Unterlassungsanspruch gegen Verfügungsberechtigten

Unterlassungsanspruch gegen Verfügungsberechtigten; Restitutionsgrundstück; einstweilige Verfügung; Verfügungsgrund; Passivlegitimation des Verwalters; Abtretung des Restitutionsanspruchs

1. Die auf Unterlassung baulicher Maßnahmen gerichtete einstweilige Verfügung setzt eine Prüfung des Restitutionsanspruchs nur insoweit voraus, als der Hauptanspruch nicht offensichtlich unbegründet sein darf.

2. Der Hauptanspruch ist nicht dadurch ausgeschlossen, daß die Enteignung wegen Überschuldung erfolgt war.

3. Die Abtretung des Restitutionsanspruchs ist formfrei, wenn sie vor Inkrafttreten des 2. VermRÄndG erfolgt ist.

4. Zur Passivlegitimation des Verwalters.

5. § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG gilt auch für nicht-dingliche Maßnahmen, wenn sie ihrer Natur nach geeignet sind, den Anspruch des Berechtigten nachhaltig zu beeinträchtigen.

6. Unbeachtlich ist, ob die geplante Maßnahme objektiv dem Interesse des Berechtigten entspricht.

7. Zur Zulässigkeit der Maßnahmen nach § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG.

Der Verfügungskl. verlangt vom Verfügungsbekl. Unterlassung von Abriß- und Baumaßnahmen an einem Grundstück, auf dessen Rückübertragung er Anspruch erhebt; der Verfügungsbekl. ist derzeit Verfügungsberechtigter über das Grundstück.

Die Großmutter des Verfügungskl. ist Alleinerbin des bis zur Enteignung und Überführung in Volkseigentum im Jahr 1984 im Grundbuch eingetragenen Eigentümers des Grundstücks Schstraße 9 in Berlin. Sie ließ am 3. September 1990 ihren Anspruch auf Rückübereignung des Grundstücks nach der Verordnung über die Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche vom 11. Juli 1990 beim Amt zur Regelung offener Vermögensfragen (AROV) in Berlin anmelden. Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 29. August 1991 schenkte sie dem Verfügungskl. das Grundstück unter der aufschiebenden Bedingung der Rückübertragung und erklärte zugleich die Auflassung. Ihren etwaigen Restitutionsanspruch schenkte und übertrug sie am 27. Juni 1992 privatschriftlich dem Verfügungskl., der die Abtretung in derselben Urkunde am 29. Juni 1992 ausdrücklich annahm. In einer weiteren Vertragsurkunde vom 14. August 1992, deren Unterschriften notariell beglaubigt wurden, wiederholte sie die Schenkung und Abtretung des Rückübertragungsanspruchs an den Verfügungskl. Der Vertreter der Frau P. und des Verfügungskl. teilte diese Abtretungen dem AROV durch Schreiben vom 8. September 1992 und 20. Oktober 1992 mit. In einem Schreiben des AROV vom 5. November 1992 wurde dem Verfügungskl. zu Händen seiner Verfahrensbevollmächtigten die Absicht mitgeteilt, über den Rückübertragungsantrag positiv entscheiden zu wollen.

Das Grundstück wird derzeit im Auftrag des Verfügungsbekl. durch die landeseigene Köpenicker Wohnungsgesellschaft mbH (KÖWOGE) verwaltet. Da die auf dem Grundstück stehenden Gebäude stark verfallen und nicht mehr als Wohnraum nutzbar sind, beantragte und erhielt die KÖWOGE von der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin (WBK) mit Bescheid vom 28. November 1991 die Bewilligung eines Baukostenzuschusses in Höhe von 1.689.941,00 DM sowie eines Eigenkapitalersatzdarlehens in gleicher Höhe zur Finanzierung von Bauarbeiten mit dem Zweck der Schaffung von Wohnraum auf dem Grundstück; darüber hinaus bewilligte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz mit Bescheid vom 27. August 1992 einen weiteren Zuschuß zur Fassadenrenovierung in Höhe von 122.262,80 DM.

