Unternehmensgrundstück

Unternehmensgrundstück; Betriebsnotwendigkeit; Unternehmenseinheit; Unternehmenszweck; Rückübertragungsausschluss; Restitutionsausschluss

Die Restitution eines Grundstücks nach Artikel 21 Abs. 3, 22 Abs. 1 Satz 7 EV, auf das ein Unternehmen zur reibungslosen Abwicklung seines Geschäftsbetriebs angewiesen ist, scheidet gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 VZOG wegen Betriebsnotwendigkeit auch dann aus, wenn dem Unternehmen vom Restitutionsberechtigten angeboten wird, durch Abschluß eines Miet- bzw. Pachtvertrages die weitere Nutzung des Grundstücks und der aufstehenden Gebäude zu sichern.

Die Beteiligten streiten um die Rückübertragung zweier 4.731 bzw. 321 qm großer Grundstücke. Die Grundstücke gehörten vor dem Zweiten Weltkrieg zu dem landwirtschaftlichen Gut, das im Eigentum der Stadt stand. Nach Ende des Zweiten Weltkriegs wurden sie aufgrund der Verordnung über die Bodenreform vom 5. September 1945 in Anspruch genommen. Rechtsträger der Grundstücke war seit 1970 der ... Dieser wurde zum 1. Juli 1990 in die Beigeladene umgewandelt, deren alleinige Gesellschafterin zunächst die Treuhandanstalt war. Die Beigeladene nutzt die Grundstücke als Zentrallager für Büromaterial. Bereits im März 1991 hatte die Kl. bei der ... einen Antrag auf Rückgabe der Grundstücke nach Art. 21 Abs. 3, 22 Abs. 1 Satz 7 Einigungsvertrag gestellt. Mit Bescheid vom 15. April 1993, der Kl. zugestellt am 29. April 1993, lehnte die Bekl. die beantragte Rückübertragung ab. Zur Begründung berief sie sich darauf, daß sich auf den Grundstücken Gebäude befänden, die für die Gewerbetätigkeit der zwischenzeitlich privatisierten Beigeladenen betriebsnotwendig seien, so daß eine Naturalrestitution nicht in Betracht komme. Mit ihrer am 27. Mai 1993 beim Verwaltungsgericht eingegangenen Klage verfolgt die Kl. ihr Begehren weiter.

Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die Ablehnung der beantragten Rückübertragung durch den angefochtenen Bescheid ist rechtmäßig und verletzt die Kl. nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 Satz 1 VwGO), da ihr ein Anspruch auf Restitution des streitbefangenen Grundstücks nach den Vorschriften des Einigungsvertrages - EV - nicht zusteht. Der Kl. steht der von ihr geltend gemachte Restitutionsanspruch jedenfalls nach § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 Vermögenszuordnungsgesetz (VZOG) in der Fassung des Registerverfahrensbeschleunigungsgesetzes (RegVBG) vom 20. Dezember 1993 (BGBl. I S. 2182) nicht zu. Die Vorschrift findet gemäß Art. 19 Abs. 6 Satz 1 RegVBG auch auf Verfahren Anwendung, in denen wie vorliegend bei Inkrafttreten des Gesetzes noch keine bestandskräftige Entscheidung der Zuordnungsbehörde ergangen war. Gemäß § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 VZOG ist die Rückübertragung eines Vermögenswertes ausgeschlossen, wenn der Vermögensgegenstand im Zeitpunkt der Entscheidung über den Antrag auf Rückübertragung der gewerblichen Nutzung zugeführt oder in eine Unternehmenseinheit einbezogen ist und nicht ohne erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens zurückübertragen werden kann. Die früher landwirtschaftlichen Zwecken dienenden Grundstücke werden - was zwischen den Beteiligten unstreitig ist - von der Beigeladenen, die einen Groß-, zum Teil auch Einzelhandel mit Gegenständen des Bürobedarfs betreibt, als Zentrallager für Büromaterial und damit gewerblich genutzt. Diese Nutzung bestand auch bereits im Zeitpunkt des Erlasses des angefochtenen Bescheides. Die für die Anwendbarkeit des § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 VZOG zentrale Frage, ob die Grundstücke, auf denen sich das Lager für das Büromaterial befindet, ohne erhebliche Beeinträchtigungen des Unternehmens der Beigeladenen zurückübertragen werden können, ist in erster Linie nach dem Unternehmenszweck zu beurteilen (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. März 1994 - 7 C 21.93 -). Der Zweck des Unternehmens der Beigeladenen besteht in dem Handel mit Büromaterial. Für diesen Handel hat die Lagerhalle auf den streitgegenständlichen Grundstücken eine wesentliche Bedeutung, zumal die ... nach ihren eigenen - insoweit unbestrittenen - Angaben ihre früheren Außenlager in ... mittlerweile aufgelöst hat. Der Ausschlußtatbestand der Betriebsnotwendigkeit liegt jedenfalls dann vor, wenn ein Grundstück dergestalt in den Betriebsablauf eines Unternehmens einbezogen ist, daß durch den Entzug des Grundstücks die Fortführung des Unternehmens unmöglich gemacht oder doch erheblich erschwert wird. Ist dies der Fall, so kann der Restitutionsausschluß auch nicht unter Hinweis darauf in Frage gestellt werden, daß sich das Unternehmen die weitere Nutzung des Grundstücks durch Abschluß eines Miet- oder Pachtvertrages sichern könnte, wie dies in der Literatur und Rechtsprechung zu dem parallelen Ausschlußtatbestand des § 5 Abs. 1 d) VermG teilweise vertreten wird (vgl. VG Chemnitz, Urteil vom 8. Oktober 1992 - C 4 K 423/93 -; VG Leipzig, Urteil vom 23. Juli 1992 - 1 K 24/91 -; Barkam, § 5 VermG Rz. 21, in: Rädler/Raupach/Bezzenberger (Hrsg.), Vermögen in der ehemaligen DDR, Bd. I; Säcker/Busche, EV Rz. 1257, in: Münchener Kommentar, Sonderband Zivilrecht im Einigungsvertrag; differenzierter Fieberg/Reichenbach, VermG, § 5 Rz. 43, 44). Denn auch dann, wenn der Abschluß eines Miet- oder Pachtvertrages zu akzeptablen Konditionen möglich ist, würde mit der Rückübertragung dem Unternehmen die mit dem Eigentumsrecht verbundene uneingeschränkte

