Untermieterlaubnis, keine Aufnahme des Ehegatten des Untermieters in die Wohnung

Ist vermieterseits dem Mieter die Untervermietung an einen Verwandten erlaubt, kann sich der Untermieter gegenüber dem Vermieter nicht darauf berufen, er könne seinen Ehepartner mit in die Wohnung aufnehmen.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe von Wohnraum. Der Bekl. zu 1) mietete mit Beginn zum 13.4.2010 von der Rechtsvorgängerin der Kl. die Wohnung …, Seitenflügel, EG links mit einer Gesamtgröße von ca. 38,10 m2. Die Kl. trat durch Grundbucheintragung im Jahr 2012 als Vermieterin in das Mietverhältnis ein. In § 3 des Mietvertrages ist vorgesehen, dass eine Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder Teilen davon an Dritte nur mit Einwilligung des Vermieters erfolgen darf. Die Nettokaltmiete betrug zuletzt 325,75 € monatlich, inklusive Vorauszahlungen auf die Heizkosten 423,75 €.

Der Bekl. zu 1) zog nach Abschluss des Mietvertrages nicht in die streitgegenständliche Wohnung ein. Er blieb unter seiner bisherigen Anschrift … wohnhaft und errichtete unter der Anschrift … einen Zweitwohnsitz. Die hier verfahrensgegenständliche Wohnung wurde von Beginn des Mietverhältnisses an von der Bekl. zu 2), der Cousine des Bekl. zu 1), alleine bewohnt. 2014 schlug der Bekl. zu 1) vor, die Bekl. zu 2) als Hauptmieterin in das Mietverhältnis aufzunehmen. Die Kl. lehnte dies ab, erteilte dem Bekl. zu 1) jedoch mit Schreiben vom 16.7.2014 eine Untermieterlaubnis für die Bekl. zu 2). In Nr. 3 der Untermieterlaubnis ist festgehalten, dass der Untermieter nicht berechtigt ist, den Wohnraum mit anderen als im Untermietvertrag angegebenen Personen zu nutzen. In Nr. 4 und 5 der Erlaubnis ist klargestellt, dass zwischen Hauptvermieter und Untermieter keine unmittelbaren Vertragsbeziehungen bestehen und der Untermieter sich gegenüber dem Vermieter nicht auf Kündigungsschutzgründe berufen kann.

Die Bekl. zu 2) heiratete 2013 den Bekl. zu 3) und nahm diesen zum 4.10.2014 in die streitgegenständliche Wohnung auf. Eine diesbezügliche Mitteilung an die Kl. erfolgte nicht. Nachdem Mitarbeiter der Kl. 2017 festgestellt hatten, dass sich neben dem identischen Nachnamen der Bekl. zu 1) und 2) auch der Nachname des Bekl. zu 3) am Klingelschild und Briefkasten der Wohnung befand, mahnte die Kl. den Bekl. zu 1) mit Schreiben vom 8.9.2017 wegen dieser unerlaubten Untervermietung ab und forderte ihn zur Beendigung derselben auf. Mit Fax vom 21.9.2017 wies der Bekl. zu 1) die Kl. auf die Untermieterlaubnis für die Bekl. zu 2) hin.

Die Bekl. zu 2) und 3) blieben in der Wohnung wohnhaft. Mit Schreiben vom 18.10.2017 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl. zu 1) die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses und begründete dies mit der unerlaubten Untervermietung an „Dadi“, d. h. den Bekl. zu 3). Mit Schriftsatz vom 31.1.2018 widerrief die Kl. die für die Bekl. zu 2) erteilte Untermieterlaubnis und sprach erneut die fristlose Kündigung wegen der Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 3) aus.

Die Kl. ist der Ansicht, das Mietverhältnis sei durch die Kündigung vom 18.10.2017 wirksam fristlos beendet worden, da jedenfalls die Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 3) unbefugt erfolgt sei. Dem könne auch nicht ein Anspruch der Bekl. zu 2) auf Erteilung einer Untermieterlaubnis für den Bekl. zu 3) als ihrem Ehemann oder Art. 6 GG entgegengehalten werden, da zwischen ihr und der Kl. keinerlei vertragliche Beziehung bestehe. Zudem habe sie einer vollständigen Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2) nie zugestimmt.

