Untermiete

Untermiete; Preisbindung für Untervermietung im Beitrittsgebiet

Preisrechtswidrigkeit des Untermietzinses im beigetretenen Teil Ber-lins.

Die Klageforderung besteht nicht. Soweit der Kl. sei-nen Anspruch auf Restmietzins in Höhe von 800,00 DM für die Zeit vom 10.10.1991 bis 7.12.1991 verfolgt, war die Miete gemäß § 537 BGB auf Null gemindert. Eine Wohnung ohne Gas für Heizung, Herd und Warmwasser ist für die Zeit ab Beginn der Heizperiode in ihrem Gebrauchswert so gemindert, daß Miete überhaupt nicht geschuldet ist. Der Kl. kann sich nicht darauf berufen, daß die Bekl. ihrerseits zuvor die Mietzinszahlungen eingestellt hätten, weil die Erfüllung der Gebrauchsgewährungspflicht nicht von der Mietzinszahlungspflicht abhängig gemacht werden darf. Der Kl. hätte seine behaupteten Zahlungsansprüche selbständig geltend machen müssen. Die Verletzungen der Zahlungspflichten berechtigen im Mietrecht gemäß § 554 BGB nur zur Kündigung, entbinden den Vermieter aber nicht von seinen sonstigen Pflichten zur Gebrauchsüberlassung.

Der Kl. kann darüber hinaus auch für den Monat September keine Miet-zinszahlung verlangen; auf die folgenden Ausführungen zur Widerklage wird Bezug genommen.

Die Berufung ist auch unbegründet, soweit der Kl. die Abweisung der Wi-derklage verfolgt. Den Bekl steht nämlich der mit der Widerklage geltend gemachte Rückforderungsanspruch wegen überzahlter Miete in Höhe von 1.212,00 DM gemäß § 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative BGB zu. Sie schuldeten für die Zeit vom 10.5.1991 bis 10.10.1991 - danach ist die Mietzinszahlungspflicht aus den oben genannten Gründen entfallen - insgesamt höch-stens 388,00 DM Miete. Die Differenz zu der gezahlten Miete von 1.600,00 DM ist ohne Rechtsgrund gezahlt, weil das Mietverhältnis dem Preisrecht unterliegt, und kann deshalb wegen ungerechtfertigter Bereicherung zurückgefordert werden.

Dem Rückforderungsanspruch aus § 812 BGB steht § 817 S. 2 BGB, wo-nach derjenige keine Rückforderung verlangen kann, der sich an der Ver-letzung eines gesetzlichen Verbots beteiligt, nicht entgegen. Bei Verstößen gegen Preisvorschriften gilt § 817 S. 2 BGB nicht für denjenigen, den diese Preisvorschriften schützen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Rz., III/43; Palandt/Thomas, BGB, 51. Aufl., § 817 Rz. 22). Im übrigen wäre die Mit-wirkung der Bekl. an der Verletzung der Preisvorschriften auch deshalb unbeachtlich, weil dies unwissentlich geschehen ist.

Die geschuldete Miete beträgt für die fraglichen fünf Monate insgesamt höchstens 388,00 DM. Der Kl. kann sich nicht auf die mündliche Mietzinsvereinbarung berufen, weil diese gemäß § 134 BGB in Verbindung mit den noch näher darzulegenden Preisbindungsvorschriften teilweise nichtig ist.

Die Preisbindung ergibt sich aus folgender Vorschriftenkette:

Anlage 2, Kapitel V, Teil A, Abschnitt III, Ziffer 1 a/dd des Einigungsvertrages;

§§ 1, 2 Abs. 1 DDR-Verordnung über die Aufhebung bzw. Beibehaltung von Rechtsvorschriften auf dem Gebiet der Preise vom 25.6.1990 (Gesetzblatt I Seite 472);

Preisanordnung Nr. 415 über die Forderung und Gewährung preisrechtlich zulässiger Preise vom 6.5.1955 (Gesetzblatt I Seite 330);

Verordnung des Magistrats von Großberlin über Höchstpreise bei Abgabe von Wohnraum an Untermieter oder Eingewiesene vom 14.11.1949 (Verordnungsblatt für Großberlin, Teil I, Nummer 55 vom 5.12.1949, Seite 471).

