Unterlassungsgebot

Unterlassungsgebot; Verfügungsbeschränkung; Instandsetzungsgebot; Erhaltungsmaßnahme; Mängelbeseitigung; Ruine

1. Das Berufungsgericht prüft die Zulässigkeit des Rechtsweges, wenn das Erstgericht über diese Frage nicht vorab, sondern erst im Sachurteil entschieden hat.

2. Bei dem Antrag nach dem Vermögensgesetz auf Unterlassung von Baumaßnahmen handelt es sich um eine bürgerliche Rechtsstreitigkeit (gegen 24. ZS KG, DB 1992, 525).

3. Die Durchführung von Baumaßnahmen fällt unter die Verfügungsbeschränkung des Vermögensgesetzes.

4. Die Duldungsverpflichtung setzt voraus, daß die Übernahme der Kosten konkret und verbindlich durch die Behörde sichergestellt ist.

5. Die Beseitigung von Mängeln im Sinne des Baugesetzbuches ist auch an Ruinen möglich.

6. Zum Begriff der Zusicherung im Verwaltungsrecht.

Die zulässige Berufung ist nur teilweise begründet.

Der Antrag war zulässig, weil insbesondere der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten gemäß 13 GVG gegeben ist. Der Senat ist durch § 17 a Abs. 5 GVG nicht gehindert, die Frage des Rechtswegs zu prüfen. § 17 a Abs. 5 GVG, nach dem das Gericht, das über ein Rechtsmittel gegen eine Entscheidung in der Hauptsache zu befinden hat, nicht prüft, ob der beschrittene Rechtsweg zulässig ist, ist nicht anwendbar, wenn das Gericht erster Instanz entgegen § 17 a Abs. 3 Satz 2 GVG über die Zulässigkeit des Rechtsweges nicht vorab durch Beschluß, sondern erst im Urteil entschieden hat (BGH NJW 1993, 470; OLG Oldenburg NJW-RR 1993, 255; Zöller/Gummer, ZPO, Rdn. 18 zu § 17 a GVG). Ist erstinstanzlich die Rechtswegrüge erhoben worden, rechtfertigt sich die Beschränkung der Prüfungskompetenz des Berufungsgerichts ausschließlich daraus, daß die Rechtswegfrage vorab gemäß § 17 a Abs. 4 GVG zu prüfen ist (BGH NJW 1991, 1686). Diese Rechtfertigung entfällt, wenn das erstinstanzliche Gericht erst im Urteil über die Rechtswegfrage entscheidet. Da es an einer beschwerdefähigen Entscheidung fehlt, wurde dem Rügenden das Recht auf Überprüfung der Rechtswegfrage abgeschnitten. Allein das Bedürfnis der Verfahrensbeschleunigung kann diesem auf verfahrensfehlerhafte Weise zustande gekommenen Ergebnis keine Rechtfertigung geben.

Da die Bekl. die Rechtswegrüge bereits erstinstanzlich erhoben und das Landgericht über die Zulässigkeit des Rechtsweges erst im Urteil entschieden hat, ist es vorliegend zulässig und geboten festzustellen, ob der Rechtsweg zu den ordentlichen Gerichten gemäß § 13 GVG gegeben ist.

Bei dem Antrag der Verfügungskl. auf Unterlassung von Baumaßnahmen handelt es sich um eine bürgerliche Rechtsstreitigkeit im Sinne des § 13 GVG, für die eine besondere Zuweisung zu den Verwaltungsgerichten nicht gegeben ist. Für die Annahme einer öffentlichen Rechtsstreitigkeit ist zumindest erforderlich, daß an ihr ein Träger hoheitlicher Gewalt beteiligt ist. Daran fehlt es im vorliegenden Fall jedoch. Insbesondere kann man die Verfügungsbekl., eine juristische Person des Privatrechts, nicht als Hoheitsträger ansehen. Die Verfügungsbekl. ist mit hoheitlichen Befugnissen nicht ausgestattet. Entgegen der Ansicht des 24. Senats des Kammergerichts (DB 1992, 525) läßt sich die Verfügungsbekl. nicht mit dem Hinweis auf die sequesterähnliche Bindung des Verfügungsberechtigten, die auf §§ 3 Abs. 3, 3 a Vermögensgesetz beruhe, als Hoheitsträgerin qualifizieren. Gesetzliche Bindungen eines Rechtssubjekts machen es nicht zu einem Träger öffentlicher Gewalt. Nicht die Art der Pflichten, sondern die Art der Befugnisse ist für die Einordnung als Hoheitsträger entscheidend.