EV Rz. 1257, in: Münchener Kommentar, Sonderband Zivilrecht im Einigungsvertrag; differenzierter Fieberg/Reichenbach, VermG, § 5 Rz. 43, 44). Denn auch dann, wenn der Abschluß eines Miet- oder Pachtvertrages zu akzeptablen Konditionen möglich ist, würde mit der Rückübertragung dem Unternehmen die mit dem Eigentumsrecht verbundene uneingeschränkte Verfügungsmacht über das Betriebsgrundstück und die auf dem Grundstück errichteten Anlagen, die zu den wesentlichen Bestandteilen des Grundstücks rechnen, entzogen. Dies muß als erhebliche Beeinträchtigung des Unternehmens i. S. d. § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 VZOG angesehen werden. Der Gesetzgeber wollte, worauf auch das BVerfG (a. a. O.) hingewiesen hat, durch die Vorschrift des § 11 Abs. 1 Satz 3 Nr. 3 VZOG die Funktionsfähigkeit der Unternehmen sichern. Zur Funktionsfähigkeit eines Unternehmens, die unter Zugrundelegung einer wirtschaftlichen Betrachtensweise zu beurteilen ist, gehört u. a., daß das Unternehmen nicht zusätzlichem Kostendruck ausgesetzt wird, daß der Standort eines Unternehmens gesichert bleibt und daß das Unternehmen so über eine gefestigte Grundlage für die weitere Unternehmensplanung und für Investitionsentscheidungen verfügt, wovon auch die Kreditwürdigkeit eines Unternehmens abhängt. Die Rückübertragung von betrieblich genutzten Immobilien mit der Notwendigkeit, diese nunmehr zu mieten oder zu pachten, verursacht zusätzliche Kosten und erhöht damit den Kostendruck. Es würde eine Situation entstehen, die nach § 11 Abs. 2 Treuhandgesetz - THG - gerade vermieden werden sollte. Gemäß § 11 Abs. 2 THG ist der in Rechtsträgerschaft der ehemaligen volkseigenen Betriebe befindliche Grund und Boden in das Eigentum der Nachfolgegesellschaften der volkseigenen Betriebe übergegangen.. Zu dem in Rechtsträgerschaft der volkseigenen Betriebe stehende Grund und Boden haben im Regelfall zumindest die betrieblich genutzten Grundstücke gehört. Weiterhin könnte ein Unternehmen bei Rückübertragung seiner Betriebsimmobilie auch dann, wenn diese Immobilie zukünftig pacht- oder mietweise genutzt werden könnte, seinen Standort nicht als ausreichend gesichert betrachten, da dem Unternehmen nur schuldrechtliche Nutzungsansprüche zuständen und etwa bei entstehenden Meinungsverschiedenheiten über Fragen der Durchführung des Miet- oder Pachtvertrages es zur Auflösung des Vertragsverhältnisses kommen könnte. Dies zeigt zugleich, daß das Unternehmen, wenn es nicht als Eigentümer über die Betriebsimmobilie verfügt, Unsicherheiten hinsichtlich der Unternehmensplanung, insbesondere der Investitionsplanung ausgesetzt ist. Die Zweckmäßigkeit und Rentabilität von Investitionen ließe sich gegenüber der Situation, die gegeben ist, wenn ein Unternehmen Eigentümer seiner Betriebsimmobilie ist, nicht in gleicher Weise verläßlich abschätzen. All dies würde zu einer Schwächung des Unternehmens führen und auch seine Kreditwürdigkeit nicht unerheblich beeinträchtigen, wobei bei der Finanzierung größerer Investitionen, die Anlagen betreffen, die zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks gehören, hinzukäme, daß, da die Wertschöpfung nicht unmittelbar Vermögenswerte des Unternehmens beträfe, die mit den Investitionen in solche Anlagen verbundene Wertsteigerung bei der Kreditgewährung nicht zugunsten des Unternehmens Berücksichtigung finden könnte. Bei kleineren Unternehmen insbesondere im Dienstleistungsbereich, bei denen es der Üblichkeit entspricht, die Geschäftstätigkeit in gemieteten Räumen abzuwickeln,

e des Unternehmens beträfe, die mit den Investitionen in solche Anlagen verbundene Wertsteigerung bei der Kreditgewährung nicht zugunsten des Unternehmens Berücksichtigung finden könnte. Bei kleineren Unternehmen insbesondere im Dienstleistungsbereich, bei denen es der Üblichkeit entspricht, die Geschäftstätigkeit in gemieteten Räumen abzuwickeln, mögen die vorgenannten Nachteile nicht feststellbar sein oder weniger schwer wiegen. Im Regelfall kann aber nach alldem die Betriebsnotwendigkeit nur bei solchen Grundstücken verneint werden, die für die betriebliche Tätigkeit nicht benötigt und im Hinblick auf eine noch nicht konkretisierte spätere Nutzung bzw. die vermögensmäßige Verwertung im Wege der Veräußerung "auf Vorrat" gehalten werden. Hierzu zählen die streitgegenständlichen Grundstücke, auf welche die Beigeladene für die reibungslose Abwicklung ihrer Geschäftstätigkeit angewiesen ist, nicht, so daß eine Restitution an die Kl. wegen des Ausschlußgrundes der Betriebsnotwendigkeit nicht in Betracht kommt. Der Ausnahmefall eines kleineren Dienstleistungsunternehmens, bei dem es der Üblichkeit entspricht, die Geschäftstätigkeit in gemieteten Räumen abzuwickeln, liegt nicht vor. Die Rückübertragung ist darüber hinaus auch gemäß § 11 Abs. 1 Satz 2 VZOG ausgeschlossen (wird ausgeführt).