Untermiete

Untermiete; gewerbliche Zwischenmiete; Nutzungsentschädigung; Hauptmietverhältnis; Beendigung

Endet das Hauptmietverhältnis mit dem gewerblichen Zwischenmieter, so kann der Eigentümer vom Untermieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der bisherigen Untermiete jedenfalls nach Treu und Glauben gem. § 242 BGB verlangen, sofern er verpflichtet ist, den Untermieter in der Wohnung zu dulden und der Untermieter aus dem Untermietvertrag zur Mietzahlung nicht mehr verpflichtet ist.

Die Bekl. mietete von der Bauträger-Verwaltungsgesellschaft ABC, die vom klagenden Eigentümer als gewerbliche Zwischenvermieterin eingesetzt war, eine Wohnung, für die Mietzins i. H. v. 1.280 DM zzgl. Betriebs- und Heizkostenvorauszahlungen zu erbringen war.

Am 21.12.1987 endete das auf fünf Jahre befristete Zwischenmietverhältnis zwischen dem Kl. und der ABC, was der Bekl. mit Schreiben der ABC v. 7.1.1988 zu Kenntnis gebracht wurde unter gleichzeitiger Aufforderung, die Miete ab Februar 1988 an den Kl. zu zahlen.

Die Bekl. erbrachte an den Kl. teilweise keine Mietzahlungen für Januar und Februar 1988 und leistete im gesamten Jahr keine Betriebskostenvorauszahlungen. Diese Zahlungen begehrt der Kl. mit vorliegender Klage.

Zu dem Abschluß eines Mietvertrages zwischen Kl. und Bekl. ist es nicht gekommen; der Kl. ist der Auffassung, ab 1.1.1988 an die Stelle der ABC getreten zu sein, während die Bekl. meint, daß ihr Mietverhältnis mit der ABC weder abgelaufen noch beendet sei.

Für diesen Rechtsstreit kommt es nicht darauf an, ob und wie lange das Hauptmietverhältnis zwischen dem Kl. und der ABC noch bestand. Ebensowenig kommt es darauf an, ob und wie lange das Untermietverhältnis zwischen der ABC und der Bekl. bestand.

Geht man von einem Fortbestand beider Mietverhältnisse aus, ist zwar grundsätzlich die ABC, nicht der Kl. Anspruchsinhaber hinsichtlich der Betriebskostenvorauszahlungen.

Das Schreiben der ABC v. 7.1.1988, in dem diese der Bekl. mitteilt, daß der Kl. die Mietangelegenheiten mit allen Rechten und Pflichten selbst durchführen möchte und sämtliche Mietzahlungen nunmehr an den Kl. erfolgen sollten, wäre dann als konkludente Abtretungsanzeige zu werten. Der Kl. hat von diesem Schreiben auch erfahren (dies zeigt dessen Vorlage durch ihn im Prozeß) und die Abtretung konkludent durch Geltendmachung der Forderung angenommen. In diesem Fall wäre der Kl. aufgrund der Abtretung Forderungsinhaber geworden.

Sollte das Hauptmietverhältnis zwischen Kl. und ABC erloschen sein (was der Kl. behauptet, und was die Bekl. angesichts der übereinstimmenden Erklärungen von Kl. und ABC, wie sie sich aus der Akte ergeben, nicht hinreichend substantiiert bestreitet), ergibt sich der Anspruch des Kl. aus § 242 BGB. Dies beruht auf folgender Überlegung: Sofort mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses hätte der Kl. von der Bekl. Räumung gemäß § 556 Abs. 3 BGB verlangen können, wenn die Bekl. bei Vertragsschluß mit der ABC gewußt hätte, daß sie nicht mit der Eigentümerin kontrahierte. Nur aufgrund des Umstandes, daß dies der Bekl. nicht bekannt war, ist der Kl. verpflichtet, die Bekl. in seiner Wohnung zu dulden (§ 242 BGB; vgl. BGHZ 84, 90 [= WM 1982, 178]). Umgekehrt ist die Bekl. aber dann - unabhängig vom Bestehen anderer Anspruchsgrundlagen jedenfalls nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) - zur Zahlung einer angemessenen Nutzungsvergütung verpflichtet (BGHZ 84, 90, 99 [= WM a.a.O.]). Diese Nutzungsentschädigung ist nach der Rechtsprechung der Kammer gleichzusetzen mit dem bisherigen Untermietzins inklusive der vereinbarten Betriebskostenvorauszahlungen (Urteil v. 26.3.1987, 7 S 260/86; vgl. auch Emmerich/Sonnenschein, Miete, 3. Aufl., § 556 Rn. 28).

