Unterlassungsgebot

Unterlassungsgebot; Verfügungsbeschränkung; Mängelbeseitigungsmaßnahme; Sanierungsarbeiten

Zur Anwendung von § 3 III des Gesetzes zur Regelung der offenen Vermögensfragen (VermG).

Die Verfügungsklägerin war Eigentümerin des mit einem Zweifamilienhaus bebauten, 1.312 qm großen Grundstücks in Berlin-Hohenschönhausen. Nachdem sie aus der früheren DDR im Jahre 1961 geflohen war, verkaufte ein staatlicher Verwalter das Grundstück im Jahre 1969 für 7.840,00 Mark (Ost) an den Rat des Stadtbezirkes Berlin-Weißensee; das Grundstück war damit in "Volkseigentum" überführt. Am 28. März 1990 kaufte der Verfügungsbeklagte, der seit 1985 Mieter der Erdgeschoßwohnung war, das Grundstück vom Magistrat von Berlin für 58.010,00 Mark (Ost). Am 21. Mai 1990 wurde er im Grundbuch als neuer Eigentümer eingetragen. Er begann mit Bauarbeiten an der Garage und beabsichtigt, mit einem Geldaufwand von (71.449,00 DM + 29.859,00 DM =) 101.308,00 DM:

- den Schornstein zu sanieren;

- den Dachstuhl mit Deckung weitgehend zu erneuern und so zu verändern, daß dort eine weitere Wohnung entsteht;

- die Erdgeschoßwohnung mit einer Gas-Kombitherme für Heizung und Warmwasser zu versehen;

- die Obergeschoßwohnung, in welcher der Mieter K. wohnt, mit einer Gas-Kombitherme für Heizung und Warmwasser, neuen Fenstern, einer Wärmedämmung zum Boden und einer Elektro Neuinstallation zu versehen.

Am 11. September 1990 meldete die Verfügungskl. ihren Anspruch auf Rückübertragung des Grundeigentums beim Magistrat von Berlin an, und zwar gemäß der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche vom 11. Juli 1990. Dies teilte sie dem Verfügungsbekl. am 14. September 1990 mit und widersprach "den bereits vollzogenen und auch den künftigen baulichen Veränderungen, sowie im übrigen allen tatsächlichen und rechtlichen Veränderungen am Grundstück und den daraufstehenden Gebäuden, insbesondere weiteren Modernisierungsmaßnahmen". Der Verfügungsbekl. setzte die Bauarbeiten an der Garage fort und sieht sich auch sonst in seiner Verfügungsmacht frei.

Mit ihrem Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung verlangt die Verfügungskl. vom Verfügungsbekl. die Unterlassung baulicher Maßnahmen.

I. Mit Recht bejaht das Landgericht die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte, § 13 GVG. Der Streit ist ein bürgerlicher Rechtsstreit, kein öffentlich-rechtlicher im Sinne von § 40 Abs. 1 VwGO. Die Parteien stehen einander gleichberechtigt gegenüber. Die das Rechtsverhältnis begründende Norm dient auch nicht überwiegend den Interessen der Gesamtheit (vgl. dazu allgemein Albers in Baumbach Lauterbach, ZPO, 48. Aufl., § 13 GVG Anm. 3). Die durch § 3 Abs. 3 VermG begründete Verpflichtung des formalen Eigentümers, bestimmte Handlungen ohne Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen, findet ihr Spiegelbild in einem Anspruch des Berechtigten, nicht in einem Anspruch der öffentlichen Hand. Das kommt darin zum Ausdruck, daß das Gesetz dem Berechtigten die Disposition anheimgibt, aber auch in der amtlichen Begründung (abgedruckt in der Textsammlung Stern/Schmidt-Bleibtreu, Verträge und Rechtsakte zur Deutschen Einheit, Band 2, Einigungsvertrag, Verlag C.H. Beck). In der amtlichen Begründung heißt es u.a.:

"Die Beschränkungen des Absatzes 3 Satz 1 sind nicht als gesetzliches Verbot, sondern lediglich als schuldrechtliche Verpflichtung im Innenverhältnis zwischen dem Verfügungsberechtigten und dem Berechtigten ... ausgestaltet. Rechtshandlungen, mit denen gegen die Beschränkungen des Satzes 1 im Innenverhältnis verstoßen wird, bleiben also Dritten gegenüber wirksam. Der Verfügungsberechtigte setzt sich damit aber Schadensersatz- bzw. Staatshaftungsansprüchen von seiten des Berechtigten aus. ..."