Auch überzeugt das Argument des 24. Senats nicht, der Unterlassungsanspruch gemäß § 3 Abs. 3 Vermögensgesetz stelle einen Sicherungsanspruch zu dem unstreitig öffentlich-rechtlichen Rückgabeanspruch dar und müsse deshalb auch öffentlich-rechtlich sein. Hinweise auf die Zuordnung einer Norm zum öffentlichen bzw. zum Privatrecht lassen sich auf diesem Weg nicht gewinnen, weil es nicht ungewöhnlich ist, daß eine Rechtsposition, wie hier der Rückgabeanspruch, gleichzeitig öffentlich rechtlichen und privatrechtlichen Regelungen unterliegt.

Schließlich läßt sich auch nicht mit der Sachwidrigkeit paralleler Prozesse vor unterschiedlichen Gerichten die Zuständigkeit der Verwaltungsgerichte begründen. Die Klage im Rückgabeverfahren hat einen anderen Gegner und einen anderen Streitgegenstand als die Unterlassungsklage gegen den Verfügungsberechtigten gemäß § 3 Abs. 3 VermG. Daß es zu doppelten Prüfungen des Restitutionsanspruchs kommen kann, ist eine völlig normale Angelegenheit, weil allzu häufig unterschiedliche Gerichte nach unterschiedlichen Verfahrensordnungen dieselbe rechtliche Vorfrage prüfen müssen.

In dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang war der Antrag auf Erlaß einer einstweiligen Verfügung gemäß § 935 ZPO begründet, weil insoweit die Verwirklichung des Rechts des Verfügungskl. durch eine Veränderung des bestehenden Zustandes wesentlich erschwert würde.

Der Verfügungsanspruch, das gefährdete Recht des Verfügungskl., folgt insoweit aus § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG.

Der Verfügungskl. ist Berechtigter und Anspruchsinhaber im Sinne der Vorschrift. (wird ausgeführt)

Die Verfügungsbekl. ist als Rechtsnachfolgerin des staatlichen Verwalters gemäß § 2 Abs. 3 Satz 2 VermG als Verfügungsberechtigte anzusehen.

Das Verhalten der Verfügungsbekl. begründet die für einen Unterlassungsanspruch erforderliche Begehungsgefahr. Sie berühmt sich nämlich auch noch im vorliegenden Verfahren des Rechts, die begonnenen Baumaßnahmen auf dem Grundstück M. Straße durchführen und abschließen zu dürfen.

Die Ausführung von Baumaßnahmen kann gegen § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG verstoßen, obwohl diese Vorschrift nach ihrem Wortlaut lediglich verbietet, dingliche Rechtsgeschäfte abzuschließen und langfristige vertragliche Verpflichtungen einzugehen. Es steht nämlich außer Zweifel, daß die genannte Vorschrift auch dann eingreift, wenn der Verfügungsberechtigte durch weitreichende Baumaßnahmen den Restitutionsanspruch des Berechtigten nachhaltig beeinträchtigt (Kammergericht, DtZ 1991, 191; Fieberg/Reichenbach, Vermögensgesetz, Rdn. 30 zu § 3 VermG). Der Wortlaut des Abs. 1 der Vorschrift beschreibt den Anwendungsbereich nur unvollkommen. Bereits die Sätze 3 und 4 der Vorschrift zeigen, daß es um die Verhinderung jeglicher "Maßnahmen" geht, die den Restitutionsberechtigten beeinträchtigen. Auch der Zweck des § 3 Abs. 3 VermG, der den Restitutionsanspruch gegen Beeinträchtigungen rechtlicher und tatsächlicher Art absichern soll, legt es nahe, den Unterlassungsanspruch auch auf tatsächliche Baumaßnahmen zu erstrecken.