Die Kl. hat zunächst Klage gegen den Bekl. zu 1) erhoben. Mit Schriftsatz vom 31.1.2018 hat sie die Klage auf die Bekl. zu 2) und 3) erweitert. […]

Die Bekl. behaupten, der Bekl. zu 1) habe bereits bei Beginn des Mietverhältnisses klargestellt, dass er die Wohnung in erster Linie nicht für sich, sondern die Bekl. zu 2) benötige. Die Rechtsvorgängerin der Kl. sei hiermit einverstanden gewesen, habe jedoch aus Bonitätsgründen den Bekl. zu 1) als Mieter gewollt. Die Bekl. sind der Auffassung, das Mietverhältnis bestehe ungekündigt fort. Dies ergebe sich aus dem Umstand, dass der Bekl. zu 3) als Ehemann der Bekl. zu 2) zum gemäß Art. 6 GG geschützten Personenkreis gehöre. Da der Bekl. zu 1) zur Erlaubniserteilung verpflichtet gewesen sei bzw. die Aufnahme eines Ehegatten in diesem Verhältnis keiner Erlaubnis bedürfe, gelte dies im Ergebnis auch im Verhältnis zur Kl.

I. Die zulässige Klage ist begründet.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der streitgegenständlichen Wohnung gemäß § 546 Abs. 1, Abs. 2 BGB. Denn das zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 1) bestehende Mietverhältnis ist durch die Kündigung der Kl. vom 18.10.2017 außerordentlich fristlos gemäß §§ 543 Abs. 1, 569 BGB beendet worden.

Gemäß § 543 Abs. 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Gemäß § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB liegt ein wichtiger Grund insbesondere vor, wenn der Mieter die Rechte des Vermieters dadurch in erheblichem Maße verletzt, dass er die Mietsache unbefugt einem Dritten überlässt. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung gemäß § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Gemäß § 569 Abs. 4 BGB ist der zur Kündigung führende wichtige Grund in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Zwar kann die Kl. ihre Kündigung nicht auf eine unbefugte Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2) stützen. Dies folgt bereits aus dem Umstand, dass die Kl. mit Schreiben vom 8.9.2017 ausdrücklich nur eine unerlaubte Untervermietung an die Person namens „Dadi“, d. h. an den Bekl. zu 3) abmahnte. Für den Bekl. zu 1) war insoweit nicht zweifelsfrei erkennbar, dass hier auch eine Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2) hätte beanstandet werden sollen. Zudem hat die Kl. sowohl ihr Kündigungsschreiben vom 18.10.2017 als auch ihre im Schriftsatz vom 31.1.2018 enthaltene Kündigung nur mit der unbefugten Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 3) begründet. Das Begründungserfordernis des § 569 Abs. 4 BGB gilt auch für solche Kündigungen, die sich auf § 543 BGB stützen. Es soll sicherstellen, dass der Mieter Klarheit über seine Rechtsposition und seine Verteidigungsmöglichkeiten erhält (vgl. Schmidt-Futterer, Mietrecht, 13. Auflage 2017, § 569 BGB, Rn. 76, 77). Ob sich die vollständige Gebrauchsüberlassung an die Bekl. zu 2) innerhalb der Grenzen des eingeräumten vertragsgemäßen Gebrauchs hielt oder nicht, bedarf aufgrund der vorangegangenen Ausführungen keiner Entscheidung.

Die Kl. war jedoch deshalb zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Bekl. zu 1) berechtigt, weil dieser die Wohnung unbefugt dem Bekl. zu 3) zum Gebrauch überlassen und dadurch eine erhebliche Pflicht verletzt hat.

Der Bekl. zu 3) ist „Dritter“ im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Dritter in diesem gesetzlichen Sinne ist grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages ist. Hiervon ausgenommen ist nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehungen. Kein Dritter ist namentlich der Ehegatte des Mieters (BGH, Urteil vom 12.6.2013, XII ZR 143/11). Zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Wohnung strahlt dieser grundgesetzlich gewährleistete Schutz in das Privatrecht aus.