Nach diesen Bestimmungen galten die bisherigen Preisvorschriften bis zum 31.12.1991 unverändert weiter. Ausgenommen sind nur solche Wohnräume, die erst nach dem 3.10.1990 bezugsfertig geworden sind.

Der Kl. hatte sich bei der Mietzinsgestaltung zunächst an die allgemeinen Preisvorschriften zu halten, denn der Untervermieter steht dem sonstigen Vermieter gleich. Zu den allgemeinen Preisvorschriften für volkseigene und genossenschaftliche Neubauwohnungen, für Altbauwohnungen und für modernisierte Wohnungen wird auf die Arbeitsrichtlinie für die Bildung, Festsetzung und Anwendung von Mietpreisen des Magistrats von Berlin vom 12. April 1985 (abgedruckt bei Blümmel/Rodenbach, Rückerstattung und Entschädigung bei Grundstücken und anderem Vermögen in der DDR, Die Antrags- und Beratungsmappe, GRUNDEIGENTUM-VERLAG 1990, Kapitel I, Dokument 4, Seite 30 ff.). verwiesen. Welche dieser Preis-vorschriften vorliegend Anwendung finden könnten, kann nach dem Parteivortrag nicht entschieden werden, weil die dazu erforderlichen Einzelangaben, insbesondere das Baualter und die Wohnungsgröße, fehlen.

Vorliegend waren die Parteien auch durch die oben zitierte Verordnung vom 14.11.1949 bei der Mietzinsvereinbarung gebunden. Diese Verordnung gilt speziell für Untervermietung von Zimmern und ganzen Wohnungen. Die Verordnung ist Grundlage der Preisbindung für Untervermietung geblieben, was die Kammer daraus schließt, daß sie in der oben zitierten Arbeitsrichtlinie vom 12.4.1985 in Teil X als Rechtsgrundlage genannt ist.

Gemäß §§ 2, 3, der Verordnung vom 14.11.1949 ist bei der Errechnung des Untermietzinses vom Mietzins im Hauptmietverhältnis auszugehen. Der Hauptmietzins betrug nach dem Beklagtenvortrag 46,00 DM monatlich für die ganze Wohnung. Dem ist der Kl. nicht entgegengetreten. Der Kl. durfte gemäß § 7 der Verordnung einen Möblierungszuschlag von 1% des Verkehrswertes der Ausstattungsgegenstände verlangen. Dazu geht die Kammer vom Klägervortrag aus, wonach die Wohnung den Bekl. voll-ständig möbliert einschließlich Steppdecken, Kopfkissen, Kühlschrank und elektrischen Geräten überlassen wurde. Die entgegenstehende Behauptung der Bekl., eine entgeltliche Nutzungsüberlassung von Möbeln habe nicht stattgefunden, vielmehr habe das Vorhandensein von völlig ver-alteten funktionsuntüchtigen und völlig überfüllten Schränken und anderen Möbelstücken eine angemessene Nutzung und Einrichtung der Mieträume verhindert, ist gemäß § 138 ZPO als unsubstantiiert zurückzuweisen; denn dazu hätten die Bekl. die Ausstattung nicht bloß pauschal bewerten, son-dern zunächst im einzelnen beschreiben müssen. Darüber hinaus ist ge-mäß § 9 c der Verordnung ein Zuschlag von 6,00 DM für die Überlassung der Küche mit Küchengeräten und Geschirr berechtigt. Insgesamt beträgt der Zuschlag nach Schätzung der Kammer gemäß § 287 ZPO jedenfalls nicht mehr als 10,00 DM monatlich, wobei auf die Küchenbenutzung 6,00 DM und auf die sonstige Ausstattung 4,00 DM entfallen. Auch nach dem Klägervortrag hatte die sonstige Ausstattung nämlich nur einen sehr ein-fachen Standard.

