Unterlassungsklagengesetz

Unterlassungsklagengesetz; qualifizierte Schriftformklausel in Wohnraummiete; unwirksame Klausel

Eine qualifizierte Schriftformklausel als mietvertragliche Formularklausel verstößt jedenfalls in der Wohnraummiete gegen §§ 305 b, 307 BGB und ist daher unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl., ein gemeinnütziger Verbraucherschutzverein, der in die Liste nach § 4 UKlaG aufgenommen wurde, hat die Bekl. auf Unterlassung der Verwendung bestimmter Allgemeiner Geschäftsbedingungen in Mietverträgen über Wohnraum in Anspruch genommen.

Die Berufung hat insoweit Erfolg. [...]

a) Die vom Kl. beanstandete Klausel „Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 v. H. jährlich zu erheben" verstößt gegen das Klauselverbot des § 309 Nr. 5 a BGB. Gemäß diesem Klauselverbot ist eine Allgemeine Geschäftsbedingung unwirksam, die die Vereinbarung eines pauschalierten Anspruchs des Verwenders auf Schadensersatz zum Gegenstand hat, wenn die Pauschale den in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge zu erwartenden Schaden übersteigt. Das ist bei der beanstandeten Klausel der Fall.

Der mit der Klausel geltend gemachte Zinsschaden von mindestens 8 % jährlich liegt über dem Schaden, der bei der Bemessung von Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge zu erwarten ist.

Der gesetzliche Verzugszinssatz, der gegenüber einem Verbraucher geltend gemacht werden kann, beträgt nach § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Es ist - anders als das Landgericht angenommen hat - nicht davon auszugehen, dass sich die Summe der sich aus dieser Regelung ergebenden Teilzinssätze im Regelfall auf 8 % Zinsen oder mehr beläuft. Die Berufung verweist zu Recht darauf, dass der Basiszinssatz nicht nur niedriger als die vom Landgericht angenommenen 3,62 % Zinsen liegen kann, sondern bereits seit vielen Jahren deutlich niedriger liegt, derzeit wieder bei nur 0,12 % Zinsen. Die sich bei diesem oder vergleichbar niedrigem Basiszinssatz ergebende Zinssumme kann also - auch über erhebliche Zeiträume - nur um wenige Bruchteile eines Prozentes über dem vom Gesetz genannten Festbetrag von 5 Prozentpunkten liegen und in dem grundsätzlich denkbaren Fall der Absenkung des Basiszinssatzes auf 0 % gar dem Festbetrag von 5 % entsprechen. Die Festschreibung eines Mindestzinssatzes für Verzugszinsen von 8 % jährlich ist daher eine Pauschale, die in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge den zu erwartenden Schaden übersteigt. [...]

2. Die Anschlussberufung ist zulässig, führt jedoch nicht zu einer Abänderung des mit ihr angefochtenen Urteils.

Dies gilt zunächst hinsichtlich der vom Tenor zu I. Nr. 1 erfassten Klausel mit dem Wortlaut:

„Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen des Zeitpunktes der Bezugsfertigkeit bis zu drei Monaten verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben. Sollte sich der Mietbeginn um mehr als drei Monate verzögern, wird der Mieter nach Bekanntwerden zeitnah schriftlich informiert und ist in diesem Fall berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten."

Die Bekl. sieht bei dieser Klausel eine angemessene Risikoaufteilung darin, dass der Mieter in den ersten drei Monaten einer verzögerten Fertigstellung auf Ansprüche gegen den Vermieter verzichtet, der seinerseits dementsprechend einen Mietausfall zu tragen habe. Eine einseitige Benachteiligung sei damit nicht gegeben. Dieser Rechtsauffassung vermag sich der Senat nicht anzuschließen.

