Untermieter

Untermieter; Nutzungsentschädigung; Rechtshängigkeit; Nutzungsherausgabe; doppelte Befriedigung; Kosten; Räumungsklage

1. Der Eigentümer kann nach Beendigung des Hauptmietverhältnisses vom gutgläubigen Untermieter Nutzungsherausgabe ab dem Zeitpunkt der Rechtshängigkeit des gegen ihn gerichteten Herausgabeanspruchs verlangen, auch wenn ihm ein Nutzungsentschädigungsanspruch gegen den Hauptmieter zusteht. Eine doppelte Befriedigung ist ausgeschlossen.

2. Die Kosten der Räumungsklage trägt der Untermieter, der die Zahlung der bis zur Räumung geforderten Nutzungsentschädigung verweigert und deshalb die begehrte Räumungsfrist nicht gewährt bekam.

2. Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 6.12.1988 bis 30.6.1989 zu (§ 987 Abs. 1 BGB).

a) Die Bekl. waren unstreitig bis Anfang Juli 1989 Besitzer der Wohnung der Kl. Mit der fristlosen Kündigung des Rechtsvorgängers der Kl. mit Schreiben v. 11.10.1988 gegenüber der Hauptmieterin ist das Recht der Bekl. zum Besitz (§ 986 BGB) erloschen. Mit Beendigung des Mietverhältnisses zwischen dem Rechtsvorgänger der Kl. und Z. hat nicht nur das Besitzrecht der Hauptmieterin, sondern zugleich das von diesem abgeleitete Besitzrecht der Bekl. geendet. ...

b) Die §§ 987 ff. BGB sind - ebenso wie §§ 812 ff. BGB - nicht durch § 557 BGB ausgeschlossen, sondern finden daneben uneingeschränkt Anwendung (h. M., Staudinger-Sonnenschein, BGB, 12. Aufl. 1978, § 557 Rn. 67 m. zahlr. Nachw.). Erst recht gilt dies im vorliegenden Fall für das Verhältnis der Prozeßparteien, da § 557 BGB keine Anwendung findet, weil diese Bestimmung nur einen Anspruch zwischen den Parteien des Hauptmietverhältnisses, nicht aber einen Anspruch des Hauptvermieters und Eigentümers gegen den Untermieter, zu dem er in keiner vertraglichen Beziehung steht, begründet; greift § 557 BGB nicht ein, kann er auch nicht als Sonderregelung die Vorschriften der §§ 987 ff. BGB und §§ 812 ff. BGB ausschließen.

c) Gemäß § 987 Abs. 1 BGB haben die Bekl. den Kl. als Eigentümer die Nutzungen herauszugeben, die sie nach dem Eintritt der Rechtshängigkeit gezogen haben. (...)

e) Dem Anspruch der Kl. gem. § 987 Abs. 1 BGB (vgl. Nr. 2 c) steht nicht entgegen, daß die Kl. auch versucht haben bzw. versuchen, gegen die Hauptmieterin Z. für diesen Zeitraum Nutzungsentschädigung (nach § 557 BGB) zu erlangen. Das Vorbringen der Bekl., die Geltendmachung des Anspruchs aus § 987 Abs. 1 BGB sei jedenfalls derzeit nicht zulässig und die Klage deshalb derzeit unbegründet, da die Kl. aufgrund des Versäumnisurteils des Amtsgerichts v. 13.10.1988 die Zwangsvollstreckung gegen Z. betreiben würden und die Fruchtlosigkeit dieser Zwangsvollstreckung noch nicht feststehe, da der Konkursverwalter in Aussicht gestellt habe, auch nicht bevorrechtigte Gläubiger könnten befriedigt werden, führt nicht zum Erfolg.

Zwar ist im Leitsatz des Urteils des BGH v. 6.11.1968 (BGH LM § 987 Nr. 10) ausgeführt, daß der Eigentümer eines Hauses, der gegen den früheren Hauptmieter und späteren unberechtigten mittelbaren Besitzer ein vollstreckbares Urteil auf Herausgabe der nach Rechtshängigkeit gezogenen Nutzungen erwirkt hat, für den Fall, daß die Zwangsvollstreckung fruchtlos verläuft, nicht gehindert ist, nunmehr auch den unmittelbaren Besitzer (Untermieter) auf Nutzungsherausgabe in Anspruch zu nehmen.