Die hier vertretene Auffassung, daß der Anspruch des Berechtigten aus § 3 Abs. 3 VermG privatrechtlichen Charakter hat, wird von Kohler geteilt (Zivilrechtliche Sicherung der Rückerstattung von Grundstücken in den neuen Bundesländern, NJW 1991, 465, 470).

II. Im Gegensatz zum Standpunkt des Landgerichts hat die Verfügungskl. einen Verfügungsanspruch im Sinne des § 936 ZPO. Sie kann vom Verfügungsbekl. gemäß § 3 Abs. 3 VermG verlangen, bauliche Veränderungen zu unterlassen, die ein erhebliches Investitionsvolumen haben und über eine Notgeschäftsführung hinausgehen. Der Senat schließt sich den Rechtsausführungen der Verfügungskl. im wesentlichen an. Das Landgericht haftet zu eng an den verwendeten Rechtsbegriffen "Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte" und "Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen". Wie es in der amtlichen Begründung heißt, wollte der Gesetzgeber solche "Rechtshandlungen" verhindern, die den Restitutionsanspruch des Berechtigten nachhaltig beeinträchtigen. Der Gesetzgeber erwartete eine Beeinträchtigung vornehmlich von den "dinglichen Rechtsgeschäften" und "langfristigen vertraglichen Verpflichtungen", deswegen hat er sie genannt. Die Aufzählung ist nicht ausschließlich. Der formelle Eigentümer hat auch andere, ähnlich gravierende Handlungen zu unterlassen, etwa die Modernisierung und Erweiterung des Restitutionsobjekts. Das jedenfalls dann, wenn die Maßnahme nicht aus den laufenden Mieteinnahmen bezahlbar ist. Die Intention ist in § 3 Abs. 3 Satz 2 VermG erkennbar: "Ausgenommen sind solche Rechtsgeschäfte, die zur Erfüllung von Rechtspflichten des Eigentümers oder zur Erhaltung und Bewirtschaftung des Vermögenswertes unbedingt erforderlich sind."

Ausgangspunkt dieser Ausnahme sind nicht nur dingliche Rechtsgeschäfte und langfristige vertragliche Verpflichtungen, sondern auch Geschäfte anderer Art, die zu Ansprüchen gegen den Restitutionsberechtigten führen können, sei es nach § 19 VermG oder den §§ 812 ff. BGB. So kommentieren die Gesetzesverfasser den Satz 2 dahin, der Verfügungsberechtigte solle unter den Ausnahmevoraussetzungen Verbindlichkeiten eingehen können, die z.B. zur Erfüllung behördlicher Sicherheitsauflagen oder zur Durchführung notwendiger Instandhaltungsmaßnahmen unbedingt erforderlich seien. Solche ausnahmsweise erlaubten, sonst aber zustimmungsbedürftigen Geschäfte gehen häufig nicht einher mit "langfristigen vertraglichen Verpflichtungen" zwischen dem Verfügungsberechtigten und einem Dritten. Verbindlichkeiten, von denen die amtliche Begründung spricht, entstehen immer dann, wenn der Verfügungsberechtigte Lieferungen und Leistungen gegen Entgelt heranzieht. Verwendet er Eigenmittel, braucht er sich nicht langfristig zu verschulden, eine Verbindlichkeit ist er dennoch eingegangen.

Es mag offen bleiben, ob der Verfügungsberechtigte außerhalb der Notgeschäftsführung solche Veränderungen zustimmungsfrei durchführen darf, die sogleich aus den laufenden Mieteinnahmen gedeckt werden oder keine Unkosten erzeugen. Um solche geht es hier nicht. Teleologisch spricht jedoch vieles dafür, den Unterlassungsanspruch des Berechtigten für diese Fälle allgemein gelten zu lassen. Andernfalls könnte der Verfügungsberechtigte den Restitutionsanspruch dadurch unterlaufen, daß er die Tatbestandsmerkmale des § 4 Abs. 1, § 5 VermG schafft, d.h. die "Natur der Sache" maßgeblich verändert.