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liegt bereits darin, dass die Folgen einer verzögerten Fertigstellung des Mietobjektes bei dem Mieter liegen. Dieser muss für die letztendlich unbefristet in Anspruch genommene Möglichkeit der Verzögerung der Bezugsfertigkeit alleine mit den ihm hieraus erwachsenden Kosten fertig werden. So könnte dem Mieter im Falle der Notwendigkeit der Anmietung einer Ersatzunterkunft ein Mietaufwand entstehen, der über der bisher von ihm gezahlten oder gemäß dem mit der Bekl. gezahlten Mietvertrag anfallen würde. Außerdem können sich zusätzliche Kosten aus einem notwendigen weiteren Umzug ergeben. Der Mieter kann zur Vermeidung dieses Risikos die Kündigung seiner bisherigen Mietwohnung hinausschieben, bis ihm von der Bekl. Bezugsfertigkeit angezeigt wird. Gegebenenfalls ist jedoch nicht sichergestellt, dass der Mieter nicht aufgrund der Kurzfristigkeit der Anzeige der Bezugsfertigkeit und der Wahrung einer von ihm zu beachtenden Kündigungsfrist an zwei Vermieter zu zahlen hat. Schließlich bleibt dem Mieter im Falle einer Verzögerung der Bezugsfertigkeit die Möglichkeit, in der bisher bewohnten und bereits gekündigten Wohnung zu verbleiben. Insofern hat er jedoch Schadensersatzansprüche des Vermieters zu gewärtigen, die über seiner bisherigen oder der mit der Bekl. vereinbarten Miete liegen können. Er sieht sich außerdem möglicherweise einer Räumungsklage seines bisherigen Vermieters ausgesetzt. Was sich in Ansehung dieser alternativen Benachteiligungen zugunsten des Mieters aus den Regelungen des § 93 b ZPO - auf die der Prozessbevollmächtigte der Bekl. ohne weitere Erläuterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat verwiesen hat - zugunsten des Mieters ergeben soll, erschließt sich dem Senat nicht. Die Bestimmungen des § 93 b ZPO eröffnen die Möglichkeit, dem Vermieter im Falle von Räumungsklagen die Kosten des Verfahrens aufzugeben. Die entsprechenden Tatbestände gehen jedoch von einer Kündigung des Vermieters gegenüber dem Mieter und einem Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung aus. Dies ist nicht die Situation, in der sich der Mieter der Bekl. im Falle der Verzögerung der Bezugsfertigkeit gegenüber seinem bisherigen Vermieter befindet.

Das Landgericht hat der Bekl. auch die Klausel

„Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im einzelnen Fall zugelassenen Mieterhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten aller Art gelten vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart, ohne dass es einer Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 WoBindG bedarf"

zu Recht versagt. Die Anschlussberufung verweist zwar darauf, dass es sich im vorliegenden Fall um preisfreien Wohnraum handelt, so dass der in den Geschäftsbedingungen in Bezug genommene § 10 WoBindG hier ohnehin nicht zur Anwendung käme. Dies ist jedoch nicht erheblich.

Die vertragliche Regelung greift auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum nachhaltig in die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen über Mieterhöhungen nach §§ 557 f. BGB ein. Die dort eröffneten Möglichkeiten der Mieterhöhung und der Geltendmachung der Mieterhöhung gegenüber dem Mieter, z. B. das Zustimmungserfordernis zur Mieterhöhung, werden dabei unterlaufen, wenn solche Erhöhungen bereits in der für den Mieter nicht vorhersehbaren Ausgestaltung als vorweg vereinbart gelten würden. Die Klausel stellt also ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Die Regelungen

„Vermieter und seinem Beauftragten steht die Besichtigung der Mieträume von 8.00 bis 18.00 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes frei, sofern er dem Mieter die Besichtigung in der Regel mindestens 24 Stunden vorher angekündigt hat"

und

„Der Vermieter hat die Besichtigung der Mieträume im Fall einer Kündigung des Mietverhältnisses oder bei beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks oder der Wohnung in der Zeit von 8.00 bis 18.00 Uhr zu gestatten"

benachteiligen die Mieter in unangemessener Weise. Sie begründen ein jederzeitiges Besichtigungsrecht des Vermieters mit der einzigen Einschränkung einer Ankündigung der Besichtigung mindestens 24 Stunden vorher, sofern das Mietverhältnis nicht gekündigt worden ist. Der Bekl. wäre es aufgrund dieser Vereinbarung möglich, die jeweils betroffene Wohnung ohne erkennbaren Anlass jederzeit und mit beliebiger Häufigkeit zu besichtigen. Die mit diesen Regelungen eröffnete Möglichkeit des Eingriffs in die Privatsphäre der Mieter ist unangemessen im Sinne des § 307 BGB.