Die Verfügungsbekl. kann sich nicht auf den Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG berufen, soweit Baumaßnahmen in Rede stehen, deren Gesamtvolumen einschließlich bereits verbauter Mittel die Summe von 964.800 DM einschließlich Nebenkosten übersteigt. Nach der genannten Vorschrift muß der Berechtigte nämlich nur solche Maßnahmen zur Beseitigung von Mißständen und zur Behebung von Mängeln dulden, die ohne eine Anordnung nach § 177 Baugesetzbuch vorgenommen werden, deren Kosten jedoch nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch erstattet werden. Diese Duldungsverpflichtung kann nur dann eintreten, wenn und soweit die Übernahme der Kosten im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch sichergestellt ist (Fieberg/Reichenbach, Rdn. 36 zu § 3 VermG). Soweit das Bauvolumen den Betrag von 964.800 DM übersteigt, fehlt es jedoch an einer rechtsverbindlichen Regelung, durch die die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen zur Kostenübernahme gemäß § 177 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch verpflichtet wird. Das Schreiben der Senatsbauverwaltung vom 11. Dezember 1992, das eine Bestimmung zu § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch enthält, betrifft lediglich Mittel in dem genannten Gesamtumfang von 964.800 DM. Diese Beschränkung ergibt sich daraus, daß sich das Schreiben auf die Zuwendungsbescheide bezieht, durch die der Verfügungsbekl. u. a. für das Grundstück M. Straße Mittel in dem genannten Gesamtumfang gewährt wurden. Allein aus der Tatsache, daß sich die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen zur Förderung von Baumaßnahmen zur Beseitigung von Wohnungsleerstand im ehemaligen Ostteil von Berlin entschlossen hat, läßt sich nicht ableiten, daß die Kostenübernahme auch in Zukunft über den Betrag von 964.800 DM hinaus sichergestellt ist. Da die Senatsverwaltung keine umfassende Regelung zu den Baumaßnahmen auf dem streitbefangenen Grundstück getroffen hat, kann sie ihr Förderungsverhalten jederzeit ändern.

Der Verfügungskl. hat auch dargetan, daß sein Rückgabeanspruch beeinträchtigt wird, da die Verfügungsbekl. die genannten Baumaßnahmen auf dem Grundstück ausführen lassen will. Dies genügt zur Darlegung des Verfügungsgrundes, weil anerkannt ist, daß das Drohen wesentlicher Veränderungen des herauszugebenden Gegenstandes im Sinne des § 935 ZPO ausreicht (Baumbach/Hartmann, Rdn. 8 zu § 935 f. ZPO).

Soweit das Urteil des Landgerichts Berlin abgeändert wird, fehlt es an einem Unterlassungsanspruch des Verfügungskl. gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG.

Der Verfügungskl. kann die Unterlassung von Baumaßnahmen nur bezüglich des Seitenflügels und des Quergebäudes des Hauses M. Straße, nicht jedoch bezüglich anderer Gebäudeteile verlangen. Bezüglich dieser Baumaßnahmen an anderen Gebäudeteilen fehlt es an einer Begehungsgefahr. (wird ausgeführt)

Soweit der Verfügungskl. die Unterlassung jeglicher Baumaßnahmen verlangt, scheitert sein Unterlassungsanspruch gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG daran, daß er gemäß § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG verpflichtet ist, Baumaßnahmen bis zu einem Bauvolumen von 964.800 DM zu dulden. Nach dieser Vorschrift sind solche Maßnahmen zur Beseitigung der Mißstände und zur Behebung von Mängeln vom Berechtigten zu dulden, die ohne eine Anordnung nach § 177 Baugesetzbuch vorgenommen werden, deren Kosten jedoch nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch erstattet werden.

Die von der Verfügungsbekl. begonnenen und weiterhin geplanten Maßnahmen zielen auf die Beseitigung von Mängeln im Sinne des § 177 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch. Entgegen der Ansicht des Verfügungskl. steht dem nicht entgegen, daß der Seitenflügel und das Quergebäude seit langem unbewohnt und als Ruinen zu bezeichnen sind. § 177 Abs. 3 Baugesetzbuch ist auch anwendbar, wenn die Nutzung des Gebäudes schon aufgegeben worden ist und wenn es sich um eine funktionslose Ruine handelt (Battis/Krautzberger, Baugesetzbuch, Rdn. 8 zu § 177 Baugesetzbuch; Schrödter/Köhler, Baugesetzbuch, Rdn. 4 zu § 177 Baugesetzbuch). Die Möglichkeit einer Anordnung gemäß § 177 Abs. 3 Baugesetzbuch wird nur dadurch begrenzt, daß die Behebung der Mängel noch möglich, d. h. bautechnisch durchführbar, wirtschaftlich vertretbar und baurechtlich zulässig ist. Daran besteht vorliegend schon deshalb kein Zweifel, weil die Personen, an die der Verfügungskl. das Grundstück verkauft hat, ebenfalls die Mängel, wenn auch in veränderter Form, beseitigen wollen.