Für Gas- und Stromkosten sieht § 9 b der Verordnung die anteilige Betei-ligung des Untermieters und keinen pauschalen Zuschlag vor. Deshalb hätte der Kl. solche Kosten auf der Grundlage einer Abrechnung gesondert geltend machen müssen. Wegen der Abhängigkeit des Untermietzinses vom Hauptmietzins hätte ein pauschaler Zuschlag zur Miete jedenfalls wirksam nur dann vereinbart werden können, wenn dem Kl. im Hauptmietverhältnis zusätzlich entsprechende Kosten entstanden wären, wofür es aus dem Parteivortrag aber keine Anhaltspunkte gibt.

Neben der Verordnung vom 14.11.1949 existiert noch eine Mietpreisregelung des Magistrats von Berlin, Abteilung Preise, vom 20.5.1981. Auf diese der Kammer vorliegende, aber unveröffentlichte Mietpreisregelung nimmt die oben zitierte Arbeitsrichtlinie ebenfalls Bezug. Sie gilt für die private Vermietung von möblierten Zimmern, dagegen ausdrücklich nicht für die (Unter-) Vermietung kompletter Wohnungen. Gegenstand der mündlichen Vereinbarung der Parteien ist nach Ansicht der Kammer die Untervermietung der ganzen Wohnung. Denn der Kl. hat selbst zunächst von der Über-lassung seiner Wohnung gesprochen. Soweit er später vorgetragen hat, das zweite Zimmer sei den Bekl. erst nachträglich überlassen worden, än-dert das nichts. Denn die Überlassung erfolgte nicht aufgrund einer Vertragsänderung, sondern aufgrund der ursprünglichen Abrede. Das ist aus dem Umstand zu schließen, daß die Miete von Anfang an auf 400,00 DM festgelegt und nicht etwa durch das Hinzumieten des zweiten Zimmers er-höht wurde.

Außerdem war eine ausschließliche Nutzung der Bekl. vorgesehen, weil der Kl. von Anfang an dort nicht mehr wohnte. Anders als bei der Anmietung eines Zimmers in einer Wohnung war es vorliegend so, daß der Kl. sich zunächst ein Zimmer in der den Bekl. überlassenen Wohnung vorbe-halten hat.

Die Mietpreisbindungsvorschriften sind auch nicht deshalb unanwendbar, weil es sich in Wahrheit - wie der Kl. meint - um ein Beherbergungsverhältnis handeln soll. Dagegen spricht die Bemessung des Mietzinses nach Monaten. Daß der Kl. die Höhe der Miete nach Tagen und Personen ausgerechnet und dann abgerundet hat, ist seine interne Kalkulation, die auf den Vertragscharakter keinen Einfluß hat. Gegenstand von Beherbergungsverträgen sind typische Zusatzleistungen wie Stellung von Bettwäsche und Handtüchern sowie das Reinigen der Räume. Solche Zusatzleistungen waren nach den mündlichen Abreden der Parteien vom Kl. aber nicht geschuldet.

Nach alledem ist der Beklagtenvortrag, wonach die Mietzinsvereinbarung für die Monate Mai bis September 1991 nur in Höhe von 56,00 DM monat-lich, also zusammen 280,00 DM, zulässig gewesen sei, nicht zu beanstanden.

Es ist bekannt, daß in den neuen Ländern Mieter vielfach zu horrenden Preisen untervermieten. Doch das ist unzulässig, wie aus dem Urteil des Landgerichts Berlin vom 20. Oktober 1992 hervorgeht.

Nach wie vor gelten praktisch die alten Preisvorschriften (ausgehend von einer Arbeitsrichtlinie aus 1949). Danach gilt: Maßgebend ist die Hauptmiete, ein Möblierungszuschlag darf maximal 1 % des Möbelwertes betragen, für die Küchenüberlassung darf man 6 DM fordern.

Problem allerdings: Ein Teil der alten Vorschriften war offenbar nicht einmal dem Landgericht zugängig und ließ sich nur durch Schlußfolgerungen rückermitteln.