Untermieterlaubnis

Es soll ein Rechtsentscheid zu folgender Frage eingeholt werden:

"Hat der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erteilung einer generellen Untermieterlaubnis, wenn nach Abschluß des Miet-vertrages hieran ein berechtigtes Interesse entstanden ist, vorbehaltlich eines wichtigen Grundes in der Person des aufzunehmenden Dritten, oder kann der Mieter nur bei konkreter Benennung des Untermieters um eine solche Untermieterlaubnis nachsuchen?"

Die von der Kammer zur Herbeiführung eines Rechtsentscheides gestellte Frage wird bisher in der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet.

Zum Teil wird die Ansicht vertreten, der Anspruch des Mieters auf Zustimmung zur Untervermietung setze voraus, daß der Untermieter namentlich benannt worden ist. Denn § 549 Abs. 2 BGB setze neben einem berechtig-ten Interesse des Mieters weiter voraus, daß in der Person des beabsichtigten Untermieters kein wichtiger Grund vorliegt, der die Untervermietung für den Vermieter unzumutbar macht. Diese Frage könne aber nicht ohne die Benennung des Untermieters entschieden werden. Hinzu komme, daß die Vorschrift des § 549 Abs. 2 BGB als Ausnahme zum Absatz 1 dieser Vorschrift anzusehen und daher eng auszulegen sei (LG Berlin, ZK 63, Ur-teil vom 17. Juli 1990, GE 1991, 687; LG Berlin, ZK 29, Urteil vom 12. Juni 1990, MM 1990, 23). Einer Klage auf Erteilung der generellen Erlaubnis zur Untervermietung mit dem Vorbehalt "sofern nicht in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliege, der der Erteilung der Erlaubnis entgegenste-he" fehle darüber hinaus das Rechtsschutzbedürfnis, da der Antrag keinen vollstreckungsfähigen Inhalt im Sinne des § 894 ZPO habe.

Demgegenüber vertritt die Kammer in ständiger Rechtsprechung (GE 1985, 479; NJW-RR 1990, 457) die Ansicht, der Anspruch aus § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB decke grundsätzlich auch die von der Kl. mit ihrer Klage aus-drücklich verlangte generelle und nicht personenbezogene Untermieter-laubnis. Etwas anderes gelte nur dann, wenn das berechtigte Interesse des Untermieters gerade in einer besonderen persönlichen Beziehung zu der aufzunehmenden Person des Dritten bestehe. In den übrigen Fällen je-doch, in denen es dem Mieter in erster Linie um die generelle Erlaubnis ge-he, einen Teil des Wohnraums unterzuvermieten, und in denen es ihm auf die Aufnahme gerade einer bestimmten Person nicht ankomme, sei der Mieter nicht verpflichtet, dem Vermieter bereits bei der Darlegung der äu-ßeren Umstände, die zu einer Veränderung seiner persönlichen Situation geführt haben, eine bestimmte Person als Untermieter namentlich bekanntzugeben. Dies werde dem Mieter in der Regel bereits deshalb nicht möglich sein, weil der Untermietinteressent ohne Gewißheit über eine ge-nerelle Berechtigung des Mieters zur unselbständigen Gebrauchsüber-lassung an einen Dritten zur Abgabe verbindlicher Erklärungen vor Abschluß eines Untermietvertrages nicht bereit sein werde. Entgegen der von der Zivilkammer 29 vertretenen Ansicht treffe den Mieter insoweit bezüglich der begehrten Untermieterlaubnis auch keine Vorleistungspflicht im Sinne des § 320 BGB, daß er dem Vermieter die Namen der angekündigten Untermieter angeben und ihm damit Gelegenheit zur Prüfung von Ab lehnungsgründen in deren Person geben müsse (ZK 29 a.a.O.).

