger Mitgebrauch gemeint war, der möglicherweise ebenfalls Gegenstand eines Herausgabeanspruchs gemäß § 556 Abs. 3 BGB sein kann (vgl. Bub/Treier/Scheuer V Rdn. 31; Palandt/Putzo § 556 Rdn. 19 i. V. m. § 549 Rdn. 3), war dieser jedenfalls bei Eintritt der Rechtshängigkeit dieses mit Schriftsatz vom 15.6.1998 eingereichten Antrags vom Bekl. bereits aufgegeben worden. Zutreffend hat das Landgericht insoweit auf die Übersendung der Parzellenschlüssel mit Schreiben vom 29.1.1996 hingewiesen, die erkennbar auch den Verzicht auf die Benutzung von Gemeinschaftsflächen und -anlagen umfaßte. Die Kl. haben insoweit vorgetragen, daß ihnen das Schreiben nicht vorliege, nicht aber dessen Zugang und den Erhalt der Schlüssel bestritten.