Der Verfügungsantrag ist jedoch nicht begründet.

Der auf § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG gestützte Verfügungsanspruch (Unterlassungsanspruch) greift nicht durch. Danach hat der Verfügungsberechtigte, sobald eine Anmeldung vermögensrechtlicher Ansprüche vorliegt, grundsätzlich den Abschluß von dinglichen Rechtsgeschäften und die Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen ohne die Zustimmung des Berechtigten zu unterlassen, sofern nicht ein Ausnahmetatbestand - so wie hier - vorliegt.

Der Unterlassungsanspruch nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG setzt zunächst voraus, daß ein Restitutionsanspruch möglich ist; das ergibt sich zwar nicht eindeutig aus dem Wortlaut der Vorschrift, die unmittelbar nur auf das Vorliegen einer Anmeldung abstellt. Die Notwendigkeit der Glaubhaftmachung eines materiell bestehenden Restitutionsanspruchs folgt aber daraus, daß das Gesetz von einer Unterlassung "ohne Zustimmung des Berechtigten" spricht; das Unterlassungsgebot dient mithin nur dem Schutz eines "Berechtigten". Besteht aber materiell kein Restitutionsanspruch, so kann es auch keinen "Berechtigten" im Sinne von § 2 Abs. 1 VermG geben. Da andererseits wiederum das tatsächliche Bestehen eines Anspruchs frühestens mit Abschluß des Restitutionsverfahrens feststeht, kann der Rückübereignungsantrag im Rahmen des § 3 Abs. 3 VermG nur auf offensichtliche Unbegründetheit geprüft werden (vgl. Kammergericht, a. a. O.; Fieberg/Reichenbach, VermG, Rdnr. 31 und 66 zu § 3).

Ein solcher Anspruch ist entgegen der Ansicht des Verfügungsbekl. glaubhaft gemacht. Der Anspruch besteht auch dann, wenn das Vermögen wegen Überschuldung enteignet wurde (§ 1 Abs. 2 VermG). (...)

Der Kl. ist auch Anspruchsinhaber des Unterlassungsanspruchs als "Berechtigter" im Sinne von § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG, da ihm der Restitutionsanspruch nach der Abtretung durch seine Großmutter zusteht. Zwar verlangt § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG n. F. für die Abtretung des Anspruchs sowie für die Verpflichtung hierzu die notarielle Beurkundung; dem genügen die drei vorliegenden Urkunden nicht: Die notarielle Urkunde vom 29. August 1991 bezieht sich ausdrücklich nur auf das Grundstück selbst, über das Frau P. vor einer Rückübertragung nicht wirksam verfügen kann; die beiden Abtretungserklärungen vom 27./29. Juni und 14. August 1992, die eine Verfügung über den Restitutionsanspruch enthalten, sind dagegen nicht notariell beurkundet. Das Formerfordernis des § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG ist jedoch erst eingeführt worden durch das Zweite VermRÄndG vom 14. Juli 1992, in Kraft getreten am 22. Juli 1992. Die privatschriftliche Abtretung vom 27./29. Juni 1992, glaubhaft gemacht durch Vorlage der entsprechenden Urkunde, ist mithin der Gesetzesänderung zeitlich vorausgegangen. Zuvor unterlag die Abtretung eines Restitutionsanspruchs auch dann keinem Formerfordernis, wenn sich der Anspruch auf ein Grundstück bezog.