Auch im zu entscheidenden Fall geht es der Kl. in erster Linie um die ge-nerelle Erlaubnis, einen Teil ihrer Wohnung unterzuvermieten und gerade nicht um die Aufnahme einer bestimmten Person. § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB begründet unter den darin genannten Voraussetzungen einen Anspruch des Wohnraummieters auf die Erteilung der Erlaubnis, einen Teil des Wohnraumes einem Dritten zu überlassen. Dieser Anspruch des Wohnraummieters, der durch das Zweite Mietrechtsänderungsgesetz von 1964 in das BGB eingefügt wurde, soll dem Mieter von Wohnraum, der in be-sonderem Maße auf den Erhalt der Wohnung angewiesen ist, über ein Kündigungsrecht nach § 549 Abs. 1 Satz 1 BGB hinaus unter bestimmten Umständen die Möglichkeit geben, die Untermieterlaubnis vom Vermieter zu verlangen, notfalls zu erzwingen. Dies bedeutet aber nur, daß die in Ab-satz 2 Satz 1 des § 549 BGB genannten Voraussetzungen vorliegen müs-sen. Andererseits ist der Mieter auch unter den Voraussetzungen des § 549 Abs. 2 Satz 1 BGB auf die Erteilung der Erlaubnis angewiesen, denn allein der Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis gewährt ihm noch nicht die Befugnis, einen Dritten ohne Erlaubnis in die Wohnung aufzunehmen (OLG Hamburg NJW 1982, 1157, 1158, BayObLG GE 1991, 43, 45). Be-reits der Bundesgerichtshof hat in seinem o. g. Rechtsentscheid vom 3. Oktober 1984 deshalb ausgeführt, daß der Mieter konkrete Umstände darzulegen hat, die sein Interesse begründen. Insbesondere muß es für den Vermieter möglich sein, durch Offenbarung der Motivation des Mieters nachzuprüfen, ob die den Wunsch begründenden Umstände erst nach Vertragssschluß entstanden sind und ob sie ein berechtigtes Interesse zu begründen vermögen. Liegen aber diese Voraussetzungen vor, dann ist der Anspruch des Mieters auf Erteilung der Untermieterlaubnis gegeben, ohne daß es der namentlichen Benennung eines Untermieters bedarf; denn die berechtigten Interessen des Mieters gehen denen des Vermieters vor. Folglich ist auch die von der Zivilkammer 29 in der o. g. Entscheidung vertretene Ansicht, den Mieter treffe grundsätzlich eine dahingehende Vorleistungspflicht gemäß § 320 BGB, dem Vermieter den Namen des an gekündigten Untermieters anzugeben, nicht mit dem Gesetzeswortlaut vereinbar.

Diese Ansicht wird durch die weiteren Ausführungen des Bundesge-richtshofs im o. g. Beschluß gestützt, wonach die Rechte des Vermieters dadurch gewahrt bleiben, daß § 549 Abs. 2 Satz 1 Halbsatz 2 BGB ihm die Möglichkeit zur Anführung von Gründen gibt, die ihm persönlich die Auf-nahme Dritter als unzumutbar erscheinen lassen. Damit steht der Vermieter aber dem Verlangen auf Erteilung einer generellen Untermieterlaubnis keineswegs schutzlos gegenüber. Denn er kann die Versagung der Er-laubnis bereits von Anfang an mit der Überbelegung der Wohnung oder der Angabe von Gründen, die ihm persönlich die Aufnahme Dritter unzumutbar machen, begründen. Ist der Mieter nach erteilter Erlaubnis aber aufgrund des Vorbehalts verpflichtet, dem Vermieter die aufzunehmende Person gegebenenfalls unter Mitteilung der beruflichen oder sonstigen Tätigkeit namhaft zu machen, hat der Vermieter auch die Möglichkeit, im Einzelfall jederzeit zu überprüfen, ob in der Person des Dritten ein wichtiger Grund liegt, die Erlaubnis für diesen Fall zu widerrufen. Für diesen Fall steht dem Mieter auch ebensowenig wie dem Gewerberaummieter das Sonderkün-digungsrecht des § 549 Abs. 1 Satz 2 BGB zu.

Klagt der Mieter deshalb auf die Erteilung einer ihm grundsätzlich zustehenden nicht personengebundenen Untermieterlaubnis, genügt es für die Wahrung der Interessen des Vermieters, wenn der Klageantrag dahingehend eingeschränkt wird, sofern in der Person des Untermieters kein wich-tiger Grund zur Ablehnung besteht.

Entgegen der Ansicht der Zivilkammer 63 erfolgt die Verurteilung zur Ab-gabe der entsprechenden Erlaubnis auch in diesem Fall ohne Bedingung. Denn die Abgabe der Untermieterlaubnis hängt nicht von dem Vorbehalt ab, sondern dieser ist Bestandteil der unbedingt abzugebenden Erklärung.

Die 64. Zivilkammer des Landgerichts Berlin hat durch Beschluß vom 28. Januar 1992 dem Kammergericht zum Erlaß eines Rechtsentscheides die Frage vorgelegt, ob der Mieter gegen seinen Vermieter einen Anspruch auf Erteilung einer generellen Untermieterlaubnis hat, wenn nach Abschluß des Mietvertrages hieran ein berechtigtes Interesse entstanden ist, oder ob der Mieter nur bei konkreter Benennung des Untermieters um eine Untermieterlaubnis nachsuchen kann.

Hintergrund des Vorlagebeschlusses ist es, daß die verschiedenen Zivilkammern des Landgerichts dazu unterschiedliche Auffassungen vertreten. Dies nicht ohne Grund, da die Untervermietungserlaubnis bekanntlich nur erteilt werden muß, wenn in der Person des aufzunehmenden Dritten aus der Sicht des Vermieters kein wichtiges Hindernis entgegensteht. Das kann er allerdings nur beurteilen, wenn er den Dritten auch kennt.

Demgegenüber hatte die 64. Zivilkammer, die jetzt den Vorlagebeschluß gefertigt hat, immer die Auffassung vertreten, dem Vermieter müsse der Name des Untermieters nicht genannt werden.