Untermiete

Untermiete; Nutzungsvergütung; Auskunftspflicht

1. Zum Anspruch des Vermieters gegen den Untermieter auf Nutzungsvergütung unter den Voraussetzungen der §§ 987, 991 BGB.

2. Der herausgabepflichtige (Unter-)Mieter ist i. d. R. verpflichtet, dem Vermieter Auskunft über die von ihm begründeten Untermietverhältnisse zu erteilen.

Der Kl. ist Zwangsverwalter eines Grundstücks und verlangt, nachdem er ein inzwischen rechtskräftiges Räumungs- und Herausgabeurteil gegen den früheren Mieter erstritten und dies der Bekl. mit Schreiben vom 2. Mai 1995 mitgeteilt hat, die Herausgabe der von der Bekl. als Untermieterin des P. genutzten Räume. Außerdem verlangt er für Juni und Juli 1995 eine Nutzungsvergütung sowie Auskunft über die Untermieter der Bekl.

Er behauptet, der ortsübliche monatliche Mietzins für vergleichbare Gewerberäume betrage mindestens 20 DM pro qm. Der ehemalige Hauptmieter P. sei untergetaucht und nicht auffindbar, Vollstreckungsversuche wegen eines Zahlungsurteils gegen ihn seien fruchtlos verlaufen, ebenso die Vollstreckungsversuche seiner Mutter. Die Bekl. begehrt die Abweisung der Klage. Eine Nutzungsvergütung könne von ihr nicht verlangt werden, da die Unauffindbarkeit und Vermögenslosigkeit des P. nicht nachgewiesen sei. Die Voraussetzungen eines Auskunftsanspruchs seien ebenfalls nicht gegeben.

Soweit die Bekl. sich gegen eine Zahlungsverpflichtung wegen der von ihr gezogenen Nutzungen nach den Regeln der §§ 987, 990, 991 BGB darauf beruft, der Kl. müsse zunächst den ehemaligen Hauptmieter P. wegen der Herausgabe der Rechtsfrüchte in Anspruch nehmen, ist ihre Ansicht schon im Ansatz verfehlt. Anders als in der schon erstinstanzlich erörterten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 6. November 1968 (MDR 1969, 128 = WPM 1968, 1370) liegt ein vollstreckbarer Zahlungstitel gegen den Hauptmieter wegen des hier streitigen Nutzungszeitraums Juni und Juli 1994 offenbar nicht vor. Der Zahlungstitel, dessen Vollstreckung der Kl. bisher erfolglos versucht hat, betraf den Nutzungszeitraum von März bis Mai 1994. Der Eigentümer hat unter den Voraussetzungen der §§ 987, 991 grundsätzlich die Wahl, entweder vom mittelbaren Besitzer die Rechtsfrüchte oder vom unmittelbaren Besitzer die tatsächlich gezogenen Nutzungen herauszuverlangen (BGH a.a.O.; Münchener Kommentar/Medicus, BGB, 2. Aufl., § 991 Rdn. 8; Palandt/Bassenge, BGB, 55. Aufl., § 991 Rdn. 1; speziell zur Situation nach Mietende vgl. auch Bub/Treier/Scheuer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., V Rdn. 326 - gemeint wohl: Rn. 236, d. Red. -; Wolf/Eckert, Handbuch des gewerblichen Miet- und Pachtrechts, 7. Aufl., Rdn. 1363 m.N.). Dieses Wahlrecht hat der Kl. bisher nicht zu Gunsten der Bekl. ausgeübt.

Wie schon der Bundesgerichtshof (a.a.O.) hervorgehoben hat, wäre eine endgültige Ausübung des Wahlrechts auch nicht nach einer Klage gegen den unmittelbaren Besitzer anzunehmen, solange nicht der Eigentümer in voller Höhe befriedigt wurde. Der gegenüber den insoweit klaren Entscheidungsgründen mißverständlich formulierte Leitsatz dieser Entscheidung rechtfertigt es nicht, dem Eigentümer die Inanspruchnahme des Untermieters so lange zu verwehren, bis die Fruchtlosigkeit der Zwangsvollstreckung gegen den früheren Hauptmieter feststeht (zutreffend LG Tübingen WuM 1990, 217, 218).

