Untermieterlaubnis

Untermieterlaubnis; Wohngemeinschaft; Lebensgemeinschaft; Wirtschaftsgemeinschaft; Hälfte der Wohnfläche; Untermietzuschlag

1. Ein berechtigtes Interesse an der Erteilung einer Untermieterlaubnis i. S. von § 549 Abs. 2 BGB ist auch dann zu bejahen, wenn ein in schlechten finanziellen Verhältnissen lebender Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, um auf diese Weise seine Mietbelastung zu senken.

2. Dabei ist es unerheblich, ob der Mieter herkömmliche Untermietverhältnisse begründen oder mit Dritten in Form einer Wohn-, Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft zusammenleben will.

3. Das Interesse des Vermieters an einer bedarfsorientierten Wohnraumbewirtschaftung kann im Rahmen des § 549 BGB nicht berücksichtigt werden.

4. Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet wird (§ 21 Abs. 1 Satz 1 WoBindG), kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich vom Mieter genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an. Dabei ist unerheblich, ob der Mieter den Untermietern die Mitbenutzung eines Wohnzimmers gestattet.

5. Aus § 26 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 NMV ergibt sich kein Anspruch auf Zahlung eines Untermietzuschlags. Ein solcher Anspruch entsteht erst, wenn der Zuschlag vertraglich vereinbart ist oder wenn der Vermieter ein Erhöhungsverfahren nach § 10 WoBindG durchgeführt hat.

I. Die Berufung der Kl. ist zulässig und begründet. Die Anschlußberufung der Bekl. ist zulässig, aber unbegründet.

1. Entsteht für den Mieter von Wohnraum nach Abschluß des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse, einen Teil des Wohnraums einem Dritten zum Gebrauch zu überlassen, so kann er von dem Vermieter die Erlaubnis hierzu verlangen (§ 549 Abs. 2 Halbs. 1 BGB). Ein berechtigtes Interesse ist dabei auch dann anzunehmen, wenn ein in schlechten finanziellen Verhältnissen lebender Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, um auf diese Weise seine Mietbelastung zu senken. Diese Voraussetzungen sind hier gegeben: Die Kl. erhält Sozialhilfe. Sie hat vorgetragen, daß sie durch die Untervermietung Mieteinnahmen in Höhe von 600 DM erzielen könne. Hieraus ergibt sich, daß das Maß der Hilfsbedürftigkeit durch die Untervermietung verringert wird. Für die Annahme des § 549 Abs. 2 BGB reicht dieser Umstand aus. Hiervon ist das AG zutreffend ausgegangen.

Die Bekl. wendet ein, daß die Kl. keine herkömmlichen Untermietverhältnisse begründen, sondern mit den genannten Personen in Form einer Wohn-, Lebens- oder Wirtschaftsgemeinschaft zusammenleben wolle.

Dieser Einwand ist unerheblich, weil § 549 Abs. 2 BGB nach heute herrschender Meinung auch auf einen solchen Sachverhalt anzuwenden wäre (BGH, RE v. 3.10.1984, RES § 549 BGB Nr. 3; OLG Hamm, RE v. 17.8.1982 und v. 23.10.1991, RES § 549 BGB Nr. 1 und Nr. 5).

2. Nach § 549 Abs. 2 Halbs. 2 BGB ist der Vermieter nicht zur Erteilung der Untermieterlaubnis verpflichtet, wenn in der Person des Dritten ein wichtiger Grund vorliegt, der Wohnraum übermäßig belegt würde oder sonst dem Vermieter die Überlassung nicht zugemutet werden kann. Hierzu macht die Bekl. geltend, daß sie der Kl. eine 2-Zimmer-Wohnung zur Verfügung stellen könne; die derzeit genutzte 4-Zimmer-Wohnung könne dann zur Unterbringung einer Familie mit Kindern verwendet werden.

Dieser Einwand ist ohne rechtliche Bedeutung, weil bei der Prüfung der Zumutbarkeit der Überlassung nur solche Interessen berücksichtigt werden, die vom Schutzzweck des § 549 Abs. 2 Halbs. 2 BGB gedeckt sind. Das (öffentliche) Interesse an einer bedarfsorientierten Wohnraumbewirtschaftung gehört hierzu nicht.

3. Nach § 4 Abs. 2 S. 1 WoBindG darf der Verfügungsberechtigte eine öffentlich geförderte Wohnung nur dann einem Wohnungssuchenden überlassen, wenn dieser ihm vor der Überlassung eine Bescheinigung über die Wohnberechtigung übergibt. Diese Vorschrift gilt auch für den Mieter einer öffentlich geförderten Wohnung, wenn er diese mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermietet (§ 21 Abs. 1 S. 1 WoBindG).

a) Die Voraussetzungen des § 21 Abs. 1 S. 1 WoBindG sind allerdings nicht gegeben. Für die Frage, ob die Wohnung mit mehr als der Hälfte der Wohnfläche untervermieten wird, kommt es auf das Verhältnis der ausschließlich von der Kl. genutzten Räume zu den ausschließlich den Untermietern vorbehaltenen Räumen an. Die gemeinschaftlich zu nutzenden Flächen bleiben unberücksichtigt (Bellinger in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, § 21 WoBindG, Anm. 2.4).

b) ... c) Es bedarf vorliegend keiner Entscheidung, ob die beiden Untermieter das Wohnzimmer tatsächlich mitbenutzen. Maßgeblich ist allein, daß das Wohnzimmer nicht mitvermietet wird. Im übrigen steht es im Belieben der Kl., ob sie den Untermietern den Aufenthalt im Wohnzimmer gestattet.

3. Die Bekl. hat hilfsweise beantragt, die Kl. zu verurteilen, "für den untervermieteten Teil der Mietwohnung 5 DM/qm der untervermieteten Fläche ab Beginn der Untervermietung an die Bekl. zu zahlen".

Die Darlegungen der Bekl. hierzu sind allerdings unschlüssig. In § 26 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 NMV ist lediglich geregelt, daß der Vermieter im Falle der Untervermietung einen Zuschlag erheben darf. Der Anspruch auf Zahlung des Zuschlags entsteht aber erst, wenn ein Zuschlag vertraglich vereinbart ist oder wenn der Vermieter ein Erhöhungsverfahren nach § 10 Abs. 1 WoBindG durchgeführt hat (Heix in: Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Wohnungsbaurecht, § 26 Neubaumietenverordnung, Anm. 1). Eine vertragliche Vereinbarung liegt nicht vor. Die Regelung in Nr. 2 Abs. 7 der allgemeinen Vertragsbedingungen, wonach der Vermieter im Falle der Untervermietung berechtigt ist, einen Zuschlag festzusetzen, verstößt gegen § 10 WoBindG. Eine Erhöhungserklärung nach § 10 WoBindG hat die Bekl. noch nicht abgegeben.