Der Bekl. zu 3) ist jedoch vorliegend nicht Ehegatte des Mieters, also des Bekl. zu 1), sondern der Ehemann der Bekl. zu 2). Im Verhältnis zwischen der Kl. und der Bekl. zu 2) kann die Ausstrahlungswirkung des Art. 6 GG bereits deshalb nicht angenommen werden, weil zwischen diesen keinerlei vertragliche Beziehungen vorliegen. Eine andere Beurteilung ergibt sich auch nicht bei Unterstellung des Bekl.vortrages als zutreffend, dass die Rechtsvorgängerin der Kl. damit einverstanden gewesen wäre, dass die Wohnung in erster Linie durch die Bekl. zu 2) genutzt würde. Denn auch nach diesem Vorbringen war die Bekl. zu 2) lediglich Untermieterin, nicht jedoch Mieterin der streitgegenständlichen Wohnung. Im hier alleine maßgeblichen Verhältnis zwischen der Kl. und dem Bekl. zu 1) ist der Bekl. zu 3) „Dritter“ im gesetzlichen Sinne.

Die Erheblichkeit der durch den Bekl. zu 1) infolge der Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 3) begangenen Pflichtverletzung kann auch nicht deshalb verneint werden, weil auf die Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 3) ein Anspruch bestanden hätte.

Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung ist für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich ist, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung - nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch - im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Für diese Abwägung sind neben sonstigen Abwägungskriterien auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der - tatsächlich nicht eingeholten - Untermieterlaubnis erheblich (LG Berlin, Beschluss vom 16.5.2017, 67 S 119/17 = GE 2017, 78). Die Erheblichkeit einer zur Kündigung berechtigenden Pflichtverletzung kann daher im konkreten Einzelfall zu verneinen sein, wenn ein Mieter im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat, so dass der Kl. ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre.

Gemäß § 553 Abs. 1 BGB kann der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entsteht. Ein berechtigtes Interesse ist gegeben, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zu Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen (LG Berlin, Urteil vom 4.12.2006, 67 S 425/05 = GE 2007, 783).

Ein vorhandenes berechtigtes Interesse der Bekl. zu 2), ihren Ehemann mit in die Wohnung aufzunehmen, ist in diesem Zusammenhang jedoch nicht entscheidungserheblich. Denn auch hier ist zu berücksichtigen, dass die Bekl. zu 2) nicht Mieterin, sondern lediglich Untermieterin der Wohnung ist. § 553 BGB sieht jedoch nur einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte vor. Dieser kann einer Kündigung des Vermieters entgegenstehen. Das Gesetz sieht hingegen keinen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-) Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor, da zwischen diesen kein Vertragsverhältnis besteht. Vertragliche Beziehungen bestehen nur zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sowie zwischen dem Haupt- und dem Untermieter. Die Annahme, dass die Kl. zur Erteilung einer solchen Erlaubnis verpflichtet bzw. die Aufnahme des Bekl. zu 3) als Ehegatten mangels Eigenschaft als „Dritter“ schon nicht erlaubnispflichtig sei, weil dies für den Bekl. zu 1) als Vermieter der Bekl. zu 2) gelte, würde im Ergebnis jedoch zur Konstruktion einer solchen, gesetzlich nicht vorgesehenen Regelung und eines nicht vorhandenen Rechtsverhältnisses führen.

Die Bekl. können einen solchen Anspruch vorliegend auch nicht aufgrund einer individualvertraglichen Vereinbarung zwischen den Parteien herleiten. Denn in der für die Bekl. zu 2) erteilten Untermieterlaubnis vom 16.7.2014 hat die Kl. ausdrücklich klargestellt, dass die Bekl. zu 2) nicht zur Aufnahme weiterer Personen berechtigt ist, zwischen ihr und der Kl. kein Vertragsverhältnis begründet wird und Kündigungsschutzgründe in diesem Verhältnis nicht greifen. Auch im Hinblick auf die behauptete Vereinbarung mit der Rechtsvorgängerin der Kl. im Jahr 2010 haben die Bekl. nicht vorgetragen, dass der Bekl. zu 2) generell die Aufnahme weiterer Personen oder die Aufnahme des Bekl. zu 3) - den sie ohnehin erst 3 Jahre später im Jahr 2013 geheiratet hat - gestattet worden wäre.

