Untermietverbot mit Erlaubnisvorbehalt bei Geschäftsraummiete

Untermietverbot mit Erlaubnisvorbehalt bei Geschäftsraummiete; Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks

Eine im Mietvertrag festgelegte Zusatzvereinbarung, daß eine Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters gestattet sei, hat den Charakter eines Verbots mit Erlaubnisvorbehalt. Der Vermieter kann dann die Untervermietung verweigern, wenn mit der Untervermietung eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden ist. (Leitsatz der Redaktion)

Die Bekl. trägt zur Begründung der Berufung vor:

Aufgrund der unter § 23 Ziffer 4 getroffenen Zusatzvereinbarung habe die Bekl. einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, es sei denn, berechtigte Interessen der Kl. stünden entgegen. Die Bekl. ihrerseits habe ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung nicht darzulegen.

Im übrigen habe die Bekl. ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung gehabt. Aufgrund der Fusion der früheren B. V. AG mit der B. H. und W. AG habe die Filiale in der H. geschlossen werden müssen. (...)

Entgegen der Ansicht des Landgerichts hätte die beabsichtigte Untervermietung nicht zu einer wesentlichen und damit unzumutbaren Veränderung des Nutzungszwecks geführt. Da im Mietvertrag die Mieträume mehrfach als "Laden" bezeichnet werden würden, sei ersichtlich, daß die Parteien die Form der Nutzung als Bankfiliale nicht als zwingend angesehen hätten.

Da die Kl. der Bekl. beliebige Umbauarbeiten gestattet hätten, sei es auch unerheblich, daß bei einer Nutzung der Räume als Verkaufsgeschäft für Matratzen bauliche Umgestaltungen erforderlich wären. (...)

Die Kl. zu 1) und 2) haben gegen die Bekl. gemäß § 535 Abs. 2 BGB einen Anspruch auf Zahlung des geltend gemachten Restmietzinses.

Die Bekl. hat gegen die Kl. keinen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch wegen Nichterteilung der Zustimmung zur Untervermietung an die B. M. GmbH. Es kann insoweit auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung Bezug genommen werden.

Grundsätzlich hat der Geschäftsraummieter keinen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis nach § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB a. F. Der Fall liegt hier etwas anders, weil die Parteien unter § 23 Ziffer 4 der Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag vereinbart haben, daß eine Untervermietung der Räume mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist. Eine derartige Regelung hat nach der Rechtsprechung und Literatur den Charakter eines Verbots mit Erlaubnisvorbehalt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 549 Rdnr. 40; Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, lII.

A, Rdnr. 1018; OLG Hamburg WuM 1993, 737). Die in der Rechtsprechung vertretenen unterschiedlichen Auslegungen eines Verbots mit Erlaubnisvorbehalt hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend wiedergegeben. Nach beiden Auslegungen kann aber die Erlaubnis versagt werden, wenn - wie hier - durch die Untervermietung eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden ist (LG Nürnberg WuM 1991, 344; Blank/Börstinghaus a. a. O., OLG Köln OLGR 1997, 18). Die Ausführungen des Landgerichts hierzu sind in vollem Umfang zutreffend und werden durch den Vortrag der Bekl. in der Berufungsinstanz nicht entkräftet. Entscheidend ist, daß die Kl. die Ladenräume gemäß § 1 des Mietvertrages zum Betrieb einer Bankfiliale vermietet haben, und daß die Bekl. gemäß § 8 Ziffer 1 des Mietvertrages die Mieträume nur zum Betrieb einer Bankfiliale benutzen durfte. Gemäß § 23 des Mietvertrages war die Bekl. berechtigt, die Räume für ihre Zwecke - und damit wiederum zum Betrieb einer Bankfiliale - umzubauen. Die Behauptung der Bekl., die Kl. habe ihr beliebige Umbauarbeiten gestattet, ist mit dem Vertragsinhalt nicht zu vereinbaren und unzutreffend. (...)

Die Bekl. hat das Mietverhältnis auch nicht wirksam gemäß § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB a. F. zum 30. Juni 2002 gekündigt, denn ein Kündigungsrecht entsteht nicht, wenn dem Dritten - wie hier - die Mietsache zu Zwecken überlassen werden soll, die nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen (Bub-Treier, a. a. O., IV, Rdnr. 215; OLG Köln OLGR 1997, 18; Palandt/Weidenkaff, 60. Auflage, § 549 BGB, Rdnr. 9). Die Verweigerung der Zustimmung zur Untervermietung an die von der Bekl. benannte M. Firma erfolgte aus wichtigem Grund, weil mit der Untervermietung eine wesentliche Änderung des Hauptmietvertrages verbunden gewesen wäre. (...)