Bis zu einem Bauvolumen von 964.800 DM werden die Kosten der Maßnahmen nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch erstattet. Durch das Schreiben der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen ist, wie für eine Anwendung des § 3 Abs. 3 Satz 5 Vermögensgesetz erforderlich, die Übernahme der nicht rentierlichen Kosten im Sinne des § 177 Abs. 4 Satz 1 Baugesetzbuch sichergestellt. Das Schreiben enthält die Bestimmung, daß das Land Berlin die durch die Bescheide bewilligten Mittel nur insoweit zurückfordern werde, wie die Kosten der geförderten Baumaßnahme nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch bei ordentlicher Bewirtschaftung im Rahmen der nachhaltig erzielbaren Erträge des Grundstücks durch eigene oder fremde Mittel gedeckt werden könnten, wobei eine ordentliche Bewirtschaftung erst zukünftig - mittelfristig - erwartet werden könne, wenn gemäß Einigungsvertrag im Zuge der Einkommensentwicklung auch die Mieterträge sich den Verhältnissen in den alten Bundesländern angenähert hätten. Die in dem Schreiben genannten Bescheide betreffen Zuwendungen bezüglich des Objekts M. Straße im Gesamtumfang von 964.800 DM.

Durch dieses Schreiben ist die Übernahme der nicht rentierlichen Kosten sichergestellt, weil das Schreiben der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen insoweit eine verbindliche Regelung darstellt. Es handelt sich nämlich um eine Zusicherung im Sinne des § 38 Verwaltungsverfahrensgesetz, der gemäß dem Gesetz über das Verfahren über die Berliner Verwaltung (GVBl. 1976, 2735) auch für die Behörden des Landes Berlin gilt. Eine Zusicherung ist ein Verwaltungsakt, durch den zugesagt wird, einen bestimmten Verwaltungsakt später zu erlassen oder - was hier einschlägig ist - zu unterlassen. Das Schreiben vom 11. Dezember 1992 zielt nach seinem Wortlaut, wie für einen Verwaltungsakt erforderlich, auf eine verbindliche Regelung: Eine "Bestimmung" sollte getroffen werden. Diese Bestimmung geht dahin, daß eine Rückforderung von Mitteln unterlassen werden soll, wenn die Kosten der geforderten Maßnahmen nach den Grundsätzen des § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch nicht gedeckt werden können. Die Regelung ist auch in dem für eine Zusicherung erforderlichen Maße hinreichend bestimmt. Nach dem Wortlaut des Schreibens vom 11. Dezember 1992 soll die Rückforderung der Mittel geregelt werden, die mit den genannten Bescheiden für das Objekt M. Straße gewährt worden sind. Weitergehende Anforderungen an die Bestimmtheit der Zusicherung sind nicht zu stellen. Dies belegt vor allem der Zweck des § 3 Abs. 3 Satz 5 Vermögensgesetz. Dem Verfügungsberechtigten sollte einerseits die Möglichkeit gegeben werden, trotz des Schwebens des Rückgabeverfahrens mit der Beseitigung des Wohnungsleerstands und der Modernisierung des Wohnungsbestands zu beginnen, ohne daß andererseits die Belange des Rückgabeberechtigten wesentlich tangiert werden durften. Zur Erreichung dieses Zwecks sollten bürokratische Hindernisse weitgehend vermieden werden. Deshalb wurde auf das Erfordernis einer förmlichen Anordnung gemäß § 177 Abs. 1 Baugesetzbuch verzichtet. Dies gilt vor allem in den Fällen, in denen der Erlaß eines Verwaltungsakts gar nicht möglich ist, weil die zuständige Gemeinde gleichzeitig Verfügungsberechtigte im Sinne des Vermögensgesetzes ist (Rädler/Raupach/Kinne, Vermögensgesetz, Rdn. 115 zu § 3 Vermögensgesetz;Fieberg/Reichenbach, Rdn. 36 zu § 3 Vermögensgesetz). Die Interessen des Berechtigten werden in ausreichendem Umfang dadurch gewahrt, daß die eingesetzten Mittel dem § 177 Abs. 4 und 5 Baugesetzbuch unterstellt werden. Hierdurch ist gewährleistet, daß der Berechtigte mit den nicht rentierlichen Kosten nicht belastet wird.