Die Abtretung vom 27./29. Juni 1992 wäre somit nur dann formunwirksam, wenn die Gesetzesänderung insoweit rückwirkende Kraft hätte. Das ist jedoch nicht der Fall. Zwar bestimmt die Überleitungsvorschrift des Art. 14 Abs. 3 des Zweiten VermRÄndG, daß unter anderem Art. 1 (Änderung des VermG) auch auf Verfahren anzuwenden ist, die vor Inkrafttreten der Gesetzesänderung begonnen, aber noch nicht abgeschlossen waren. Das sagt aber für den Fall des § 3 Abs. 1 Satz 2 VermG unmittelbar nicht mehr aus, als daß auch innerhalb eines Verfahrens, das vor dem 22. Juli 1992 begonnen wurde, eine Abtretung von Ansprüchen auf Rückgabe von Grundstücken formbedürftig ist, soweit sie nach Inkrafttreten des Gesetzes erfolgt; klargestellt wird hierdurch also nur, daß sich nicht das gesamte bereits vor Inkrafttreten des Änderungsgesetzes begonnene Verfahren bis zu seinem Abschluß weiterhin nach altem Recht richtet. Hätte die Vorschrift ihre Rückwirkung nicht nur auf Altverfahren, sondern auch auf die in diesem Verfahren bereits erfolgten Abtretungen bezogen und damit unmittelbar bereits wirksam vollzogene Verfügungen nachträglich wieder rückgängig machen wollen, so hätte dieser Fall einer echten Rückwirkung einer ausdrücklichen Bestimmung bedurft. Dies um so mehr, als in Art. 14 Abs. 1 des Zweiten VermRÄndG eine Regelung zur nachträglichen Unwirksamkeit von Abtretungen ausdrücklich getroffen wurde; nach dieser Vorschrift werden vor dem Inkrafttreten des Gesetzes erklärte Abtretungen dann unwirksam, wenn sie nicht innerhalb von drei Monaten nach Inkrafttreten des Gesetzes dem AROV angezeigt werden. Überdies geht diese Vorschrift offensichtlich davon aus, daß im übrigen auch Altabtretungen Bestand haben, obwohl diese ja mangels gesetzlichen Formerfordernisses in der Regel nicht notariell beurkundet waren. Nach alledem ist davon auszugehen, daß die Vorschrift des Art. 14 Abs. 1 Zweites VermRÄndG die Wirksamkeit von Abtretungen vor Inkrafttreten des Gesetzes abschließend regelt. Da der Verfügungskl. die Abtretung dem AROV mit Schreiben vom 8. September 1992, mithin innerhalb der Dreimonatsfrist, angezeigt hatte, bleibt sie folglich wirksam.

Der Verfügungsbekl. ist als Verfügungsberechtigter passivlegitimiert, obwohl er nicht selbst die Durchführung von Baumaßnahmen beabsichtigt. Es bestehen zwar im Hinblick auf die Grundsätze des Verwaltungs-privatrechts keine durchgreifenden Bedenken dagegen, daß er sich bei der Durchführung der Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einer privatrechtlich organisierten landeseigenen Gesellschaft bedient. Er muß sich dann jedoch das Verhalten der KÖWOGE als Verwalterin gemäß § 278 BGB zurechnen lassen. Diese Vorschrift ist auch auf Unterlassungspflichten anwendbar (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 52. Aufl., Rdnr. 20 zu § 278 BGB), auch soweit es sich um Primärleistungspflichten handelt (RGZ 63, 117; BGH, NJW 1986, 127; Ermann/Battes, BGB, 8. Aufl., Rdnr. 23 zu § 278). Durch § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG wird das Verhältnis zwischen Verfügungsberechtigtem und Berechtigtem der Geschäftsführung ohne Auftrag gleichgestellt (vgl. auch Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, Rdnr. 40 zu § 3 VermG), so daß eine rechtliche Sonderbeziehung zwischen den Parteien besteht. In die Erfüllung der daraus entstehenden Pflichten, zu denen auch die Unterlassung nach § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG gehört, hat der Verfügungsbekl. die KÖWOGE als beauftragte Verwalterin eingeschaltet.