Der Vermieter darf die Untermieterlaubnis verweigern, wenn mit der Untermieterlaubnis eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden wäre. Dann gibt es auch kein Kündigungsrecht des Mieters.

In einem Geschäftsraummietvertrag waren Ladenräume zum Betrieb einer Bankfiliale vermietet worden. In einer Zusatzvereinbarung zum Mietvertrag hieß es, daß eine Untervermietung der Räume mit Zustimmung des Vermieters gestattet sei. In den Räumen betrieb der Mieter eine Bankfiliale, mußte diese dann jedoch aus geschäftsinternen Gründen schließen. Er wollte statt dessen die Räume an ein Verkaufsgeschäft für Matratzen untervermieten, was der Vermieter verweigerte. Der Mieter kündigte und zahlte keine Miete mehr.

In der Berufungsinstanz kam das Kammergericht zu dem Ergebnis, daß der Mieter zur Restmietzahlung verpflichtet sei. Der Mieter habe keinen aufrechenbaren Schadensersatzanspruch wegen Nichterteilung der Zustimmung zur Untervermietung und habe auch nicht außerordentlich kündigen dürfen. Vertraglich sei ein Untermietverbot mit Erlaubnisvorbehalt vereinbart worden. Die Erlaubnis habe versagt werden können, weil durch die Untervermietung eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden gewesen sei. Entscheidend sei, daß die Räume zum Betrieb einer Bankfiliale vermietet worden seien. Für die Zustimmungsverweigerung habe also ein wichtiger Grund und somit kein Sonderkündigungsrecht bestanden.

Das Kammergericht nimmt zur Auslegung der Untermietklausel auf die Ausführungen des Landgerichts Berlin in der vom Mieter angefochtenen Entscheidung Bezug, die hier nicht vorliegt. In der Rechtsprechung werden zwei Ansichten zur Auslegung einer Untermietregelung als Verbot mit Erlaubnisvorbehalt vertreten: Ausgehend von der gesetzlichen Regelung des § 540 Abs. 1 BGB (vor der Mietrechtsreform § 549 Abs. 1 BGB, der inhaltlich nicht verändert, sondern im Hinblick auf Sondervorschriften zur Wohnraummiete nur entzerrt worden ist - § 553 BGB), wonach der Mieter grundsätzlich ohne die Erlaubnis des Vermieters nicht zur Untervermietung berechtigt ist, stellt sich eine Klausel, nach der eine Untervermietung mit Zustimmung des Vermieters gestattet ist, als Verbot mit Erlaubnisvorbehalt dar. Nach einer Ansicht kann der Vermieter die Erlaubnis nach freiem Ermessen versagen, es sei denn, die verweigerte Zustimmung verstößt gegen Treu und Glauben im Sinne des § 242 BGB (BGH NJW 1982, 376 = ZMR 1982, 11). Nach der anderen Ansicht muß die Untermieterlaubnis erteilt werden, wenn der Mieter ein berechtigtes Interesse daran hat und dem Vermieter dadurch keine Nachteile entstehen (OLG Hamburg WuM 1993, 737; vgl. auch Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 540 Rn. 55). Beide Meinungen kommen jedoch zur Versagung der Untermieterlaubnis, wenn damit eine Änderung des vertraglich festgelegten Nutzungszwecks verbunden ist, was in dem vorliegenden Fall mit der Untervermietung eingetreten wäre (Matratzengeschäft statt Bank). Nach § 540 Abs. 1 Satz 2 BGB hat der Mieter trotz berechtigt verweigerter Untermieterlaubnis ein außerordentliches Kündigungsrecht, das nur dann nicht besteht, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt. Im vorliegenden Fall war dazu in bezug auf den Betreiber des Matratzengeschäftes nichts bekannt. Die Rechtsprechung hat aber zum bisherigen § 549 BGB das auch auf den Fall übertragen, daß die Mietsache zu Zwecken überlassen werden sollte, die nicht dem vertragsgemäßen Gebrauch entsprechen (vgl. mit weiteren Entscheidungen dazu auch Kinne in Kinne/Schach, Miet- und Mietprozeßrecht, 3. Aufl., § 540 Rn. 11). Mit der Mietrechtsreform sollte in der Neufassung des § 540 BGB inhaltlich dazu nichts geändert werden (vgl. die amtliche Begründung zu § 540 BT-Drs. 14/4553, Beuermann/Blümmel, Das neue Mietrecht 2001, Seite 76). Da das vorliegend so war, durfte der Mieter auch nicht vorfristig kündigen.