Untermieterlaubnis und Untermietzuschlag

Der zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtete Vermieter hat keinen Anspruch auf eine auch nur teilweise Abschöpfung der gegenüber der anteiligen Hauptmiete höheren Untermiete.

(Leitsatz der Redaktion)

II. Dem Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Erteilung einer Untermieterlaubnis gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB zu, wovon das Amtsgericht auch zutreffend ausgegangen ist. Die Bekl. kann die Zustimmung zur Untervermietung aber nicht von einer Mieterhöhung um 25,56 € monatlich gemäß § 553 Abs. 2 BGB abhängig machen. Denn der Bekl. ist die Genehmigung der Untervermietung eines weiteren Zimmers ohne eine entsprechende Erhöhung der Miete für die Bekl.wohnung nicht unzumutbar. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche ist nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen (LG Berlin, Beschluss vom 21.11.2017 - 67 S 212/17). Dabei ist vorliegend zu berücksichtigen, dass die Wohnung bereits bei Vertragsabschluss an den Vormieter von sechs Personen bewohnt wurde. Der Kl. hat unbestritten dargelegt, dass die Wohnung bereits von Anfang an von vier Personen als Mieter bewohnt wurde. Hinzu kamen zwei Untermieter. Wenn sich - wie vorliegend - durch die Untervermietung nicht die Anzahl der die Wohnung nutzenden Personen erhöht, dann ist selbst eine stärkere Belegung der Wohnung schon nicht erkennbar. Auch die Höhe des von dem Mieter erzielten Untermietbetrages ist nicht ausreichend für die Annahme, dass dem Vermieter durch die Drittüberlassung zur Unzumutbarkeit führende Nachteile erwachsen (LG Berlin, Beschluss vom 8.7.2014 - 63 S 152/14). Es sind auch sonst keine Anhaltspunkte vorgetragen worden oder ersichtlich, die zur Annahme einer übermäßigen und damit unzumutbaren Belastung des Vermieters Anlass geben und damit eine Mieterhöhung rechtfertigen könnten. Konkrete Umstände für messbare wirtschaftliche Nachteile für die Bekl. sind nicht erkennbar. Die Beurteilung der Unzumutbarkeit kann auch nicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete gestützt werden. Die Erhöhung der Miete wegen Genehmigung der Untervermietung nach § 553 Abs. BGB ist Entgelt für eine zusätzliche Leistung des Vermieters und beruht daher auf einem anderen Rechtsgrund als eine Mieterhöhung nach § 558 BGB. Dessen Maßstab ist daher von vornherein nicht anwendbar. Darüber hinaus enthält die Untermiete üblicherweise - wie auch hier - zugleich ein Entgelt für die Nutzung der von dem Hauptmieter zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellten Ausstattung der Wohnung neben dem Mietanteil für den zur Alleinnutzung überlassenen Raum (hier jedenfalls die GEZ, Strom-, Festnetz- und Internetnutzung bekannt). Ein Rechtsanspruch auf anteilige Abschöpfung dessen seitens des Hauptvermieters ist nicht ersichtlich (LG Berlin, Urteil vom 12.1.2018 - 65 S 427/16). Im Übrigen lässt sich auch eine Gewinnerzielungsabsicht des Kl. nicht feststellen. Vorliegend ist aufgrund des erstinstanzlichen Vortrages des Kl. davon auszugehen, dass von den jeweiligen Untermietern ein Untermietzins i. H. v. 330 € verlangt wird. Nachdem der Kl. mit Schriftsatz vom 22. Juni 2017 die entsprechenden Untermietverträge vorgelegt hat, ist die Bekl. diesem Vorbringen nicht weiter entgegengetreten. Im Übrigen hat das Gericht mit Beschluss vom 28.8.2017 darauf hingewiesen, dass von einem zu zahlenden Untermietzins i. H. v. 330 € auszugehen sei, ohne das die Bekl. dem entgegengetreten ist. Zwar beläuft sich die Gesamtmiete auf 1.142,16 € und betrüge daher auf vier Personen aufgeteilt lediglich 285,54 € und nicht 330 €. Allerdings gab der Kl. bereits erstinstanzlich nachvollziehbar an, dass er bei Bemessung des Untermietzinses bereits einen weiteren Betrag von 50 € für die Stromnutzung, einen GEZ-Anteil, die Abnutzung von