Ein berechtigtes Interesse des Bekl. zu 1) an der Aufnahme des Bekl. zu 3) in die streitgegenständliche Wohnung gemäß § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ist von den Bekl. nicht dargelegt worden. In Anbetracht des Umstandes, dass der Bekl. zu 1) nie in der Wohnung gewohnt hat, der Bekl. zu 3) in diesem Verhältnis nur entfernt verschwägert ist und damit nicht zum privilegierten Personenkreis gehört und überdies eine vollständige Gebrauchsüberlassung stattgefunden hat, ist ein solches auch nicht erkennbar.

Der Bekl. zu 1) hat die Gebrauchsüberlassung an den Bekl. zu 3) trotz Abmahnung fortgesetzt, obwohl die Bestimmung der Ausübung des Gebrauchsrechts für die Kl. von wesentlicher Bedeutung ist. In der Gesamtschau hat der Bekl. zu 1) seine vertraglichen Pflichten daher in erheblichem Maße verletzt. Der Anspruch gegen den Bekl. zu 1) folgt aus § 546 Abs. 1 BGB, gegen die Bekl. zu 2) und 3) aus § 546 Abs. 2 BGB. […]

Hat der Vermieter dem Mieter die Untervermietung an einen Verwandten erlaubt, kann sich der Untermieter seinerseits gegenüber dem Vermieter nicht darauf berufen, er könne seinen Ehepartner mit in die Wohnung aufnehmen.

Die Klägerin verlangt von den Beklagten zu 1), 2) und 3) Räumung und Herausgabe der Wohnung. Der Beklagte zu 1. ([Haupt-] Mieter) zog nach Abschluss des Mietvertrages (2010) gar nicht erst in die Wohnung ein, sondern blieb in seiner bisherigen. Stattdessen meldete er sich unter der Anschrift der neuen Mietwohnung mit Zweitwohnsitz an. Die Mietwohnung wurde von Beginn des Mietverhältnisses an von der Beklagten zu 2., der Cousine des Beklagten zu 1., alleine bewohnt. 2014 bat der Beklagte zu 1) die Klägerin, die Beklagte zu 2) als Hauptmieterin aufzunehmen, was die Klägerin ablehnte, aber dem Beklagten zu 1. eine Untermieterlaubnis für die Beklagte zu 2 erteilte. Nach der Untervermietungserlaubnis war der Untermieter nicht berechtigt, den Wohnraum anderweitig unterzuvermieten. Die Beklagte zu 2. heiratete sodann den Beklagten zu 3. und nahm diesen in die streitgegenständliche Wohnung auf. Eine Mitteilung an die Vermieterin erfolgte nicht. Als die Vermieterin davon erfuhr, mahnte sie den Beklagten zu 1. ab und forderte ihn zur Beendigung der unerlaubten Untervermietung auf. Dieser kam der Aufforderung nicht nach. Daraufhin erklärte der Vermieter gegenüber dem Beklagten zu 1. die fristlose, hilfsweise fristgerechte Kündigung des Mietverhältnisses, widerrief die für die Beklagte zu 2. erteilte Untermieterlaubnis und erhob Räumungsklage. In dem Rechtsstreit beriefen sich die Beklagten u. a. darauf, dass der Beklagte zu 3. als Ehemann der Beklagten zu 2. zum gemäß Art. 6 GG geschützten Personenkreis gehöre.

Das Amtsgericht Neukölln verurteilte die Beklagten zur Räumung. Der Vermieter sei zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses mit dem Beklagten zu 1. berechtigt gewesen, weil dieser die Wohnung unbefugt dem Beklagten zu 3. zum Gebrauch überlassen und dadurch eine erhebliche Pflicht verletzt habe. Der Beklagte zu 3. sei „Dritter“ im Sinne der §§ 540, 553 BGB. Dritter in diesem gesetzlichen Sinne sei grundsätzlich jede Person, die nicht Partei des Mietvertrages sei. Hiervon ausgenommen sei nach dem Sinn und Zweck der Vorschrift die Familie des Mieters wegen ihrer engen, unter dem ausdrücklichen Schutz der Verfassung (Art. 6 GG) stehenden persönlichen Beziehungen. Kein Dritter sei namentlich der Ehegatte des Mieters. Zwischen dem Vermieter und dem Mieter einer Wohnung strahle dieser grundgesetzlich gewährleistete Schutz in das Privatrecht aus. Der Beklagte zu 3. sei jedoch vorliegend nicht Ehegatte des Mieters, also des Beklagten zu 1., sondern der Ehemann der Beklagten zu 2. Im Verhältnis zwischen dem Vermieter und der Beklagten zu 2. könne die Ausstrahlungswirkung des Art. 6 GG bereits deshalb nicht angenommen werden, weil zwischen diesen keinerlei vertragliche Beziehungen vorlägen.