Die Klauseln

„Nebenanreden, Stundung, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages und anderes sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Die Abänderung dieser Schriftformklausel ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt"

und

„nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung"

entsprechen nicht der Rechtslage und können deshalb, wie vom Landgericht in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils ausgeführt, keinen Bestand haben. Soweit die Anschlussberufung darauf abstellt, dass der Mieter nach § 305 b BGB in jedem Falle auf eine vorrangige Individualabrede Bezug nehmen kann, steht dies der Unzulässigkeit der streitbefangenen Klauseln nicht entgegen. Diese sind gleichwohl nachteilig für den Mieter, weil sie ihm suggerieren, er könne sich auf für ihn günstige mündliche Änderungen des Vertrages im Streitfalle nicht berufen.

Eine qualifizierte Schriftformklausel, wonach bestimmte Abreden nur wirksam sein sollen, wenn sie schriftlich vereinbart werden und die Abänderung dieser Schriftformklausel nur wirksam ist, wenn sie schriftlich erfolgt, ist – jedenfalls in der Wohnraummiete – unwirksam.

Ein gemeinnütziger Verbraucherschutzverein verklagte einen Vermieter auf Unterlassung der Verwendung bestimmter mietvertraglicher Formularklauseln. Dazu gehörten u. a. folgende Klauseln:

„1. Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 v. H. jährlich zu erheben.

2. Der Mietbeginn kann sich infolge von Verzögerungen des Zeitpunkts der Bezugsfertigkeit bis zu drei Monaten verzögern, ohne dass sich hieraus Ansprüche des Mieters ergeben. Sollte sich der Mietbeginn um mehr als drei Monate verzögern, so wird der Mieter nach Bekanntwerden zeitnah schriftlich informiert und ist in diesem Fall berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten.

3. Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im einzelnen Fall zugelassenen Mieterhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten aller Art gelten vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart, ohne dass es einer Mieterhöhungserklärung gemäß § 10 WoBindG bedarf.

4. Vermieter und seinem Beauftragten steht die Besichtigung der Mieträume von 8.00 bis 18.00 Uhr zur Prüfung ihres Zustandes frei, sofern er dem Mieter die Besichtigung in der Regel mindestens 24 Stunden vorher angekündigt hat. Der Vermieter hat die Besichtigung der Mieträume im Falle einer Kündigung des Mietverhältnisses oder bei beabsichtigtem Verkauf des Grundstücks oder der Wohnung in der Zeit von 8.00 bis 18.00 Uhr zu gestatten.

5. Nebenabreden, Stundung, Änderungen und Ergänzungen des Vertrages sind nur wirksam, wenn sie schriftlich vereinbart werden. Die Abänderung dieser Schriftformklausel ist nur wirksam, wenn sie schriftlich erfolgt.

Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages gelten nur bei schriftlicher Vereinbarung."

Das Landgericht verurteilte den Vermieter, die Verwendung derartiger Klauseln zu unterlassen, was zur Berufung des Vermieters zum OLG führte.

Das OLG Brandenburg wies die Berufung zurück.

Zu 1.: Die Formularklausel verstoße gegen § 309 Nr. 5 a BGB. Der geltend gemachte Zinsschaden von mindestens 8 % jährlich liege über dem Schaden, der bei der Bemessung von Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe nach dem gewöhnlichen Verlauf der Dinge zu erwarten sei. Der gesetzliche Verzugszinssatz, der gegenüber einem Verbraucher geltend gemacht werden könne, betrage nach § 288 Abs. 1 Satz 2 BGB 5 Prozentpunkte über dem Basiszinssatz. Es sei nicht davon auszugehen, dass sich diese Summe der sich aus dieser Regelung ergebenden Teilzinssätze im Regelfall auf 8 % Zinsen oder mehr belaufe. Der Basiszinssatz könne nicht nur niedriger als etwa 3,62 % Zinsen liegen, sondern liege bereits seit vielen Jahren deutlich niedriger, derzeit bei nur 0,12 % Zinsen. Die sich bei diesem oder vergleichbar niedrigem Basiszinssatz ergebende Zinssumme könne also nur um wenige Bruchteile eines Prozentes über dem vom Gesetz genannten Festbetrag von 5 Prozentpunkten liegen und in dem grundsätzlich denkbaren Fall der Absenkung des Basiszinssatzes auf 0 % dem Festbetrag von 5 % entsprechen. Die Festschreibung eines Mindestzinssatzes für Verzugszinsen von 8 % jährlich sei daher eine Pauschale, die in den geregelten Fällen nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge den zu erwartenden Schaden übersteige.