Entgegen der Ansicht der Bekl. besteht dieser Anspruch des Eigentümers und Hauptvermieters bereits mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses, nicht erst mit der Geltendmachung eines Räumungsanspruches durch diesen. Aus der zitierten Entscheidung des BGH ergibt sich eine solche Schlußfolgerung nicht. Sie wäre im Ergebnis auch nicht gerechtfertigt, weil sie den Eigentümer und Hauptvermieter zwingen würde, einen Räumungsanspruch geltend zu machen, von dem er weiß oder zumindest wissen kann, daß dieser wegen Rechtsmißbrauchs keine Aussicht auf Erfolg hat, nur um auf diesem Umweg die angemessene Nutzungsentschädigung beanspruchen zu können. Der Anspruch entsteht vielmehr bereits dann, wenn der Eigentümer und Hauptvermieter trotz Fehlens einer vertraglichen Grundlage verpflichtet ist, den Untermieter in der Wohnung zu dulden.

Diese Beurteilung ist im vorliegenden Fall unabhängig von der Frage, ob das Untermietverhältnis zwischen der ABC und der Bekl. noch besteht. Es ist zwar denkbar, daß ein Anspruch des Kl. dann ausgeschlossen wäre, wenn auch die ABC Zahlung des (Unter-) Mietzinses von der Bekl. verlangen würde mit der Begründung, daß das Untermietverhältnis noch bestünde und die ABC auch noch so lange in der Lage wäre, den Gebrauch an der Wohnung zu verschaffen, wie der Hauptvermieter nicht Räumung der Wohnung verlangt. In einem solchen Fall wäre daran zu denken, den Untermieter dadurch vor doppelter Inanspruchnahme zu schützen, daß man den Hauptvermieter auf seinen Anspruch gemäß § 557 BGB gegen den Zwischenvermieter verweist. So liegt der Fall hier aber nicht, da die ABC eben keine Mietzinszahlung mehr verlangt und die Bekl. ausdrücklich aufgefordert hat, an den Kl. zu zahlen, so daß Gefahr einer doppelten Inanspruchnahme nicht besteht.

Die Bekl. kann sich auch nicht darauf berufen, daß der Kl. über die Betriebskosten für das Jahr 1988 noch nicht abgerechnet hat. In diesem Zusammenhang kann für diesen Rechtsstreit offenbleiben, ob der Kl. überhaupt zur Erstellung einer solchen Abrechnung verpflichtet ist. Dies ist deswegen zweifelhaft, weil zwischen ihm und der Bekl. gar keine vertraglichen Beziehungen bestehen, sondern ein gegenseitiges Leistungsverhältnis besonderer Art, das ausschließlich auf den Grundsatz von Treu und Glauben gestützt ist. Es kommt hier aber nicht auf diese Frage an, weil selbst bei Bestehen eines Mietvertrages zwischen den Parteien dieses Rechtsstreits der Kl. bei Schluß der mündlichen Verhandlung noch nicht verpflichtet gewesen wäre, eine Abrechnung zu erstellen und noch nicht dar auf beschränkt gewesen wäre, den Saldo der Abrechnung geltend zu machen und keine Vorauszahlungen mehr verlangen zu können. Nach der Rechtsprechung des OLG Hamburg (DWW 1988, 379 [WM 1989, 150]), der die Kammer folgt, darf ein Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsreife (nicht nur bis zum Ablauf der Abrechnungsperiode) noch Betriebskostenvorauszahlungen geltend machen. Die Abrechnungsreife tritt bei Gewerbemietverträgen nach der zitierten Rechtsprechung des OLG Hamburg nach einem Jahr, nach der Rechtsprechung der Kammer bei Wohnraummietverträgen analog § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV nach neun Monaten ein. Für die Abrechnungsperiode 1988 war bei Schluß der mündlichen Verhandlung am 21.9.1989 die 9-Monats-Frist noch nicht abgelaufen.