Dies rechtfertigt es jedoch nicht, den Kl. ein Vorgehen gegen die Bekl. solange zu verwehren, bis die Fruchtlosigkeit der Zwangsvollstreckung gegen Z. feststeht.

Der BGH betont in den Urteilsgründen seiner Entscheidung v. 6.11.1968, daß der Eigentümer bei Vorliegen der Voraussetzungen der §§ 987, 991 BGB die Wahl hat, entweder den mittelbaren Besitzer auf Herausgabe der Rechtsfrüchte in Anspruch zu nehmen oder von dem unmittelbaren die tatsächlich gezogenen Nutzungen herauszuverlangen, und es ihm verwehrt ist, beides zu häufen und nebeneinander sowohl den einen als auch den anderen Anspruch geltend zu machen. Der BGH führt dann jedoch weiter aus, daß eine unzulässige Häufung nicht vorliege, wenn der Eigentümer, nachdem er den einen Besitzer ohne Erfolg in Anspruch genommen hat, sich an den zweiten wendet. Nur die erfolgreiche Durchsetzung beider Ansprüche nebeneinander, d. h. eine doppelte Befriedigung des Gläubigers, sei unstatthaft. Der BGH ergänzt, daß mit der bloßen Inanspruchnahme des einen Schuldners die Haftung des anderen noch nicht erlösche. Jeder von ihnen hafte vielmehr so lange weiter, als der Eigentümer bisher nicht in voller Höhe befriedigt worden sei.

Nach Auffassung der Kammer ist hiernach - die Entscheidung des BGH richtig ausgelegt und verstanden - ein gleichzeitiges Verfolgen der Ansprüche gegen beide - wahlweise in Anspruch zu nehmende - Schuldner dem Gläubiger nicht verwehrt. Der Eigentümer kann und darf nur nicht - was sich im Grunde von selbst versteht und sich bei Bestehen einer Gesamtschuldnerschaft aus § 421 BGB ergibt - letztlich bei beiden Schuldnern die Forderung erfolgreich durchsetzen und so eine doppelte Befriedigung erlangen. Dies bedeutet, daß in dem Zeitpunkt, in dem die Forderung durch einen der Schuldner erfüllt wird, die Haftung des anderen erlischt. Solange und soweit aber die Inanspruchnahme eines der Schuldner noch nicht zur Erfüllung der Forderung geführt hat, ist der andere Schuldner leistungsverpflichtet. Für ein anderes Verständnis der Rechtsprechung des BGH sind keine Gründe ersichtlich. Eine nur nachrangige Haftung eines der beiden Schuldner, zudem abhängig davon, gegen welchen der Gläubiger zunächst vorgeht, ist nicht begründbar.

Die Geltendmachung der Forderung gegen Z. durch die Kl. blieb bislang erfolglos. (...)

5. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Dabei findet - entgegen der Auffassung des AG - in bezug auf die in erster Instanz anhängige Räumungsklage gegen die Bekl. § 93 b Abs. 3 ZPO keine Anwendung. Die Bekl. haben die Kosten der gegen sie gerichteten Räumungsklage zu tragen. Bei der nach § 93 b Abs. 3 ZPO erforderlichen Ermessensentscheidung fällt maßgeblich ins Gewicht, daß die Bekl. für die Erhebung der Räumungsklage letztlich verantwortlich sind. Zwar haben sie vor Erhebung der Räumungsklage vergeblich eine angemessene Räumungsfrist begehrt. Jedoch haben entsprechend dem Begehren der Bekl. die Kl. eine angemessene Räumungsfrist angeboten, allerdings unter der Voraussetzung der Zahlung einer Nutzungsentschädigung. Eine solche Zahlung haben die Bekl. verweigert, obwohl sie hierzu - auf die Ausführungen unter Nr. 2 wird verwiesen - verpflichtet gewesen wären. Hätten sie sich ihrer Verpflichtung entsprechend zur Zahlung der geforderten Nutzungsentschädigung bereit erklärt, wäre der Räumungsrechtsstreit vermieden worden.