Bei der Interpretation des Gesetzestextes muß berücksichtigt werden, daß der Gesetzgeber, unter hohem Zeitdruck stehend, nicht so abgewogen wie üblich hat formulieren können. So verwendet er in § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG die Begriffe "Rechtsgeschäfte" und "langfristige vertragliche Verpflichtungen". In der Erläuterung bezeichnet er das, was der Verfügungsberechtigte zu unterlassen hat, als "Rechtshandlungen", eigentlich ein Gegenbegriff zum Rechtsgeschäft. Die Rechtshandlung umfaßt geschäftsähnliche Handlungen und Tathandlungen, an welche das Gesetz Rechtsfolgen knüpft, gleichgültig, ob sie der Handelnde gewollt hat oder nicht (Heinrichs in Palandt, BGB, 50. Aufl., Überblick vor § 104 Rdnr. 4 ff.). Auch dies ist ein Indiz dafür, daß der Verfügungsberechtigte nach dem Willen des Gesetzgebers kostenträchtige Veränderungen des der Rückerstattung unterliegenden Vermögenswertes zu unterlassen hat, es sei denn, die Not gebiete es zwingend.

III. Die Voraussetzungen des öffentlich-rechtlich ausgestalteten Rückübereignungsanspruchs gemäß § 3 Abs. 1 VermG hat die Verfügungskl. ausreichend dargetan und glaubhaft gemacht. Da der Verfügungsbekl. hiergegen substantiiert nichts vorbringt, kann auf das Klagevorbringen und auf die zutreffende Begründung des Vorbescheides des Magistrats von Berlin vom 16. November 1990 Bezug genommen werden. Von einem redlichen Eigentumserwerb im Sinne des § 4 Abs. 2 VermG kann keine Rede sein, siehe § 4 Abs. 2 Satz 2 VermG. Denn der Verfügungsbekl. hat das dem Erwerb zugrunde liegende Rechtsgeschäft, den Kaufvertrag, nach dem 18. Oktober 1989 geschlossen; der Vertrag hätte nach § 6 Abs. 1 und 2 der Anmeldeverordnung nicht genehmigt werden dürfen.

Darüber hinaus dürfte dem Verfügungsbekl. bekannt gewesen sein, daß das Grundstück einer Republikflüchtigen gehörte, deren Eigentum erst zwangsverwaltet und dann in Volkseigentum überführt worden ist. Von Beruf war er Architekt beim Magistrat von Berlin, Bezirksbauamt. Seit 1985 war er Mieter der Erdgeschoßwohnung, der Mieter über ihm, Herr K. mit Familie, wohnt dort schon seit 31 Jahren und kennt die Verfügungskl. aus der Zeit vor ihrer Flucht. Als sich die Wiedervereinigung Deutschlands abzeichnete und damit ein gewaltiger Aufschwung der Grundstückspreise, schloß er den Kaufvertrag. Der Kaufpreis, 58.010,00 Mark (Ost), ist nur ein kleiner Bruchteil des wahren Wertes auf dem freien Markt.

Die baulichen Maßnahmen halten sich nicht im Rahmen der Notgeschäftsführung, wofür übrigens der Verfügungsbekl. beweispflichtig wäre. Die Verfügungskl. hat durch das Privatgutachten des Architekten Dr. S. vom 18. Oktober 1990 glaubhaft gemacht, daß der Dachstuhl nicht erneuert werden muß, sondern das übliche Anbeilen und Imprägnieren mit Holzschutzmitteln ausreicht. Mit der Dachstuhlerneuerung will der Verfügungsbekl. eine weitere Wohnung schaffen (sein Schreiben vom 17. November 1990 an den Magistrat von Berlin), also weit über eine Notgeschäftsführung hinausgehen. In der Berufungsverhandlung hat er auf den Bruch eines Dachsparrens hingewiesen. Dies rechtfertigt aber allenfalls die Stützung oder die Reparatur der Bruchstelle, nicht die geplante Neukonstruktion des Daches. Der Bescheid des Bau- und Wohnungsaufsichtsamts Hohenschönhausen vom 29. Januar 1991 besagt nichts anderes. Die weiteren Maßnahmen, die der Modernisierung dienen (Gasheizung, kombiniert mit Warmwasserbereitung, neue Fenster, Wärmedämmung über der Obergeschoßdecke, Erneuerung der Elektroleitungen) stellen keine Notmaßnahme dar. Auch beim Schornstein ist ein Notbedarf nicht ersichtlich. Die geplante Sanierung dürfte eine Folge der projektierten Gas Etagenheizungen sein. Sie haben erfahrungsgemäß einen hohen Wasserdampfanteil im Abgas.

Der Verfügungsgrund (Anspruchsgefährdung) liegt darin, daß der Verfügungsbekl. den Unterlassungsanspruch der Verfügungskl. erklärtermaßen nicht achtet.