Daneben ergibt sich die Verantwortlichkeit des Verfügungsbekl. aus allgemeinen Grundsätzen des Unterlassungs- und Beseitigungsrechts. Der Unterlassungsanspruch aus § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ist hinsichtlich seiner Voraussetzungen wie der aus § 1004 BGB zu beurteilen (vgl. Rädler/Raupach/Bezzenberger, a. a. O., Rdnr. 29 zu § 3 VermG). Es ist anerkannt, daß dort auch der mittelbare Störer Anspruchsgegner sein kann, der die (zu besorgende) Störung durch den unmittelbar Handelnden adäquat kausal verursacht hat und sie rechtlich verhindern kann (vgl. Palandt/Bassenge, a. a. O., Rdnr. 17 zu § 1004 BGB mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Der Verfügungsbekl. hat die mögliche Störung durch die Beauftragung der KÖWOGE adäquat kausal verursacht; als Verfügungsberechtigter und Geschäftsherr kann er die Durchführung der Maßnahmen verhindern. Nach seinem eigenen Vorbringen steht das Objekt Schstraße 9 in Verwaltung der landeseigenen KÖWOGE, die sich "auftragsgemäß" im eigenen Namen um die laufende Verwaltung und die Sanierung der Liegenschaft kümmert.

Obwohl § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG seinem Wortlaut nach nur den "Abschluß dinglicher Rechtsgeschäfte" und die "Eingehung langfristiger vertraglicher Verpflichtungen" gegen den Willen des Berechtigten untersagt, erstreckt sich die Unterlassungspflicht auch auf andere, ähnlich gravierende Handlungen, die zu einer nachhaltigen Beeinträchtigung des Rückübertragungsanspruchs führen können; dazu gehören insbesondere auch Bau- und Modernisierungsmaßnahmen, die nicht aus laufenden Erträgen bezahlbar sind (vgl. KG, DtZ 1991, 191 f.). Die Erwähnung der dinglichen Rechtsgeschäfte und der langfristigen vertraglichen Verpflichtungen ist nicht abschließend, sondern als beispielhafte Aufzählung für solche beeinträchtigenden Handlungen zu verstehen (Kammergericht, a. a. O.). Die Durchführung von Baumaßnahmen in größerem Umfang ist insbesondere wegen der Kostenerstattungspflicht (§ 3 Abs. 3 Satz 4 VermG) und der Eintrittspflicht in bestehende Verbindlichkeiten (§ 16 Abs. 2 VermG) geeignet, den Anspruch des Berechtigten nachhaltig zu beeinträchtigen. (...)

Unbeachtlich ist schließlich auch, ob die geplanten Maßnahmen objektiv dem Interesse des Verfügungskl. entsprechen. Zwar bestimmt § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG in Anlehnung an § 677 BGB, daß der Verfügungsberechtigte die Rechtsgeschäfte so zu führen hat, wie es das Interesse des Berechtigten mit Rücksicht auf dessen wirklichen oder mutmaßlichen Willen erfordert. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob hier der ausdrücklich geäußerte entgegengesetzte Wille des Verfügungskl. ausnahmsweise aus Gründen des öffentlichen Interesses entsprechend § 679 BGB unbeachtlich wäre, denn die Vorschrift des § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG regelt mit ihrem Bezug auf "diese Rechtsgeschäfte" offensichtlich nicht das "Ob", sondern lediglich das "Wie" der Ausführung, nämlich hinsichtlich der bereits nach den vorangehenden Sätzen zulässigen Maßnahmen. Auch hieraus kann sich also keine Berechtigung des Verfügungsbekl. ergeben, die Maßnahmen entgegen § 3 Abs. 3 Satz 1 VermG ohne die Zustimmung des Verfügungskl. durchführen zu lassen.