treten ist. Zwar beläuft sich die Gesamtmiete auf 1.142,16 € und betrüge daher auf vier Personen aufgeteilt lediglich 285,54 € und nicht 330 €. Allerdings gab der Kl. bereits erstinstanzlich nachvollziehbar an, dass er bei Bemessung des Untermietzinses bereits einen weiteren Betrag von 50 € für die Stromnutzung, einen GEZ-Anteil, die Abnutzung von Einrichtungsgegenständen sowie die Festnetzanschluss­ und Internetnutzung berücksichtigt hatte sowie einen Anteil für Neuanschaffungen für die gemeinschaftlichen Bedürfnisse der Wohngemeinschaft. Wenn die Bekl. nunmehr in ihrer Berufungserwiderung bestreitet, dass mit der Pauschale für Nebenkosten i.H.v. 50 € diese mit abgegolten sind, ist sie mit ihrem Verteidigungsmittel gemäß §§ 529, 531 ZPO präkludiert. […]

Soweit in § 7 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbart wurde, dass die Vermieter berechtigt sind, Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlages i. H. v. monatlich 50 € abhängig zu machen, ist diese Vereinbarung gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam (Schmidt/Futterer-Blank, Mietrecht, 12. Aufl., § 553 Rn. 22 m.w.N.).

Der Vermieter darf die Erlaubnis zur Untervermietung von der Zahlung eines angemessen erhöhten Mietzinses abhängig machen. Ob sich die Angemessenheit der Erhöhung nach der stärkeren Abnutzung und/oder einer Erhöhung der Betriebskosten oder unter dem Gesichtspunkt der Beteiligung des Vermieters am Untermietzins bemisst, ist strittig. 2016 entschied die Mietberufungskammer ZK 18 des LG Berlin, dass der Vermieter, sofern der Mieter selbst die ortsübliche Miete zu zahlen hat, im Regelfall mit 20 % am Untermietzins zu beteiligen ist; liegt die vom Hauptmieter zu zahlende Miete unterhalb der ortsüblichen Miete, dürfe der Vermieter mit bis zu 25 % am Untermietzins partizipieren, solange auch durch den Untermietzuschlag die ortsübliche Miete noch nicht erreicht werde. Nunmehr kassierte ein Einzelrichter dieser Kammer (die ZK 18 ist inzwischen zur ZK 64 geworden) die eigene Rechtsprechung und entschied, der zur Erteilung einer Untermieterlaubnis verpflichtete Vermieter habe keinen Anspruch auf eine auch nur teilweise Abschöpfung der gegenüber der anteiligen Hauptmiete höheren Untermiete.

Der Kläger (Mieter) verlangt von der Beklagten (Vermieterin) Erteilung einer Untermieterlaubnis, die sie von einem Untermietzuschlag in Höhe von 25,56 € monatlich abhängig macht, den der Kläger nicht zahlen will. Seine Klage hatte Erfolg.

Der Beklagte sei zur Genehmigung der Untervermietung eines weiteren Zimmers ohne eine entsprechende Erhöhung der Miete verpflichtet. Selbst eine stärkere Belegung der Wohnung als solche sei nicht ausreichend, einen Mietzuschlag zu rechtfertigen. Vorliegend komme hinzu, dass die Wohnung bereits bei Vertragsabschluss von sechs Personen bewohnt wurde. Der Kläger habe unbestritten dargelegt, dass die Wohnung bereits von Anfang an von vier Personen als Mieter plus zwei Untermietern bewohnt wurde.

Auch die Höhe des von dem Mieter erzielten Untermietbetrages sei nicht ausreichend für die Annahme, dass dem Vermieter durch die Drittüberlassung unzumutbare Nachteile erwüchsen. Auch sonst seien keine konkreten Umstände für messbare wirtschaftliche Nachteile für die Beklagte erkennbar.