Die Erheblichkeit der durch den Beklagten zu 1. infolge der Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3. begangenen Pflichtverletzung könne auch nicht deshalb verneint werden, weil auf die Gebrauchsüberlassung ein Anspruch bestanden hätte. Im Falle einer unbefugten Gebrauchsüberlassung sei für die Frage, ob die schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters hinreichend erheblich sei, sowohl für die Wirksamkeit einer darauf gestützten außerordentlichen als auch für die einer ordentlichen Kündigung – nicht anders als bei sonstigen verhaltensbedingten Kündigungen auch – im Rahmen einer umfassenden Gesamtabwägung auf sämtliche Umstände des Einzelfalls abzustellen. Für diese Abwägung sei neben sonstigen Abwägungskriterien auch ein möglicher Anspruch des Mieters auf Erteilung der – tatsächlich nicht eingeholten – Untermieterlaubnis erheblich. Die Erheblichkeit einer zur Kündigung berechtigenden Pflichtverletzung könne daher im konkreten Fall zu verneinen sein, wenn ein Mieter im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung habe, so dass der Kläger ohnehin zur Genehmigung der Gebrauchsüberlassung verpflichtet gewesen wäre.

Gemäß § 553 Abs. 1 BGB könne der Mieter von dem Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung verlangen, wenn für den Mieter nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran entstehe. Ein berechtigtes Interesse sei gegeben, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stünden, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an einen Dritten nachvollziehbar erscheinen lassen würden. Ein vorhandenes berechtigtes Interesse des Beklagten zu 2., ihren Ehemann mit in die Wohnung aufzunehmen, sei in diesem Zusammenhang jedoch nicht entscheidungserheblich. Denn auch hier sei zu berücksichtigen, dass die Beklagte zu 2. nicht Mieterin, sondern lediglich Untermieterin der Wohnung sei. § 553 BGB sehe jedoch nur einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Gestattung der Gebrauchsüberlassung an Dritte vor. Dieser könne einer Kündigung des Vermieters entgegenstehen. Das Gesetz sehe hingegen keinen Anspruch des Untermieters gegen den (Haupt-) Vermieter auf Genehmigung der Gebrauchsüberlassung an weitere Personen vor, da zwischen diesen kein Vertragsverhältnis bestehe. Vertragliche Beziehungen bestünden nur zwischen dem Vermieter und dem Hauptmieter sowie zwischen dem Haupt- und dem Untermieter. Die Annahme, dass der Vermieter zur Erteilung einer solchen Erlaubnis verpflichtet bzw. die Aufnahme des Beklagten zu 3. als Ehegatten mangels Eigenschaft als „Dritter“ schon nicht erlaubnispflichtig sei, weil dies für den Beklagten zu 1. als Vermieter der Beklagten zu 2. gelte, würde im Ergebnis jedoch zur Konstruktion einer solchen, gesetzlich nicht vorgesehenen Regelung und eines nicht vorhandenen Rechtsverhältnisses führen.

Der Beklagte zu 1. habe die Gebrauchsüberlassung an den Beklagten zu 3. trotz Abmahnung fortgesetzt, obwohl die Bestimmung der Ausübung des Gebrauchsrechts für den Vermieter von wesentlicher Bedeutung sei. In der Gesamtschau habe der Beklagte zu 1. seine vertraglichen Pflichten daher in erheblichem Maße verletzt. Der Anspruch gegen den Beklagten zu 1. folge aus § 546 Abs. 1 BGB, gegen die übrigen Beklagten aus § 546 Abs. 2 BGB.