Einschlägig ist jedoch der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG. Danach ist - in Erweiterung des § 3 Abs. 3 Satz 2 a VermG - eine Modernisierungs- oder Instandsetzungsmaßnahme auch ohne den Ausspruch einer Anordnung nach § 177 BauGB - also ohne das Vorliegen einer Rechtspflicht zu ihrer Vornahme - zulässig, wenn ihre Kosten nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB von der Gemeinde oder einer anderen Stelle erstattet werden. Während diese Erstattungsvorschriften (§ 177 Abs. 4, 5 BauGB) bei direkter Anwendung des § 177 BauGB eine Rechtsfolge der nach § 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB getroffenen Anordnung regeln, stellen sie im Rahmen des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG umgekehrt eine Tatbestandsvoraussetzung für die Zulässigkeit der Baumaßnahme dar; folglich kann die geplante Maßnahme erst dann zulässig werden, der Unterlassungsanspruch also entfallen, wenn eine Kostenerstattung in dem durch diese Vorschriften geregelten Umfang tatsächlich - im voraus - gesichert ist. Denn der Restitutionsberechtigte kann sich eben nicht wie der unmittelbar von einer Anordnung nach § 177 Abs. 1 Satz 1 BauGB betroffene Grundstückseigentümer im nachhinein bei der anordnenden Gemeinde mittels eines Anspruchs aus § 177 Abs. 4, 5 BauGB schadlos halten.

Erlaubt ist die Vornahme von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten dem Verfügungsberechtigten bzw. dem von ihm damit beauftragten Dritten deshalb nur unter der Voraussetzung, daß es tatsächlich zu einer Übernahme der nicht rentierlichen Kosten durch die Gemeinde - hier des Landes Berlin - kommt (vgl. zum Erfordernis der Kostenübernahme Fieberg/Reichenbach, a. a. O., Rdnr. 36 zu § 3 VermG). Im Hinblick darauf kann sich der Verfügungsbekl. insofern nicht auf den bloßen Hinweis auf § 39 Abs. 5 Städtebauförderungsgesetz und die Richtlinie für den Einsatz von Baudarlehen (Amtsblatt für Berlin 1989, S. 2042) und die Richtlinie über die Förderung von städtebaulichen Maßnahmen (Amtsblatt 1984, S. 279 in der Fassung Amtsblatt 1989, S. 3) berufen, als ein Anspruch des Betroffenen daraus nicht hergeleitet werden kann. In die Richtung einer Übernahmeerklärung auch hinsichtlich der nicht rentierlichen Kosten geht dagegen das Schreiben der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen vom 9. September 1991 an die KÖWOGE, wenn es dort heißt: "Wir können Ihnen ... zusichern, daß eine ... Beteiligung an den Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur soweit verlangt wird, wie die Bewirtschaftungslage des jeweiligen Grundstücks eine Finanzierung zuläßt. Dieselbe Zusicherung kann auch antragstellenden Berechtigten für den Fall der Rückübertragung gegeben werden." Ob damit freilich bereits der Ausnahmetatbestand des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG erfüllt ist, erscheint äußerst zweifelhaft. Diese Frage kann aber letztlich offenbleiben im Hinblick auf die vom Verfahrensbevollmächtigten des Verfügungsbekl. in der mündlichen Verhandlung zu Protokoll gegebene Erklärung, derzufolge sich das Land Berlin als derzeitiger Verfügungsberechtigter im Sinne des VermG verpflichtet, "die nicht rentierlichen Kosten nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB i. V. m. § 3 Abs. 3 VermG und den weiteren hierzu einschlägigen Richtlinien und gesetzlichen Regelungen" festzusetzen und demgemäß zu übernehmen. Damit ist im Sinne des § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG sichergestellt, daß die Kosten der Modernisierungs- und Instandsetzungsarbeiten nach Maßgabe des § 177 Abs. 4 und 5 BauGB erstattet werden.

Gegenüber der daraus resultierenden Unbegründetheit des Unterlassungsanspruchs kann sich der Verfügungskl. nicht mit Erfolg auf § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG berufen. Insoweit wird auf die bereits oben hierzu gemachten Ausführungen Bezug genommen und ergänzend darauf hingewiesen, daß § 3 Abs. 3 Satz 6 2. Halbsatz VermG zwar § 678 BGB für entsprechend anwendbar erklärt, die Befugnisse des gegenwärtig Verfügungsberechtigten in den Fällen des § 177 BauGB und der Sätze 3 und 5 jedoch von diesem Satz ausdrücklich unberührt läßt. Dies erscheint insofern auch sachgerecht, als § 3 Abs. 3 Satz 5 VermG anderenfalls vielfach leerlaufen würde.