Zu 2.: Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters liege bereits darin, dass die Folgen einer verzögerten Fertigstellung des Mietobjektes bei dem Mieter lägen. Dieser müsse für die letztendlich unbefristet in Anspruch genommene Möglichkeit der Verzögerung der Bezugsfertigkeit alleine mit den ihm hieraus erwachsenden Kosten fertig werden.

Zu 3.: Es komme nicht darauf an, dass es sich vorliegend um preisfreien Wohnraum handele, so dass § 10 WoBindG ohnehin nicht zur Anwendung komme. Die vertragliche Regelung greife auch bei nicht preisgebundenem Wohnraum nachhaltig in die einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen über Mieterhöhungen nach §§ 557 f. BGB ein. Die dort eröffneten Möglichkeiten der Mieterhöhung und der Geltendmachung der Mieterhöhung gegenüber dem Mieter, z. B. das Zustimmungserfordernis zur Mieterhöhung, werden dabei unterlaufen, wenn solche Erhöhungen bereits in der für den Mieter nicht vorhersehbaren Ausgestaltung als vorweg vereinbart gelten würden. Die Klausel stelle also ebenfalls eine unangemessene Benachteiligung des Mieters dar.

Zu 4.: Die Klauseln würden ein jederzeitiges Besichtigungsrecht des Vermieters mit der einzigen Einschränkung einer Ankündigung der Besichtigung mindestens 24 Stunden vorher, sofern das Mietverhältnis nicht gekündigt worden sei, begründen. Dem Vermieter wäre es aufgrund dieser Vereinbarung möglich, die jeweils betroffene Wohnung ohne erkennbaren Anlass jederzeit und mit beliebiger Häufigkeit zu besichtigen. Die mit diesen Regelungen eröffnete Möglichkeit des Eingriffs in die Privatsphäre des Mieters sei unangemessen.

Zu 5.: Zu Recht habe das Landgericht darauf hingewiesen, dass die Klauseln geeignet seien, bei einem Mieter den Eindruck zu erwecken, nach Abschluss des Mietvertrags getroffene mündliche Vereinbarungen seien unwirksam, was im Hinblick auf § 305 b BGB nicht zutreffe. Sie würden deshalb die Gefahr bergen, den Mieter von der Durchsetzung der ihm zustehenden Rechte abzuhalten und können getroffene Individualvereinbarungen unterlaufen. Soweit die Berufung darauf abstelle, dass der Mieter nach § 305 b BGB in jedem Falle auf eine vorrangige Individualabrede Bezug nehmen könne, stehe dies der Unzulässigkeit der streitbefangenen Klausel nicht entgegen. Diese seien gleichwohl nachteilig für den Mieter, weil sie ihm suggerierten, er könne sich auf für ihn günstige mündliche Änderungen des Vertrages im Streitfalle nicht berufen.

Das Landgericht Potsdam hatte sich zur Schriftformklausel auf das Urteil des OLG Rostock vom 19. Mai 2009 - 3 U 16/09, GE 2009,1492 berufen. Danach sei die doppelte Schriftformklausel intransparent und benachteilige den Vertragspartner unangemessen, weil sie bei diesem den Eindruck erwecke, eine mündliche Abrede sei entgegen § 305 BGB unwirksam und deshalb geeignet, den Vertragspartner von der Durchsetzung ihm zustehender Rechte abzuhalten. Diese Entscheidung ist jedenfalls für die Wohnraummiete bedeutsam; diesbezügliche Entscheidungen des BGH sind nicht ersichtlich. Es gibt lediglich die – alte – Entscheidung des BGH vom 2. Juni 1976 - VIII ZR 97/74, BGHZ 66, 378, wonach eine zwischen Kaufleuten individuell ausgehandelte doppelte Schriftformklausel keinen rechtlichen Bedenken begegne. Auf derselben Linie liegt die Entscheidung des OLG Düsseldorf aus 2011 (I-24 U 195/10), GE 2011, 1680 mit Anm. von Bieber in GE 2011,1652 und Schach in MietRB 2012,11.

Wird eine formularmäßig vereinbarte qualifizierte Schriftformklausel in einem Individualprozess rechtskräftig für unwirksam erklärt, ist das insofern folgenlos, weil dann die behauptete mündliche Vereinbarung gilt. Das setzt allerdings voraus, dass der, der sich auf die mündliche Vereinbarung beruft, diese auch substantiiert darlegen und ggf. beweisen muss.