Abgesehen davon, dass die Untermiete üblicherweise – wie auch hier – zugleich ein Entgelt für die Nutzung der von dem Hauptmieter zur Mitbenutzung zur Verfügung gestellten Ausstattung der Wohnung neben dem Mietanteil für den zur Alleinnutzung überlassenen Raum (hier jedenfalls die GEZ, Strom-, Festnetz- und Internetnutzung benannt) enthalte, gebe es auch keinen Rechtsanspruch auf anteilige Abschöpfung des vom Hauptvermieter erzielten Untermietzinses. Soweit in § 7 Abs. 2 des Mietvertrages vereinbart worden sei, dass der Vermieter berechtigt ist, Einwilligung zur Untervermietung von der Vereinbarung eines angemessenen Untermietzuschlages i.H.v. monatlich 50 € abhängig zu machen, sei diese Vereinbarung gemäß § 553 Abs. 3 BGB unwirksam.

Der Einzelrichter erwähnt mit keinem Wort die gegenteilige Entscheidung der eigenen Kammer vom 7. Juli 2016 - 18 T 65/16 (GE 2016, 1093). Fraglich ist schon, ob angesichts des Flickenteppichs von Entscheidungen zum Untermietzuschlag allein in Berlin die Sache einem Einzelrichter hätte zugewiesen werden dürfen. Im Gegenteil wäre wg. Divergenzrechtsprechung eine Revisionszulassung zum BGH geboten gewesen.

Die ZK 18/64 hat bisher die Auffassung vertreten, die Erlaubnis zur Untervermietung dürfe von der Zahlung eines erhöhten Mietzinses abhängig gemacht werden, der unter dem Gesichtspunkt der Beteiligung des Vermieters am Untermietzins zu ermitteln und im Regelfall mit 20 %, bei geringer (Haupt-) Miete mit bis zu 25 % des Untermietzinses zu bemessen sei.

Für die ZK 66 ist die Gewährung eines Zuschlages erforderlich, wenn das (bisherige)Austauschverhältnis im Hauptmietvertrag durch Aufnahme eines Untermieters unzumutbar verschoben wird. Allerdings folgt die ZK 66 ausdrücklich nicht der Entscheidung der ZK 18, wonach ein Anteil von 20 % des Untermietzinses anzusetzen ist, sondern plädiert einzelfallabhängig für einen pauschalen Zuschlag für erhöhten Aufwand und erhöhte Sachrisiken von zwischen 5 € und 30 € pro aufzunehmender Person und Monat, zieht andererseits aber auch erheblich höhere Zuschläge bei konkret drohenden Vermögensnachteilen in Betracht und auch dann, wenn untermietbedingt höhere Betriebskosten nicht weitergegeben werden können. Außerdem habe der Richter einen Hinweis auf einen angemessenen Untermietzuschlag zu erteilen, dem der Mieter zustimmen müsse, wolle er nicht Klageabweisung riskieren (LG Berlin, Urteil vom 19 Dezember 2018 - 66 S 29/18 -, GE 2019, 126).

Nach Ansicht der ZK 63 hat der Vermieter selbst bei unberechtigter Untervermietung keinen Zahlungsanspruch gegen den Mieter hinsichtlich der Untermiete oder eines Teils davon, und zwar selbst dann nicht, wenn die Untermiete die vom Hauptmieter zu zahlende Miete übersteigt (LG Berlin, Urteil vom 13. April 2004 - 63 S 7/04 - GE 2004, 1028; Urteil vom 27. September 2014 - 63 S 152/14 - vom Mieter angebotene 25 € je Untermieter sind i. d. R. nicht unangemessen niedrig).

Die ZK 67 vertritt ebenfalls die Auffassung, dass der Vermieter im Fall der Untervermietung nicht per se einen Anspruch auf eine Erhöhung der Miete – „weder in Höhe von 20 % der hälftigen Kalt-, Warm- oder der vereinbarten Untermiete“ – hat, sondern ausnahmsweise nur bei Unzumutbarkeit aufgrund einer vermehrten Belastung des Vermieters durch Gebrauchsüberlassung an den Dritten, wobei die stärkere Belegung der Wohnung an sich nicht ausreichen soll (LG Berlin, Beschluss vom 21. November 2017 - 67 S 212/17-).

Auch die ZK 65 hält einen Untermietzuschlag nur dann für gerechtfertigt, wenn der Vermieter durch die Untervermietung vermehrt belastet wird, was er darzulegen habe; allein die Erhöhung der Nutzerzahl reiche dafür nicht, weil die Nutzungsintensität nicht von der Nutzerzahl, sondern mehr von den Nutzungsgewohnheiten abhinge (LG Berlin, Urteil vom 12. Januar 2018 - 65 S 427/16 -).