Auf die Frage, ob die Fruchtlosigkeit der Zwangsvollstreckung gegen P. angesichts der vom Kl. eingereichten Unterlagen als erwiesen anzusehen ist, kommt es deshalb nicht mehr an.

Schließlich sind auch die Einwendungen der Bekl. gegen eine Auskunftspflicht nicht stichhaltig. Zwar ist Schuldner eines Auskunftsanspruchs in der Regel derjenige, gegen den ein durch die Auskunft zu konkretisierender Leistungsanspruch geltend gemacht werden soll. Aus Treu und Glauben kann sich aber ausnahmsweise auch eine Auskunftspflicht im Hinblick auf Dritte ergeben, die nicht Schuldner im Rahmen der der Auskunftspflicht zugrunde liegenden Sonderverbindung, wohl aber auf anderer Grundlage Schuldner des Gläubigers sind (vgl. nur Palandt/Heinrichs § 261 Rdn. 14 m. N.). Auch gegen die Untermieter der Bekl. bestehen Rückgabeansprüche aus §§ 556 Absatz 3, 985 BGB. Für deren Durchsetzung ist der Kl. auf die Benennung durch die Bekl. angewiesen, da die Bekl. den gegenwärtigen Untervermietungszustand selbst geschaffen hat und deshalb allein die notwendige Kenntnis darüber besitzt. Zwar ist sie auch selbst kraft ihrer Rückgabeverpflichtung zur Entfernung der Untermieter verpflichtet, jedoch ist nicht gewährleistet, daß sie diese Verpflichtung erfüllt, ohne daß Vollstreckungsmaßnahmen des Kl. gegen die Untermieter durchgeführt werden.

Letztlich ist hier auch § 260 Abs. 1 BGB einschlägig. Diese Vorschrift begründet eine Auskunftspflicht für jeden, der einen Inbegriff von Gegenständen herauszugeben hat. Ein Inbegriff wird von einer Mehrheit von Sachen oder Rechten gebildet, die von einem einheitlichen Rechtsverhältnis zusammengefaßt werden und zu deren Bezeichnung im einzelnen der Berechtigte von sich aus nicht in der Lage ist (Palandt/Heinrichs § 261 Rdn. 6). Eine weite Auslegung des Inbegriffmerkmals ist angebracht (Münchener Kommentar/Keller, BGB, 3. Aufl., § 260 Rdn. 3, 4 m. N.). Durch die Untervermietung seitens der Bekl. ist eine Mehrzahl einzelner Besitzpositionen der Untermieter entstanden, die die Bekl. aufgrund ihrer Rückgabepflicht an den Kl. herauszugeben hat.

Der Vermieter hatte Vertragsbeziehungen nur mit dem Hauptmieter; dieser schuldet ihm den Mietzins, so daß bei einer Untervermietung der Vermieter nicht vom Untermieter Zahlung verlangen kann. Anders ist es aber bei Beendigung des Hauptmietverhältnisses durch Kündigung, wenn der Untermieter in Kenntnis dieser Umstände die Räume weiter nutzt.

Er hat dann eine Nutzungsentschädigung an den Eigentümer aus dem Eigentümer-Besitzer-Verhältnis zu zahlen, wie das OLG Hamburg mit Urteil vom 29. Mai 1996 festgestellt hat. Daß auch der Hauptmieter wegen der unterlassenen Räumung weiter auf Nutzungsentschädigung haftet, spielt dabei keine Rolle; der Eigentümer hat ein Wahlrecht, an wen er sich mit seinen Ansprüchen hält. Aus Treu und Glauben ist auch ein Anspruch des Eigentümers auf Auskunft darüber herzuleiten, an wen der Untermieter seinerseits die Räume weitervermietet hat. Eine solche Auskunftspflicht besteht nicht nur zwischen Vertragsparteien, sondern auch gegenüber Dritten.